Дело № 2-3/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22марта 2012 года г. Чебоксары
Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе судьи Лащеновой Е.В. при секретаре судебного заседания Титовой В.А. с участием истца Петровой О.В., представителя истца – Благодатских И.Е., представителя ответчика ОАО «Чебоксарская керамика» - Вахромеевой Е.В., представителя третьего лица ИП Овчинникова И.В. – Грязновой Э. И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой О.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Сура», закрытому акционерному обществу «Фирма - «Чебоксарская керамика» о признании права собственности на квартиру,
установил:
Петрова О.В. обратилась в суд с иском с последующими уточнениями к ООО «Сура», ЗАО «Фирма - «Чебоксарская керамика» о признании за ней права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что на основании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ приобретена квартира под условным № №, расположенная по адресу: <адрес> принятия названного многоквартирного дома в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ года квартире присвоен номер №. Указанная квартира должна быть передана ей в собственность на основании Договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками. Истец полностью выполнила обязательства, оплатив стоимость квартиры, в размере <данные изъяты> рублей. Ответчики уклоняются от исполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи.
В судебном заседании истец Петрова О.В. и ее представитель Благодатских И.Е. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске доводам.
Петрова О.В. суду объяснила, что квартира фактически ей передана, она пользуется спорным жилым помещением, однако не может владеть и распоряжаться квартирой на законных основаниях. В настоящие время в квартире проживает ее мать. Она заключила договор об уступке права требования с Овчинниковым И.В., оплатила по договору <данные изъяты> рублей. Овчинников И.В. и ООО «Сура» заключили предварительный договор купли-продажи на спорное жилое помещение, по которому Овчинников И.В. полностью исполнил обязательства, оплатив в кассу общества <данные изъяты> рублей, оставшиеся <данные изъяты> рублей были зачтены путем передачи земельных участков. Поскольку обязательства Овчинниковым И.В. исполнены перед ООО «Сура», а Петрова О.В. полностью выполнила свои обязательства по договору уступки перед Овчинниковым И.В., у нее возникло право собственности на спорное жилое помещение.
Представитель истца Благодатских И.Е. объяснила суду, что между Петровой О.В. и Овчинниковым И.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры №, согласно которому Овчинников И.В. передает Петровой О.В. право требования заключить основной договор купли-продажи. За уступаемое требование истец предала Овчинникову И.В. 900000 рублей. О переуступке права требования ответчики были извещены. В соответствии с п.2 предварительного договора № купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира должна была перейти в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между обществом и ЗАО фирма «Чебоксарская керамика». Предметом договора инвестирования являлось совместное строительство многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок - секций, расположенного по <адрес>, условная позиция № в г.Чебоксары. Согласно п.1.1 договора инвестирования ООО «Сура» принимала участие в строительстве путем инвестирования строительства жилых и нежилых помещений с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир и нежилых помещений в собственность. Застройщик – ЗАО «Фирма - «Чебоксарская керамика» осуществляла строительство дома и после его принятия в эксплуатацию обязана была передать инвестору – ООО «Сура» квартиры и нежилые помещения без чистовой отделки ориентировочной площадью, определенной в Приложении №1 к договору, в собственность. На основании п.3 указанного предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, из которых Овчинников И.В. оплатил ООО «Сура» <данные изъяты> рублей, оставшаяся часть в размере <данные изъяты> рублей оплачена путем передачи земельных участков. На основании предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, поскольку между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома. В ООО «Сура» введена процедура банкротства, общество уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, поскольку квартиры ему не переданы, а ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» не признает права инвесторов на построенные за их счет квартиры. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, спорная квартира находится в фактическом пользовании истца, который проживает в указанной квартире на правах собственника с членами своей семьи. Представитель истца считает, что между сторонами фактически заключен и исполнен договор купли-продажи квартиры, расчет произведен в полном объеме, истец проживает и пользуется спорным жилым помещением, а наличие спора между юридическими лицами не должно влиять на права собственника.
Представитель ОАО «Чебоксарская керамика» Вахромеева Е.В. иск не признала, объяснила, что общество являлось заказчиком строительства спорного жилого дома, ему были выданы разрешения на строительство дома, разработан проект, земельный участок был предоставлен в аренду. В настоящее время строительство дома завершено, что подтверждается Актом ввода в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» был заключен договор подряда на строительство дома, согласно которому заказчиком было ЗАО «Фирма - «Чебоксарская керамика», а генеральным подрядчиком – ООО «Сура». Все работы, произведенные ООО «Сура» по договору подряда, были оплачены ЗАО «Фирма - «Чебоксарская керамика» путем перечисления денежных средств. ЗАО «Фирма - «Чебоксарская керамика», являясь застройщиком, осуществило строительство дома для себя на свои средства с соблюдением установленных законодательством требований, в связи с чем считает, что спорная квартира должна принадлежать ему на праве собственности. Никаких инвестиций в строительство жилого дома ООО «Сура» не вносило, прав на привлечение инвестиций на строительство данного дома не имело, поскольку не являлось застройщиком. Также ООО «Сура» не представило суду доказательств того, что полученные от Овчинникова И.В. по предварительному договору денежные средства были вложены в строительство спорного жилого дома.
Представитель ответчика – конкурсный управляющий ООО «Сура» Сидоров А.А. в письменном отзыве на иск указал на наличие правовых оснований для удовлетворения уточненного иска Петровой О.В. о признании права собственности на спорную квартиру.
Представитель третьего лица Овчининкова И.В. – Грязнова Э.И. исковые требования поддержала, суду объяснила, что Овчинников И.В. взятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнил. Из <данные изъяты> рублей, подлежащих оплате за квартиру, он оплатил <данные изъяты> рублей из кассы индивидуального предпринимателя денежными средствами, что подтверждается расходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, остальная сумма зачтена путем передачи земельного участка по соглашению на общую сумму <данные изъяты> рублей, что и было предусмотрено предварительным договором. Овчинников И.В. передал по договору о перемене лица в обязательстве ИП Маякова Людмила Владимировна право заключения договора на земельные участки по согласованию с ООО «Сура», а ООО «Сура», в свою очередь, предало указанное право Бабинян Л.Э.
Представитель 3-го лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике представил письменный отзыв, в котором в связи с отсутствием заинтересованности, удовлетворение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Третье лицо администрация г.Чебоксары явку своего представителя не обеспечило.
Третьи лица Кандейкин В.Н., Бабинян Л.Э., извещенные в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» был заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок- секций, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, условная позиция №. В соответствии с п.2.1 договора, объем инвестирования был установлен в размере <данные изъяты> руб., определялся исходя из проектной стоимости 1 кв.м. общей площади. После окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор должны были подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором должны распределить результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны (п.1.3 договора). Инвестор вправе был совмещать функции подрядчика в строительстве дома. Застройщик обязан был пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в 10- дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору, т.е. ООО «Сура», жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям (раздел 3 Договора). В последующем, как следует из приложения № 2 к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали новый график платежей, определив общую сумму инвестирования в <данные изъяты> руб. В приложении № 1 к данному договору, являющемуся его неотъемлемой частью, стороны указали номера № квартир, в отношении которых инвестор принимает участие в строительстве с последующей передачей ему в качестве результата инвестиционной деятельности, в число которых вошла и квартира истицы.
Данные обстоятельства установлены Решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Первого Арбитражного Апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-вятского округа от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенными по иску ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» к ООО «Сура» о признании договора инвестирования незаключенным. Арбитражный суд в вышеуказанных решениях пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор инвестирования, в связи с чем в исковых требованиях ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» отказано.
Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, выводы Арбитражного суда о том, что стороны заключили между собой ДД.ММ.ГГГГ договор инвестирования, согласовав все существенные условия, в связи с чем договор инвестирования является заключенным, не подлежат доказыванию и оспариванию.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ ЗАО «Фирма – «Чебоксарская керамика» преобразовано в ОАО «Чебоксарская керамика».
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сура» и гражданином Овчинниковым И.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры № №, общей площадью 38,6 кв.м., жилой 15,10 кв.м., расположенной на 6 этаже <адрес>» в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.2 Договора продавец – ООО «Сура» имеет право преимущественного оформления права собственности на указанный объект на основании договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом и ЗАО фирма «Чебоксарская керамика». Цена договора составила <данные изъяты> рублей. Оплата должна была быть произведена по условиям п. 2.1 Договора путем оплаты <данные изъяты> рублей и на оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей путем заключения договоров между сторонами на приобретение земельных участков в коттеджном поселке «Долина удачи», исходя из расчета <данные изъяты> рублей за <данные изъяты> кв.м. земельного участка и <данные изъяты> рублей за кв.м. земельного участка, оплачиваемых по договору долевого участия, связанного с выполнением работ по строительству внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры. Продавец – ООО «Сура» в дальнейшем обязался заключить основной договор купли-продажи с покупателем - Овчинниковым И.В. либо с лицом, указанным покупателем с зачетом денежных средств, уплаченных по договору (п. 3.1.2 Договора) (т. 1 л.д. 13 – 15).
Факт оплаты сумм по договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сура» и Овчинниковым И.В., покупателем Овчинниковым И.В. подтверждается следующими представленными суду документами:
- кассовым ордером № № от ДД.ММ.ГГГГ9 (т.2 л.д. 15) ;
- соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Сура», ООО «Удача» и Овчинниковым И.В. о том, что ООО «Сура» засчитывает Овчинникову И.В.в размере <данные изъяты> путем зачета указанной суммы в счет оплаты по заключенному ДД.ММ.ГГГГ предварительному договору № (т. 2 л.д.222).
- договором № о взаимодействии и сотрудничестве по развитию коттеджного поселка «Долина Удачи» от ДД.ММ.ГГГГ ( т.2 л.д.16), в соответствии с которым ООО «Сура», Овчинников И.В. и ООО «Удача» заключили соглашение о том, что Овчинников И.В. заключает с ООО «Сура» договор купли-продажи земельного участка с условным номером № площадью <данные изъяты> кв.м.(кадастровый квартал <данные изъяты>). В приложении № 1 к указанному договору (т.2. л.д. 18) указано, что настоящий договор оплачивается ООО «Сура» Овчинникову И.В. путем зачета суммы по предварительному договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Сура» и Овчинниковым И.В.
В подтверждение факта передачи вышеуказанных земельных участков из собственности Овчинникова И.В. в собственность ООО «Сура» суду представлены:
- договор о перемене лиц в обязательствах от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Маякова Л.В., Овчинников И.В. и ООО «Сура» заключили договор о том, что Маякова Л.В. обязуется заключить договоры купли-продажи земельных участков с условными номерами, в том числе размером <данные изъяты> кв.м., условный номер 30 (кадастровый номер <данные изъяты>) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, перечисленных в соглашении, с ООО «Сура». Оплата ООО «Сура» Овчинниковым И.В. за земельные участки засчитывается на сумму <данные изъяты> рублей ( т. 1 л.д. 19).
- договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Сура» и Бабинян Л.Э. о том, что ООО «Сура» уступает свое право требования по договору от ДД.ММ.ГГГГ с ИП Маякова Л.В. по заключению договора купли-продажи на земельные участки согласно договору о перемене лица в обязательствах от ДД.ММ.ГГГГ(т. 1 л.д. 20),
- договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Маяковой Л.В. и Бабинян Л.Э., в соответствии с которым данные земельные участки проданы в собственность Бабинян Л.Э ( т.1 л.д. 21).
Получение от ООО «Сура» земельных участков в собственность в счет имеющихся между сторонами обязательств подтвердил конукрсный управляющий ООО «Сура» Сидоров А.А., указав также, что в бухгалтерской отчетности общества отсутствуют сведения о задолженности Овчинникова И.В. или Петровой О.В. по договору №
При таких обстоятельствах суд принимает представленные суду доказательства, подтверждающие оплату Овчинниковым И.В. стоимости квартиры по предварительному договору № купли-продажи.
Согласно имеющемуся в деле письму, адресованному Овчинникову И.В. от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Фирма – «Чебоксарская керамика» сообщает адресату о необходимости его явки для решения вопроса о распределении жилья в строящемся жилом доме № по <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 22).Таким образом, имеющаяся переписка подтверждает, что ответчику ЗАО «Фирма – «Чебоксарская керамика» (ОАО «Чебоксарская керамика») известно о наличии договора, заключенного с Овчинниковым И.В., и о наличии обязанности по передаче ему спорной квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ Овчинников И.В. и Петрова О.В. заключили договор уступки права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры №. В соответствии с этим договором (п. 1.1 Договора) Овчинников И.В. обязался передать право требования заключить основной договор купли-продажи с зачетом денежных средств, оплаченных Петровой О.В. по однокомнатной квартире № №, принадлежащее Овчинникову И.В. на основании предварительного договора купли-продажи квартиры №, заключенного между Овчинниковым И.В. и ООО «Сура» от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.1 договора за уступаемое право требования Овчинников И.В. получает от Петровой О.В. <данные изъяты> рублей, согласно графику выплат, указанных в договоре ( п. 2.1 Договора) (т. 1 л.д. 13 – 15).
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Фирма – «Чебоксарская керамика» извещено о перемене лица в обязательстве с Овчинникова И.В. на Петрову О.В. по предварительному договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 131).
Истец Петрова О.В. выплатила Овчинникову И.В. предусмотренные договором суммы в общем размере <данные изъяты> руб., что подтверждается кассовыми чеками и квитанциями к приходным кассовым ордерам. (т.1 л.д. 134 -135).
На основании п.1.1 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.2 продавец – ООО «Сура» имеет право преимущественного оформления права собственности на указанный объект на основании договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом и ЗАО фирма «Чебоксарская керамика».
Однако, основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.
Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта «1-пусковой комплекс многоквартирного жилого дома (квартиры с №18 по №70) в осях «А-Б, 5б» по <адрес>.
Квартира № ( в соответствии со списком распределения квартир, представленным ЗАО фирма «Чебоксарская керамика, утвержденным генеральным директором общества ДД.ММ.ГГГГ, ее номер соответствует условному номеру №) в <адрес> расположена на 6-м этаже многоквартирного жилого <адрес> и состоит из одной комнаты т. 2 (л.д.47 – 48).
Спорная квартира фактический номер № (условный номер №) в <адрес> находится в фактическом владении истца. Факт проживания истца в спорной квартире известен ОАО фирма «Чебоксарская керамика» и им не оспаривается.
Заключенный между инвестором – ООО «Сура» и застройщиком – ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» ДД.ММ.ГГГГ договор является договором инвестирования, что установлено вышеприведенным решением Арбитражного суда.
Поскольку из содержания договора усматривается, что каждая из сторон – застройщик и инвестор - вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома, суд считает, что данный договор, с точки зрения его правовой природы, следует рассматривать, как простое товарищество. Так, согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. При этом согласно ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со ст.ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 15 июля 1998 года инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с вышеуказанными положениями закона пунктами 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 Договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным инвестором – ООО «Сура» денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, а также представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако, указанные обязательства не были исполнены ввиду наличия между обществами спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.
Таким образом, ООО «Сура» при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках.
Согласно ч. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Из представленного истцом суду предварительного договора купли- продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы – определен предмет договора, установлена цена договора- следовательно, он заключен. Поскольку данный договор, квалифицируется судом, как договор купли-продажи будущего жилого помещения с условием предварительной оплаты, то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, истец, исполнивший условия договора о предварительной оплате товара, вправе требовать передачи ему оплаченного им жилого помещения в собственность.
В соответствии со ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.
При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Из вышеприведенных положений закона и договора инвестирования строительства жилого дома, следует, что ЗАО фирма «Чебоксарская керамика», являясь застройщиком и правообладателем построенного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО «Сура», принявшим на себя обязательства по договорам с третьими лицами. О привлечении товарищем - ООО «Сура» инвестиций иных физических лиц ( или индивидуальных предпринимателей) ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо прописано право инвестора на привлечение средств третьих лиц. Так, в соответствии с п. 2.4 Договора инвестор вправе «осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц». В приложении № 1 к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном сторонами, имеется список квартир, в числе которых находится спорный объект - квартира под условным номером №, а всего 43 квартиры, общей площадью 2838,2 кв.м., подлежащих передаче ООО «Сура» по окончанию строительства и исполнению условий договора.
Следовательно, обязательства по договору инвестиции являются солидарными обязательствами товарищей. В случае неосуществления платежей согласно условиям договора, застройщик вправе был привлечь инвестора к ответственности, предусмотренной главой 4 Договора, то есть в соответствии с действующим законодательством. При таких обстоятельствах, ссылки ответчика - ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» на невнесение инвестиций со стороны ООО «Сура» несостоятельны, и не могут иметь последствий для третьих лиц.
Одним из способов защиты гражданских прав статьей 12 ГК РФ предусмотрено признание права.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца.
Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Квартира № в <адрес> в <адрес>, как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находится в фактическом пользовании истца, что подтверждается вышеуказанными документами, подтверждающими строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости застройщиком – ЗАО фирма «Чебоксарская керамика».
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.
При таких обстоятельствах, на основании анализа норм гражданского законодательства, регулирующих отношения сторон по исполнению обязательств, учитывая право гражданина на защиту своих имущественных интересов, суд приходит к выводу о том, что уклонение ответчика - ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» от регистрации права собственности на квартиру для последующей передачи ее в собственность инвестору, не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору. Наличие экономического спора между обществами о порядке исполнения ими обязательств друг перед другом не может лишать истца права на жилище, гарантированное Конституцией РФ.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Петровой О.В. обоснованны, соответствуют закону и подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Учитывая требования ст. 333.19, ст. 333.36 НК РФ в пользу истца Петровой О.В. подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 1100 рублей с ответчиков в равных долях.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Петровой О.В. право собственности на квартиру №, расположенную в <адрес>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сура», открытого акционерного общества «Чебоксарская керамика» в равных долях государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей в пользу Петровой Ольги Витальевны.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
мотивированное решение составлено 27 марта 2012 года.
Судья Е.В. Лащенова