Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 августа 2011 года город Тюмень
Калининский районный суд г.Тюмени в составе: председательствующего судьи Шаламовой И.А., при секретаре Журавлевой Н.Г.,
с участием представителей Носова Д.Ю., Валиева Р.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3067-11 по иску Тюменской Региональной Общественной Организации Потребителей в интересах Галкиной Веры Ивановны к открытому акционерному обществу «ТюменьСтройМонтаж» о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства, убытков, уменьшении цены договора, взыскании морального вреда и штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке,
УСТАНОВИЛ:
Тюменская Региональная Общественная Организация Потребителей обратилась в Центральный районный суд г.Тюмени в интересах Галкиной Веры Ивановны с заявлением к ответчику о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору за период с 01.07.2006 г. по 04.01.2011 г. в размере 2 027 788 руб., о взыскании в счет уменьшения цены договора в связи с нарушением срока выполнения работ 200 000 рублей, о взыскании 264 833 рублей в счет уменьшения цены по договору в связи с обнаружением недостатков выполненной работы, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, убытков в размере 90 424 рубля, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (л.д.3-8).
Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор на строительство жилья. Ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства, квартира в оговоренный срок не позднее 01 июля 2006 года не была передана истцу, а передана только 04.01.2011 года, в связи с чем истец обратилась в суд о восстановлении нарушенных прав.
Определением Центрального районного суда г.Тюмени от 29 июня 2011 года дело по иску Тюменской Региональной Общественной Организации Потребителей в интересах Галкиной Веры Ивановны передано по подсудности в Калининский районный суд г.Тюмени (л.д.63-64).
Истец Галкина В.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, просила дело рассмотреть в ее отсутствие (л.д.130), ее представитель Носов Д.Ю. в судебном заседании исковые требования подержал в полном объеме.
Представитель ответчика Валиев Р.М. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что истец имеет право требовать неустойку за нарушение срока передачи доли, однако расчет неустойки составлен ей неправильно, следует применить правила подсчета неустойки изложенные в ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вины ответчика в несвоевременном окончании строительства нет, поэтому заявленные требования о взыскании убытков удовлетворению не подлежат.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
Судом установлено, что открытое акционерное общество «Тюменьстроймонтаж», ИНН 7224027153, является юридическим лицом, сведения о нем внесены в Единый государственный реестр юридических лиц, местонахождение Общества: 625014, г.Тюмень, 11 км Ялуторовского тракта, д.17а, генеральным директором Общества является Одинцов Михаил Владимирович, основной вид экономической деятельности производство общестроительных работ по возведению зданий (л.д.120-125).
31 марта 2005 года между Галкиной Верой Ивановной и ООО «Тюменьстроймонтаж» заключен договор №20А на строительство жилья, согласно которого стороны объединяют свои усилия для строительства пятиэтажного жилого дома в кирпичном исполнении по ул.Семакова-Урицкого в г.Тюмени. Дольщик приобретает долю в виде одной 2-х комнатной квартиры общей проектной площадью 78.1 кв.м. (включая площадь лоджий и балконов), расположенной слева направо, третья по счету на 4 этаже в 1 блоке 2 блок-секции жилого дома по ул.Семакова-Урицкого в г.Тюмени. Размер вклада дольщика составляет 2 027 788 руб. из расчета 25 964 руб. за 1 кв.м. общей площади. Пунктом 3.2.3. договора установлен срока передачи дольщику его доли во 2 квартале 2006 года по акту передачи (л.д.25-26).
Дом строился застройщиком ООО «Тюменьстроймонтаж» на основании проектной декларации на объект многоэтажный жилой дом с соцкультбытом ГП-3, ГП-4 по ул.Семакова-Урицкого в г.Тюмени, блок-секция №2 (л.д.85-90), разрешения на строительство №RU72304000-1241-рс выданного администрацией г.Тюмени 10 сентября 2008 года (л.д.91), распоряжения администрации г.Тюмени от 16.12.2005 г. №1791-рк «Об утверждении проекта границ земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с соцкультбытом ГП-3,ГП-4 в г.Тюмени по ул.Урицкого-Семакова (л.д.92-93), распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области №588-з от 06.02.2008 г. «О предоставлении ОАО «Тюменьстроймонтаж» в аренду земельного участка для завершения строительства многоэтажного жилого дома с соцкультбытом ГП-3, ГП-4 в г.Тюмени, ул.Урицкого-Семакова (л.д.94-95), договора №23-30/709 аренды земельного участка (землеустроительное дело №23-10494) от 13.02.2008 г. (л.д.96-102), соглашения от 28.01.2001 г. о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.02.2008 г. №23-30/709 (л.д.103), соглашения от 23.06.2010 г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.02.2008 г. №23-30/709 (л.д.104-105).
Установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU72304000-110-рв получено ОАО «Тюменьстроймонтаж» 22 сентября 2010 г. (л.д.127-129).
Застройщик 04 января 2011 года передал Галкиной В.И. двухкомнатную квартиру №21, расположенную на 4 этаже 5-ти этажного жилого дома по адресу: г.Тюмень, ул.Урицкого, д.14 общей площадью 67.90 кв.м., жилой площадью 29.80 кв.м. (л.д.27).
Галкина Вера Ивановна 18 марта 2011 года получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме общей площадью 67.90 кв.м. на 4 этаже по ул.Урицкого, д.14, кв.21 (л.д.28).
Исходя из того, что разрешение на строительство объекта было получено обществом до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд на основании части 2 статьи 27 указанного Закона пришел к выводу о неприменении его положений к отношениям сторон.
Согласно ст.9 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товар (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно ст.28 п.5 ФЗ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% от цены выполнения работы.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Просрочка выполнения обязательства по передаче законченного строительством дома составила на момент предъявления иска 1 624 дня, истец просит взыскать неустойку за весь период просрочки, в размере 98 793 831 руб., уменьшив ее согласно ст.333 Гражданского кодекса РФ до 2 027 788 рублей.
Суд находит возможным уменьшить неустойку за указанный период в порядке ст.333 Гражданского кодекса РФ до 400 000 рублей по следующим основаниям.
Согласно указанной норме, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При этом суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.
Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Суд пришел к выводу, о том, что требуемая истцом Галкиной В.И. неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства: процент неустойки является высоким, хоть и предусмотрен Законом РФ «О защите прав потребителей», длительность неисполнения обязательства составляет 1 624 дня, в настоящее время обязательства по договору исполнены, объект передан истцу в собственность.
Суд принимает во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика.
Таким образом, неустойка в размере 2 027 788 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно п.1 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» если исполнитель нарушил сроки выполнения работы потребитель вправе потребовать уменьшения цены за выполнение работы.
Так как срок нарушения выполнения работ является существенным, следует удовлетворить требования истца о соразмерном уменьшении цены за выполненные работы на 200 000 руб.
Согласно п.1 ст.29 Закона «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Как уже установлено выше, стороны заключили договор на строительство жилья 2–х комнатной квартиры общей проектной площадью 78.1 кв.м.
Установлено, что при заключении договора потребителю Галкиной В.И. не вручались проектные решения, содержащие информацию относительно общей площади строящегося объекта, поэтому следует признать что при заключении договора ей не была предоставлена достоверная информация об общей площади квартиры, которая является существенным условием договора, застройщик не предупреждал ее о возможных последствиях, когда при освидетельствовании квартиры в органах технической инвентаризации, общая площадь квартиры будет отличаться от проектной.
Установлено и подтверждается копией технического паспорта, что квартира 14 по ул.Урицкого дом 21 в г.Тюмени состоит из двух жилых комнат площадью 16.40 кв.м. и 13.40 кв.м., кухни площадью 14.40 кв.м., двух санузлов площадью 3.80 кв.м. и 4.80 кв.м., двух коридоров площадью 2.60 кв.м. и 12.50 кв.м., двух лоджий площадью 4. 00 кв.м. и 3.00 кв.м., общая площадь квартиры равна 67.90 кв.м. (л.д.36).
Положения п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются, поскольку жилищное законодательство регулирует отношения, складывающиеся по поводу жилища, понятие общей площади жилого помещения предусмотрено для жилищных правоотношений, тогда как отношения между сторонами до момента передачи квартиры в собственность и предмет договора №20А на строительство жилья от 31 марта 2005 года регулируются Гражданским кодексом и Законом РФ «О защите прав потребителей».
Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями
Согласно указанных норм застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Несоответствие выстроенной квартиры согласованному сторонами условию договора на строительство жилья от 31 марта 2005 года площадью 78.1 кв.м. является недостатком работы (услуги).
В соответствии со ст.37 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и сроки, которые установлены договором с исполнителем.
В силу указанной нормы, ОАО «Тюменьстроймонтаж» обязан получить плату только за фактически отказанные услуги, то есть за работы по строительству 78.1 кв.м. общей площади квартиры.
Согласно ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Таким образом, суд признает незаконным включение в договор условия п.1.4. о том, что стоимость договора является фиксированной и не подлежит изменению.
Однако суд также исходит и из того, что п.1.2. договора в площадь строящегося объекта стороны включили и площадь лоджий, поэтому суд не соглашается с требованиям истца о взыскании разницы за 10,2 кв.м. в площадях.
Разницу следует считать таким образом: 78,1 – (67,9 + 7,0) = 3,2 х 25 964 = 83 084,80 руб.
С ответчика подлежит взысканию в счет уменьшения цены по договору 83 084,80 руб. в связи с обнаружением недостатков выполненной работы.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Истец считает, что ее убытками является отсутствие возможности использовать свое право на имущественный налоговый вычет.
Суд критически относится к представленным доказательствам и отвергает их, так как истцом не доказана причинно - следственная связь между ненадлежащим исполнением ответчиков обязательств по договору и причиненными убытками, не доказан размер убытков.
Суд критически относится к доводам представителя ответчика об отсутствии вины застройщика в несвоевременном окончании строительства.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Согласно п.5.1. договора №20А на строительство жилья от 31 марта 2005 года компания освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если невыполнение явилось следствием: действий обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые компания не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К таким событиям относятся наводнение, взрыв, эпидемия и иные явления природы, а также война или военные действия, решения принятые органами (федеральными или местными) государственной власти и управления, об изменении соответствующими службами города ранее выданных технических условий по подключению к инженерным сетям города, повлекшие за собой невозможность исполнения настоящего договора или увеличение срока ввода дома в эксплуатацию; невыполнения дольщиком своих обязательств по настоящему договору (л.д.26).
Как установлено судом, сторонами договор заключен в отсутствии разрешения на строительство, которое получено застройщиком 15 августа 2009 г., при том, что сторонами согласован срок передачи доли во 2 квартале 2006 года. При таких обстоятельствах суд не находит возможным в порядке ст.401 Гражданского кодекса РФ освободить застройщика от ответственности за неисполнение обязательств по договору.
Требования истца о взыскании компенсации морального вреда подлежит удовлетворению в силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». С учетом обстоятельств дела, принципов разумности и справедливости, суд определяет компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.
В порядке абз.2 п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в пользу Тюменской Региональной Общественной Организации Потребителей, выступившей в интересах Галкиной В.И., подлежит взысканию с ответчика пятьдесят процентов суммы штрафа.
Руководствуясь ст.13 п.6, 15, 28 ФЗ «О защите прав потребителей», ст.151, 333, 1100,1101 Гражданского кодекса РФ,ст.ст.14,35, 56, 67, 194-197 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Тюменской Региональной Общественной Организации Потребителей в интересах Галкиной Веры Ивановны удовлетворить частично.
Взыскать с открытого акционерного общества «ТюменьСтройМонтаж», ИНН7224027153 в пользу Галкиной Веры Ивановны неустойку за период со 01 июля 2006 г. по 01 января 2011 г. в размере 400 000 руб., в счет уменьшения цены по договору 200 000 руб. в связи с нарушением срока выполнения работ, в счет уменьшения цены по договору 83 084,80 руб. в связи с обнаружением недостатков выполненной работы, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., всего взыскать 733 084,80 руб.
В остальной части иска Галкиной Вере Ивановне – отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества «ТюменьСтройМонтаж», ИНН7224027153 за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя штраф в размере 50% от общей суммы денежных средств в размере 366 542,40 руб. и 50% от указанного штрафа в общей сумме 183 271,20 руб. перечислить в пользу Тюменской Региональной Общественной Организации Потребителей.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Тюменский областной суд с подачей жалобы через Калининский районный суд г.Тюмени.
Председательствующий
Федеральный судья И.А.Шаламова
Решение в окончательной форме изготовлено 26.08.2011 года.
Копия верна
Судья И.А. Шаламова