Дело № 2-1726-2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 декабря 2011 года г. Чебоксары
Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Индриковой М.Ю., при секретаре судебного заседания Тавиновой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ефимовой Г.В. к ЗАО –фирма «Чебоксарская керамика», ООО «Сура» о признании права собственности на квартиру, встречному иску ЗАО –фирма «Чебоксарская керамика» к Ефимовой Г.В., ООО «Сура» о признании права собственности на квартиру,
установил:
Ефимова Г.В. обратилась в суд с иском к ЗАО –фирма «Чебоксарская керамика», ООО «Сура» с учетом уточнений о признании права собственности на квартиру <адрес>. Уточненные исковые требования мотивированы тем, что 30 ноября 2007 года между истцом и ООО «Сура» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным №, расположенную в средней блок-секции многоквартирного дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО «Сура». В соответствии с п.2 предварительного договора № истец и ответчик ООО «Сура» согласовали условие о том, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО –Фирма «Чебоксарская керамика». Предметом указанного договора инвестирования является совместное строительство многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок-секций, расположенного по <адрес>. Согласно п.1.1 договора инвестирования ООО «Сура» -инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе финансирования жилых и нежилых помещений площадью, указанной в Приложении № к договору с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир и нежилых помещений в собственность. Застройщик – ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» осуществляет строительство дома и после его принятия в эксплуатацию передает инвестору – ООО «Сура» общую жилую площадь дома в виде квартир и нежилых помещений без чистовой отделки ориентировочной площадью, определенной в Приложении № к договору. Таким образом, ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» обязана передать ООО «Сура» квартиры и нежилые помещения. На основании п.3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали стоимость квартиры в размере <данные изъяты>.Истец оплатил в кассу ООО «Сура» предусмотренные договором суммы в общем размере <данные изъяты> На основании п.13 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, который до настоящего времени не разрешен. В ООО «Сура» введена процедура банкротства, юридические лица уклоняются от заключения основного договора купли-продажи. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, истцу вручены ключи от спорного жилого помещения, в котором он проживает и пользуется им на правах собственника. ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» не возражала в проживании и пользовании истцом спорной квартирой. На основании изложенного, просит признать право собственности на <адрес>
ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» обратилась в суд со встречным иском о признании права собственности на <адрес>. Встречный иск мотивирован тем, что Фирма являлась заказчиком строительства спорного жилого дома, ей были выданы разрешения на строительство дома, а земельный участок под ним предоставлен в аренду. Для строительства дома была заказана разработка проекта. В настоящее время строительство 1-го пускового комплекса дома завершено, что подтверждается Актом ввода в эксплуатацию.ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» был заключен договор подряда на строительство дома, согласно которого заказчиком выступала ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика», а генеральным подрядчиком – ООО «Сура». Для осуществления строительных работ ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Компания «Сура» и ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» был подписан договор подряда №. ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» осуществила строительство дома для себя с соблюдением установленных законодательством требований, в связи с чем считает, что спорная квартира должна принадлежать ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» на праве собственности.
В судебном заседании истица (ответчик по встречному иску) Ефимова Г.В. – представитель истца Павлов С.Э. уточненное исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> поддержали по основаниям, в нем изложенным, и вновь привели их суду. Встречный иск не признали, в его удовлетворении просили отказать.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) ЗАО –фирма «Чебоксарская керамика» Вахромеева Е.В. уточненный иск не признала, встречный иск поддержала по основаниям, в нем изложенным, дополнила, что ООО «Сура» не представила доказательств того, что полученные от истца по предварительному договору денежные средства были вложены в строительство спорного жилого дома.
Представитель ответчика – конкурсный управляющий ООО «Сура» Сидоров А.А. в письменном отзыве указал на наличие правовых оснований для удовлетворения уточненного иска о признании права собственности на квартиру, в удовлетворении встречного иска просил отказать.
Представитель 3-го лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике представил письменный отзыв, в котором в связи с отсутствием заинтересованности, удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда.
Представители 3-го лица администрация г.Чебоксары, администрация Калининского района г.Чебоксары удовлетворение исковых требований оставили на усмотрение суда.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» был заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок- секций, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, условная позиция №. В соответствии с п.2.1 договора, объем инвестирования был установлен в размере 230 000 000 руб., определялся исходя из проектной стоимости 1 кв.м. общей площади. После окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор должны были подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределить результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны (п.1.3 договора). Инвестор вправе был совмещать функции подрядчика в строительстве дома. Застройщик обязан был пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в 10-ти дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору, т.е. ООО «Сура», жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям (раздел 3 Договора). В последующем, как следует из приложения № к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали новый график платежей.
Данные обстоятельства также установлены Решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Первого Арбитражного Апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-вятского округа от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенными по иску ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» к ООО «Сура» о признании договора инвестирования незаключенным. Арбитражный суд в вышеуказанных решениях пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор инвестирования, в связи с чем в исковых требованиях ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» было отказано.
Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, выводы Арбитражного суда о том, что стороны заключили между собой ДД.ММ.ГГГГ договор инвестирования, согласовав все существенные условия, в связи с чем договор инвестирования является заключенным, не подлежат доказыванию и оспариванию.
До заключения рассматриваемого договора инвестирования, между ЗАО фирмой «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство между заказчиком ( фирмой) и генеральной подрядной организацией ( ООО «Сура). Предметом данного договора явилось строительство многоквартирного с пятью надземными этажами шестым мансардным этажом, с подвалом жилого дома, состоящего из трех блок -секций, без чистовой отделки, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> в соответствии с технической документацией, представленной Заказчиком. Заказчик обязался создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить выполненную работу.
ДД.ММ.ГГГГ между Ефимовой Г.В. и ООО «Сура» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным №, расположенной в средней блок-секции многоквартирного дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, в строительстве которого в части инвестирования принимала участие ООО «Сура» <данные изъяты>. В списке квартир в первом пусковом комплексе жилого <адрес> указан условный номер квартиры №, а фактический номер квартиры № <данные изъяты>
В соответствии с п.2 договора № истец и ответчик ООО «Сура» согласовали условие о том, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО –Фирма «Чебоксарская керамика»(<данные изъяты>
На основании п.3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере <данные изъяты>. Истец оплатил в ООО «Сура» предусмотренные договором суммы в общем размере <данные изъяты>, что подтверждается копиями квитанций<данные изъяты>
Кроме того, из сообщения от ДД.ММ.ГГГГ адресованное истице ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» видно, что ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» гарантирует заключение с Ефимовой Г.В. договора купли-продажи <адрес> после ввода указанного дома в эксплуатацию при условии предоставления доказательств внесения 100 % оплаты стоимости квартиры<данные изъяты>
На основании п.13 данного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.
Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р утвержден Акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта «1-пусковой комплекс многоквартирного жилого дома (квартиры с № по №) в осях «А-Б, 5б» по <адрес>. Квартира № ( в соответствии со списком распределения квартир, представленным ЗАО фирма «Чебоксарская керамика, утвержденным генеральным директором общества ДД.ММ.ГГГГ, ее номер соответствует условному номеру 69 в <адрес> по данным экспликации состоит из 2-х жилых комнат, расположена на 3 этаже многоквартирного жилого дома.(т.1 л.д.182,197-206).
Спорная <адрес> по акту –приема передачи № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> фактически находится во владении истца по настоящее время, Ефимова Г.В. сделала в квартире ремонт и проживает в ней. Факт проживания истца в спорной квартире известен ответчикам и никем не оспаривался.
Установленные выше судом обстоятельства не оспариваются ответчиком – ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика».
В силу 997C0x0p9Qст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Судом установлено, что истинная воля и интерес истицы в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ООО «Сура» было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил.
Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.
Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи квартиры ответчиком ООО «Сура» и принятие ее истицом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора № от ДД.ММ.ГГГГ основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истице, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 Договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным инвестором – ООО «Сура» денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, а также представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако, указанные обязательства не были исполнены ввиду наличия между обществами спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.
То есть, из договора инвестирования строительства жилого дома, следует, что ЗАО фирма «Чебоксарская керамика», являясь застройщиком, а, следовательно, в силу данного обстоятельства, правообладателем построенного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Сура», принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении ООО «Сура» инвестиций физических лиц ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо прописано право инвестора на привлечение средств третьих лиц. Так, в соответствии с п. 2.4 Договора Инвестор вправе «осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц». В приложении № к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном сторонами, имеется список квартир, в числе которых находится спорный объект - квартира под условным номером № а всего 43 квартиры, общей площадью 2838,2 кв.м., подлежащих передаче ООО «Сура» по окончанию строительства и исполнению условий договора.
Заключенный между юридическими лицами ДД.ММ.ГГГГ договор инвестирования, в соответствии с которым инвестору – ООО «Сура» застройщик – ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» должен был после принятия дома в эксплуатацию передать жилые и нежилые помещения, не исполнен ввиду наличия между организациями спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.(т.1 л.д.64-65).
В соответствии со статьей 4 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц и т.д.
В ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ»,осуществляемой в форме капитальных вложений, предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. По смыслу приведенной нормы, инвесторы обладают имущественным правом относительно вложенных ими в капитальные инвестиции финансовых средств и должны получить на праве собственности результаты инвестиционной деятельности(в рассматриваемом случае –спорные квартиры).
Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, закрепленного в ст. 209 ГК РФ.
Изложенное свидетельствует о том, что Ефимова Е.В. является участником инвестиционной деятельности.
При таких обстоятельствах, долговые обязательства ООО «Сура» перед ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» не могут обеспечиваться квартирой, построенной за счет инвестиций истца, поскольку в силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.
В соответствии со ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Ст. 130 ГК РФ объект завершенного строительства – квартира отнесен к недвижимому имуществу, которое согласно ст.12 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объект завершенного строительства – квартиры возможно, в том числе и по решению суда.
Согласно сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах и обременениях в отношении спорной квартиры отсутствуют.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.
Выполнение истицей взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме, безусловно, влечет возникновение у нее права на объект инвестирования, определенный договором.
Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
Поэтому квартира, права на которую заявляются истицей, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истицу, а не на ответчика либо ЗАО фирма «Чебоксарская керамика», поскольку именно истица имеет правообразовательное правомочие на нее.
При таких обстоятельствах, на основании анализа норм гражданского законодательства, регулирующих отношения сторон по исполнению обязательств, учитывая право гражданина на защиту своих имущественных интересов, суд приходит к выводу о том, что наличие экономического спора между ответчиками о порядке исполнения ими обязательств по договору инвестирования друг перед другом не может лишать истца права на жилище, гарантированное Конституцией РФ. Кроме того, суд считает, что истица, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Сура", а при неисполнении обязательств ответчиками вправе требовать защиты своих прав. Истец в полном объеме выполнила обязательства по заключенному договору, ответчики за счет средств истца создали объект недвижимости, степень готовности которого позволяет определить в квартире соответствующие параметры помещения, указанного в договоре. Конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и платежи гражданина предназначены для финансирования строительства квартиры. В результате исполнения договора создается собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, а поэтому за истицом подлежит признание право собственности на указанное в договоре помещение.
Как усматривается из представленного ООО «Сура» отзыва, в отношении общества решением Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ открыто конкурсное производство.
Согласно ст. 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 года за № 127-ФЗ (в ред. от 12.07.2011, с изменениями от 18.07.2011) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 порядка предъявления требований к застройщику.
В силу ст. 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
На момент рассмотрения дела в отношении ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» не имеется процедуры банкротства.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Ефимовой Г.В. обоснованы, соответствуют закону и подлежат удовлетворению в полном объеме, удовлетворение встречных исковых требований ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» к Ефимовой Г.В.,ООО «Сура» подлежат отказу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Признать за Ефимовой Г.В. право собственности на квартиру <адрес>.
В удовлетворении встречного иска ЗАО –фирма «Чебоксарская керамика» к Ефимовой Г.В., ООО «Сура» о признании права собственности на квартиру, отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Верховный суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение десяти дней со дня вынесения решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 21 декабря 2011 г.
Судья М.Ю.Индрикова