Дело № 2 -1954/2010 к о п и я
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
12 августа 2010 года г. Новосибирск
Калининский районный суд г. Новосибирска
в с о с т а в е:
председательствующего судьи Емельяновой В.О.
при секретаре Давыдовой В.С.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Коноваловой Олесе Николаевне о взыскании задолженности по договору займа, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратились в суд с иском к Коноваловой О.Н. о взыскании задолженности по договору займа, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указали, что в соответствии с условиями договора займа № 13-з/2006 от 20 апреля 2006 года (далее - договор займа) заемщику-залогодателю, Коноваловой Олесе Николаевне (далее - ответчик) ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» предоставило заем в сумме 1273 000 (один миллион двести семьдесят три тысячи) рублей на срок 180 (сто восемьдесят) месяцев для приобретения в собственность квартиры, состоящей из 2 (двух) комнат, общей площадью - 53,3 кв.м., в том числе жилой площадью -31,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. xxx (далее - квартира). Заем в сумме 1273 000 (один миллион двести семьдесят три тысячи) рублей зачислен 24 апреля 2006 года на счет ответчика в ОАО Новосибирский муниципальный банк г. Новосибирск. По состоянию на 18 сентября 2006 года квартира по соглашению сторон была оценена в размере 1750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 коп. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена 26 октября 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком, как должником и залогодателем 16 октября 2006 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области первоначальному залогодержателю 26 октября 2006 года (далее закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 26 октября 2006 года за № 54-54-01/242/2006-764. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-Ф3, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных № 06-04/64 от 01 марта 2004 года) и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования».Начиная с 01 февраля 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ответчиком не производится. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1. закладной и п. 4.4.1. договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование было вручено ответчику 10 июля 2009 года. Указанное требование ответчиком выполнено не было. Какого-либо ответа на указанное требование ответчик не представил. Задолженность ответчика по состоянию на 07 июня 2010 года составляет 1 436 939 рублей 84 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 180 344 рубля 63 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 174 046 рублей 99 коп., а также начисленные пени в размере 82 548 рублей 22 коп. Согласно п. 3 ст. 350 ГК РФ, и ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется в размере 1750 000 рублей 00 коп. Сумма, подлежащая уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества по состоянию на 07 июня 2010 года равна 1 436 939 рублей 84 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 180 344 рубля 63 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 174 046 рублей 99 коп., а также начисленные пени в размере 82 548 рублей 22 коп., а также начиная с 08 июня 2010 года и по день реализации квартиры проценты за пользование займом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 180 344 рубля 63 коп. Истец заключил с ООО «ФИДЭЛ» договор об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке и дополнительное соглашение к указанному договору, в котором указана стоимость оказываемых услуг, включающая подготовку документов в суд -10000 рублей и представительство истца в судебных заседаниях -20000 рублей. Истцом осуществлена предоплата представителю за оказанные услуги в размере 30000 рублей, с учетом объема проделанной работы (подготовка документов по делу, произведение расчетов задолженности, оплата государственной пошлины, составление искового заявления, участия в переговорах, участие представителя в судебных заседаниях), для защиты нарушенных прав истец понес судебные расходы на представителя в сумме 30 000 рублей. В связи с чем, истец обратился в суд и просит взыскать с ответчика задолженность в размере 1 436 939 (Один миллион четыреста тридцать шесть тысяч девятьсот тридцать девять) рублей 84 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 180 344 (Один миллион сто восемьдесят тысяч триста сорок четыре) рубля 63 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 174 046 (Сто семьдесят четыре тысячи сорок шесть) рублей 99 коп., а также начисленные пени в размере 82 548 (Восемьдесят две тысячи пятьсот сорок восемь) рублей 22 коп, взыскать с Ответчика начиная с 08 июня 2010 года и по день реализации квартиры проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 180 344 (Один миллион сто восемьдесят тысяч триста сорок четыре) рубля 63 коп; Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Коноваловой Олесе Николаевне, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. xxx Определить способ реализации Квартиры путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, находящейся по адресу: г. Новосибирск, ул. xxx, в размере 1750 000 (Один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 коп. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы, связанные с участием в деле представителя в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей; Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 19 384,70 рублей.
В судебное заседание представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - Мартынов А.А., действующий на основании доверенности № 836 от 13 июня 2010г. не явился, представил заявление, в котором поддержал заявленные требования, просил рассмотреть дело без его участия.
В судебное заседание ответчик Коновалова О.Н. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства была извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, не просила об отложении дела.
Суд, исследовав письменные доказательства по делу, пришёл к следующему выводу:
Судом установлено, что 20 апреля 2006 г. между ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования», именуемым в дальнейшем «кредитор» и Коноваловой О.Н., именуемой в дальнейшем «заёмщик» был заключен кредитный договор о предоставлении «заёмщику» кредита в размере 1273 000 рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита на условиях, установленных настоящим договором ( п. 1.1. договора). Как следует из п. 1.3. договора заем предоставлялся для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры № xxx, находящейся по адресу: г. Новосибирск, микрорайон «Родники», д. 222/1 (адрес строительный), состоящей из двух комнат, общей площадью 54,62 кв.м., площадью квартиры - 52,8 кв.м., жилой площадью - 31,14 кв.м., расположенной на 10 этаже 10- ти этажного кирпичного строящегося жилого дома. Стороны согласны, что квартира приобретается и оформляется в собственность Коноваловой О.Н. Обеспечением исполнения обязательств « заёмщика » по настоящему договору является: ипотека в силу закона квартиры ( п.п. 14,1.4.1 договора). Согласно п.1.6 Права «кредитора» по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством (л.д. 14-36).
В последующем, 20 апреля 2006г. Коноваловой О.Н. было дополнительно заключено соглашение к договору займа № 13-3/2006г., в котором указан предмет ипотеки, а именно квартира № xxx в г. Новосибирске.
На л.д.43) имеется платёжное поручение № 37 от 24 апреля 2006г. о перечислении денежных средств кредитором ответчику на счёт в размере 1 273 000 рублей.
На л.д.27-38) имеется закладная с прилагаемыми к ней документами, где в качестве залогодателя выступает ответчик по настоящему делу - Коновалова О.Н., где первоначальным залогодержателем указано Открытое акционерное общество «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования», где в качестве предмета ипотеки указана квартира № xxx в г. Новосибирске. Денежная оценка предмета ипотеки составляет 1 750 000 рублей, что подтверждается отчётом об оценке, составленного оценщиком ООО «Русский фонд недвижимости» по состоянию на 19 сентября 2006г. и отметкой в закладной (л.д.47-48). Данная закладная была подписана Коноваловой О.Н. На закладной имеется отметка о смене владельца закладной, где в качестве нового владельца указано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д. 37).
Согласно сведений, имеющихся в закладной Управлением Федеральной регистрационной службы по НСО по состоянию на 26 октября 2006г. зарегистрировано право собственности Коноваловой О.Н. на квартиру № xxx в г. Новосибирске. Право собственности обременено ипотекой, № 54-5401/242/2006-764, дата регистрации 26 октября 2006г. залогодержатель: ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (л.д.12,13).
Таким образом, судом установлено, что взятые на себя обязательства ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» перед Коноваловой О.Н. выполнило в полном объёме.
В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что следует из закладной, в которой указано основание передачи договор купли - продажи закладной № 06-04/64 от 01 марта 2004г.
В соответствии с ч.2 ст.13 ФЗ РФ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )»: «Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права её законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого имущества».
В соответствии с ч.3 ст.17 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в п.2 ст.48 настоящего Федерального закона».
В соответствии со ст. 309 ГК РФ: «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».
Как следует из содержания искового заявления, взятые на себя обязательства Коноваловой О.Н. не выполняются, в подтверждение чего истцом представлено требование № 8043/ ОС от 06 июля 2009г., (л.д. 39-40) направленное в адрес ответчика о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, в котором указано, что начиная с 01 февраля 2009 г. от нее не поступают ежемесячные платежи за пользование суммой займа и проценты, которые она обязана была вносить не позднее последнего числа каждого календарного месяца, в связи с чем, ей предложено полностью досрочно погасить обязательства перед агентством. Указанное требование ответчиком получено 10 июля 2009г., что подтверждается копией почтового уведомления (л.д. 41-42).
В соответствии с ч. 1 ст.809 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором»…
Из содержания ч. 2 ст.811 ГК РФ следует: «Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами».
В соответствии с п.3.1. кредитного договора за пользование займом «заёмщик» уплачивает «займодавц» проценты из расчёта годовой процентной ставки в размере 14% годовых с первого числа месяца, следующего за месяцем выдачи закладной первоначальному залогодержателю до даты окончания срока исполнения денежного обязательства. Как следует из представленного представителем истца расчёта суммы задолженности по состоянию на 07 июня 2010 г. задолженность Коноваловой О.Н. по основному долгу составляет 1180 344 рублей 63 копейки.
В соответствии с п.3.3.6 кредитного договора и 3.3.6 дополнительного соглашения к кредитному договору № 13-з/2006 размер аннуитетного платежа в настоящее время составляет 19 639 92 копейки, после последнего числа месяца, в котором была осуществлена государственная регистрации ипотеки квартиры. «Заёмщик» производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле, указанной в кредитном договоре.
В соответствии с п.5.2 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита «заёмщик» платит «кредитору» неустойку в виде пени в размере 0,2 % процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
Как следует из представленного истцом расчёта, размер пени из расчёта 0,2% на каждый календарный день просрочки на 07 июня 2010 г. составляет 174 046 рублей 99 копеек (л.д.10-13).
При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов «заёмщик» платит «кредитору» неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки ( п.5.3).
Пени за просрочку ежемесячных просроченных платежей по основному долгу на 07 июня 2010г. составили 82 548 рублей 22 копейки, что также подтверждается представленным истцом расчётом.
Истцом заявлены требования о взыскании с Коноваловой О.Н. в пользу истца процентов за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1180 344 рублей 63 копеек, начиная с 08 июня 2010г. по день реализации квартиры.
В соответствии с ч.2 ст.809 ГК РФ: «При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа».
Суд, проанализировав имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, пришёл к выводу о том, что исковые требования в части взыскания основной суммы долга, процентов за пользование суммой кредита, а также пени за просрочку исполнения обязательства и пени на сумму всех просроченных платежей являются обоснованными и подлежат удовлетворению, исходя из сумм, представленных в расчёте представителем истца.
Истцом также заявлены требования об обращении взыскания на квартиру № xxx в г. Новосибирске, принадлежащую ответчику Коноваловой О.Н., для оплаты причитающихся истцу денежных сумм, и определении способа реализации квартиры с публичных торгов.
В соответствии с ч.1 ст.50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» : «Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в ст.3 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное…».
Из ч.2 данной статьи следует, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна».
Из заключенного сторонами кредитного договора (п.4.4.3) следует, что «кредитор» вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случаях: а) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей согласно п.п. а) и б) п.4.4.1 настоящего договора; б) при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в) при неудовлетворении «заёмщиком» требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; г) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Суд считает данное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению, т.к. судом в бесспорном порядке установлено, что Коноваловой О.Н. взятые на себя обязательства не исполняются с 01 февраля 2009г.
В соответствии с ч.1 ст.56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим законом».
Исходя из содержания вышеназванной нормы закона, суд полагает, что имеются законные основания для реализации квартиры №xxx в г. Новосибирске, путём продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости квартиры, исходя из оценки квартиры указанной в закладной и отчете № 880 об определении рыночной стоимости спорной квартиры, в размере 1750 000 рублей, которая была согласована между залогодателем и залогодержателем.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ: «Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано».
С Коноваловой О.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежат взысканию понесённые ими судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при обращении в суд в сумме 19 384 рубля 70 копеек. ( л. д. 5).
Как следует из содержания искового заявления, истец просит суд взыскать расходы, понесённые с оплатой услуг представителя в сумме 30 000 руб., однако в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ не представляет суду доказательств, подтверждающих несение данных расходов, при таком положении суд не находит законных оснований для взыскания вышеназванной суммы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Коноваловой Олесе Николаевне о взыскании долга по кредитному договору, процентов, обращении взыскания на квартиру - удовлетворить в полном объёме.
Взыскать с Коноваловой Олеси Николаевны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму основного долга в размере 1180 344 руб. 63 коп., сумму неуплаченных процентов за пользование займом в размере 174 046 руб. 99 коп., пени 82 548 руб. 22 коп., всего денежную сумму в размере 1 436 939 руб. 84 коп. Начиная с 8 июня 2010 г. и по день фактического возврата кредита включительно, определить подлежащими выплате Коноваловой Олесей Николаевной в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» процентов за пользование займом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1180 344 руб.63 коп.
Обратить взыскание на двухкомнатную квартиру № xxx в Калининском районе г. Новосибирска, общей площадью квартиры - 53,3 кв.м., жилой площадью квартиры - 31,3 кв.м., расположенную на 10 этаже 10 - ти этажного кирпичного дома, для оплаты ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества, указанной суммы задолженности Коноваловой Олеси Николаевны.
Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 750 000 руб.
Взыскать с Коноваловой Олеси Николаевны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы, понесённые при оплате государственной пошлины в сумме 19 384 руб.70 коп.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.
В окончательной форме решение изготовлено: 17 августа 2010 г.
Судья:(подпись) В.О.Емельянова
«копия верна»
Подлинник решения суда находится в гражданском деле № 2-1954/2010 в Калининском районном суде г. Новосибирска
Судья: В.О.Емельянова