Дело № 2-289-2012
ЗАОЧНОЕ Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
3 февраля 2012 года город Чебоксары
Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Арслановой Е.А.,
при секретаре судебного заседания Рябине Е.Е.,
с участием истца Петровой О.С., представителя истца Благодатских И.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой О.С. к Закрытому акционерному обществу фирма «Чебоксарская керамика» о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Петрова О.С. обратилась в суд с иском к ООО «Сура», ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» о признании права собственности на квартиру под номером №, расположенную в <адрес> в <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Сура» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным №, расположенной в средней блок - секции многоквартирного дома по адресу: <адрес>, условная позиция №. На основании п.3, 8 и 9 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, которые истица. внесла в кассу ООО «Сура», а также оплатила целевые взносы за газовую плиту и котел в сумме <данные изъяты> рублей. На основании п.13 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако основной договор купли-продажи между сторонами так и не был заключен, поскольку между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома. В настоящее время строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, квартира передана истцу. Истица проживает с семьей в указанной квартире на правах собственника и просит суд признать за ней право собственности на спорную квартиру.
В судебном заседании истец Петрова О.С. ее представитель Благодатских И.Е. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске доводам.
Представитель ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения иска, дело с согласия истца рассмотрено в заочном порядке.
Представитель ответчика – конкурсный управляющий ООО «Сура» Сидоров А.А. в письменном отзыве на иск указал на наличие правовых оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на спорную квартиру.
Представитель третьего лица администрации г.Чебоксары, извещенного месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя не обеспечил.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца Петровой О.С.
Судом установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» был заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок- секций, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, условная позиция №. В соответствии с п.2.1 договора, объем инвестирования был установлен в размере <данные изъяты> руб., определялся исходя из проектной стоимости 1 кв.м. общей площади. После окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор должны были подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределить результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны (п.1.3 договора). Инвестор вправе был совмещать функции подрядчика в строительстве дома. Застройщик обязан был пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в 10-ти дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору, т.е. ООО «Сура», жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям (раздел 3 Договора). В последующем, как следует из приложения № к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали новый график платежей, определив общую сумму инвестирования в <данные изъяты> руб.
Данные обстоятельства также установлены Решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Первого Арбитражного Апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-вятского округа от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенными по иску ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» к ООО «Сура» о признании договора инвестирования незаключенным. Арбитражный суд в вышеуказанных решениях пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор инвестирования, в связи с чем в исковых требованиях ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» было отказано.
Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, выводы Арбитражного суда о том, что стороны заключили между собой ДД.ММ.ГГГГ договор инвестирования, согласовав все существенные условия, в связи с чем договор инвестирования является заключенным, не подлежат доказыванию и оспариванию.
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Петровой О.С. и ООО «Сура» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным №, расположенной в средней блок- секции многоквартирного дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО «Сура».
Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сура» и ЗАО –фирма «Чебоксарская керамика».
На основании п.3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб. из расчета начальной цены одного квадратного метра площади помещения в сумме <данные изъяты> руб., 1 кв.м. вспомогательной площади – <данные изъяты> руб.
Предусмотренные договором суммы в размере <данные изъяты>. Петрова О.С. внесла в кассу ООО «Сура» в большем размере.
Так, денежные средства всего в сумме <данные изъяты> рублей внесены следующими платежами: <данные изъяты> рублей – ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей – ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей - ДД.ММ.ГГГГ и <данные изъяты> рублей ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Сура» <данные изъяты> рублей также уплачено обществу в качестве целевого взноса за газовый котел и плиту в полном объеме ( л.д. 12, 13).
На основании п.13 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.
Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р утвержден Акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта «1-пусковой комплекс многоквартирного жилого дома (квартиры с № по №) в осях «<данные изъяты>» по <адрес>. Квартира № ( в соответствии со списком распределения квартир, представленным ЗАО фирма «Чебоксарская керамика, утвержденным генеральным директором общества ДД.ММ.ГГГГ, ее номер соответствует условному номеру <данные изъяты> в <адрес> по данным экспликации состоит из жилой комнаты, площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположена на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома.
Спорная <адрес> находится в фактическом владении истицы, о чем известно ЗАО фирма «Чебоксарская керамика». Квартира передана истцу по акту приема-передачи от ООО «Сура» от ДД.ММ.ГГГГ.
Установленные выше судом обстоятельства не оспаривались в ранее состоявшихся судебных заседаниях ответчиком – ЗАО фирма «Чебоксарская керамика».
Заключенный между инвестором – ООО «Сура» и застройщиком – ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» ДД.ММ.ГГГГ договор является договором инвестирования, что установлено вышеприведенным решением Арбитражного суда.
Поскольку из содержания договора усматривается, что каждая из сторон – застройщик и инвестор - вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома суд считает, что данный договор, с точки зрения его правой природы, следует рассматривать, как простое товарищество. Так, согласно ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от ДД.ММ.ГГГГ инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с вышеуказанными положениями закона пунктами 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 Договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным ООО «Сура» денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, и представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако, указанные обязательства не были исполнены.
Таким образом, ООО «Сура» при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам.
Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках.
Согласно ч. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Из представленного истцом суду «предварительного договора № купли- продажи» от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы. Данный договор, квалифицируется судом, как договор купли-продажи жилого помещения, которое будет создано продавцом в будущем, с условием предварительной оплаты. Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации такого договора, следовательно, считается заключенным с момента его подписания сторонами.
В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, истица, исполнившая условия договора о предварительной оплате товара, вправе требовать передачи ей оплаченного ею жилого помещения в собственность.
Согласно ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.
При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Из вышеприведенных положений закона и договора инвестирования строительства жилого дома, следует, что ЗАО фирма «Чебоксарская керамика», являясь застройщиком, а, следовательно, в силу данного обстоятельства, правообладателем построенного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО «Сура», принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении товарищем - ООО «Сура» инвестиций физических лиц ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо прописано право инвестора на привлечение средств третьих лиц. Так, в соответствии с п. 2.4 Договора Инвестор вправе «осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц». В приложении № к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном сторонами, имеется список квартир, в числе которых находится спорный объект - квартира под условным номером <данные изъяты>, а всего <данные изъяты> квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., подлежащих передаче ООО «Сура» по окончанию строительства и исполнению условий договора.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца.
Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Квартира №, <адрес> в <адрес>, как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находится в фактическом пользовании истца, что подтверждается вышеуказанными документами, подтверждающими строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости застройщиком – ЗАО фирма «Чебоксарская керамика».
Из-за спора между ООО «Сура», физическими лицами и ЗАО фирмой «Чебоксарская керамика», никаких регистрационных действий в отношении спорных квартир Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не осуществляет в связи с наличием соответствующего запрета, наложенного судом.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отсутствие у ответчика - ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» государственной регистрации права собственности на квартиру, не может являться препятствием для признания права собственности на объект недвижимости за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору. Так, Петрова О.С., полностью и в установленный договором срок оплатившая стоимость приобретаемой ею квартиры, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств другой стороной. Наличие экономического спора между обществами о порядке исполнения ими обязательств друг перед другом не может лишать истца права на жилище, гарантированное Конституцией РФ.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Петровой О.С. обоснованы, соответствуют закону и подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Петровой О.С. право собственности на <адрес>, расположенную на шестом этаже в <адрес>, общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.А. Арсланова
Решение в мотивированном виде изготовлено 7 февраля 2012 года.