Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 апреля 2011 года г.Тверь
Калининский районный суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Гуляевой Е.В.,
при секретаре Радиной И.В.,
с участием: истца Булычевой В.В., представителя истца адвоката Сапожникова Н.Ю., третьего лица Булычева Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску Булычевой Валентины Васильевны к администрации Мо «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании действительным договора аренды земельного участка, признании за ней права аренды земельного участка, признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась с иском о признании права собственности на жилой дом.
В обоснование требований указала, что ею было принято решение о строительстве для личных нужд и личного проживания индивидуального жилого дома на территории Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области. С указанной целью истец обратилась с заявлением в Администрацию Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области, в котором просила выделить ей для индивидуального жилищного строительства земельный участок в <адрес> Калининского района Тверской области. 16 июля 2002 года на основании заявления истца комиссией был составлен акт выбора и обследования земельного участка под строительство индивидуального жилого дома в <адрес> Калининского района Тверской области. Согласно указанному акту был выбран земельный участок размером 42,0 м. Х 38,0 м. Х 31,0 м Х 35,2 м площадью 1284,8 кв. м расположенный в южной части деревни, в границах населенного пункта в 50-ти метрах севернее р. Тьма и примыкающий к участку гр-на ФИО6. Данным актом истцу было предписано выполнить размещение жилого дома уставленному графическому материалу.
На основании заключенного договора ФГУ «Калининский межрайонный центр госсанэпиднадзора» была выполнена санитарно-эпидемиологическая экспертиза земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на соответствие санитарным нормам и правилам. 26 сентября 2003 года истцу было выдано заключение о соответствии документации по отводу земельного участка под строительство индивидуального жилого дома в <адрес> Калининского района Тверской области. На основании вышеуказанной землеотводной документации, выделяемый истцу земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Земельному участку был присвоен кадастровый №. Копия кадастрового паспорта земельного участка прилагается.
02 марта 2004 года Администрацией Калининского района Тверской области было вынесено постановление № 183 о предоставлении в аренду Истцу земельного участка площадью 1285 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес>, сроком на 11 месяцев для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов.
02 марта 2004 года на основании вышеуказанного постановления № 183 между истцом и Администрацией Калининского района Тверской области был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка.
В тот же день, на основании акта приёма-передачи земельный участок был фактически передан истцу, в аренду.
30 июня 2005 года Администрацией Калининского района Тверской области истцу было выдано разрешение на строительство жилого дома, дающее право застройщику осуществлять строительство объекта в соответствии с
градостроительным планом земельного участка, и техническими регламентами (строительными нормами и правилами). По заданию истца ООО «АПМ Контур», имеющее соответствующую лицензию на проектирование зданий и сооружений, был разработан проект одноквартирного жилого дома. На основании вышеуказанных разрешения на строительство и проекта, в период 2007 – 2008 годов истцом на предоставленном земельном участке осуществлялось строительство жилого дома и было завершено.
Поскольку сбор необходимых для строительства документов занял значительный период времени, а договор аренды земельного участка был заключен на 11 месяцев, данный договор путём заключения дополнительных соглашений был продлён.
В результате строительных работ, на земельном участке истцом был возведён индивидуальный жилой дом.
21 марта 2008 года на основании Постановления № 9 от 21 марта 2008 года Администрации Муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области вновь построенному объекту - индивидуальному жилому дому был присвоен адрес: Тверская область, Калининский район, Заволжское сельское поселение, деревня Новинки, дом 84-а.
По заявке истца ГУП «Тверское областное БТИ» был проведён технический учёт вновь построенного объекта недвижимости по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> и изготовлен технический паспорт объекта.
27 февраля 2009 года в отношении вновь построенного истцом жилого дома был произведён государственный кадастровый учёт. Сведения об объекте недвижимости были внесены в ГКН, объекту индивидуального жилищного строительства по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> был присвоен кадастровый №.
Собрав все необходимые документы, истец обратилась в УФРС по Тверской области с заявление о государственной регистрации права собственности на возведённый объект недвижимости.
Однако в подобной государственной регистрации истцу было отказано, по причине того, что при предоставлении истцу земельного участка не была соблюдена процедура предоставления земельных участков для жилищного строительства, предусмотренная ст. 30 ЗК РФ.
В отсутствии надлежащего соблюдения процедуры предоставления земельного участка для строительства истцу было отказано и в государственной регистрации права на возведённый объект недвижимости.
В настоящее время установлено, что земельный участок был предоставлен истцу с нарушением процедуры предоставления земли для индивидуального жилищного строительства.
Поскольку объект индивидуального жилищного строительства по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> возведён истцом в отсутствии оформленного в установленном законом порядке предоставления земельного участка, данный объект имеет признаки самовольной постройки.
Земельный участок из земель населённых пунктов, по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> с видом разрешённого использования – под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 1285 +/- 25 кв. м. кадастровый № был предоставлен истцу органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит предоставление земельных участков для жилищного строительства.
Строительство произведено истцом в тот период, когда она добросовестно предполагала, что владеет и пользуется земельным участком на законном основании. Виновных действий со стороны истца при возведении строения не допущено.
Несоблюдение процедуры предоставления земельного участка не нарушило прав и законных интересов других лиц, поскольку предоставлению земельного участка предшествовал сход жителей д. Новинки, одобривший выделение земельного участка Истцу. Копия протокола схода жителей прилагается.
Более того, как следует из справки Администрации Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области иных заявлений о предоставлении земельных участков для строительства на рассматриваемый период не поступало.
Вид разрешённого использования земельного участка установлен «для индивидуального жилищного строительства». Истцом на участке возведён именно индивидуальный жилой дом, что соответствует как назначению земельного участка, так и целям его выделения.
Для строительства истцом было получено необходимое разрешение и подготовлена необходимая проектная документация. Работы по строительству выполнены в соответствии с данными документами.
Таким образом, сохранение постройки не может нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.
В связи с изложенными обстоятельствами истец просила признать за собой право собственности на объект индивидуального жилищного строительства по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> общей площадью - 259,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 91,8 кв. м, и подсобной площадью 167,6 кв. м, состоящий из основного строения – литера «А» и пристройки – литера «а», кадастровый № №.
Впоследствии истец изменила исковые требования.
Истец просила признать действительным договор аренды земельного участка, из земель населённых пунктов общей площадью 1285 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> а кадастровый № №, заключенный между истцом и Администрацией Муниципального образования «Калининский район» Тверской области 02 марта 2004 года, признав за истцом право аренды данного земельного участка. В обоснование требований указала, что земельный участок из земель населённых пунктов, по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> с видом разрешённого использования – под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 1285 +/-25 кв. м (кадастровый № №) был предоставлен истцу органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит предоставление земельных участков для жилищного строительства. Вид разрешённого использования земельного участка установлен «для индивидуального жилищного строительства». Истцом на участке возведён именно индивидуальный жилой дом, что соответствует как назначению земельного участка, так и целям его выделения. Для строительства Истцом было получено необходимое разрешение и подготовлена необходимая проектная документация. Работы по строительству выполнены в соответствии с данными документами.
Органы местного самоуправления, выдавая вышеуказанные разрешения, продлевая действия договора аренды и получая от истца арендную плату, фактически подтверждали наличие арендных отношений и законность нахождения земельного участка во владении Истца.
Строительство произведено истцом на земельном участке при наличии у истца договора аренды и дополнительных соглашений к нему. Арендная плата уплачивалась истцом своевременно и в полном объёме.
Следовательно, все действия истца носили добросовестный характер. Виновных действий со стороны истца при возведении строения не допущено.
Действительно, в настоящее время редакция Земельного Кодекса РФ предусматривает возможность предоставления земельных участков для целей жилищного строительства только путём проведения торгов (конкурсов, аукционов). Однако указанная редакция закона была внесена в Земельный Кодекс РФ в 2005 году. Процедура предоставления истцу земельного участка была начата в июле 2002 года, а договор аренды заключен в марте 2004 года. Таким образом, на момент предоставления земельного участка действующее законодательство не содержало императивного требования о соблюдении процедуры торгов для заключения аренды земельного участка для целей жилищного строительства.
Что касается предварительной публикации сообщения о наличии предполагаемой передачи земельного участка в аренду в средствах массовой информации, то отсутствие подобной публикации не нарушило прав и законных интересов других лиц.
Просила обратить внимание, что земельный участок предоставлялся в аренду по процедуре его выбора, обследования, а затем формирования. На момент обращения истца за предоставлением участка он не был сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Данная процедура не требовала в 2002 году обязательной публикации в средствах массовой информации сведений о предоставлении земельного участка. По смыслу закона, цель вышеуказанной публикации – доведении до сведения заинтересованных лиц, возможности получения земельного участка в аренду. Предоставлению земельного участка предшествовал сход жителей <адрес>, одобривший выделение земельного участка истцу. Как следует из справки Администрации Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области иных заявлений о предоставлении земельных участков для строительства на рассматриваемый период не поступало.
Таким образом, заключение договора аренды в отсутствии предварительной публикации сообщения не может нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.
Земельный участок был предоставлен истцу в аренду на основании Постановление № 183вынесенного Администрацией Калининского района Тверской области 02 марта 2004 года. До настоящего времени указанное постановление никем не оспорено и не признано недействительным. Договор аренды от 02 марта 2004 года и дополнительные соглашения к нему так же никем в судебном порядке не оспорен и не признан недействительным. Сроки оспаривания вышеуказанного акта и сделки в судебном порядке в настоящее время истекли. Следовательно, предоставление истцу земельного участка следует считать законным, а заключенный договор действительным. На основании указанной сделки у Истца возникло и существует право аренды данного земельного участка.
Так же истец полагает, что в связи с действительностью договора аренды, которая должна быть подтверждена судебным актом, владение земельным участком и как следствие осуществление на нём строительства, следует так же признать законным. В связи с данными обстоятельствами истец просила также признать за ней право собственности на объект индивидуального жилищного строительства по указанному адресу.
В судебном заседании истец и её представитель Сапожников Н.Ю. поддержали исковые требования.
Привлеченный к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора, Булычев Н.В. пояснил, что являясь супругом истца, не возражает против признания за ней права собственности на недвижимое имущество и иных требований.
Представители ответчиков администрации МО Тверской области «Калининский район» и администрации МО «Заволжское сельское поселение» не явились в судебное заседание. Возражений против исковых требований не представлено.
Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по тверской области просил о рассмотрении дела без его участия.
Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности. На основании ст. 40,41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить на нем здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных норм.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Установлено, что 02 марта 2004 года Администрацией Калининского района Тверской области было вынесено постановление № 183 о предоставлении в аренду Истцу земельного участка площадью 1285 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес>, площадью 1285 кв.м сроком на 11 месяцев для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов. 02 марта 2004 года на основании вышеуказанного постановления № 183 между истцом и Администрацией Калининского района Тверской области был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №. Впоследствии срок аренды продлевался.
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок с кадастровым номером № установлено разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства».
В период действия вышеуказанного договора аренды истцом произведено строительство на земельном участке индивидуального жилого дома. Строительство производилось с получением необходимых разрешений и согласований, соответствовало назначению земельного участка и условиям договора аренды.
Согласно техническому паспорту от 18.11.2008г. объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> общей площадью - 259,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 91,8 кв. м, и подсобной площадью 167,6 кв. м, состоит из основного строения – литера «А» и пристройки – литера «а», кадастровый №.
21 марта 2008 года на основании постановления № 9 от 21 марта 2008 года Администрации Муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области вновь построенному объекту - индивидуальному жилому дому был присвоен адрес: Тверская область, Калининский район, <адрес>.
Органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним истцу 29.09.2008г. сообщено об отказе в государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему, поскольку документы, подтверждающие соблюдение процедуры предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, предусмотренные п.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка в аренду), не были представлены.
В связи с изложенным истец лишена возможности зарегистрировать не только договор аренды, но и права на индивидуальный жилой дом, возведенный ею на указанном земельном участке.
Вместе с тем установлено, что строительство жилого дома осуществлено истцом на земельном участке, расположенном в черте населенного пункта, переданным истцу в аренду для индивидуального жилищного строительства, при этом распоряжение земельным участком осуществлялось органом местного самоуправления в соответствии с ЗК РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г. № 137-ФЗ.
На момент предоставления спорного земельного участка истцу в аренду с 30 октября 2001г. вступил в законную силу Земельный кодекс РФ.
Согласно п.4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по предоставлении земельного участка в аренду. Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
В соответствии с п.1 ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности, для этого - обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам на определенном праве ( за плату или бесплатно), и заблаговременно- публикацию такой информации. В соответствии с п.5 ст. 34 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно, либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.
Установлено, что опубликование сообщения в местных средствах массовой информации о земельном участке, предоставляемом Булычевой В. В., не производилось.
Суд учитывает, что хотя договор был заключен 02.03.2004г., но с заявлением о предоставлении его в аренду истец обратилась в 2002г. На момент подачи ею заявления положение о порядке опубликования информации об аренде земельных участков не было принято, нарушение порядка опубликования информации произошло не по вине истца.
На момент обращения истца за предоставлением участка, тот не был сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Предоставлению земельного участка предшествовал сход жителей <адрес>, одобривший выделение земельного участка истцу. Как следует из справки Администрации Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области иных заявлений о предоставлении земельных участков для строительства на рассматриваемый период не поступало.
Договор аренды фактически исполняется, арендные платежи уплачиваются, что не оспаривалось. Срок действия договора аренды был установлен с 2004 по 2005г. Дополнительным соглашением от 3.05.2006г. договор аренды продлен до 01.01.2008г. Дополнительным соглашением от 19.03.2008г. он был продлен с 1.01.2008г. до 01.01.2013. Администрация МО Тверской области «Калининский район» как орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, договор аренды не оспаривает. Интереса кого-либо в оспаривании договора аренды не установлено.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года, обязательна, но её отсутствие, по смыслу законоположений ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не подменяет собой договор, как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, а призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, соответственно не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять доказательства, подтверждающие добросовестность истца и т.п.
В данном случае отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка (ст. 222 ГК РФ ( в редакции Федерального закона от 30.06.2006г.). В связи с чем выбранный истцом способ защиты права о признании действительным договора аренды, признании права аренды, признании права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, возведенного на этом участке представляется правильным.
При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Наличие решения суда о признании действительным договора аренды земельного участка и признании права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в силу требований ст.17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» будет являться основанием для государственной регистрации права собственности истца в ЕГРП.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить.
Признать действительным договор аренды земельного участка, из земель населённых пунктов общей площадью 1285 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес>, кадастровый № №, заключенный между истцом и Администрацией Муниципального образования «Калининский район» Тверской области 02 марта 2004 года, признать за истцом право аренды данного земельного участка.
Признать право собственности Булычевой Валентины Васильевны на объект индивидуального жилищного строительства жилой дом по адресу: Тверская область, Калининский район, <адрес> общей площадью - 259,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 91,8 кв. м, кадастровый №.
Вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации прав истца на недвижимое имущество, внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Калининский районный суд Тверской области.
Мотивированное решение составлено 27.04.2011г.
Судья Е.В. Гуляева