о признании недействительными торгов по продаже земельных участков

Судебные акты /
ЦФО /
Тверская область /
Калининский районный суд /
о признании недействительными торгов по продаже земельных участков

о признании недействительными торгов по продаже земельных участков

Дело № 2-1372/2010 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2010 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

Председательствующего судьи Дзюба Д.В.,

при секретаре Шишкиной М.А.,

с участием помощника прокурора Калининского района Тверской области Мининой А.С.,

представителя ответчика Администрации МО Тверской области «Калининский район» Козлова С.Л.,

представителя третьего лица Никонова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» о признании недействительными торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц с иском к Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» о признании недействительными торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков. Свои требования мотивируя тем, что по жалобе Чернякова А.В. о нарушениях земельного законодательства прокуратурой Калининского района Тверской области была проведена проверка, в ходе которой были выявлены нарушения в сфере организации и проведении торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков, в частности: ДД.ММ.ГГГГ года в информационном печатном издании «Ленинское знамя» было опубликовано информационное сообщение Администрации МО Тверской области «Калининский район» о проведении ДД.ММ.ГГГГ года открытого аукциона по продаже <данные изъяты> земельных участков, расположенных в <адрес> В соответствии с вышеуказанным сообщением срок подачи заявки на участие в аукционе и внесении суммы задатка - ДД.ММ.ГГГГ года в Администрацию МО Тверской области «Калининский район» были поданы 2 заявки на участие в объявленном аукционе от Кузьминой В.В. и Гудкова Д.А. ДД.ММ.ГГГГ года Администрацией Калининского района на основании протокола № № «Об итогах открытого аукциона по продаже <данные изъяты> земельных участков» победителем торгов признана Кузьмина Виктория Владимировна, с которой ДД.ММ.ГГГГ года заключен договор купли-продажи <данные изъяты> земельных участков, расположенных в <адрес> Извещение о проведении открытого аукциона по продаже <данные изъяты> земельных участков, расположенных в <адрес>, опубликованное в газете «Ленинское знамя» ДД.ММ.ГГГГ года, не соответствует требованиям закона, поскольку Администрацией МО Тверской области «Калининский район» установившей неразумный срок приема заявлений на участие в открытом аукционе созданы искусственные препятствия и административные барьеры при предоставлении земельных участков гражданам. Кроме того, Администрацией Калининского района необоснованно занижена выкупная цена проданных земельных участков. Таким образом, результаты торгов по продаже 16 земельных участков из муниципальной собственности также являются незаконными. ДД.ММ.ГГГГ года до проведения аукциона Главе Администрации МО Тверской области «Калининский район» Абрамовой Е.И. прокуратурой района внесено представление об устранении выявленных нарушений закона при организации и проведение торгов по продаже земельных участков. ДД.ММ.ГГГГ года в день проведения торгов Глава Администрации МО Тверской области «Калининский район» отклонила вышеуказанное представление, указав, что информационное сообщение о проведении ДД.ММ.ГГГГ года открытого аукциона по продаже <данные изъяты> земельных участков соответствует требованиям законодательства. Однако согласно ч. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ним законов субъектов РФ. В соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ земельное законодательство РФ основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан при использовании и предоставлении земель, на принципе обеспечения гарантий каждого гражданина на владение, пользование, и распоряжение земельным участком. Порядок проведения аукциона по продаже государственного или муниципального имущества урегулирован Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденным постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 № 585. Пункт 16 вышеуказанного положения предусматривает, что отношения неурегулированные ст. 18 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и связанные с проведение аукциона регулируются Правительством РФ. На сегодняшний день таким нормативным актом является положение об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ указанный нормативно-правовой акт определяет порядок проведения аукциона по продаже муниципального имущества. Согласно п. 7 Положения об организации продажи муниципального имущества прием заявок начинается с даты, объявленной в информационном сообщении о проведении аукциона, осуществляется в течение не менее 25 календарных дней и заканчивается не позднее чем за один календарный день до даты рассмотрения продавцом заявок и документом претендентов. Минимальные сроки рассмотрения заявки гражданина, либо юридического лица о выдаче кредита банком составляет от 7 до 15 рабочих дней. Таким образом, установление неразумного срока для приема заявлений для участия в торгах Администраций Калининского района нарушены права неопределенного круга лиц на доступ к участию в аукционе по продаже <данные изъяты> земельных участков, расположенных в <адрес> Кроме того, пункт 8 подпункт «н» Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» предусматривает, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации и содержать проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, информацию о существенных условиях договора. Указанная норма закона Администрацией Калининского района при проведении аукциона во внимание принята не была. Объявление, опубликованное в газете «Ленинское знамя» ДД.ММ.ГГГГ года, по проведению аукциона указывало, что с формой договора по продаже участков граждане, изъявившие желание принять участие в аукционе, вправе ознакомиться на сайте по адресу: http://www/kalinin.-adm.ru/rent-andselling/2009/11/16/58. Закон не предусматривает право продавца на разделение информации по проведению аукциона о продаже земельных участков между несколькими средствами массовой информации. Кроме того, сайт администрации района вообще не является средством массовой информации. В силу ст. 2 Закона РФ от 27 декабря 1991 года № 2124-I «О средствах массовой информации» под средством массовой информации закон понимает периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмму, кинохроникальную программу, иную форму периодического распространения массовой информации. Интернет – это глобальная коммуникационная сеть, система, предоставляющая пользователям широкие возможности, средство общения, и средство получения информации. Согласно ст. 24 вышеуказанного закона правила, установленные законом для периодических печатных изданий, применяются в случае периодического распространения текстов, созданных с помощью компьютеров и хранящихся в их банках и базах данных; указанный порядок действует и в отношении иных средств массовой информации, продукция которых распространяется в виде печатных сообщений, материалов, изображений. Данные положения применимы к электронным печатным изданиям, администрация района не является периодическим печатным изданием и не зарегистрировано в качестве такового. Выявленные нарушения ущемили права неопределенного круга граждан на участие в аукционе по продаже земельных участков при подаче заявки на участие, а также на ознакомление со всеми существенными условиями заключаемого договора. Также Администрацией Калининского района необоснованно занижена выкупная цена проданных земельных участков. Согласно п. 3 п.п. а Положения «Об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе», утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ продавец в соответствии с законодательством при подготовке и проведении аукциона обеспечивает в установленном порядке оценку подлежащего продаже имущества, определяет начальную цену продаваемого имущества (начальную цену продажи). Указанная оценка осуществляется в соответствии с правилами оценочной деятельности. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности РФ» № 135-ФЗ от 19.07.1998 года). Статья 12 данного закона предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, оставленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В соответствии с отчетом № 25-09 н «Об определении рыночной стоимости земельный участков из земель населенных пунктов, предназначенных для сельскохозяйственного производства в количестве <данные изъяты> единиц общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в <адрес>» рыночная стоимость проданных земельных участков составила <данные изъяты> рублей. Однако, вышеуказанный отчет оценки составлен без учета достоверности предоставленных для отчета документов. Администрация Калининского района при формировании пакета документов для проведения оценки стоимости продаваемого объекта необоснованно запросила сведения о наличии электротехнической инфраструктуры в МУП «Тверьгорэлектро», тогда как согласно письму МУП «Тверьгорэлектро» на территории Калининского района поставка электроэнергии данным юридическим лицом не осуществляется, электрические сети отсутствуют. Сфера деятельности предприятия согласно п. 1.4 Устава заключается в улучшении состояния городской инфраструктуры, улучшении коммунального обслуживания на территории города Твери. Оценщик при анализе предоставленных документов и проведении оценки стоимости земельных участков также не учел вышеуказанный факт. Таким образом, письмо МУП Тверьгорэлектро», об отсутствии электрических сетей на обследуемых участках не может быть признанно надлежащим документом, послужившим для оценки качественных характеристик участков. Согласно Генеральной схеме газоснабжения и газификации регионов РФ ОАО «ГАЗПРОМ» населенные пункты д<адрес>, а также часть прилегающих к ним территории полностью газифицированы. Учет показателей по газификации и электрификации существенным образом влияют на формирование рыночной стоимости проданных земельных участков. Кроме того, вывод оценщика о невозможности осуществления коттеджного строительства (возведение коттеджных поселков) на реализованный Администрацией Калининского района земельных участках, а также то, что проданные участки, расположенные в непосредственной близости от трассы «Москва-С.Петербург» свободы от улучшений также, сделан на основании недостоверных и непроверенных сведений. Согласно Консультационному отчету «Об определении предварительной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>» итоговая общая величина предварительной рыночной стоимости земельных участков составила (без учета НДС) <данные изъяты> рублей. Указанная сумма значительно превышает начальную сумму купли-продажи земельных участков выставленных на открытый аукцион. В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. В соответствии с положениями ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав может быть осуществлена путем признания недействительным торгов по продаже муниципального имущества. Прокурор в соответствии с действующим процессуальным законодательством РФ вправе обратиться в суд, если этого требует защита прав и охраняемых законом интересов неопределенного круга лиц. На основании изложенного прокурор просил признать торги по продаже <данные изъяты> земельных участков с кадастровыми номерами №расположенных по адресу: <адрес> проведенные Администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» недействительными.

Определением Калининского районного суда Тверской области от 23.09.2010 года в одно производство объединены гражданские дела по иску прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» о признании недействительными торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков № 2-1372/2010, и по иску прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район», Кузьминой Виктории Владимировне о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности договора купли-продажи земельных участков № 2-1763/2010, присвоив ему номер № 2-1372/2010.

В судебном заседании участвующий в деле прокурор Минина А.С. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенные в исках, суду пояснила, что торги по продаже <данные изъяты> земельных участков проведенные Администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» являются недействительными, следовательно и договор купли-продажи спорных земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ответчиками, является ничтожной сделкой, несоответствующей требованиям закона, просила применить последствия его недействительности.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требования (ответчик по делу № 2-1763/2010) Кузьмина В.В., будучи надлежаще извещенной, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин своей неявки суду не сообщила, об отложении рассмотрения дела не просила. В данном случае ее неявка не препятствует разрешению исков по существу.

Представитель ответчика Кузьминой В.В. по доверенности Никонов С.А. иски не признал, суду пояснил, что торги по продаже спорных земельных участков были проведены в соответствии с правилами «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утвержденными постановлением Правительства РФ 11.11.2002 года № 808. В соответствии с п. 8 вышеуказанного постановления информационное сообщение о проведении торгов, было опубликовано за 30 дней до даты их проведения. Правила не содержат нормы, указывающей на то, с какого момента начинается и в какой момент заканчивается прием заявок на участие в торгах, т.е. норма не носит обязывающего характера. Информационное сообщение о проведении открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ года содержит информацию о том, что с проектом договора купли-продажи и формой заявки можно ознакомиться на официальном сайте Администрации Калининского района, утвержденном распоряжением администрации № ДД.ММ.ГГГГ года, или в комитете по управлению имуществом администрации муниципального образования Тверской области «Калининского района». В соответствии с Законом РФ от 27 декабря 1991 года № 2124-1 «О средствах массовой информации» под средством массовой информации понимается периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации. Информационное сообщение, опубликованное в газете «Ленинское знамя», содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, включая сведения о предмете продажи, местоположении, площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении, разрешенном использовании, начальной цене продажи. Данное сообщение, размещенное на сайте, необходимо рассматривать как публикацию в средствах массовой информации, так как доступ к сайту Администрации Калининского района Тверской области открыт. Публикацией в газете «Ленинское знамя» от 14 ноября 2009 года была предусмотрена возможность для неопределенного круга лиц, не имеющих доступа к сети Интернет, ознакомиться с материалами предстоящих торгов в Комитете по управлению имуществом Калининского района Тверской области. Также истцом оспаривается оценка стоимости земельных участков, что прямо запрещено действующим законодательством, так как оценка определяет лишь первоначальную стоимость, окончательная же стоимость определяется в ходе открытых торгов. Кроме того, согласно консультативному отчету ООО «Айби-Консалт» от ДД.ММ.ГГГГ года, итоговая общая величина предварительной рыночной стоимости земельных участков составила <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей. При определении стоимости земельных участков, в ее основу вошли аналогичные участки, выставленные на продажу. Однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года ни один из указанных для сравнения земельных участков, в консультативном отчете от ДД.ММ.ГГГГ года, не был продан (реализован), что свидетельствует об завышенной стоимости данных земельных участков. Кроме того, в аукционе принимали участие два человека, которые сделали 13 шагов, тем самым определив окончательную стоимость <данные изъяты> земельных участков. Таким образом, консультативный отчет от ДД.ММ.ГГГГ года не может определить рыночную стоимость земельных участков указанных в отчете № ДД.ММ.ГГГГ года.

Представитель ответчика Администрации МО Тверской области «Калининский район» Козлов С.Л. иск не признал, суду пояснил, что информационное сообщение было опубликовано в газете «Ленинское знамя» ДД.ММ.ГГГГ года, в нем говорилось, что с материалами можно ознакомиться на сайте Администрации Калининского района Тверской области либо обратиться в комитете по управлению имуществом администрации муниципального образования Тверской области «Калининского района». Аукцион от ДД.ММ.ГГГГ года прошел с соблюдением всех норм права. Прокуратура Калининского района Тверской области защищает неопределенный круг лиц, который в данный момент не понятен. Кроме того, истцом не указаны обстоятельства, препятствующие лицам обратиться в суд, а также оснований, что прокуратура в данных делах является заинтересованным лицом, не имеется.

Обсудив и исследовав материалы гражданского дела, выслушав явившихся лиц, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

В своих требованиях прокурор Калининского района Тверской области ссылается на жалобу Чернякова А.В. о нарушениях земельного законодательства, в результате которой прокуратурой Калининского района Тверской области была проведена проверка, и выявлены нарушения в сфере организации и проведении торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, помимо собственника имущества, в качестве заинтересованных, как правило, рассматривают лиц, участвовавших в торгах, либо лиц, которым в участии в торгах было отказано. Ограничение круга истцов указанными категориями лиц связано, с необходимостью пресечения случаев оспаривания торгов заведомо незаинтересованными лицами. Направление заявки для участия в конкурсе является наиболее очевидным доказательством намерения лица принять участие в торгах, а следовательно, и его заинтересованности. Поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Поскольку признание торгов недействительными является одним из предусмотренных гражданским законодательством способов защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав, лицу, обращающемуся с иском в суд, необходимо доказать факт нарушения оспариваемыми торгами его прав и интересов.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец либо Черняков А.В. не подавали заявку на приобретение земельного участка, в торгах не участвовали. Истец не является лицом, имеющим какие-либо права на земельный участок, выступавший предметом спорных торгов и договора купли-продажи. Таким образом, спорные сделки непосредственно не затрагивают права и обязанности истца.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 448 ГК РФ аукционы могут быть открытыми и закрытыми, в открытом аукционе может участвовать любое лицо, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения, извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, что установлено п. 2 ст. 166 ГК РФ.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу приведенных выше норм допускается рассмотрение споров по иску заинтересованного лица о признании торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, недействительными по правилам, установленным для признания недействительными торгов, оспоримых сделок, если лицо полагает, что торги являются недействительными, оно вправе оспорить указанную и сделку, по итогам данных торгов. В данном случае прокурор, полагая, что Администрацией МО Тверской области «Калининский район» не были соблюдены требования, предъявляемые к организации и проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в интересах неопределенного круга лиц просил признать торги по продаже 16 земельных участков недействительными, а также признать сделку по купле-продаже <данные изъяты> земельных участков, заключенную по результатам открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ года, несоответствующей требованиям закона, то есть ничтожной.

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ предметом торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов и сумму задатка. Порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ № 808 от 11.11.2002 года утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, действовавшие на момент возникновения спорных правоотношений в редакции Постановления Правительства РФ № 1053 от 29.12.2008 года.

Таким образом, при продаже находящихся в муниципальной собственности <данные изъяты> земельных участков организатором торгов выступал орган местного самоуправления, в данном случае – Администрация муниципального образования Тверской области «Калининский район», в собственности которой находились выставленные на торги для продажи спорные земельные участки.

Согласно вышеуказанным нормам в функции Администрации Калининского района Тверской области входит определение на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальной цены земельного участка, величины ее повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме открытого аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов, заключение договора купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 8 Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения: форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы; срок принятия решения об отказе в проведении торгов; предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; наименование органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; наименование организатора торгов; начальная цена предмета торгов, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления; форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах; условия конкурса; место, дата, время и порядок определения участников торгов; место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов; срок заключения договора купли-продажи земельного участка; дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности; проект договора купли-продажи земельного участка; сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Кроме того, порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности Калининского района Тверской области земельных участков регулируется Положением о регулировании земельных отношений на территории муниципального образования Тверской области «Калининский район», утвержденным решением Собрания депутатов муниципального образования «Калининский район» от ДД.ММ.ГГГГ, воспроизводящим требования Правил, предъявляемые к организации и проведению открытых аукционов по продаже земельных участков, за исключением требования об обязательной публикации в средствах массовой информации проекта договора купли-продажи.

Таким образом, с учетом приведенных выше норм, доводы прокурора Калининского района Тверской области о возможности применения к спорным правоотношениям Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе, утвержденного Постановлением Правительства РФ 12.08.2002 года № №, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку спорные правоотношения прямо урегулированы специальными нормами действующего законодательства.

Как установлено судом, постановлением Главы муниципального образования Тверской области «Калининский район» № № от ДД.ММ.ГГГГ года было назначено проведение ДД.ММ.ГГГГ года открытого аукциона по продаже № земельных участков, расположенных в <адрес> с установлением начальной цены предмета торгов в размере <данные изъяты> рублей, величины ее повышения в 1% - <данные изъяты> рублей, с уплатой суммы задатка в размере 20% от начальной цены предмета торгов, с указанием на публикацию извещения о проведении аукциона в газете «Ленинское знамя» и на официальном сайте в сети «Интернет». ДД.ММ.ГГГГ года была создана комиссия по проведению аукциона по продаже спорных земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ года в газете «Ленинское знамя» Администрацией Калининского района Тверской области опубликовано информационное сообщение о проведении ДД.ММ.ГГГГ года открытого аукциона по продаже № земельных участков, содержащее сведения о форме торгов и подачи предложений о цене; сроке принятия решения об отказе в проведении торгов; предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании спорных земельных участков; наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизитах указанного решения; наименовании организатора торгов; начальной цене предмета торгов, «шаг аукциона», размере задатка и реквизитов счета для его перечисления; форме заявок об участии в торгах, порядке приема, адресе места приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечне документов, представляемых претендентами для участия в торгах; условиях конкурса; месте, дате, времени и порядке определения участников торгов; месте и сроке подведения итогов торгов, порядке определения победителя торгов; сроке заключения договора купли-продажи земельного участка; дате, времени и порядке осмотра земельного участка на местности. Сообщение содержит ссылку на возможность ознакомления с проектом договора купли-продажи на сайте http://www/kalinin.-adm.ru или в комитете по управлению имуществом администрации МО Тверской области «Калининский район».

Как следует из данного информационного сообщения от ДД.ММ.ГГГГ года, срок для подачи заявок для участия в аукционе был установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ года, определение участников аукциона должно было произойти ДД.ММ.ГГГГ.

По мнению прокурора Калининского района Тверской области, при организации и проведении торгов по продаже были установлены несоразмерно короткие сроки для подачи заявок на участие в торгах, что создало преимущества для лиц, участвовавших в торгах, перед неопределенным кругом лиц, лишенным такой возможности. Однако такие доводы не соответствуют приведенным нормам, регулирующим организацию и проведение торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Так, минимальных допустимых сроков подачи заявок на участие в аукционе действующим законодательством не предусмотрено.

Кроме того, прокурор обратился с доводами прокурора о применении к спорным правоотношениям по аналогии права сроков рассмотрения банками заявлений граждан о предоставлении кредитов на сумму свыше <данные изъяты> рублей, поскольку, как отмечалось выше, спорные правоотношения прямо урегулированы законодательством, а также предлагаемые прокурором для определения срока принятия заявок на участие в аукционе сроки рассмотрения банками заявлений о предоставлении кредитов нельзя признать сходными отношениями, так как последние предусматривают проведение банками проверки платежеспособности граждан, обратившихся за кредитом, что требует дополнительного времени.

Как установлено судом, в информационном сообщении от ДД.ММ.ГГГГ года, опубликованном в газете «Ленинское знамя», не содержится проект договора купли-продажи. Однако, данное сообщение имеет ссылку на возможность ознакомления с проектом договора на официальном сайте Администрации Калининского района Тверской области, а также в комитете по управлению имуществом Калининского района Тверской области. Размещение информационного сообщения с проектом договора купли-продажи спорных земельных участков на сайте Администрации МО Тверской области «Калининский район» при рассмотрении дела не оспаривалось.

Согласно ст. 2 Закона РФ № 2124-1 от 27.12.1991 года (в ред. от 09.02.2009 года) «О средствах массовой информации» под средством массовой информации понимается периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации. В соответствии со статьей 24 указанного Закона правила, установленные им для периодических печатных изданий, применяются в отношении периодического распространения тиражом тысяча и более экземпляров текстов, созданных с помощью компьютеров и (или) хранящихся в их банках и базах данных, а равно в отношении иных средств массовой информации, продукция которых распространяется в виде печатных сообщений, материалов, изображений. Правила, установленные Законом для радио- и телепрограмм, применяются в отношении периодического распространения массовой информации через системы телетекста, видеотекста и иные телекоммуникационные сети, если законодательством Российской Федерации не установлено иное.

Распоряжением Администрации МО Тверской области «Калининский район» № 268р от 20.07.2009 года утвержден официальный сайт Администрации МО Тверской области «Калининский район» http://kalinin.-adm.ru в целях информационного обеспечения размещения муниципальных заказов. Как следует из пояснений представителя ответчика Козлова С.Л., на данном сайте публикуются информационные сообщения обо всех проводимых аукционах по продаже или передаче в аренду земельных участках, находящихся в муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что информационное сообщение об организации и проведении аукциона по продаже спорных земельных участков было опубликовано организатором торгов в двух средствах массовой информации, содержало всю необходимую информацию, в том числе проект договора купли-продажи земельных участков, что не противоречит требованиям п. 8 Правил и Положению о регулировании земельных отношений на территории муниципального образования Тверской области «Калининский район» и обеспечивает необходимую доступность к информации об аукционе, не ограничивая возможность участия в торгах потенциальных покупателей.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В судебном заседании судом установлено, что Администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район», были выполнены существенные условиям при продаже <данные изъяты> спорных земельных участков в информационном сообщении.

В информационном сообщении от ДД.ММ.ГГГГ года начальная цена предмета торгов установлена в размере <данные изъяты> рублей, на основании отчета № ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости <данные изъяты> спорных земельных участков, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные в <адрес>

Из показаний свидетеля Кутыревой Н.Б. следует, что оценка начальной цены спорных земельных участков была проведена ею на основании договора подряда с ООО «Маркетинг и инвестиции» по представленным Обществом документам, заказчиком оценки была Администрация Калининского района, оценены были спорные земельные участки единым лотом, как земельные участки из земель населенных пунктов, предназначенных для сельскохозяйственного производства, что следовало из задания организатора торгов, целью оценки являлось определение рыночной стоимости объектов оценки для их продажи без учета возможности последующего их перевода в другую категорию использования, не проводилась оценка лота и как инвестиционного проекта исходя из наиболее эффективного использования земли, площадь спорных участков существенно повлияла на определение их цены, поскольку, чем она меньше, тем больше величина спекулятивной составляющей, соответственно, стоимость участков повышается. В данном случае заданием было определить общую рыночную стоимость спорных земельных участков, что и было исполнено Кутыревой Н.Б.

Представленные истцом консультационный отчет об определении предварительной рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года и заключение по экспертизе отчета № ДД.ММ.ГГГГ года, правового значения при разрешении заявленных требований о признании торгов и договора купли-продажи спорных земельных участков несоответствующим требованиям закона не имеют, поскольку на обстоятельства, указывающие о проведении торгов и оспоримости сделки, в обоснование своих требований прокурор не ссылался.

Администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» (организатором торгов) ДД.ММ.ГГГГ года были определены их участники, которыми стали третье лицо, не заявляющих самостоятельных требований (ответчик) Кузьмина В.В., подавшая заявку на участие в торгах ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, и ООО «Инпроект», подавшее заявку на участие в торгах ДД.ММ.ГГГГ года, оба претендента оплатили задаток в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждено протоколом № 1 приема заявок на участие в открытом аукционе от ДД.ММ.ГГГГ года и договорами о задатке.

По итогам аукциона, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ года, победителем торгов была признана Кузьмина В.В., предложившая на 13 шаге аукциона наибольшую продажную цену, а именно - <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек. Итоги открытого аукциона по продаже <данные изъяты> земельных участков от <данные изъяты> года подведены протоколом № ДД.ММ.ГГГГ года. С победительницей данного аукциона (торгов) - Кузьмином В.В., был заключен организатором аукциона (торгов) – Администрация муниципального образования Тверской области «Калининский район», договор купли-продажи <данные изъяты> спорных земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ года, была определена стоимость участков - <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек, что соответствовало стоимости, установленной на открытом аукционе по продаже <данные изъяты> земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ года, окончательный расчет Кузьминой В.В. с организатором торгов произведен ДД.ММ.ГГГГ года.

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что продавец на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года передает, а покупатель принимает в собственность земельные участки:

- земельный участок, кадастровый номер <адрес>

Согласно справок Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области (Калининский отдел) от 04.03.2010 года за № 01/023/2010-439, 440, 441, 442, 443, 444, 445, 446, 447, 448, 449, 450, 451, 452, 453 и 454, право собственности третьего лица (ответчика) Кузьминой Виктории Владимировны на 16 спорных земельных участков зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2010 года.

Таким образом, судом установлено, что торги (аукцион) по продаже <данные изъяты> земельных участков, состоявшихся <данные изъяты> года, были проведены Администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район», в полном соответствии с нормами предусмотренные Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, и правилами «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утвержденными Постановлением Правительства РФ от <адрес>, и без нарушения прав и законных интересов лиц. Кроме того, доводы прокурора Калининского района Тверской области о несоответствии информационного сообщения требованиям земельного законодательства, незаконном формировании начальной цены открытого аукциона по продаже спорных земельных участков своего подтверждения при рассмотрении дела не нашли, поэтому оснований для признания торгов по продаже спорных земельных участков недействительными, а также признания договора купли-продажи спорных земельных участков между Администрацией МО Тверской области «Калининский район» и Кузьминой В.В. от ДД.ММ.ГГГГ года, применении последствий недействительности указанного договора у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» о признании недействительными торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков, отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, избранные определением Калининского районного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ года, в виде: запрета Кузьминой Виктории Владимировне совершать любые сделки и действия, направленные на отчуждение и (или) обременение следующих объектов недвижимости:

- земельный участок, кадастровый номер <адрес>

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Дзюба Д.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 октября 2010 года