Дело № 2-56-2012
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 февраля 2012 года г.Чебоксары
Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Алексеева Д.В., при секретаре судебного заседания Романовой Л.В.,
с участием истцов Матвеева В.Г., Кузнецовой О.И., представителя истцов Павлова С.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Матвеева В.Г., Кузнецовой О.И. к Закрытому акционерному обществу - №», Обществу с ограниченной ответственностью «№» о признании права собственности на квартиры, встречному иску Закрытого акционерного общества №», к Матвееву В.Г., Кузнецовой О.И., Обществу с ограниченной ответственностью №» о признании права собственности на квартиры,
у с т а н о в и л:
Матвеев В.Г. обратился в суд с иском к ЗАО №, ООО «№ о признании права собственности на <адрес>, мотивирую требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «№ предварительный договор купли-продажи квартиры в указанном доме, возводившемся ЗАО №» и ООО №» в соответствии с заключенным между ними договором инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, условием которого предусматривалось право ООО «№ осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц. Оговоренную в предварительном договоре сумму денежных средств он полностью уплатил ООО №». ДД.ММ.ГГГГ ООО №» передало ему квартиру по акту приема-передачи квартиры, он принял ее и фактически пользуется ею. Однако оформить право собственности на квартиру не может, поскольку ответчики не подписывают между собой акт о результатах реализации инвестиционного проекта.
По аналогичным основаниям с иском к тем же ответчикам обратилась Кузнецова О.И., заявив требование о признании за ней права собственности на <адрес>.
ЗАО №» обратилось со встречным иском к Матвееву В.Г., ООО № о признании права собственности на <адрес>, указав, что являлось заказчиком строительства данного многоквартирного жилого дома, ему Администрацией г.Чебоксары выданы разрешения на строительство дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, и предоставлен по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № площадью № К настоящему времени строительство первого пускового комплекса жилого дома завершено, утвержден акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта. Для осуществления строительных работ с ООО №» заключался договор подряда, кроме этого, для выполнения работ, не выполненных ООО №, заключались другие договоры подряда. ЗАО - № как заказчик несло расходы по возведению дома: оплачивало подрядные работы, передавало сырье, вносило арендные платежи за землю, оплачивало и получало технические условия, заключения экспертизы и другие документы, оплачивало подключение к сетям коммуникаций, землеустроительные работы. Тем самым дом создавало для себя, в связи с чем право собственности на квартиру подлежит признанию за ним.
По тем же основаниям ЗАО - № обратилось со встречным иском к Кузнецовой О.И., ООО № о признании права собственности на <адрес>.
Определением суда от 03 августа 2011 года гражданские дела по вышеуказанным искам и встречным искам, на основании части 4 ст.151 ГПК РФ, объединены в одно производство (том 1, л.д.165).
В судебном заседании истцы Матвеев В.Г., Кузнецова О.И., их представитель Павлов С.Э. исковые требования поддержали по изложенным основаниям, указав, что с учетом условий, предусмотренных в договорах, названных предварительными, и условий договора инвестирования между ЗАО №» и ООО № правоотношения сторон включают элементы договоров простого товарищества, подряда, долевого участия в строительстве жилья и купли-продажи. Истцы оплатили оговоренные суммы и приобрели право собственности на квартиры. Претензий других физических лиц на квартиры не имеется. В удовлетворении встречных исков ЗАО № № просили отказать.
Представители ответчиков - ЗАО № и ООО № в судебное заседание не явились.
Ранее представитель ЗАО - №» поясняла суду, что договор подряда, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ООО №», предусматривает обязательство заказчика ежемесячно оплачивать подрядчику ООО № фактически выполненные объемы работ. Данный договор не содержит условий о том, что стоимость выполненных ООО № работ будет признаваться инвестиционным взносом в строительство дома. Такого условия не содержит и договор инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками. Инвестиционного взноса по смыслу законодательства об инвестиционной деятельности со стороны ООО «№ не внесено. Средства, которые ООО № получило от граждан и юридических лиц по предварительным договорам купли-продажи, ЗАО - №» не передавались. Доказательств того, что полученные средства направлены на строительство жилого дома, по делу не имеется. С учетом предмета предварительных договоров, заключенных истцами с ООО «№, обязательства по заключению основных договоров следует считать прекращенными. Надлежащим способом защиты нарушенных прав истцов могут являться требования о понуждении к заключению основных договоров.
Указывала также, что истцы не подтвердили того обстоятельства, что являлись соинвесторами при строительстве дома, предварительные договоры не содержат условий о направлении уплаченных ими средств на строительство дома. Такого договора, на основании которого у истцов могло бы возникнуть право собственности на квартиру, истцы не представили. Основанием для возникновения прав собственности на квартиры могут являться лишь прошедшие государственную регистрацию договоры купли-продажи.
Конкурсный управляющий ООО № Сидоров А.А. в письменном отзыве сообщил, что доля ООО № в реализации инвестиционного договора с ЗАО - № № не определена и в натуре не выделена, поэтому ООО «№ не обладает квартирами в жилом <адрес> не обладает. ООО № действительно привлекало денежные средства граждан, с обязательством последующей передачи им квартир, что фиксировалось в предварительных договорах купли-продажи(том 1 л.д.167-169).
Представители третьих лиц по делу - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР, ЗАО «Южный» (управляющая организация – том 1 л.д.179-182) в судебное заседание также не явились.
В письменном отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР просил разрешить исковые требования по усмотрению суда, указывал, что сведения о государственной регистрации прав на <адрес>, <адрес> в <адрес> отсутствуют, согласно представленному списку указанные квартиры распределены за ЗАО №» (том 1 л.д.40, 188).
С согласия истцов дело рассмотрено в порядке заочного производства. В соответствии со ст.234 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассматривает дело по доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле.
Выслушав объяснения истцов и представителя, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО № (застройщиком) и ООО № (инвестором) заключен договор инвестирования строительства многоквартирного с № надземными этажами и № мансардным этажом с подвалом жилого дома, состоящего из № блок-секций, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> инвестирования определялся исходя из проектной стоимости 1 кв.м. общей площади и устанавливался в размере № руб. Застройщик обязался осуществить строительство жилого дома, сдать закончить строительством жилой дом в эксплуатацию в сроки, установленные графиком, пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в 10-дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору или по его представлению третьему лицу жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям, представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав документы, необходимые для регистрации права собственности инвестора на квартиры. Указывалось, что инвестор вправе совмещать функции подрядчика в строительстве дома, вправе осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц. Он обязался производить финансирование строительства в предусмотренных объемах и сроки, своевременно сообщить заказчику о привлеченных третьих лицах, осуществляющих финансирование строительства с целью получения в собственность жилой площади в виде квартир. В пунктах 1.3, 3.2.2 оговаривалось, что после окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны (том 1 л.д.3-4).
ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Администрации г.Чебоксары № утвержден акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта «№ с № по №) в осях «№ по <адрес> (том 1 л.д.79).
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО № и покупателем Матвеевым А.И. заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным номером № расположенной в правой блок-секции многоквартирного с № надземными этажами и № мансардным этажом с подвалом жилого дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО № Указывалось, что квартира будет располагаться на № этаже жилого дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, и состоит из № комнат общей полезной площадью ориентировочно № кв.м., в том числе жилой - № кв.м. Фактическая площадь квартиры подлежала уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами БТИ.
Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи предусматривалось, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО №» и ЗАО-№ В пункте 13 оговаривалось, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а в случае возникновения непредвиденных ситуаций срок может быть изменен дополнительным соглашением сторон.
Пунктом 3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере № руб. из расчета начальной цены одного квадратного метра площади помещения в сумме № руб. Подлежали уплате также целевые взносы и иные платежи, не входящие в цену жилого помещения (том 1 л.д.6).
Из платежных документов видно, что Матвеев В.Г. уплатил указанную в предварительном договоре денежную сумму.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Матвееву В.Г. от ООО № передана <адрес>, общей площадью № кв.м., общей площадью без учета лоджий и балконов № кв.м., жилой площадью № кв.м., количеством комнат № в соответствии с данными поэтажного плана (том 1, л.д.17).
Согласно списку распределения квартир, утвержденному и.о.генерального директора ЗАО-№» ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> распределена за ЗАО-№ (том 1 л.д.42).
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «№ и покупателем Кузнецовой О.И. заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным номером № расположенной в средней блок-секции многоквартирного с № надземными этажами и № мансардным этажом с подвалом жилого дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО № Указывалось, что квартира будет располагаться на № этаже жилого дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, и состоит из № комнат общей полезной площадью ориентировочно № кв.м., в том числе жилой - № кв.м. Фактическая площадь квартиры подлежала уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами БТИ.
Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи предусматривалось, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО №» и ЗАО №». В пункте 13 оговаривалось, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. а в случае возникновения непредвиденных ситуаций, срок может быть изменен дополнительным соглашением сторон.
Пунктом 3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере № руб. из расчета начальной цены одного квадратного метра площади жилого помещения в сумме № руб., вспомогательной площади – № руб. Подлежали уплате также целевые взносы и иные платежи, не входящие в цену жилого помещения (том 1 л.д.96).
Из платежных документов и справки ООО № видно, что Кузнецова О.И. уплатила указанную в предварительном договоре денежную сумму.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Кузнецовой О.И. от ООО №» передана <адрес>, общей площадью № кв.м., общей площадью без учета лоджий и балконов № кв.м., жилой площадью № кв.м., количеством комнат № в соответствии с данными поэтажного плана (том 1, л.д.17).
ДД.ММ.ГГГГ письмом № ЗАО № гарантировало заключение с Кузнецовой О.И. договора купли-продажи <адрес> после ввода дома в эксплуатацию при условии предоставления в судебном порядке доказательств внесения 100% оплаты стоимости квартиры из расчета цена 1 кв.м. не менее № руб. (том1 л.д.102).
Согласно списку распределения квартир, утвержденному и.о.генерального директора ЗАО№» ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> распределена за ЗАО-№» (том 1 л.д.42).
Из пояснений сторон следует, что ни основные договоры купли-продажи, ни какие-либо дополнительные соглашения относительно сроков его заключения между сторонами не заключались.
Поскольку из содержания вышеназванного договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что каждая из сторон – застройщик и инвестор вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома, суд считает, что данный договор следует рассматривать как договор простого товарищества.
Согласно ст. 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
По ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с положениями ст.6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно условиям пунктов 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным инвестором – ООО №» денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, а также представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако указанные обязательства не были исполнены ввиду наличия между обществами спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.
Таким образом, ООО № при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам.
Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках.
Согласно ч. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Из вышеуказанного предварительного договора, заключенного ООО «№ с истцом Матвеевым В.Г. усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы. Данный договор квалифицируется судом как договор купли-продажи будущего жилого помещения с условием предварительной оплаты, в связи с чем суд находит, что этот договор заключен с момента его подписания сторонами.
В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
К аналогичным выводам суд приходит и относительно правоотношений ответчиков с истцом Кузнецовой О.И.
Истцы, исполнившие условия договора о предварительной оплате товара, вправе требовать передачи оплаченного жилого помещения им в собственность.
В соответствии со ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.
При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
ЗАО№», являясь застройщиком указанного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО № принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении товарищем - ООО № инвестиций физических лиц ЗАО-№ №» не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо предусматривалось право инвестора на привлечение средств третьих лиц.
Сведения, изложенные в заключении ООО «№» по результатам судебной строительно-технической экспертизы (проведенной на основании постановления Следственного управления при МВД по ЧР) от ДД.ММ.ГГГГ и в заключении ООО № (составленном на основании договора с МВД по ЧР), подтверждают фактические затраты ЗАО№ и ООО № при строительстве <адрес>, в том числе - в отношении ООО № - и за счет денежных средств, полученных за квартиры по предварительным договорам купли-продажи (том 2 л.д.158-198).
Таким образом, обязательства по договору инвестиции являются солидарными обязательствами товарищей. В случае неосуществления платежей согласно условиям договора, застройщик вправе был привлечь инвестора к ответственности, предусмотренной главой 4 Договора, то есть в соответствии с действующим законодательством. Ссылки ответчика - ЗАО № на невнесение инвестиций со стороны ООО № не подтверждаются и не могут иметь последствий для третьих лиц.
В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца.
Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Квартиры № и № <адрес> в <адрес>, как объекты завершенного строительства, введены в эксплуатацию, находятся в фактическом пользовании соответственно истцов Матвеева В.Г. и Кузнецовой О.И., что подтверждается вышеуказанными документами.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.
Уклонение ответчика ЗАО-№» от регистрации права собственности на квартиру для последующей передачи ее в собственность инвестору, не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истцов являются правомерными и подлежат удовлетворению.
С учетом приведенных обстоятельств суд отказывает в удовлетворении встречных исков ЗАО - №
Руководствуясь ст.ст.194–198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
Р Е Ш И Л:
Признать за Матвеевым В.Г. право собственности на <адрес> <адрес>
Признать за Кузнецовой О.И. право собственности на <адрес> <адрес>
В удовлетворении встречного иска Закрытого акционерного общества № к Матвееву В.Г. о признании права собственности на <адрес> <адрес> отказать.
В удовлетворении встречного иска Закрытого акционерного общества № к Кузнецовой О.И., Обществу с ограниченной ответственностью № о признании права собственности на <адрес> <адрес> отказать.
Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г.Чебоксары в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Д.В.Алексеев
Мотивированное решение составлено 08 февраля 2012 года.