Дело № 2-1878-2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 июня 2011 года г.Чебоксары
Калининский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Алексеева Д.В., при секретаре судебного заседания Романовой Л.В.,
с участием истца Кузьмина В.И., представителя ответчика Петрова Э.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьмина В.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «МИК» о признании права собственности на гаражные боксы, взыскании неустойки, возмещении морального вреда,
у с т а н о в и л:
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИК» и Кузьминым В.И. заключен договор долевого участия в строительстве бокса, по условиям которого ООО «МИК» обязалось после ввода в эксплуатацию комплекса двухуровневых подземных автостоянок по адресу: <адрес>, выделить в собственность Кузьмину В.И. долю в виде бокса № общей проектной площадью № кв.м. с воротами для хранения легкового автомобиля. Оговорен срок планового окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию – № года, при условии непрерывного обеспечения финансирования строительства всеми долевиками, отсутствия технологического перерыва, изменения проектных решений по ходу строительства и срывов поставки материалов от поставщиков, а также выполнения всех условий договора и приложений к нему всеми участниками строительства. Стоимость бокса определена в № рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. в № рублей, с отделочными, электромонтажными, вентиляционными и работами по пожаротушению. ООО «МИК» гарантировало качество строительных и монтажных работ.
ООО «МИК» обязалось после сдачи объекта в эксплуатацию предоставить документы в Регистрационную палату ЧР для регистрации за долевиком права собственности на гаражный бокс в установленном законом порядке. Кузьмин В.И. обязался оплатить в полном объеме стоимость бокса до ДД.ММ.ГГГГ, оформить право собственности на бокс в Регистрационной палате после оплаты полной стоимости и после сдачи объекта в эксплуатацию, оплатить услуги Регистрационной палаты и МУП «БТИ и ПЖФ» (л.д.4).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИК» и Кузьминым В.И. заключен договор долевого строительства по условиям которого ООО «МИК» обязалось построить комплекс двухуровневых подземных автостоянок на № машино-мест с эксплуатируемой кровлей по <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Кузьмину В.И. указанный объект долевого строительства - гаражный бокс № общей проектной площадью № кв.м. в блок секции № Оговорен срок передачи завершенного строительством гаража – № года, при условии надлежащего обеспечения финансирования строительства всеми участниками долевого строительства, отсутствия технологического перерыва, изменения проектных решений по ходу строительства и срывов поставки материалов поставщиками, а также выполнения всех условий договора долевого строительства остальными участниками долевого строительства комплекса. Стоимость бокса определена в № рублей в варианте «отделки», а именно: стены – с простой штукатуркой с покраской, полы- из бетона М-200, электропроводка, система вытяжной вентиляции, металлические двери. Установлен гарантийный срок на гараж.
ООО «МИК» обязалось известить участника долевого строительства о начале процедуры регистрации прав собственности на гараж, находящийся в комплексе. Кузьмин В.И. обязался оплатить стоимость бокса в момент подписания настоящего договора, нести расходы, связанные с регистрацией настоящего договора, права собственности на гараж в Управлении Федеральной регистрационной службы, по оплате услуг в организациях технической инвентаризации, связанных с изготовлением технического паспорта; до момента оформления права собственности и с момента подписания передаточного акта на гараж осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию комплекса, оплачивать эксплуатационные расходы по содержанию гаража, подписывать все необходимые документы, требующиеся для оформления права собственности на гараж. Стороны обязались также обеспечить в установленном порядке подписание и согласование всех документов, необходимых для оформления имущественных прав сторон на гараж (л.д.6).
Кузьмин В.И. обратился в суд с иском к ООО «МИК» заявив требования о признании права собственности на гаражные боксы, взыскании неустойки, возмещении морального вреда. Требования мотивировал тем, что свои обязательства по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ исполнил, однако объект строительства сдан ответчиком в эксплуатацию лишь ДД.ММ.ГГГГ, просрочка по гаражу № (ранее - №) составила <данные изъяты> дней, а по гаражу № – <данные изъяты> дней. Указанные договоры не были зарегистрированы в учреждении государственной регистрации, поскольку ответчик уклонялся от этого. Совершить сделку без участия ответчика он не мог. Обращался к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение с указанием нового номера гаража и блок-секции, однако руководитель ООО «МИК» предлагал перезаключить новые договоры с другими условиями, с изменением срока сдачи объекта и исключением штрафных санкций за нарушение сроков сдачи объекта. Фактически гаражи принял и пользуется им, однако правом собственности на них не обладает.
Указав на условия договоров, нормы законодательства о защите прав потребителей, просил признать право собственности на гаражный бокс № (ранее - №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., в подземной части комплекса по <адрес>, а также на гаражный бокс №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на первом этаже комплекса по тому же адресу, взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств: по гаражному боксу № (ранее - №) в размере <данные изъяты> рублей, по гаражному боксу № – в размере <данные изъяты> рублей.
Просил взыскать с ответчика также компенсацию морального вреда в общем размере <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании истец Кузьмин В.И. исковые требования поддержал. Пояснил, что еще в <данные изъяты> году руководитель ответчика уверял его, что имеет все необходимые документы и договор будет передан в учреждение государственной регистрации. Однако позднее выяснилось, что разрешение на строительство было получено ООО «МИК» лишь в <данные изъяты> года. С некоторыми дольщиками были заключены новые договора, без указания на штрафные санкции и с изменением срока сдачи объекта. По поводу регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ обращался к руководителю ООО «МИК», однако тот не выполнил обещания. <данные изъяты> года МУП «БТИ и ПЖФ» произведен обмер гаражных боксов. Он самостоятельно ДД.ММ.ГГГГ обратился за регистрацией сделок в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, однако регистрация сделок приостановлена из-за неявки застройщика. Требование о возмещении морального вреда обосновал тем, что ответчик в течение длительного времени не исполнял своих обязательств, кроме того, из-за несвоевременного строительства повредилась отделка гаража №.
Представитель ответчика Петров Э.Н. иск не признал по тем основаниям, что договоры долевого участия, на которые ссылается истец, являются незаключенными ввиду отсутствия существенных условий, а именно определения подлежащего передаче конкретного объекта, в том числе этажа и точного места расположения. В соответствии с пунктом 5 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ввиду отсутствия в договорах таких условий, эти договоры необходимо считать незаключенными. Более того, договоры не зарегистрированы в установленном законом порядке, тогда как, в соответствии с пунктом 3 ст.4 закона, договор участия в долевом строительстве считается заключенным лишь с момента такой регистрации. Не отрицал, что истец исполнил свои обязательства по оплате стоимости гаражных боксов.
Выслушав объяснения сторон, изучив представленные письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В силу статей 8, 425 Гражданского кодекса РФ основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обязанностей является договор, заключенный в установленном порядке.
В соответствии со ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 1 ст.432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пункт 4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве:
определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.
Согласно пункту 2 ст.27, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство комплекса двухуровневых подземных автостоянок предоставлено Администрацией г.Чебоксары застройщику ООО «МИК» ДД.ММ.ГГГГ.
Ввиду этого правоотношения в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГ относительно гаража № (ранее - №) регулируются положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах и договорах (ст.ст.309, 432, 433), а правоотношения в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГ относительно гаража № - нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Одновременно, с учетом предметов договоров, данные правоотношения регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Как договор от ДД.ММ.ГГГГ, так и договор от ДД.ММ.ГГГГ в полной мере содержат условия, являющиеся существенными согласно вышеприведенным нормам законодательства.
Истец указывает на заключение договоров строительства гаражного бокса под <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. в подземной части комплекса и гаражный бокс № площадью <данные изъяты> кв.м. на первом этаже комплекса.
Ответчик, заявляя об отсутствии в договорах указания конкретных объектов долевого строительства, не отрицал того, что гаражный бокс № в подземной части комплекса ранее упоминался в договоре под №<данные изъяты>, не представил сведений о том, что в построенном объекте имеются другие боксы - под №<данные изъяты> в подземной части, и под №<данные изъяты> на первом этаже, а также не представил сведений об изменении данных номеров гаражных боксов. Какие-либо данные об изменении договоров в части определения номеров гаражных боксов суду также не представлены.
Ответчику предлагалось представить в суд данные о техническом описании указанных истцом гаражных боксов, однако соответствующих документов ответчик суду не предоставил.
Из приложения от ДД.ММ.ГГГГ № к разрешению на строительство и распоряжения Администрации г.Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ № видно, что наименованием построенного по адресу объекта является «комплекс двухуровневых подземных автостоянок и двух офисных зданий, адресов: <адрес>» в три этапа, из которых первый - автостоянка <данные изъяты> гаражные боксы для индивидуального автотранспорта на первом этаже (<адрес> (л.д.60,64).
Учитывая изложенное, суд находит, что стороны согласовали объекты долевого строительства, срок их передачи застройщиком участнику долевого строительства, цену договоров, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого участия.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ и пункту 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договора.
Между тем, из положений статей 2, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа.
Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения права.
Суд также учитывает, что государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве направлена в первую очередь на защиту интересов участников долевого строительства и в контексте данной задачи отсутствие государственной регистрации договоров не может оцениваться формально.
Согласно ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Кузьмин В.И. оплатил оговоренную стоимость гаражных боксов (л.д.5, 7).
Министерством градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики ДД.ММ.ГГГГ года утверждено заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Дата окончания строительства указывается как ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.70,71), что следует также и из акта приемки законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.65-67).
Распоряжением Администрации г.Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден акт приемки от ДД.ММ.ГГГГ и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта «первый этап: автостоянка <данные изъяты> гаражные боксы для индивидуального автотранспорта <данные изъяты> построенного заказчиком и генеральным подрядчиком - ООО «МИК» по проекту, разработанному ООО «АБ «Классика» (л.д.64).
Как видно из материалов дела, в связи с непредставлением ответчиком необходимых документов, Кузьмин В.И. лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на вновь созданное недвижимое имущество.
Ввиду изложенного исковые требования Кузьмина В.И. о признании права собственности на гаражные боксы следует признать обоснованными.
Из договоров долевого строительства и акта приемки законченного строительством объекта усматривается, что заявленный истцом гаражный бокс № находится в подземной части построенного первого этапа комплекса, а гаражный бокс № – на первом этаже первого этапа комплекса в <данные изъяты> Этажность данного объекта указывается как <данные изъяты>
Являются правомерными и требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи ему гаражных боксов.
Оговорки в условиях договоров по поводу надлежащего обеспечения финансирования строительства всеми участниками долевого строительства, отсутствия технологического перерыва и другие не могут учитываться при разрешении вопроса о взыскании сумму неустойки.
По ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Законом не предусмотрены какие-либо особенности возложения на застройщика ответственности в виде неустойки в зависимости от исполнения обязательств другими контрагентами застройщика или от других причин.
Поскольку, согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ, сдача в эксплуатацию объекта, в том числе и гаражного бокса №, подлежала осуществлению во <данные изъяты> года, то является обоснованным указание истца на период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Как указано выше, к правоотношениям, связанным с данным предметом договора, неприменимы положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ст.28 Закон РФ от 07 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Договором о выполнении работ между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы, ее этапа взыскивается за каждый день просрочки вплоть до окончания выполнения работы, ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Истец исчисляет неустойку из расчета 0,1% от общей суммы договора, исходя из условия пункта 4.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, и до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до сдачи объекта по акту государственной комиссии. На основании ст.196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и не выходит за их пределы.
Сумма неустойки составляет: (<данные изъяты> рублей.
На основании положения ст.333 Гражданского кодекса РФ о праве суда уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд считает необходимым снизить сумму указанной неустойки до <данные изъяты> рублей. Суд исходит из того, что взыскание неустойки носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения.
По иному рассчитывается сумма неустойки за нарушение срока передачи гаражного бокса, являющегося предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Срок передачи завершенного строительством гаража указывался в договоре как <данные изъяты> года
Поскольку данный договор заключен после получения ООО «МИК» ДД.ММ.ГГГГ разрешения на строительство, то правоотношения между сторонами, в том числе в части ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно п.4 ст.8 данного закона, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
Как установлено пунктом 2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Ответчик не представил суду доказательств исполнения обязательства по передаче Кузьмину В.И. завершенного строительством гаража №. Сам истец исчисляет неустойку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Сумма неустойки составляет: <данные изъяты> рублей.
На основании положения ст.333 Гражданского кодекса РФ о праве суда уменьшить неустойку, суд считает необходимым снизить сумму указанной неустойки до <данные изъяты> рублей.
Подлежит удовлетворению и требование истца о компенсации морального вреда. Согласно ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно п. 9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Суд считает достаточным с точки зрения разумности и справедливости присудить истцу в возмещение морального вреда <данные изъяты> рублей. При этом учитывает характер нарушений, допущенных ответчиком, и длительность просрочки исполнения обязательств.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
На основании подпункта 4 пункта 2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Исходя из подпункта 1 пункта 1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ, поскольку судом удовлетворены требования о признании права собственности на два объекта, и учитывая размер присуждаемой суммы неустойки, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
Р Е Ш И Л:
Признать право собственности Кузьмина В.И. на гаражный бокс под №<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. в подземной части и гаражный бокс № площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> объекта <данные изъяты> первый этап: автостоянка в осях <данные изъяты> гаражные боксы для индивидуального автотранспорта на <данные изъяты>
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МИК» в пользу Кузьмина В.И. неустойку на нарушение срока передачи объектов долевого строительства в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МИК» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г.Чебоксары в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Алексеев Д.В.
Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2011 года.