РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6.09. 2010 года г.Уфа Дело № 2-391/10+
Калининский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Мустафиной Д.И.,
с участием адвоката ФИО4, ордер 114242 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ,
при секретаре Селиванец Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по исковому заявлению Дрейман ФИО13 к Кочкину ФИО14 о понуждении к заключению договора купли-продажи,
по исковому заявлению Кочкина ФИО15 к Дрейман ФИО16 и Кочкину ФИО17 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным
УСТАНОВИЛ:
Дрейман И.С. обратился в суд с иском к Кочкину Г.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи 3/4 доли <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что истец 30 ноября 2009года заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи на указанную долю квартиры, принадлежащее ответчику на праве собственности. В обеспечение основного договора купли-продажи в срок до 15.01.2010г., истец передал ответчику в качестве задатка 300 000 рублей в счет оплаты по основному договору. Ответчик до настоящего времени не исполнил условие договора. Истец просит понудить ответчика к заключению договора купли-продажи.
Определением от 28.04.2010г. в качестве третьих лиц по делу привлечены сособственник спорной квартиры несовершеннолетний Кочкин С.В. с законным представителем Кочкиной З.А., и ООиП по Калининскому району г. Уфы.
Определением от 17.06.2010г. приняты самостоятельные требования третьего лица Кочкина С.В., с привлечением его третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования. Указав, что является собственником 1/4 доли <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, которую получил по наследству. Считает, что при заключении предварительного договора купли-продажи своей доли Кочкин Г.С. нарушил его преимущественное право покупки продаваемой доли, не известив его в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Просит признать предварительный договор купли-продажи 3/4 доли спорной квартиры между Дрейман И.В. и Кочкиным Г.С. не действитеольным.
Истец Дрейман И.В. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен.
В судебном заседании представитель истца Дрейман И.В. - Афанасьева Н.В., действующая на основании доверенности № 26 от 11.01.2010г., исковые требования поддержала в полном объёме. Просит понудить ответчика заключить договор купли-продажи.
Ответчик Кочкин Г.С. в судебном заседании показал, что расписки и предварительный договор он подписал, но денег не получал. Написал расписки от 30.11.2009г., находящуюся в листе дела 98, и от 11.02.2010г. в листе дела 99, о получении денег в сумме 300 тысяч и 600 тысяч рублей вынужденно, так как испугался, потому что его хватали за грудки. В милицию он по этому поводу не обращался. Он не «алкаш», пьет не часто, здоров, в школе неплохо учился, ранее работал водителем, медкомиссию проходил каждый день.
Представитель ответчика Кочкина Г.С., третьего лица Кочкина С.В., действующая на основании доверенностей № 1318 от 13.05.2010г., № 5282 от 2.06.2010г. исковые требования Дрейман И.В. не признала. Считает, что Кочкин Г.С. был введен в заблуждение, обманным путем у него взяли расписки. Денег он не брал. Исковые требования Кочкина С.В. поддержала, пояснила, что Кочкина С.В. не уведомили о преимущественном праве покупки. Выкупить долю Кочкина Г.С. Кочкин С.В. не может, так как он несовершеннолетний. В настоящее время денег нет, возможно после продажи однокомнатной квартиры, которая находится в собственности матери Кочкина С.В. -Кочкиной З.А. В спорной квартире несовершеннолетний Кочкин С.В. не проживает, получил в наследство. Проживает по адресу: <адрес>.
Третье лицо Кочкин С.В. с законным представителем Кочкиной З.А., представитель ОО и П калиниского района г. Уфы в судебное заседание не явились о времени и месте судебного заседания извещены.
Выслушав лиц явившихся в судебное заседание, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 45 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.
Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (статья 10 Гражданского кодекса РФ).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АВ № 213707 от 29.09.2009г. Кочкин Г.С. является собственником 3/4 доли квартиры праве <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> /л.д. 75/ на основании свидетельства о праве на наследство по закону 19.08.2009г. и Договора передачи жилой квартиры в общую долевую собственность от 27.12.2001г. № 2212 (1/2 доли).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АВ № 696403 от 16.06.2010г. Кочкин С.В. является собственником 1/4 доли квартиры праве <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> /л.д. 58/ на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 10.02.2009г.
30.11.2009г. между Дрейман И.В. - истцом по делу, и Кочкиным Г.С. - ответчиком по делу, был заключен предварительный договор купли - продажи на 3/4 доли <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей продавцу на праве собственности /л.д.100, 101/.
Согласно п. 2 Договора Кочкин Г.С. и Дрейман И.В. обязуются заключить основной договор купли- продажи вышеуказанной недвижимости после обновления и подготовки пакета документов для регистрации в УФРС по РБ Кочкиным Г.С., но не позднее 15.01.2010г.
Согласно п. 3 Договора стоимость вышеуказанной недвижимости по данному договору стороны определили в сумме 900 000 рублей. Указанная стоимость является окончательной и в основном договоре купли-продажи изменению не подлежит.
Согласно п. 4 Договора в обеспечение заключения основного договора купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 380 ГК РФ, при написании данного договора Дрейман И.В. передал Кочкину Г.С. денежные средства в качестве задатка сумме 300 000 рублей, в счет оплаты по вышеуказанного объекта недвижимости по основному договору купли-продажи.
Согласно п. 5 Договора продажа недвижимости осуществляется путем заключения основного договора купли-продажи и подачи договора со всеми необходимыми документами в ГУ ФРС РФ по РБ. Обязанность по сбору и подачи документов в ГУ ФРС РФ по РБ лежит на продавце.
Согласно расписке от 30.11.2009г. во исполнение предварительного договора от 30.11.2009г. Дрейман И.В. передал, Кочкин Г.С. получил 300 000 рублей за продаваемые 3/4 доли <адрес>, находящейся по адресу: <адрес> /л.д.98/.
Согласно акта приема - передачи от 11.02.2010 г. во исполнение предварительного договора от 30.11.2009г. Продавец - Кочкин Г.С. взял на себя обязательство продать Покупателю - Дрейман И.В. 3\4 доли <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> в обеспечение взаимных обязательств Дрейман И.В. передал, а Кочкин Г.С. получил денежные средства в сумме 600 000 рублей /л.д. 99/.
Согласно расписке от 11.02.2010г. во исполнение предварительного договора Дрейман И.В. передал, Кочкин Г.С. получил 600 000 рублей за продаваемые 3/4 доли <адрес>, находящейся по адресу: <адрес> полностью /л.д. 102/.
Как следует из предварительного договора, договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора. Срок заключения договора сторонами определен до 15.01.2010г., цена договора определена в размере 900 000 рублей, истцом исполнены обязательства по оплате стоимости недвижимости, то есть выплачены первый платеж - задаток в размере 300 000 рублей 30.11.2009г., предусмотренный договором, остальная сумма 600 000 рублей покупатель получил 11.02.2010г.
Кочкин Г.С. в судебном заседании подтвердил, что указанные расписки о получении денежных средств в сумме 300 000 рублей и 600 000 рублей написаны собственноручно, предварительный договор подписан им.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно подтвержден факт выполнения истцом обязательств по оплате в соответствии с условиями предварительного договора.
Между тем, в нарушение договорных обязательств ответчик Кочкин Г.С. уклоняется от заключения и регистрации в компетентных органах основного договора.
В соответствии с пунктами 1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренным предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего кодекса.
Согласно п. 4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом установлено совершение сделки в надлежащей форме, что обуславливает ее пригодность для заключения и государственной регистрации основного договора, начало исполнения сделки одной из сторон, и уклонение другой стороны от заключения основного договора.
При таких обстоятельствах требование Дрейман И.В. о понуждении заключить основной договор купли-продажи спорного жилого помещения подлежит удовлетворению.
Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Доводы ответчика Кочкина Г.С. о том, что «он был введен в заблуждение, обманным путем у него взяли расписки, денег он не брал, испугался» никакими доказательствами не подтверждены, и не обоснованы, поэтому не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Дрейман И.В.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Кочкин С.В. просит признать предварительный договор купли-продажи 3/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> от 30.11.2009г., заключенный между Кочкиным Г.С. и Дрейман И.В. недействительным, поскольку нарушено его преимущественное права покупки.
Из показаний представителя Кочкина С.В. следует, что Кочкин С.В. «выкупить долю Кочкина Г.С. не может, так как он несовершеннолетний, в настоящее время денег у него нет, возможно купят после продажи однокомнатной квартиры, которая находится в собственности матери Кочкина С.В. - Кочкиной З.А., в спорной квартире несовершеннолетний Кочкин С.В. не проживает, получил долю в наследство. Проживает по адресу: <адрес>»
Таким образом, судом установлено, что Кочкин С.В. не обладает реальной финансовой возможностью перевода на него прав и обязанностей покупателя, данное жилое помещение не является его местом жительства, а получено в наследство.
При таких обстоятельствах для признании предварительного договора недействительным не имеется, в связи, с чем в удовлетворении исковых требований Кочкина С.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Дрейман ФИО18 к Кочкину ФИО19 о понуждении заключить договор купли-продажи удовлетворить.
Обязать Кочкина ФИО20 заключить с Дрейман ФИО21 договор купли-продажи на 3/4 доли <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований Кочкина ФИО22 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным отказать.
Снять арест с 3/4 доли <адрес> в <адрес>, принадлежащий на праве собственности Кочкину ФИО23, наложенный определением Калининского районного суда г. Уфы от 18 января 2010 года.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течении 10 дней через Калининский районный суд г. Уфы
Судья: Д.И. Мустафина