Дело № 2-1012-2011
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 мая 2011 года г. Чебоксары
Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Смирновой Е.Д., при секретаре судебного заседания Герасимовой М.В., с участием представителя истца Данилова Э.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Михайлова В.Ю. к Халилову В.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании 1600000 рублей,
у с т а н о в и л:
Михайлов В.Ю. обратился в суд с иском к Халилову В.В. о признании предварительного договора купли-продажи второго этажа нежилого здания приблизительной площадью 110 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании <данные изъяты> рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что по условиям заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и Халиловым В.В. предварительного договора купли-продажи ответчик обязался продать истцу Михайлову В.Ю., а истец купить следующий объект недвижимости: второй этаж нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, после ввода объекта в эксплуатацию. Халилов В.В. получил от истца по расписке согласно заключенному договору <данные изъяты> рублей. До обращения в суд с данным иском договор между сторонами не заключен, в связи с чем истец, ссылаясь на ст. 429, 167 ГК РФ, просил признать заключенный предварительный договор недействительным ввиду его ничтожности и взыскать полученной ответчиком по ничтожному предварительному договору сумму в размере <данные изъяты> рублей.
В последующем истцом исковые требования неоднократно уточнялись и окончательно Михайловым В.Ю. заявлены исковые требования о признании заключенного между ним и Халиловым В.В. ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи второго этажа нежилого здания приблизительной площадью 110 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, недействительным, взыскании неосновательного обогащения в размере 1600000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Истец Михайлов В.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель истца Данилов Э.В., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия три года, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что на момент заключения предварительного договора отчуждаемый объект недвижимости в собственности продавца не находился, вследствие чего сделка противоречит требованиям ст. ст. 218, 288, 429, 549 ГК РФ.
Ответчик Халилов В.В., извещенный о времени и месте рассмотрения дела по известному суду адресу, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления.
С согласия представителя истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ ИП Халилов В.В. и Михайлов В.Ю. заключили предварительный договор купли-продажи 2 (второго) этажа литера № приблизительной площадью 110 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> (л.д.25).
Согласно п.1 договора купли-продажи Халилов В.В., как продавец, обязуется продать Михайлову В.Ю. (покупателю), а покупатель обязуется купить по цене и на условиях данного договора указанный выше объект.
Пунктом 2 договора предусмотрено, что продавец обязуется продать покупателю, а покупатель обязуется купить объект после ввода продавцом в установленном порядке объекта в эксплуатацию.
Принадлежность приобретаемого объекта оговорена пунктом 1.2 договора купли-продажи, в котором указано, что земельный участок, на котором расположен объект принадлежит продавцу на праве субаренды на основании договора б/н субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между Чувашской республиканской общественной организацией «ХХХ» и Халиловым В.В.
Стоимость объекта оценена сторонами договора в размере <данные изъяты> рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания предварительного договора (пункт 2.2. договора). Этим же пунктом оговорено, что стоимость объекта является окончательной и пересмотру не подлежит.
Получение Халиловым В.В. от Михайлова В.Ю. денежной суммы в размере окончательной стоимости приобретаемого объекта в <данные изъяты> рублей, определенной ими, как сторонами договора, подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом (л.д.18).
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключение договора, они вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или правовыми актами.
Положения ст. 429 ГК РФ предусматривают право сторон заключить предварительный договор, в котором они обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Из оспариваемого договора купли-продажи следует, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи объекта - 2 (второго) этажа литера № расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, технические характеристики которого указаны в виде приблизительной площади в размере 110 кв.м. и указания литеры как №.
По условиям предварительного договора ответчик Халилов В.В. выступает в договоре продавцом указанного объекта.
Положения ст.ст. 549, 550, 554, 555 ГК РФ предусматривают, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество.
Приведенные нормы права в совокупности с положениями ст.ст. 218, 288 ГК РФ, предусматривают право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. Таким образом, продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества является сторона, которой принадлежит на праве собственности объект недвижимости.
Соответственно, право на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в качестве продавца принадлежит лишь собственнику недвижимого имущества.
Как указывалось выше положения ст. 429 ГК РФ предусматривают, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
Пунктом 5 ст. 445 ГК РФ.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Подтверждений о заключении основного договора в предусмотренный предварительным договором срок в материалах дела не имеется. Представитель истца в судебном заседании пояснил, что объект, подлежавший продаже, не достроен.
Согласно представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР сведениям объекты недвижимости - нежилые помещения № и №, расположенные в нежилом одноэтажном кирпичном здании (литера №) с одноэтажным кирпичным пристроем (литера №), расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «К.» на основании договоров купли-продажи о ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно (л.д. 35,36). Правообладателем земельного участка, расположенного по этому адресу является также Общество с ограниченной ответственностью «К.» (л.д.34,41).
Из содержания оспариваемого предварительного договора купли-продажи объекта усматривается, что на момент подписания договора 2 (второй) этаж (литера №) нежилого помещения, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, не существовал как самостоятельный объект недвижимости, поскольку не был завершен строительством, и право собственности на него у ответчика отсутствовало и позже в установленном законом порядке (ст. 131 ГК РФ) за Халиловым В.В. не было зарегистрировано.
Как указывалось выше, положения ст. 429 ГК РФ предусматривают, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
Соответственно право на заключение предварительного договора купли-продажи жилья в качестве продавца принадлежит лишь собственнику недвижимого имущества.
Поскольку на момент заключения предварительного договора ответчику Халилову В.В. как продавцу не принадлежал на праве собственности подлежащий отчуждению в будущем, а именно после ввода в эксплуатацию, объект недвижимости, то последний не имел правовых оснований для его заключения.
При изложенных обстоятельствах предварительный договор купли-продажи объекта б/н от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным с момента его заключения на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям закона, ст.ст. 218, 288, 429, 549 ГК РФ.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, недействительная с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрена обязанность возвратить неосновательное обогащение.
Согласно ч. 1 названной нормы лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Судом установлено, что истец в рамках исполнения своих обязательств по предварительному договору передал ответчику по расписке <данные изъяты> рублей.
Поскольку ответчик приобрел имущество в виде денежных средств истца в отсутствие на то правовых оснований, уплаченная Михайловым В.Ю. сумма в размере <данные изъяты> рублей подлежит взысканию в пользу последнего с ответчика.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истцом уплачена государственная пошлина при подаче иска в сумме <данные изъяты> рублей.
При удовлетворении требований истца с ответчика в пользу истца подлежит присуждению государственная пошлина в соответствии с приведенной нормой, подп. 1 п. 1 ст. 333. 19 Налогового кодекса РФ в размере <данные изъяты> рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса РФ,
р е ш и л :
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи второго этажа Литера № приблизительной площадью 110 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП Халиловым В.В. и Михайловым В.Ю..
Взыскать с Халилова В.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, проживающего по адресу: <адрес>, в пользу Михайлова В.Ю. <данные изъяты> рублей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке путем подачи кассационных жалоб в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий: судья Е.Д. Смирнова
Мотивированное решение составлено 26 мая 2011 года