Дело № 2-70-2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 декабря 2011 года г.Чебоксары
Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе судьи Лащеновой Е.В. при секретаре судебного заседания Титовой В.А. с участием представителя истцов Григорьевой В.А., Пчелова В.Е., Баймулкина Ю.В. адвоката Благодатских И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Баймулкина Ю.В., Григорьевой В.А., Пчелова В.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», закрытому акционерному обществу – <данные изъяты>» о признании права собственности на квартиры,
установил:
Баймулкин Ю.В., Пчелов В.Е., Григорьева В.А. обратились в суд с исками к ООО «<данные изъяты>», ЗАО – <данные изъяты>» о признании права собственности на <адрес> №, расположенные в <адрес>, обосновав свои требования тем, что ими с ООО «<данные изъяты>» заключены предварительные договоры купли-продажи квартир, стоимость квартир оплачена истцами в полном объеме, дом построен на основании договора инвестирования, заключенного между ответчиками, принят в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем у истцов возникло право собственности на жилые помещения в данном доме, однако ответчики уклоняются от регистрации права собственности.
Гражданские дела по искам Баймулкина Ю.В., Григорьевой В.А., Пчелова В.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», закрытому акционерному обществу – <данные изъяты>» объединены в одно производство.
Истцы Баймулкин Ю.В., Пчелов В.Е., Григорьева В.А., извещенные о судебном заседании, в суд не явились.
Представитель истцов адвокат Балгодатских И.Е. исковые требования в судебном заседании поддержала, просила их удовлетворить, объяснив, что у ответчика ООО «<данные изъяты>» согласно договору инвестирования имелось право на переуступку права инвестирования строительства квартир в <адрес> гражданам. Переуступка была произведена на основании заключенных с истцами предварительных договоров купли-продажи квартир. Указанные договоры фактически не являлись предварительными договорами купли-продажи квартир, поскольку покупатели произвели оплату еще непостроенных жилых помещений в полном объеме, что свидетельствует о том, что истцы инвестировали строительство квартир, указанных в предварительных договорах купли-продажи, т.е строили их на свои средства, в связи с чем у них возникло право собственности на квартиры на совании п. 1 ст. 218 ГК РФ. Договор инвестирования, заключенный между ответчиками, не исполнен, ЗАО – <данные изъяты>» уклоняется от передачи квартир ООО «<данные изъяты>» в связи с наличием спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.
Ответчик ООО «<данные изъяты>», извещенное надлежащим образом о рассмотрении дела, представителя в суд не направило. От конкурсного управляющего ООО «<данные изъяты> поступил отзыв на исковые заявления, из которого следует, что в настоящее время общество признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден А.А.., который полагает, что требования истцов подлежат удовлетворению в случае предоставления ими доказательств оплаты спорных жилых помещений. Поскольку в силу заключенного между ответчиками договора инвестирования ЗАО – <данные изъяты> должно было передать помещения в доме согласно приложению № к договору, чего выполнено не было. Договором инвестирования предусмотрено право ООО «<данные изъяты>» привлекать денежные средства граждан для инвестирования строительства. Из отзыва следует, что конкурсный управляющий просит рассмотреть дело в его отсутствие.
От представителя ответчика ЗАО – <данные изъяты>» Вахромеевой Е.В. поступило заявление о рассмотрении дела без ее участия. Из ранее представленного отзыва на иски следует, что ответчик требования не признает, поскольку между истцами и ООО «<данные изъяты>» заключены предварительные договоры купли-продажи квартир, доказательств того, что истцы являлись соинвесотрами суду не представлено, также не имеется доказательств подтверждающих, что деньги, полученные от истцов, ответчиком ООО «<данные изъяты>» направлены на строительство жилого дома, где расположены спорные квартиры. По договору инвестирования ООО «<данные изъяты>» своих обязательств не исполнило, в связи с чем документы на квартиры не переданы ни инвестору, ни истцам.
От третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР поступил отзыв на иск, в котором имеется заявление о рассмотрении дела без участия представителя, разрешение спора оставляется на усмотрение суда. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации прав на <адрес> отсутствуют. Согласно представленному в Управление списку распределения квартир в данном доме, утв. и.о. генерального директора ЗАО – <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ, спорные квартиры под фактическим номером <данные изъяты> распределены за ЗАО – <данные изъяты>».
Третье лицо администрация <адрес>, извещена в установленном порядке, своего представителя для участия в деле не направила.
Представитель третьего лица ОАО «<данные изъяты> в суд не явился.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснение представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно договору инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ЗАО – <данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», его предметом является совместное строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. ООО «Сура» являлось инвестором по данному договору. Договором предусмотрено, что инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования жилых и нежилых помещений, указанных в приложении №, с правом получения в собственность данных жилых и нежилых помещений в качестве результата инвестиционной деятельности. Также стороны согласовали, что застройщик ЗАО – фирма «Чебоксарская керамика» осуществляет строительство дома и после принятия его в эксплуатацию передает инвестору общую жилую площадь дома в виде квартир и нежилых помещений, определенных в приложении № к настоящему договору (п.1.1). Инвестор вправе осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств, привлеченных третьих лиц (п. 2.4). Разделом 3 договора предусмотрено обязательство застройщика ЗАО – <данные изъяты>» пропорционально вложенным денежным средствам в 10-дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору, т.е. ООО «<данные изъяты> жилые и нежилые помещения, указанные в п. 1 договора, в состоянии, соответствующему проекту и техническим условиям из жилой площади. Согласно п. 5.1 договора ООО «<данные изъяты>» вправе уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним всех обязательств инвестора. Застройщик представляет соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Указанные в договоре инвестирования обязательства ответчиком ЗАО – <данные изъяты>» не исполнены ввиду наличия между ответчиками спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.
Из представленной копии приложения № к договору следует, что застройщик ЗАО – <данные изъяты>» обязалось передать инвестору ООО «<данные изъяты>» квартиры по списку, среди которых квартиры под условными номерами №
Представитель ответчика ЗАО – <данные изъяты> Вахромеева Е.В. в предыдущих судебных заседаниях объяснила, что подлинник приложения № к договору инвестирования утерян, однако содержащийся в копии список квартир сторонами не оспаривается.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного Суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ установлено, что указанный выше договор инвестирования между ЗАО фирма «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты> заключен, в удовлетворении требований о признании сделки недействительной отказано.
Акт приемки законченного строительством объекта – <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ утверждены распоряжением администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (Т.1 л.д. 11 – 16, 81 – 89).
Из предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и Баймулкиным Ю.В., следует, что предметом договора является квартира под условным номером № расположенная в средней блок-секции многоквартирного с <данные изъяты>, с подвалом жилого дома по адресу: <адрес>, усл. поз. №, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО <данные изъяты>». Указанная квартира будет располагаться на <данные изъяты>. Квартира перейдет в собственность ООО «<данные изъяты> на основании договора инвестирования, заключенного с ЗАО <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ. Начальная цена жилого помещения составляет <данные изъяты> (т.1 л.д. 5 – 7,).
Баймулкин Ю.В. во исполнение договора внес в кассу ООО «<данные изъяты> денежные средства в общей сумме <данные изъяты>, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 17).
ООО «<данные изъяты>» выдало Баймулкину Ю.В. справку, что первоначальная стоимость квартиры оплачена истцом в сумме <данные изъяты> рублей, что соответствует <данные изъяты> также им оплачена сумма целевых взносов за газовый котел и газовую плиту в сумме <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 18).
ЗАО – <данные изъяты>» известило Баймулкина Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ, что заказчиком строительства жилого дома является ЗАО, для обсуждения вопроса о заключении предварительного договора купли-продажи квартиры в указанном доме необходимо явиться в срок до ДД.ММ.ГГГГ в юридический отдел, при себе иметь все документы о приобретении жилья в ООО <данные изъяты>», документы об оплате.
ЗАО – фирма «<данные изъяты>» направило Баймулкину Ю.В. письмо от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что для решения вопроса о распределении жилья в <адрес> ему необходимо явиться в срок до ДД.ММ.ГГГГ в юридический отдел ЗАО с документами, подтверждающими заключение договоров приобретения квартир в указанном доме, документами об оплате стоимости квартир (т. 1 л.д. 19).
Согласно списку распределения квартир в первом пусковом комплексе жилого <адрес>, утв. и.о. генерального директора ЗАО – <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ, квартира под условным номером № фактический номер № и квартира под условным номером № – фактический номер № распределены за ЗАО – <данные изъяты>.
Между ООО «<данные изъяты>» с одной стороны и Пчеловым В.Е., Григорьевой В.А. с другой заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора является квартира под условным номером № расположенная в <данные изъяты> с <данные изъяты>, с <данные изъяты> дома по адресу: <адрес> в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО «<данные изъяты> Указанная квартира будет располагаться на <данные изъяты>, состоит из 1 <данные изъяты>, общей полезной площадью ориентировочно <данные изъяты>.м. Квартира перейдет в собственность ООО «<данные изъяты> на основании договора инвестирования, заключенного с ЗАО <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ. Начальная цена жилого помещения составляет <данные изъяты>
По договору № от ДД.ММ.ГГГГ Пчеловым Ю. Е. и Григорьевой В.А. внесены в кассу ООО «<данные изъяты>» денежные средства в общей сумме <данные изъяты>, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 7 ).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» в соответствии с указанным договором предало <адрес> общей площадью без учета лоджий и балконов <данные изъяты>. Пчелову В.Е. и Григорьевой В.А. на основании акта приема-передачи квартиры (т. 2 л.д. 174).
Таким образом, их представленных доказательств следует, что ООО «<данные изъяты>» уступило свои права по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ в части совместного строительства жилых помещений под условными номерами № (фактический номер № и № в <адрес>, Баймулкину Ю.В., Пчелову В.Е. и Григорьевой В.А. соответственно. ЗАО – <данные изъяты>» было уведомлено о переуступке права инвестирования истцам жилых помещений, указанных в предварительных договорах купли-продажи, что не оспаривается сторонами, а также подтверждается письмами направленными ЗАО в адрес Баймулкина Ю.В.
Хотя договоры, заключенные между истцами и ООО «<данные изъяты>», именуются как предварительные договоры купли-продажи квартиры, суд с учетом положений ст. ст. 420, 421, 431, 432 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих, что название договора само по себе не может служить основанием для отнесения его к тому или иному виду договора, а соответственно, и обязательству, полагает, что данные договоры являются договорами инвестирования.
На основании указанных выше норм при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, указанные выше, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора, при этом принимаются во внимание все соответствующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из договора инвестирования, заключенного между ответчиками, следует, что инвестор ООО «<данные изъяты> принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования жилых и нежилых помещений площадью указанной в приложении № к договору с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир и нежилых помещений в собственность (п. 1.1), застройщик ЗАО – <данные изъяты>» в соответствии с п. 3.2.2 в 10-дневный срок после принятия дома в эксплуатацию обязано передать инвестору или по его представлению третьему лицу жилые и нежилые помещения указанные в п. 1 договора. Инвестор вправе уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним всех обязательств инвестора.
Предварительными договорами купли-продажи квартир, заключенными между ООО «<данные изъяты> и истцами, определен предмет договоров - жилые помещения под условными номерами № с указанием площади и места нахождения. Данные договоры заключены на основании договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.
Стоимость квартир оплачена истцами в полном объеме в ДД.ММ.ГГГГ, дом сдан в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 2 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
В силу ст. 3 и ст. 4 Закона объектами капитальных вложений могут быть вновь возводимые жилые дома, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, могут быть также физические лица.
Поскольку предварительными договорами купли-продажи квартир, заключенными ООО «<данные изъяты>» с истцами, определен предмет, которой на момент заключения договора не возведен, истцами оплачена полная стоимость квартир в момент их возведения, нормы права, регулирующие заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, не предусматривают оплату объекта недвижимого имущества, это свидетельствует о том, что ООО «<данные изъяты> на основании п. 5.1 договора инвестирования, заключенного между ответчиками, уступило право инвестирования строительства квартиры под условным номером 67 в <адрес> Баймулкину Ю.В., а <адрес> том же доме Пчелову В.Е. и Григорьевой В.А. соответственно.
Ст. 6 Закона предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
По делу установлено, что истцы свои обязательства исполнили в полном объеме – проинвестировали строительство квартир в первом пусковом комплексе жилого <адрес>, под условным номером № – фактический номер № и под условным номером № – фактический номер №
Заключенный между ответчиками договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым инвестору ООО «<данные изъяты>» застройщик ЗАО – <данные изъяты>» должно после принятия дома в эксплуатацию передать жилые и нежилые помещения, не исполнен, поскольку между указанными юридическими лицами имеется спор об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, в силу чего истцы приобрели право собственности на спорные жилые помещения.
Согласно ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Объект завершенного строительства является недвижимым имуществом в силу ст.130 ГК РФ, право собственности на который, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ.
Ст. 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Истцы свои обязательства по оплате квартир выполнили, что подтверждается квитанциями.
Сторонами не оспаривается, что квартиры фактически переданы истцам, однако в едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество права и обременения в отношении спорных объектов недвижимости отсутствуют. Дом, в котором расположены спорные квартиры, введен в эксплуатацию в установленном порядке.
Договоры, заключенные между истцами и ООО «<данные изъяты> не противоречат закону, права на результаты инвестиционной деятельности в виде квартир преданы истцам на законных основаниях.
В настоящее время Баймулкин Ю.А., Пчелов В.Е. и Григорьева В.А. лишены возможности реализовать свое право, возникшее на основании заключенных ими с ООО «<данные изъяты>» договоров, поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации.
На основании чего требования истцов о признании права собственности на спорные квартиры заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.
Требование истцов о государственной регистрации права является излишним, поскольку в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившее в силу решение суда является обязательным для всех органов государственной власти и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Довод представителя ответчика ЗАО – <данные изъяты>» о том, что неисполнение условий договора инвестирования ООО «<данные изъяты>» является основанием для отказа в удовлетворении требований истцов суд не принимает во внимание, поскольку истцы, являясь участниками инвестиционной деятельности, приобрели право на <адрес> 60 в <адрес>, оплатив их полную стоимость, установленную в предварительных договорах купли-продажи квартир.
Несогласованность действий ответчиков как застройщика и инвестора в остальной части инвестирования жилых и нежилых помещений не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истцов и ограничении их прав.
По делу установлено, что на момент рассмотрения спора в отношении ответчика ООО <данные изъяты>» открыто конкурсное производство, в отношении ответчика ЗАО – <данные изъяты>» в настоящее время процедура банкротства не введена, общество осуществляет деятельность, в связи с чем дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Учитывая требования ст. 333.19, ст. 333.36 НК РФ в пользу истца Баймулкина подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере <данные изъяты>, в пользу истца Григорьевой В. А. – <данные изъяты> с ответчиков в равных долях.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать право собственности Баймулкина Ю.В. на <адрес>.
Признать право общей долевой собственности по ? доли в праве Григорьевой В.А. и Пчелова В.Е. на <адрес>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> расположенного по адресу <адрес>, судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в пользу Баймулкина Ю.В. <данные изъяты> в пользу Григорьевой В.А. – <данные изъяты>
Взыскать с закрытого акционерного общества – <данные изъяты>», расположенного по адресу <адрес>, <адрес>, судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в пользу Баймулкина Ю.В. <данные изъяты>, в пользу Григорьевой В.А. – <данные изъяты>) рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
мотивированное решение составлено 26 декабря 2011 года.
Судья Е.В. Лащенова