Дело № 2 –1751/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 октября 2010 годаг. Новосибирск
Калининский районный суд г. Новосибирска
в с о с т а в е :
Председательствующего судьиАвериной О.А.
При секретареСыркашевой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного банка «ГПБ – Ипотека» (Открытого акционерного общества) к Суйуналиевой Гульбайре Курманкановне о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л:
Акционерный банк «ГПБ – Ипотека» (ОАО) обратился в суд с иском к Суйуналиевой Г.К., в котором требует взыскать с пользу истца с ответчика сумму задолженности по договору целевого займа № 404 от 22 мая 2008 г. по состоянию на 19 марта 2010 г. в общей сумме 3 641 320 руб. 83 коп., взыскать с ответчика в пользу АБ «ГПБ – Ипотека» (ОАО) сумму процентов за пользование заемными средствами по ставке 15,75 % годовых, начисляемых на сумму 3 400 287 руб. 47 коп. за период с 20.03.2010г. по дату фактического возврата суммы займа включительно, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в сумме 26 406 руб. 60 коп., обратить взыскание на предмет ипотеки – четырехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Новосибирск, ул. <адрес>, посредством продажи с публичных торгов для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности ответчика перед истцом.
В обоснование иска истец указывал, что 22.05.2008 г. между ЗАО «Сибрегионипотека» и Суйуналиевой Г.К. был заключен договор целевого займа № 404, в соответствии с которым Суйуналиевой Г.К. был предоставлен заем в размере 3 440 000 руб. на срок 240 месяцев с целевым назначением – на приобретение в собственность Суйуналиевой Г.К. четырехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Новосибирск, ул. <адрес>. Квартира была приобретена заемщиком на основании договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств от 22.05.2008 г. В отношении указанного объекта недвижимости была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и займодавцем по Договору займа являлось ЗАО «Сибрегионипотека», однако, 8 сентября 2008 г. ЗАО «Сибрегионипотека» передало права по Закладной АБ «ГПБ – Ипотека» (ЗАО). В связи с изменением типа акционерного общества АБ «ГПБ – Ипотека» (ЗАО) был переименован в Акционерный банк «ГПБ – Ипотека» (ОАО). В настоящее время ответчик Суйуналиева Г.К. не исполняет принятые на себя обязательства по договору целевого займа № 404 от 22 мая 2008г. По состоянию на 19 марта 2010 г. задолженность ответчика общая составила 3 641 320 руб. 83 коп.
В настоящем судебном заседании представитель истца АБ «ГПБ – Ипотека» (ОАО) -Пономарёва А.В., действующая на основании доверенности №2403-04/5393, от 30.10.2009г., сроком на 1год (л.д. 112), исковые требования поддержала в полном объеме, просила взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору целевого займа № 404 от 22 мая 2008 г. по состоянию на 19 марта 2010 г. в общей сумме 3 641 320 руб. 83 коп., взыскать с ответчика в пользу АБ «ГПБ – Ипотека» (ОАО) сумму процентов за пользование заемными средствами по ставке 15,75 % годовых, начисляемых на сумму 3 400 287 руб. 47 коп. за период с 20.03.2010 г. по дату фактического возврата суммы займа включительно, взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 4 000 руб. и расходы по уплате госпошлины в сумме 26 406 руб. 60 коп., обратить взыскание на предмет ипотеки – четырехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Новосибирск, ул. <адрес>, посредством продажи с публичных торгов для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности ответчика перед истцом, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества, исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно заключения судебной экспертизы – 2 945 000 руб. Дополнительно пояснила, что последний полный платеж был внесен Суйуналиевой Г.К. за октябрь 2009 г. без просрочек, после этого ни одного платежа в счет погашения суммы задолженности не поступало. Им стало известно, что Суйуналиева Г.К. утратила платежеспособность, от реструктуризации долга отказалась.
Ответчик Суйуналиева Г.К. в судебное заседание не явилась по неизвестной причине, о месте и времени слушания дела извещалась по месту жительства, откуда вернулся конверт с судебной повесткой за истечением срока хранения (л.д. 108,109), что суд расценивает как уклонение от получения судебной корреспонденции, копию искового заявления и приложенных к нему документов получала лично 18 июня 2010 г. (л.д. 47).
Выслушав пояснения представителя истца, проанализировав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующему выводу:
В силу ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором целевого займа № 404, заключенным между Суйуналиевой Г.К. и ЗАО «Сибрегионипотека» 22 мая 2008 г., Суйуналиевой Г.К. предоставлен заем в размере 3 440 000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения в ее собственность квартиры по адресу г. Новосибирск, ул. <адрес>п.п. 1.1. Договора на л.д. 7).
Факт получения Суйуналиевой Г.К. суммы займа подтверждается копией платежного поручения № 196 от 22.05.2008 г. (л.д.19).
Таким образом, ЗАО «Сибрегионипотека», предоставив Суйуналиевой Г.К. денежные средства, исполнила принятые на себя обязательства.
В то же время, в соответствии с условиями договора займа (п.п. 4.1.1. Договора на л.д. 9-оборот), Суйуналиева Г.К. приняла на себя обязательства возвратить заем и уплачивать проценты из расчета 15,75 % годовых путем осуществления ежемесячных платежей (п.п. 3.1 Договора на л.д. 8). При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата займа включительно. За нарушение сроков возврата займа и (или) процентов, установлена неустойка в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2., 5.3. Договора на л.д. 12-оборот).
22.05.2008г. Суйуналиевой Г.К. приобретена кв. 298 по ул. Кропоткина, д. 130 по договору купли-продажи (л.д.20-22).
Право собственности Суйуналиевой Г.К. зарегистрировано в УФРС 5.06.2008 г., о чем в едином государственном реестре прав сделана запись 54-54-01/216/2008-332 (копия свидетельства на л.д.23).
Согласно требованиям ч.1 ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В ч.1 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Поскольку указанный объект недвижимости был приобретен за счет кредитных средств, в силу ст.ст. 64.1, 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на квартиру была установлена и зарегистрирована ипотека в силу закона (л.д. 23), что также следует из закладной (л.д.24-31).
Первоначальным залогодержателем спорной квартиры являлось ЗАО «Сибрегионипотека» (л.д.24-31), и, как установлено судом, впоследствии ЗАО «Сибрегионипотека» передало права по закладной АБ «ГПБ-Ипотека».
Согласно п. 2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Таким образом, истец АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) вправе требовать досрочно от Суйуналиевой Г.К. взыскания суммы задолженности, процентов и пени.
В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Порядок погашения задолженности определен разделом 3 Договора от 22 мая 2008г. (л.д. 8) и согласован сторонами (л.д.16-18).
Согласно требованиям ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось ответчиком, что Суйуналиева Г.К. принятые на себя обязательства по договору № 404 от 22 мая 2008 г. по возврату суммы займа и начисленных процентов исполняла не надлежащим образом, что следует из расчета взыскиваемой суммы (л.д. 34).
Ч.2 ст.811 ГК РФ предусматривает, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Поскольку Суйуналиевой Г.К. были нарушены сроки внесения ежемесячных платежей по договору займа от 22.05.2008г. более трех раз в течение 12 месяцев, владелец закладной ЗАО «Сибрегионипотека», руководствуясь п. 4.4.1 Договора (л.д. 12), п.п. 4.4.1.2. Договора займа (л.д. 12) потребовал от ответчика досрочного погашения задолженности по кредитному договору (л.д. 32).
Однако, сумма займа ответчиком истцу возращена не была, что подтверждается самим фактом обращения истца в суд и расчетом взыскиваемой суммы (л.д. 34).
На день обращения истца в суд с настоящим иском (л.д. 4-5), сумма основного долга составила 3 400 287 рублей 47 копеек.
Таким образом, исковые требования в части взыскания оставшейся суммы займа обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с требованиями ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу п.1 ст. 809 ГК РФ.
В соответствии с п. 5.2, 5.3 Договора целевого займа № 404 от 22.05.2008г. (л.д. 12-оборот), при нарушении сроков возврата займа, уплаты начисленных по займу процентов, заемщик уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% на сумму просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.
Исходя из представленного расчета задолженности по Договору целевого займа № 404 от 22.05.2008 г. по состоянию на 19 марта 2010 г. (л.д. 34) общая сумма задолженности составляет 3 641 320 руб. 83 коп., из которых сумма основного долга 3 400 287 руб. 47 коп., проценты за пользование займом 203 654 руб. 99 коп., пени за просроченный к уплате основной долг 14 940 руб. 07 коп., пени за просроченные к уплате проценты 22 438 руб. 29 коп., которая подлежит взысканию в полном объеме.
В соответствии с требованиями ч.2 ст.809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Исходя из положений п.3.2 Договора проценты по займу начисляются на остаток суммы займа по день окончательного возврата займа включительно.
Таким образом, с 20 марта 2010г. и до полного возврата кредита включительно, продолжают начисляться проценты в размере 15,75 % годовых, установленные кредитным договором.
Согласно требованиям ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Указанным выше договором, п.4.4.2.-4.4.2.3. (л.д. 12-12-оборот), предусмотрено, что займодавец имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки в следующих случаях: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца о полном досрочном исполнении обязательств по настоящему договору в течение 30 календарных дней, считая от даты направления такого требования.
В п.6.12 Договора (л.д. 13-оборот) указано, что требования займодавца (залогодержателя предмета ипотеки) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства по основному долгу, начисленные проценты за пользование этой суммой, пени, начисленные за просрочку исполнения обязательств, штрафы, расходы по страхованию, взысканию, оценке, реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств заемщиками по настоящему договору и закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению проживающих в квартире лиц. Займодавец имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества заемщика на общих основаниях.
Аналогичные положения закреплены и в п.7.3 закладной (л.д. 26-оборот).
Как указано в ч.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Ст.51 этого же Закона предусматривает, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с ч.1 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
Проанализировав материалы дела, суд не усматривает оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное по настоящему договору имущество, учитывая размер задолженности - 3 641 320 рублей 83 копейки, из которых сумма основного долга составляет 3 400 287 рублей 47 копеек, что является соразмерным стоимости заложенного имущества, а также учитывая значительность допущенного должником нарушения исходя из периода просрочки с ноября 2009 г.
Ч.2 ст.78 указанного выше Закона предусматривает, что жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Что касается определения начальной продажной цены предмета ипотеки - квартиры суд исходит из следующего.
Так, согласно п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а случае спора – самим судом.
В соответствии с п.п. 2 ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. ФЗ от 22.07.2010 N 167-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ), под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из п. 5 Закладной (л.д. 28) следует, что денежная оценка предмета ипотеки на момент заключения договора займа составляла 4 300 000 руб.
Представитель истца не согласилась со стоимостью предмета ипотеки на сегодняшний момент, в связи с чем, определением суда от 8 июля 2010 г. (л.д. 50-51) по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза.
Согласно выводам (л.д. 81) экспертов ООО «Заря», имеющихся в заключении от 26.08.2010 г. (л.д. 65-101), рыночная стоимость четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. <адрес>, по состоянию на 23.08.2010 г. округленно составляет 2 945 000 руб.
При этом, при определении экспертами рыночной стоимости квартиры, были применены затратный, сравнительный и доходный подходы (л.д. 74).
Оценивая представленное заключение экспертов, суд приходит к выводу о том, что стоимость квартиры, указанная в данном заключении экспертов, является более достоверной, поскольку из представленного исследования усматривается (л.д. 66), что эксперт анализировал объект оценки, состояние отделки помещений квартиры, техническое обеспечение, тип планировки квартиры, и другие технические характеристики объекта на август 2010 г.
Таким образом, данная оценка устанавливается в качестве начальной продажной цены предмета ипотеки.
Приходя к выводу об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд учитывает, тот факт, что это допускается законом в силу ст.446 ГК РФ.
На основании выше изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Кроме того, в соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 4 000 руб. (л.д. 113), а также расходы по оплате государственная пошлина в размере 26 406 руб. 60 коп. (л.д. 6).
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (Открытого Акционерного Общества) удовлетворить в полном объеме.
Взыскать с Суйуналиевой Гульбайры Курманкановны в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (Открытого Акционерного Общества) сумму задолженности по договору целевого займа № 404 от 22 мая 2008 года по состоянию на 19 марта 2010 г. в размере 3 641 320 рублей 82 копейки, из которых сумма основного долга 3 400 287 рублей 47 копеек, проценты за пользование займом - 203 654 рубля 99 копеек, пени за просроченный к уплате основной долг - 14 940 рублей 07 копеек, пени за просроченные к уплате проценты - 22 438 рублей 29 копеек, а также взыскать судебные расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 4 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26 406 рублей 60 копеек, а всего взыскать 3 671 727 (один миллион сто шестьдесят девять тысяч двенадцать) рублей 42 копейки.
Взыскивать с Суйуналиевой Гульбайры Курманкановны в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (Открытого Акционерного Общества) проценты за пользование заемными средствами с 20 марта 2010 г., из расчета 15,75 % годовых от суммы невыплаченного основного долга в размере 3 400 287 рублей 47 копеек по дату фактического исполнения включительно.
Обратить взыскание на заложенное имущество – предмет ипотеки: четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. <адрес>, кадастровый номер – 54:35:042455:09:01:129, принадлежащую Суйуналиевой Гульбайре Курманкановне, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену квартиры в размере 2 945 000 рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности Суйуналиевой Гульбайры Курманкановны перед Акционерным банком «ГПБ-Ипотека» (ОАО).
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2010 года.