Дело № 2-616-2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 мая 2012 года г. Чебоксары
Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Арслановой Е.А.,
при секретаре Рябине Е.Е.,
с участием истца Герасимова В.В., представителя ответчика Кольцова Г.А., представителя третьего лица Павловой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Герасимовой Н.В., Герасимова В.В. к ЗАО «Строительная компания «Центр» о взыскании излишне выплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Герасимова Н.В. и Герасимов В.В. обратились в суд с иском к ЗАО «Строительная компания «Центр» и в редакции уточненного иска от ДД.ММ.ГГГГ просили взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> руб., неустойку за неудовлетворение требований потребителя в размере <данные изъяты> руб.. компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб. (л.д.109-114). Исковые требования истцы мотивировали тем, что между ними и ЗАО Строительная компания «Центр» был заключен договор № № долевого участия в строительстве квартиры. Пунктом 1.2 договора определены характеристики квартиры, общая проектная площадь которой, подлежащая финансированию составляет <данные изъяты> кв.м., а её стоимость на момент заключения договора - <данные изъяты> руб. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГПо акту приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцам была передана квартира площадью <данные изъяты> кв.м. ( без учета лоджий). Разница площади квартиры оплаченной истцами и площади фактически им переданной составила <данные изъяты>.м. С учетом стоимости квадратного метра <данные изъяты> рублей ( <данные изъяты>), переплата истцов составила <данные изъяты> рублей.
Пунктом 2,7 договора стороны предусмотрели возврат излишне уплаченных денежных средств в случае, если согласно расчетам по окончании строительства квартира будет меньше площади, оплаченной дольщиком, более чем на 1 кв.м.
Истцы считают не соответствующей закону ссылку общества на п. 1.2.3 указанного договора, устанавливающего, что общеприведенная проектная площадь квартиры (сумма всех площадей квартиры и квартирного тамбура) включает общие площади всех помещений внутри квартиры с учетом приведенной площади лоджии с коэффициентом (1,00) и/или площадей балкона с коэффициентом (0,30), межквартирного тамбура на несколько квартир с коэффициентом (1,00), поскольку спорная квартира не соответствует проектной документации, имеет существенный недостаток, а именно площадь меньшую, чем это предусмотрено договором. Так, межквартирный тамбур не является частью квартиры, при этом его площадь составляет <данные изъяты> кв.м., а не <данные изъяты> кв.м., как указывает ответчик.
Поскольку требования о возврате излишне полученных обществом денежных средств, в добровольном порядке удовлетворены не были, истцы просят о взыскании неустойки в соответствии с п. 5 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей», рассчитанной за <данные изъяты> просрочки и добровольно уменьшенной истцами в сумме <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.
В судебное заседание истец Герасимова Н.В. не явилась, будучи належащим образом уведомленной о месте и времени рассмотрения иска по существу, просила суд о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Ответчик Герасимов В.В. заявленные требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении, повторно приведя их суду. Он указал, что ответчиком при определении площади квартиры безосновательно учтены площади балконов и приквартирного тамбура, в то время как площади балконов в соответствии с жилищным законодательством учитываются с применением понижающих коэффициентов, а площадь тамбура вообще является местом общего пользования и не должна оплачиваться дольщиком, как стоимость квартиры. Более того, в настоящее время площадь приквартирного тамбура значительно менее проектной площади и составляет вместо <данные изъяты> кв.м. <данные изъяты> кв.м., что также не учтено ответчиком. Поскольку квартира продана с существенными недостатками, а именно - меньшей площадью, ответчик обязан вернуть излишне уплаченные суммы и оплатить неустойку согласно требованиям ч. 5 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей» за несвоевременное удовлетворение требований о возврате денежной суммы.
Представитель ответчика ЗАО «Строительная компания «Центр» Кольцов Г.А. исковые требования не признал, указав, что доводы истцов не основаны на законе и договоре долевого участия в строительстве. В соответствии с п. 1.2. договора общая проектная площадь квартиры с учетом тамбура, подлежащая финансированию, составляет <данные изъяты> кв.м. Согласно плану этажа тамбур перед квартирой истца имел по проектной документации площадь <данные изъяты> кв.м., доля площади, приходящейся на истца, исходя из условий п. 1.2.3 договора, составляет <данные изъяты> кв.м., следовательно проектная площадь квартиры, подлежащая финансированию истцом рассчитана правильно. Тамбур действительно является местом общего пользования, и не передается в собственность дольщику, однако, его площадь принимается во внимание в целях ценообразования. Тот факт, что в последующем один из жильцов отгородил свою часть тамбура, уменьшив за счет этого общую площадь тамбура, не может влиять на оплату истцом предусмотренной договором сторон стоимости квартиры.
Представитель третьего лица ГУП ЧР «Чуваштехинвентаризация» Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики Павлова Е.С. вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда. Она сообщила суду, что при проведении замеров с участием сторон выявилось, что расхождение в площадях – фактической и указанной в изготовленном ими техническом паспорте - произошло в результате самовольного установления перегородки в межквартирном тамбуре перед квартирой № №
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, Управление извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения иска.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца Герасимова В.В., представителя ответчика Кольцова Г. А., суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительная компания «Центр» (Заказчик) и Герасимовым В.В. и Герасимовой Н.В. (Дольщик) был заключен договор участия в строительстве жилья, в соответствии с которым стороны совместно участвуют в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома позиции № № в <данные изъяты> микрорайоне центральной части <адрес>. По окончании реализации инвестиционного проекта заказчик и дольщик получают каждый соответствующие доли в объекте пропорциональные доле участия каждой стороны ( истцы - по <данные изъяты> доле в праве собственности на квартиру). Стороны установили, что доля, причитающаяся по окончании реализации инвестиционного проекта дольщику, соответствует вновь созданному недвижимому имуществу в виде квартиры, расположенной на № этаже, предварительный номер квартиры на период строительства № №
Пунктом 1.2.2. договора определены характеристики помещения, в соответствии с которыми это - трехкомнатная квартира, общая проектная площадь которой, подлежащая финансированию, составляет <данные изъяты> кв.м., а её состав и месторасположения приведены в прилагаемой к договору схеме ( приложении № 1 ).
Пунктом 1.2.3 договора предусмотрено, что общеприведенная проектная площадь квартиры (сумма всех площадей квартиры и квартирного тамбура) включает общие площади всех помещений внутри квартиры с учетом приведенной площади лоджии с коэффициентом (1,00) и/или площадей балкона с коэффициентом (0,30), межквартирного тамбура на несколько квартир с коэффициентом (1,00). Межквартирный тамбур учитывается, как площадь тамбура, деленная на количество квартир (например, если проектом Объекта предусмотрен межквартирный тамбур на две квартиры перед квартирой Дольщика, то Дольщик обязан оплатить дополнительно за его площадь по цене квадратного метра жилья на данном этаже с коэффициентом (1/2=0.5) ( Договор на л.д. 82-86).
ЗАО «Строительная компания «Центр» передало, а Герасимова Н.В., Герасимов В.В. приняли на праве собственности законченную строительством квартиру № № в доме № № по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью с учетом лоджий <данные изъяты> кв.м (по данным БТИ) в черновой отделке для дальнейшей отделки и эксплуатации в соответствии с актом приема-передачи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Техническое описание квартиры № № в доме № № по <адрес>, составленное <данные изъяты>»по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по данным технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37-40) подтверждает соответствие вышеуказанных площадей акту - приема передачи квартиры, подписанному сторонами ( л.д. 48).
Площадь межквартирного тамбура на три квартиры, в том числе и квартиры истца, составляла по проектной документации ( приложение № 1 к договору – план <данные изъяты> – на л.д. 47) <данные изъяты> кв.м., соответственно, подлежащая финансированию дольщиком по условиям п. 1.2.3 договора площадь тамбура составляет <данные изъяты> кв.м., и таким образом, общая площадь, подлежащая оплате в соответствии с договором, определена с учетом площади лоджий без понижающего коэффициента и площади тамбура.
Материалами дела подтверждается, что истцом была произведена оплата в сумме <данные изъяты> рублей ( справка № № от ДД.ММ.ГГГГ – на л.д. 33, окончательный расчет долевого участия, выполненный ЗАО «СК «Центр», - на л.д. 97), что полностью соответствует условиям заключенного между сторонами договора (п. 1.2.2, 1.2.3 Договора).
В соответствии со ст.ст. 421, 424, 709 ГК РФ цена договора устанавливается по соглашению сторон. Стороны свободны как в заключении договора, так и в формировании всех его условий. В договоре подряда могут устанавливаться любые, не противоречащие закону способы формирования цены договора.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком в полной мере были выполнены условия договора в части соблюдения размера площади построенной квартиры, лоджии и межквартирного тамбура, в связи с чем какие-либо правовые основания для удовлетворения исковых требований истцов о взыскании с ответчика излишне уплаченной суммы отсутствуют.
Так, пунктом 1.2.3 договора по соглашению сторон установлен порядок формирования цены предмета договора, который не определяет площадь самой квартиры. Квартира, площадью <данные изъяты> кв.м. указана в договоре, как ориентировочная, определена в целях ценообразования. В абз. 3 п. 1.2.3 Договора стороны прямо предусмотрели, что «инвентарная площадь квартиры по данным замера БТИ в расчет суммы инвестирования объекта сторонами не принимается ввиду несовпадения методики расчета с Договором, и стороны не будут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий в случае расхождения общей площади, подлежащей долевому финансированию, рассчитанную согласно п. 1.2.3 с данными БТИ».
Согласно абз. 2 п. 2.7 Договора если согласно расчетам, произведенным сторонами, согласно условиям договора по окончанию строительства объекта фактическая общеприведенная площадь передаваемой Дольщику квартиры, будет меньше, указанной в п. 1.2.3 Договора, более чем на 1 кв.м., то Заказчик одновременно с передачей Дольщику документов, необходимых для регистрации права собственности производит возврат излишней суммы инвестиций, исходя из стоимости одного квадратного метра по последнему платежу Дольщика путем выдачи последнему денежных средств из кассы заказчика.
Как усматривается из расчетов ответчика – на л.д. 97, общая профинансированная площадь квартиры по рассматриваемому Договору с учетом тамбура составила <данные изъяты> кв.м. + (<данные изъяты>.м. ( площадь тамбура по данным БТИ<данные изъяты>)<данные изъяты> кв.м. = <данные изъяты> кв.м.
Поскольку истцами было оплачено за <данные изъяты> кв.м., обществом излишне выплаченная сумма за <данные изъяты> кв.м. -<данные изъяты> кв.м. = <данные изъяты> кв.м. была возвращена истцам.
Так, ЗАО «СК «Центр» возвращены Герасимовым деньги за <данные изъяты> кв.м. жилья, из расчета:
Стоимость одного квадратного метра определяется стоимостью квартиры по договору, деленной на проектную площадь квартиры по договору:
<данные изъяты> рубля,
<данные изъяты> рублей. ( по расчету общества- <данные изъяты> руб.)
Данная сумма, излишне уплаченная истцами, возвращена обществом Герасимовым согласно п. 2.7 Договора ( л.д. 83).
Факт возврата денег в указанной сумме в судебном заседании истец Герасимов В.В. не отрицал.
Суд находит безосновательными доводы истца о том, что договором не может быть предусмотрена оплата межквартирного тамбура, поскольку он не может быть передан в собственность Дольщика. В силу требований ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При таких обстоятельствах, учет стоимости тамбура при ценообразовании, не противоречит тому обстоятельству, что в долевую собственность Герасимовых была передана лишь площадь квартиры.
Также несостоятельны доводы истца о том, что в настоящее время фактическая площадь тамбура <данные изъяты> кв.м., что не соответствует площади тамбура, определенной по данным органа, осуществляющего технический учет, сразу после окончания строительства – <данные изъяты> кв.метров. Как было установлено специалистами ГУП Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация», предоставившими суду результаты произведенных ими с участием истца Герасимова В.В. и представителя ответчика замерами, расхождение в площадях возникло в результате самовольного установления перегородки в межквартирном тамбуре владельцем квартиры № №. Данное обстоятельство усматривается из сравнительного анализа выкопировки из технического паспорта № № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, и плана схемы № этажа лит. А, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку Застройщик не может нести ответственность за действия владельцев квартир по перепланировке помещений в законченном строительством объекте, возражения истца по поводу уменьшения размера тамбура могут быть адресованы заинтересованными лицами только тому, кто осуществил самовольную перепланировку помещения, относящегося к местам общего пользования.
Таким образом, суд находит не основанными на законе требования истцов Герасимовых о взыскании излишне оплаченных ими денежных средств с ЗАО «СК «Центр».
Поскольку судом не установлено нарушений прав истцов в части оплаты ими стоимости квартиры, то отсутствуют и какие –либо правовые основания для взыскания с ответчика в порядке ч. 5 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей» неустойки и компенсации морального вреда согласно ст. 15 данного Закона за несвоевременный возврат излишне уплаченных денежных сумм и нарушение прав потребителей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Герасимовой Н.В., Герасимова В.В. к ЗАО «Строительная компания «Центр» о взыскании излишне выплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд ЧР в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме через Калининский районный суд г. Чебоксары.
Судья Е.А.Арсланова
Решение в окончательной форме изготовлено 18 мая 2012 года