Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе:

председательствующего судьи Панюшкиной О.П.

при секретаре Сергеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Калуге 19 декабря 2011 года гражданское дело по исковому заявлению Сенькова В.В. к ООО «СВС» и Рудометовой Т.Ю. о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ Сеньков В.В. обратился в суд с иском к ООО «СВС» и Рудометовой Т.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, собственником которого он является, указав в обоснование иска, что ответчики не используют земельный участок по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель по доверенности Поспелова О.Ю. иск поддержала.

Ответчики в судебное заседание также не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещались. Представитель ответчика ООО «СВС» по доверенности Ребенко А.А. иска не признал, ссылаясь на его необоснованность.

Суд, выслушав участников процесса и изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Мультипак-Сервис" (арендодатель) с одной стороны и ООО "СВС" (арендатор-1) и Рудометовой Т.Ю.(арендатор-2) с другой стороны был заключен договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что земельный участок предоставляется для осуществления арендатором следующего вида деятельности (разрешенный вид использования): под размещение автомобильной стоянки.

Согласно пунктам 3.1.4 и 3.3.2 договора аренды арендодатель обязался снести существующие на земельном участке строения и исключить сведения о них из ЕГРП в течение 90 дней с момента государственной регистрации настоящего договора, а арендатор в свою очередь принял на себя обязательство использовать земельный участок по назначению в соответствии с п. 1.2 договора (под размещение автомобильной стоянки), за свой счет произвести все необходимые подготовительные работы - строительные и организационные (по получению необходимых согласований), разместить на земельном участке автомобильную стоянку после сноса строений и исключения сведений о них из ЕГРП.

В пункте 6.3 договора предусмотрено, в том числе право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае, если арендатор не соблюдает целевое использование земельного участка – под размещение автомобильной стоянки (л.д.6-12).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Калужской области была произведена государственная регистрация данного договора.

ДД.ММ.ГГГГ стороны по указанному выше договору заключили к нему дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды изложили в следующей редакции «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок и находящееся на нем нежилое строение, принадлежащее арендодателю на праве собственности, расположенное по адресу: <адрес>» (л.д.15).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного земельного участка является Сеньков В.В.(л.д.26).

Установлено и не оспаривается ответчиками, что ООО «Мультипак-Сервис» свои обязательства по договору аренды в части сноса строений исполнило.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ООО «СВС» было получено предупреждение Сенькова В.В., в котором обращалось внимание ответчика на неисполнение им существенных условий договора аренды, на нецелевое использование ответчиком земельного участка. В связи с этим ему было предложено в 21-дневный срок устранить нарушение условий договора аренды и завершить еще не начатое строительство автостоянки.

Кроме того, прежний собственник ООО «Мультипак-Сервис» ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ также направлял ответчикам предупреждения, в которых ставился вопрос о необходимости исполнения ими обязательств по договору и строительстве в разумный срок автостоянки, также предлагалось расторгнуть договор аренды по соглашению сторон (л.д.19-23).

Установлено и не оспаривается ответчиками, что строительство автомобильной стоянки на земельном участке, предоставленном в аренду, не было начато на ноябрь месяц 2011 года, то есть на период рассмотрения судом настоящего иска Сенькова В.В.

Суду также не представлено доказательств того, что строительство автостоянки произведено и в настоящее время.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении иска Сенькова В.В. и расторжении указанного выше договора аренды земельного участка.

В обоснование возражений по иску представитель ответчика ООО «СВС» сослался на то, что договор не содержит указания на срок, в течение которого автомобильная стоянка должна быть размещена на предоставленном в аренду земельном участке. Данный срок, по его мнению, в силу подпункта 4 пункта 2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации может составлять три года, он еще не истек и поэтому договор аренды не может быть расторгнут. Нецелевого использования земельного участка не имеет места. Строительство автомобильной стоянки на сегодняшний день произведено.

Из текста договора действительно усматривается, что срок для размещения автомобильной стоянки в нем не указан. Вместе с тем, отсутствие в договоре конкретного срока не означает, что он вообще не ограничен временными рамками.

В соответствии с пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Разумный срок предполагает период времени, необходимый для совершения действия, предусмотренного обязательством.

Согласно статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из пояснений представителя истца, письменных материалов дела следует, что при заключении договора аренды воля арендодателя была направлена на передачу ответчикам земельного участка для того, чтобы они за свой счет оборудовали (разместили) на данном земельном участке парковку автотранспорта, которой смогли бы пользоваться все посетители зданий и помещений, расположенных на этой площадке по указанному выше адресу. А воля ответчиков была направлена на получение данного участка в пользование и владение, чтобы, разместив автостоянку, при изготовлении проекта на перевод приобретенных площадей в торговые предоставить данный договор в качестве доказательства наличия парковочных мест при указанных торговых площадях.

Об этом свидетельствует то обстоятельство, что данный договор был заключен одновременно с договором купли-продажи помещений трех этажей главного корпуса, расположенных по адресу: <адрес>.

Кроме того, согласно пункту 3.4.1 договора аренды арендатор вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору только при условии, что лицо, которому
передаются арендные права станет собственником помещений, расположенных по
адресу: <адрес>, площадью не менее <данные изъяты> кв.м.

Данный пункт договора подтверждает неразрывную связь данного земельного участка с объектами недвижимости, расположенными вокруг него, и направлен на исключение возможности передачи этого участка лицам, не заинтересованным в эксплуатации указанных объектов.

Из пояснений представителя истца, не доверять которым у суда нет оснований, следует, что сторонами договора подразумевалось, что арендатор, являясь сособственником помещений по указанному адресу, будет разумно использовать и свои арендные права по отношению к другим сособственникам. В противном случае указанный выше пункт в названном виде не был бы включен в договор.

Согласно пункту 3.4.2 договора арендатор имеет право передавать арендованный участок в субаренду только с согласия арендодателя.

Данный пункт, исходя из его смысла, также направлен на то, чтобы исключить использование участка лицами, не связанными с объектами недвижимости по этому адресу.

Арендная плата, установленная пунктом 4.1 договора, является, по утверждению представителя истца, минимальной (символической), и направлена только на покрытие расходов арендодателя по уплате земельного налога. Она существенно меньше, чем арендная плата, взимаемая Городской Управой г.Калуги за аренду муниципальной земли.

Никаких других земельных участков, на которых могла бы быть размещена парковка транспортных средств, подъезжающих к расположенным по данному адресу объектам недвижимости, не существует.

Таким образом, договор аренды подлежит досрочному расторжению по основанию не соблюдения ответчиками целевого использования земельного участка – под размещение автомобильной стоянки, то есть ее фактическое не размещение.

Утверждение представителя ответчика о том, что не размещением парковки права и законные интересы арендодателя не нарушаются, противоречит смыслу договора.

Ссылка представителя ответчика на подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации также является несостоятельной, поскольку данная норма не может быть применена при рассмотрении настоящего спора.

При этом суд исходит из того обстоятельства, что в данном правовом положении закона идет речь о не использовании не любых земельных участков, а только предназначенных для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства. При этом по его смыслу земельный участок должен являться обособленным объектом, а не прилегающей территорией. Соответственно, и строительство на таком объекте должно вестись обособленно, а не в привязке к объектам недвижимости, расположенным рядом с ним.

Размещение спорной парковки не является тем строительством, на которое законодательством по смыслу указанной выше нормы Земельного кодекса Российской Федерации установлен срок три года. Это противоречит и цели договора аренды, и требованиям разумности.

Более того, из абзаца 2 пункта 3.3.2 договора аренды следует, что автомобильная стоянка подлежит размещению на земельном участке после сноса строений и исключения сведений о них из ЕГРП. Это, по мнению суда, определенно указывает на свершение данного факта сразу же после сноса строений, и не свидетельствует о том, что ее размещение займет период времени – три года. На таком условии, как размещение автостоянки в срок три года, исходя из обстоятельств дела, по мнению суда, договор аренды заключен бы не был.

Утверждение представителя ответчика, что при размещении автостоянки нет необходимости менять вид разрешенного использования земельного участка, не основано на законе.

На данном земельном участке расположен объект недвижимости - строение № 7 - водомерная будка. Вид разрешенного использования спорного земельного участка включает, в том числе - под одноэтажным кирпичным нежилым строением № 7, то есть данный земельный участок предназначен для обслуживания данной водомерной будки.

Несоблюдение вида разрешенного использования противоречит статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

О необходимости изменения вида разрешенного использования данного земельного участка при строительстве автомобильной стоянки свидетельствует и ответ Управления архитектуры и градостроительства города Калуги Городской Управы г.Калуги от 03.11.2011 г. со ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации."

Кроме того, под расположенным на участке строением находится водяной узел со счетчиком, который обслуживает всю водопроводную сеть этой площадки.

По утверждению представителя истца, размещение автомобильной стоянки на земельном участке исключительно для использования арендаторами, сделает невозможным функционирование всей водной системы, и может привести к нарушению прав и законных интересов не только собственника земельного участка, но и третьих лиц.

Одновременно с доводами о том, что договор аренды не подлежит расторжению до истечения трех лет, представитель ответчика сослался на то, что автомобильная стоянка уже построена. В обоснование данного довода представил проект автостоянки, договор подряда, заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области, платежные поручения об оплате работ и другие документы, в том числе фотографии.

Оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает, что представленные документы данное обстоятельство не подтверждают.

Работы, результат которых представлен на фотографиях, выполнены лишь для создания видимости размещения автостоянки. Качество покрытия, отсутствие зоны для движения пешеходов, отсутствие осветительных приборов, каких-либо ограждений для транспорта, отсутствие въезда и выезда, а также иного оборудования, являющегося неотъемлемой составляющей для автомобильной парковки, не позволяет квалифицировать имеющийся результат, отраженный на фотографиях, как размещение автомобильной стоянки.

Суд также принимает во внимание, что в судебных заседаниях, проведенных по делу ранее и в настоящем судебном заседании, одним и тем же представителем ответчика предоставляются разные договоры на выполнение работ, разные проекты размещения автостоянки.

Проект, представленный в качестве последнего был направлен на согласование истцу только ДД.ММ.ГГГГ. Однако, из представленных представителем ответчика акта выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ строительство автостоянки было завершено еще ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области было выдано ДД.ММ.ГГГГ и имеет ссылку на "представленные" документы. Какой проект был представлен в данный орган, не усматривается, поскольку отсутствует ссылка в Обосновании возможности размещения автомобильной стоянки на этот проект.

Договор строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым работы по строительству автомобильной стоянки ООО «СВС» поручило выполнить ООО "ТрансАвиаГрупп", представленный в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ, практически полностью соответствует по содержанию представленному в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ ответчиком договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, которым выполнение этих же работ было поручено ООО "Строй-Комплекс".

Из этого следует, что либо ООО «СВС» в один день подписало два договора с одним и тем же предметом и практически одной и той же суммой оплаты, либо второй договор был изготовлен гораздо позже, а именно: к судебному заседанию ДД.ММ.ГГГГ, поскольку только эта организация смогла выдать № и № к этому договору.

В пользу второго варианта говорит анализ самих договоров. Они имеют идентичное содержание, шрифт и расположение текста на бумаге. При этом расшифровка стоимости работ последнего договора не совпадает с цифровым ее обозначением, но совпадает с цифровым обозначением первого договора.

Локальные сметные расчеты, которые делали две разные подрядные организации, также идентичны.

Указанное выше вызывает у суда сомнения в достоверности данных договоров.

Суду также не представлена научно-техническая продукция, а именно: Технический отчет об инженерно-геодезических изысканиях, выполненный по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор подряда также вызывает у суда сомнения в его достоверности, поскольку оплата по нему согласно платежному поручению была произведена только ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, что условия данного договора предусматривают совсем иной порядок оплаты. А акт сдачи-приемки научно-технической продукции был подписан еще ДД.ММ.ГГГГ.

Проект автомобильной стоянки в обязательном порядке должен быть согласован с органами ГИБДД УМВД России по Калужской области. Такого согласования ответчиками суду не представлено.

Согласно п.8.5 раздела 2 приложения к Приказу МВД России № от ДД.ММ.ГГГГ органы ГИБДД дают заключение об обоснованности принятия решения по расположению автостоянок или соответственно отказывают выдаче такого обоснования.

Такое заключение выносится на основании представленных документов, перечень которых предусмотрен вышеуказанным п.8.5 приложения.

Таким образом, проектной документации по размещению автостоянки, согласованной в установленном законом порядке соответствующими органами суду не представлено, вид разрешенного использования земельного участка под размещение автомобильной стоянки не изменен, что дает суду основания полагать об отсутствии факта размещения автомобильной стоянки по смыслу заключенного между сторонами договора аренды.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности заявленных Сеньковым В.В. требований о расторжении договора аренды земельного участка и удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Сенькова В.В. удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка кадастровый номер № по адресу: <адрес>, с расположенным на нем одноэтажным кирпичным нежилым строением 7, общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Сеньковым В.В. с одной стороны и ООО «СВС» и Рудометовой Т.Ю. с другой стороны.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Калужский районный суд в течение 10 дней.

Судья: