дело № 2-183511 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 26 октября 2011 года г. Тверь Калининский районный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Гуляевой Е.В., при секретаре Бобровой Т.И., с участием: истца Х.В.Г., представителя истца адвоката М.А.Б., ответчиков П.Д.В., П.Г.В., В.И.Н., представителя ответчиков адвоката Г.Г.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Х.В.Г. к П.Д.В., П.Г.В., В.И.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, УСТАНОВИЛ: Истец обратился в суд с иском к П.Г.В., П.Д.В. о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты <данные изъяты> кв.м в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес> Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ соответчиком по делу привлечена продавец по сделке В.И.Н.. В связи с тем, что П.Д.В. и П.Г.В. приобрели спорную комнату за счет кредитных средств в рамках исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и комната находится в залоге у банка в силу ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечен ОАО «<данные изъяты>» Тверское отделение №. В обоснование требования истцом указано, что ему принадлежит комната № в квартире по вышеприведенному адресу. Комнатой № владела на праве собственности его бывшая жена В.И.Н.. ДД.ММ.ГГГГ В.И.Н. заключила с ответчиками договор купли-продажи, по которому указанная комната перешла к ответчикам по 1\2 доли каждому. Данная сделка заключена с нарушением предусмотренного ст. 250 ГК РФ, п.6 ст. 46 ЖК РФ права преимущественной покупки. В.И.Н. комната могла быть продана только в случае его отказа от покупки доли, или если он не приобрел эту долю в месячный срок. Никаких предложений по сделке не получал. Продажа комнаты явилась для него полной неожиданностью. В результате квартира превращена в «коммуналку» и он вынужден там жить с чужими людьми. Готов принять на себя права и обязанности по договору, заключенному с нарушением его преимущественного права покупки. В связи с предоставлением ответчиками возражений дополнительно в заявлении указал, что никто в нотариальной конторе ему никаких документов не вручал, приложенное к материалам дела свидетельство не отвечает требованиям формы № 21, установленных Приказом Минюста РФ от 10.04.2002г. № 98 «Об утверждении формы реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» ( с изменениями и дополнениями). Указанной формой не предусмотрена передача заявления двумя нотариусами, а также заверение действий одного нотариуса другим нотариусом. В соответствии с п. 6 Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утв. Решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 23-25 июня 2008года (Протокол № 09\08) предусмотрена передача нотариусом заявления лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением). Независимо от способа передачи составляется сопроводительное письмо. Исходя из содержания представленных ответчиками документов, ему –истцу ДД.ММ.ГГГГ вручено в нотариальной конторе заявление, и одновременно он получил почтовую открытку ДД.ММ.ГГГГ Считает, что данные документы лишены доказательственной силы. В судебном заседании истец поддержал исковые требования, настаивал на переходе к нему прав и обязанностей по договору, в том числе с условием нахождения комнаты в залоге у банка. Пояснил, что один раз В.И.Н. ему устно предложила купить комнату за <данные изъяты> руб. Отрицал наличие с её стороны предложений о покупке комнаты за меньшую сумму. Подтвердил, что деньги на покупку комнаты за ту сумму, за которую её купили П.Г.В. и П.Д.В., у него есть, накопил, занял в долг. Отрицал получение по почте ДД.ММ.ГГГГ из нотариальной конторы предложения о покупке комнаты. Утверждал, что в феврале 2011г. вынул из почтового ящика уведомление о вручении уже с подписью о получении. На почте или у нотариуса ничего не получал. Представитель истца М.А.Б. в судебном заседании, поддержав требования истца, пояснил, что предложение о преимущественном праве покупки от В.И.Н. истец не получал, не представлено доказательств, что заявление об этом поступило Х.В.Г. Настаивал, что Х.В.Г. нашел почтовое уведомление в ящике и в нем не расписывался. Полагал, что, выдавая в марте 2011г. свидетельство В.И.Н., нотариус К.В.В. удостоверила действия другого нотариуса – Л.В.В., что не соответствует закону. Указал, что требования связаны не с нарушением процедуры извещения о преимущественном праве покупке, а с нарушением нормы материального права, так как В.И.Н. обратилась с заявлением к нотариусу, а должна была обратиться к Х.В.Г. Ответчики П.Д.В. и П.Г.В. в судебном заседании возражали против исковых требований. П.Д.В. пояснил, что приобрели комнату по вышеприведенному адресу, проживают в ней. Вселиться получилось не сразу, в связи с препятствиями со стороны истца. Перед покупкой комнаты летом 2011г. делалась её оценка для банка, приходил оценщик с В.И.Н., помещения фотографировались. При этом присутствовал Х.В.Г. Приходили в квартиру также потенциальные покупатели. Поэтому полагает, что вопрос продажи В.И.Н. комнаты не был для истца неожиданностью. Ответчик В.И.Н. в судебном заседании возражая против требований, пояснила, что устно несколько раз предлагала истцу купить комнату за <данные изъяты> руб. Он отказался, ссылаясь, что является пенсионером и таких денег у него нет. В связи с неприязненными отношениями с Х.В.Г. и невозможностью личного общения, обратилась к нотариусу для письменного извещения истца о продаже комнаты с соблюдением права преимущественной покупки. После получения свидетельства нотариуса, подтверждающего, что Х.В.Г. данным правом не воспользовался, приводила смотреть комнату нескольких покупателей в течение 4-х месяцев. В квартиру также приходил оценщик, фотографировал помещения. Покупатели и оценщик приходили в присутствии Х.В.Г.. Представитель ответчиков Г.Г.И. просил в иске отказать, так как Х.В.Г. в установленном законом порядке извещен о преимущественном праве покупки, его утверждения об обратном необоснованны. Сделка прошла регистрацию в Управлении Росреестра по Тверской области, при выдаче кредита изучена в правовом отделе Сбербанка, нарушений не выявлено. Доводы истца о нарушении его прав находит неубедительными. Не верит его утверждению, что не получал из нотариальной конторы извещения, и почтовое уведомление нашел в ящике уже подписанным, так как в таком случае это уведомление было бы у Х.В.Г., а оно находится в нотариальной конторе. Удовлетворение иска приведет к нарушению прав ответчиков П.Г.В. и П.Д.В., которые взяли на себя кредитное обязательство по залог спорной комнаты. Ответчики П.Г.В. и П.Д.В. и В.И.Н. действовали добросовестно при заключении сделки и прав истца не нарушили. Представитель третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора ОАО «<данные изъяты>» Тверское отделение № в судебное заседание не явился. В письменном отзыве просил в иске отказать, полагая, что положение ст. 250 ГК РФ к спорным правоотношениям не применимы. Выслушав стороны и их представителей, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Кроме того, в соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Согласно части6 статьи42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. П.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Установлено, что жилое помещение по адресу: <адрес> состоит из двух комнат <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. Комнаты в данной квартире приватизированы Х.В.Г. и В.И.Н. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрировано право собственности Х.В.Г. на комнату площадью <данные изъяты> кв.м в вышеуказанной квартире. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрировано право собственности В.И.Н. на комнату площадью <данные изъяты> кв.м. Таким образом по характеру заселения и пользования квартира является коммунальной. ДД.ММ.ГГГГ исх. № временно исполняющий обязанности нотариуса Калининского нотариального округа <адрес> К.В.В. – Л.В.В., действуя по поручению В.И.Н., направил в адрес Х.В.Г. заявление о намерении отчуждения комнаты размером 19,6 кв.м. за 800000 руб. При этом указан адрес объекта, разъяснены положения ст. 250 ГК РФ, указан срок для ответа на данное предложение, последствия отказа. Передача продавцом такого предложения через нотариуса не противоречит закону. Вопреки доводам истца и его представителя нотариальные действия и нотариальные документы соответствуют методическим рекомендациям и формам нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей. Нарушением не является то, что верность подлинности подписи В.В.В. в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствовал исполняющий обязанности нотариуса К.В.В. – Л.В.В., а свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ выдано нотариусом К.В.В.. Мнение представителя истца, что имело место удостоверение нотариусом К.В.В. действий другого нотариуса, основано на неверном истолковании содержания нотариальных действий и нотариальных документов, порядка их совершения. Из почтового уведомления следует, что заявление от ДД.ММ.ГГГГ о намерении отчуждения комнаты доставлено адресату и вручено под роспись ДД.ММ.ГГГГ Доводы Х.В.Г. и его представителя об обратном, суд находит надуманными. Их утверждение, что в почтовом ящике истец нашел лишь данное уведомление (именуемое ими как почтовая открытка), где кто-то расписался за него, опровергается данными о нахождении данного уведомления у нотариуса, которому уведомление возвращено в соответствии с правилами вручения почтовой корреспонденции. В уведомлении указаны наименование и адрес нотариуса, сведения о наименовании передаваемой корреспонденции, куда истец мог бы обратиться за разъяснениями. Допрошенный в качестве свидетеля помощник нотариуса К.В.В. – Л.В.В. пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ временно исполнял обязанности нотариуса, по поручению В.И.Н. подготовил текст заявления об извещении Х.В.Г. о продаже В.И.Н. комнаты. Данное заявление почтой под уведомление направлено Х.В.Г. Почтой возвращено почтовое уведомление о вручении ДД.ММ.ГГГГ адресату заявления. По истечении месяца со дня вручения заявления Х.В.Г., ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выдано свидетельство, удостоверяющее передачу Х.В.Г. заявления В.И.Н. о продаже комнаты, содержащего необходимую для реализации права преимущественной покупки комнаты информацию. За период до выдачи указанного свидетельства Х.В.Г. в нотариальную контору не обращался. Суду были представлены подлинники заявления и свидетельства, почтового уведомления, подлинник журнала исходящей корреспонденции нотариуса и выписка из журнала, где под порядковым номером № от ДД.ММ.ГГГГ указано почтовое отправление Х.В.Г. заявления В.И.Н. о продаже комнаты. Х.В.Г. в установленный законом срок не выразил своего согласия приобрести комнату, что расценивается как отказ от права преимущественной покупки комнаты размером <данные изъяты> кв.м. При этом как следует из пояснений сторон о намерении В.И.Н. продать комнату он был осведомлен, присутствовал в квартире при осмотре её оценщиком и покупателями. Мог воспользоваться правом преимущественной покупки, но не сделал этого. ДД.ММ.ГГГГ В.И.Н. и П.Д.В., П.Г.В. подписан договор купли-продажи комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. в квартире по адресу: <адрес> (кадастровый номер №, на основании чего в ЕГРП зарегистрировано право собственности П.Д.В. и П.Г.В. на данное жилое помещение. В связи с отсутствие намерения Х.В.Г. в установленный срок заключить договор купли-продажи, данный договор был заключен с П.Г.В. и П.Д.В., что требованиям законодательства соответствует. При таких обстоятельствах следует признать, что обязанность по извещению В.И.Н. Х.В.Г., имеющего право преимущественной покупки спорной комнаты, выполнена надлежащим образом. Х.В.Г. был уведомлен В.И.Н. о ее намерении продать комнату размером <данные изъяты> кв.м. еще в феврале 2011года, и с этого момента имел реальную возможность оформить право собственности на принадлежащую ей комнату размером <данные изъяты> кв.м. и впоследствии заявить о своем намерении приобрести спорное жилое помещение, до момента заключения договора купли-продажи с П.Г.В. и П.Д.В.. Необходимости в повторном уведомлении Х.В.Г. о продаже комнаты не имелось, поскольку комната продана через небольшой период времени после предложения ему о покупке, обусловленном поиском потенциального покупателя, за большую цену, чем предлагалось Х.В.Г. В связи с изложенным исковые требования удовлетворению не подлежат. Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждается возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88, 94 ГПК РФ к судебным расходам относятся расходы на оплату госпошлины, суммы, подлежащие выплате специалистам, экспертам, расходы на оплату услуг представителей. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному заявлению суд присуждает понесенные по делу судебные расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Ответчиками П.Д.В. и П.Г.В. подано заявление о возмещении затрат на оплату услуг представителя в размере по <данные изъяты> руб. каждому, В.И.Н. – <данные изъяты> руб. Расходы ответчиков документально подтверждены, понесены ответчиками в связи с рассмотрением дела. Данное дело не представляет особой сложности, вместе с тем по делу состоялось 2 судебных заседания, в каждом из которых участвовал представитель ответчика, оказывал ответчикам правовую помощь, изучал доказательства по делу, высказывал аргументированные возражения против доводов другой стороны. С учетом этого расходы на оплату услуг представителя в сумме по <данные изъяты> руб. каждого из ответчиков представляются обоснованными и разумными с учетом характера и объема требований, объема материалов дела, количества судебных заседании. Оснований для их большего уменьшения не имеется. По ходатайству истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры обеспечения иска в виде ареста спорной комнаты, запрете совершения сделок, государственной регистрации возникновения, прекращения и перехода права собственности. На основании ст. 144 ГПК РФ при отказе истцу в иске принятые меры по обеспечению в иске сохраняются только до вступления в законную силу решения суда, с момента вступления решения в законную силу отменяются. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Х.В.Г. отказать в удовлетворении исковых требований. Взыскать с Х.В.Г. в пользу П.Д.В., П.Г.В., В.И.Н. судебные расходы на оплату услуг представителя по <данные изъяты> руб. каждому. Все меры обеспечения иска, принятые по определению Калининского районного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ, в виде ареста комнаты № по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), запрете совершения сделок, государственной регистрации возникновения, прекращения и перехода права собственности отменить со дня вступления настоящего решения в законную силу. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме. Мотивированное решение составлено 31.10.2011г. Судья Е.В.Гуляева ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ