Дело № 2-80-2012
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 февраля 2012 года г.Чебоксары
Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Алексеева Д.В., при секретаре судебного заседания Романовой Л.В.,
с участием истца Паркаева А.А., представителя истца Степанова П.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Паркаева А.А. к Закрытому акционерному обществу - № Обществу с ограниченной ответственностью № о признании права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л:
Паркаев А.А. обратился в суд с иском к ЗАО № ООО № о признании права собственности на квартиру под фактическим номером <адрес> <адрес>, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО № предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным номером № в указанном доме, возводившемся ЗАО - № и ООО № в соответствии с заключенным между ними договором инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, условием которого предусматривалось право ООО № осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц. ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО № дополнительное соглашение к предварительном договору, в соответствии с которым основной договор купли-продажи подлежал заключению в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Оговоренную в предварительном договоре сумму денежных средств он полностью уплатил ООО №. Однако оформить право собственности на квартиру не может, поскольку ответчики не подписывают между собой акт о результатах реализации инвестиционного проекта.
В судебном заседании истец Паркаев А.А. и его представитель Степанов П.Н. исковые требования поддержали, указав, что договор от ДД.ММ.ГГГГ между ООО № и застройщиком ЗАО № действительно заключен, что подтверждается решением Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, правоотношения ответчиков следует расценивать как договор простого товарищества, сам предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Пояснили также, что часть суммы оплаты за квартиру – в размере № зачтена ООО № ввиду имевшегося обязательства перед истцом о выплате заработной плате.
Представители ответчиков - ЗАО - № и ООО № в судебное заседание не явились.
Ранее представитель ЗАО № поясняла суду, что договор подряда, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ООО № предусматривает обязательство заказчика ежемесячно оплачивать подрядчику ООО № фактически выполненные объемы работ. Данный договор не содержит условий о том, что стоимость выполненных ООО <адрес> работ будет признаваться инвестиционным взносом в строительство дома. Такого условия не содержит и договор инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками. Инвестиционного взноса по смыслу законодательства об инвестиционной деятельности со стороны ООО № не внесено. Средства, которые ООО № получило от граждан и юридических лиц по предварительным договорам купли-продажи, ЗАО - № не передавались. Доказательств того, что полученные средства направлены на строительство жилого дома, по делу не имеется. Надлежащим способом защиты нарушенных прав истца может являться требование о понуждении к заключению основных договоров.
Указывала также, что истец не подтвердили того обстоятельства, что являлся соинвесторами при строительстве дома, предварительный договор не содержат условий о направлении уплаченных ими средств на строительство дома. Такого договора, на основании которого у истца могло бы возникнуть право собственности на квартиру, истец не представил. Основанием для возникновения прав собственности на квартиры могут являться лишь прошедшие государственную регистрацию договоры купли-продажи.
Конкурсный управляющий ООО № Сидоров А.А. в письменном отзыве сообщил, что доля ООО № в реализации инвестиционного договора с ЗАО - № не определена и в натуре не выделена, поэтому ООО № не обладает квартирами в жилом <адрес>. ООО № действительно привлекало денежные средства граждан, с обязательством последующей передачи им квартир, что фиксировалось в предварительных договорах купли-продажи.
Представитель третьего лица по делу - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР в судебное заседание также не явился.
В письменном отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР просил разрешить исковые требования по усмотрению суда, указывал, что сведения о государственной регистрации прав на <адрес> отсутствуют, согласно представленному списку указанная квартира распределена за ЗАО <адрес> <адрес>».
С согласия явившихся участников судопроизводства дело рассмотрено в порядке заочного производства. В соответствии со ст.234 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассматривает дело по доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле.
Выслушав объяснения истца и его представителя, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО №) и ООО № заключен договор инвестирования строительства многоквартирного с пятью надземными этажами и шестым мансардным этажом с подвалом жилого дома, состоящего из № блок-секций, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> Объем инвестирования определялся исходя из проектной стоимости №. общей площади и устанавливался в размере № Застройщик обязался осуществить строительство жилого дома, сдать закончить строительством жилой дом в эксплуатацию в сроки, установленные графиком, пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в № после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору или по его представлению третьему лицу жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям, представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав документы, необходимые для регистрации права собственности инвестора на квартиры. Указывалось, что инвестор вправе совмещать функции подрядчика в строительстве дома, вправе осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц. Он обязался производить финансирование строительства в предусмотренных объемах и сроки, своевременно сообщить заказчику о привлеченных третьих лицах, осуществляющих финансирование строительства с целью получения в собственность жилой площади в виде квартир. В пунктах 1.3, 3.2.2 оговаривалось, что после окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны.
ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Администрации г.Чебоксары № утвержден акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта № (квартиры с № по №) в осях № по <адрес> (том 1 л.д.79).
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО № и покупателем Паркаевым А.А. заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным номером №, расположенной в средней блок-секции многоквартирного с № надземными этажами и шестым мансардным этажом с подвалом жилого дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО № Указывалось, что квартира будет располагаться на № этаже жилого дома по адресу: <адрес>, условная позиция №, и состоит из № комнаты общей полезной площадью ориентировочно № кв.м., в том числе жилой - № кв.м. Фактическая площадь квартиры подлежала уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами БТИ.
Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи предусматривалось, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО № и ЗАО-№ В пункте 11 оговаривалось, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а в случае возникновения непредвиденных ситуаций срок может быть изменен дополнительным соглашением сторон.
Пунктом 3 предварительного договора стороны согласовали начальную стоимость квартиры в размере № из расчета начальной цены одного квадратного метра площади жилого помещения в сумме № и вспомогательной площади – № от начальной цены одного квадратного метра площади жилого помещения на момент заключения предварительного договора. Подлежали уплате также целевые взносы и иные платежи, не входящие в цену жилого помещения.
Из платежных документов видно, что Паркаев А.А. уплатил в счет указанной в предварительном договоре стоимости №., часть суммы оплаты – в размере № зачтена ООО № ввиду имевшегося обязательства перед истцом о выплате заработной плате.
ДД.ММ.ГГГГ между Паркаевым А.А. и ООО № заключено дополнительное соглашение к предварительном договору, в соответствии с которым основной договор купли-продажи подлежал заключению в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно списку распределения квартир, утвержденному и.о.генерального директора ЗАО№ ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> (условный номер № распределена за ЗАО-№
Из пояснений сторон следует, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключался.
Поскольку из содержания вышеназванного договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что каждая из сторон – застройщик и инвестор вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома, суд считает, что данный договор следует рассматривать как договор простого товарищества.
Согласно ст. 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
По ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с положениями ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно условиям пунктов № договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным инвестором – ООО № средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, а также представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако указанные обязательства не были исполнены ввиду наличия между обществами спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.
Таким образом, ООО № при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам.
Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках.
Согласно ч. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Из вышеуказанного предварительного договора, заключенного ООО № с истцом Паркаевым А.А. усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы. Данный договор квалифицируется судом как договор купли-продажи будущего жилого помещения с условием предварительной оплаты, в связи с чем суд находит, что этот договор заключен с момента его подписания сторонами.
В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Истец, исполнивший условия договора об оплате товара, вправе требовать передачи оплаченного жилого помещения ему в собственность.
В соответствии со ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.
При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
ЗАО-№ являясь застройщиком указанного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО № принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении товарищем - ООО № инвестиций физических лиц ЗАО-№ не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо предусматривалось право инвестора на привлечение средств третьих лиц.
Имеющиеся в деле документы подтверждают фактические затраты ЗАО-№ и ООО № при строительстве <адрес>.
Таким образом, обязательства по договору инвестиции являются солидарными обязательствами товарищей. В случае неосуществления платежей согласно условиям договора, застройщик вправе был привлечь инвестора к ответственности, предусмотренной главой 4 Договора, то есть в соответствии с действующим законодательством. Ссылки ответчика - ЗАО № на невнесение инвестиций со стороны ООО № не подтверждаются и не могут иметь последствий для третьих лиц.
В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца.
Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Квартира № <адрес> в <адрес>, как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находится в фактическом пользовании истца Паркаева А.А..
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.
Уклонение ответчика ЗАО№ от регистрации права собственности на квартиру для последующей передачи ее в собственность инвестору не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование истца является правомерным и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194–198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
Р Е Ш И Л:
Признать за Паркаевым А.А. право собственности на <адрес>.
Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г.Чебоксары в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Д.В.Алексеев
Мотивированное решение составлено 28 февраля 2012 года.