дело № 2-358/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 февраля 2011 г. г. Уфа
Калининский районный суд г. Уфа Республики Башкортостан в составе:
судьи Фаршатовой И.И.,
при секретаре Ибрагимовой А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чупраковой С. Н. к Александровой В. Н. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты в квартире, применении последствий недействительности сделки, третье лица орган опеки и попечительства администрации Калининского района г. Уфа, Колесов А. Г.,
У С Т А Н О В И Л:
Чупракова С.Н. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя его тем, что она и ее несовершеннолетний сын Чупраков А. являются собственниками комнат, расположенных по адресу: <адрес>. Ее соседка Александрова В. Н. продала комнату № № в указанной квартире, не предоставив истице право выкупа указанной комнаты. Чупракова С.Н. просит суд признать сделку по продаже спорной комнаты недействительной и применить последствия недействительности сделки.
В судебном заседании истица иск поддержала и просила суд его удовлетворить по указанным в нем основаниям.
Ответчица Александрова В.Н. иск не признала и просила суд в его удовлетворении отказать, поскольку она через нотариуса письменно уведомила истицу о продаже комнаты.
Третье лицо Колесов А.Г. и его представитель по доверенности Камалов Н. З. иск не признали и просили суд в его удовлетворении отказать, поддержали доводы ответчицы.
Представитель органа опеки и попечительства Администрации Калининского района ГО г. Уфа не явился, извещены надлежаще.
Учитывая мнения лиц, участвующих по делу, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы и возражения сторон, суд приходит к следующему выводу.
На основании ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2008 г. N 16119/08 «ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» следует, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В кассационном определении Пермского краевого суда от 9 сентября 2010 г. по делу N 33-7974 указано, что суд не учел, что у истца отсутствуют денежные средства, готовность материально обеспечить иск, и она должна гарантировать выплату стоимости приобретаемой доли, суд не учел, что И. нарушает права добросовестных приобретателей имущества. Интерес ответчиков П.А., и Ш. суд не учел. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из определения Санкт-Петербургского городского суда от 6 октября 2009 г. N 13234 следует, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что право общей долевой собственности зарегистрировано на квартиру как на единый объект недвижимости, право собственности на комнату, как отдельный объект, не зарегистрировано, в связи с чем пришел к выводу о том, что преимущественного права у истицы перед ответчицей А. при отчуждении долей в комнате не возникло. При этом, отклоняя доводы истицы, суд указал, что несмотря на то, что согласно ст. ст. 15, 16 ЖК РФ комната в коммунальной квартире признается самостоятельным объектом недвижимого имущества, пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ, в связи с чем при продаже долей в комнате собственнику другой комнаты в коммунальной квартире преимущественного права покупки не предусмотрено. Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, находит их постановленными с нарушением требований норм материального права, регулирующего настоящие правоотношения, в отрыве от требований ст. 250 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися п. 1.2 п.п. "в" Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска в порядке ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности серии № от ДД.ММ.ГГГГ г. Чупраков А.О. является собственником 1/2 доли комнаты в квартире по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи комнат без № от ДД.ММ.ГГГГ г.; в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности серии № от ДД.ММ.ГГГГ г. Чупракова С.Н. является собственником 1/2 доли комнаты в квартире по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи комнат без № от ДД.ММ.ГГГГ г.
Чупраков А.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является несовершеннолетним (<данные изъяты>), его интересы во всех инстанциях представляет истица как мать и законный представитель.
Александрова В.Н. являлась собственником комнаты № № в спорной квартире на основании договора передачи жилой комнаты в коммунальной квартире в собственность № № от ДД.ММ.ГГГГ г., свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 26).
ДД.ММ.ГГГГ г. между Александровой В.Н. и Колесовым А.Г. заключен договор купли-продажи спорной комнаты, подписан акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 41, 42).
Свидетельством нотариуса г. Уфа Д. подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ г. передано Чупраковой С.Н. заявление о том, что Александрова В.Н. продает комнату за 550 000 руб., письмо адресату не вручено, вернулось нотариусу с пометкой почтового отделения «истек срок хранения» (л.д. 44).
Свидетельством нотариуса г. Уфа Д подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ г. передано Чупракову А.О. заявление о том, что Александрова В.Н. продает комнату за 550 000 руб., письменного согласия на приобретение комнаты от него не поступило (л.д. 45).
Чупракова С.Н. и <данные изъяты> Чупраков А.О. проживают и зарегистрированы вместе в <адрес>.
При таком положении, поскольку Чупракова С.Н. является представителем несовершеннолетнего Чупракова А.О., они зарегистрированы и проживают вместе, являются членами одной семьи, получение уведомления о продаже комнаты последним означает, что и его мать как законный представитель знала или должна была знать от сына о предложении Александровой В.Н. в их адрес о продаже комнаты за 550 000 руб., а Александров А.О., что является, по мнению суда, общеизвестным, должен был поставить в известность свою мать о поступлении по почте такого уведомления.
Не имеется вины ответчицы и нотариуса в том, что извещение об использовании права преимущественной покупки, не доставлено адресату и возвращено почтовым отделением с отметкой «истек срок хранения». За действия несовершеннолетнего и ответственность за надлежащее или ненадлежащее исполнение им обязанностей (например, по получению и не передаче почтовых уведомлений сыном в адрес своей матери, получению или не получению почтовых уведомлений в отделении связи по месту жительства) лежит на Чупраковой С.Н.
Кроме того, истица не использовала свое право и не обратилась в суд с иском в течение трех месяцев о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.
В связи с чем оснований для признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в связи с не извещением истицы о продаже комнаты не имеется.
Кроме того, в письменном заявлении возражении Колесов А.Г. заявил о том, что Чупракова С.Н. пропустила трехмесячный срок для обращения в суд с иском о переводе на нее прав по сделке, что является основанием для отказа в иске.
Действительно, статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В исковом заявлении Чупракова С.Н. указывает, что заявление о продаже от Александровой В.Н. на имя сына Чупракова А.О. получила в ДД.ММ.ГГГГ после совершения сделки (сделка совершена в ДД.ММ.ГГГГ г.).
При таком положении суд считает, что истица о нарушении своих прав узнала в ДД.ММ.ГГГГ г. Однако в течение трех месяцев исковое заявление в суд о переводе на нее прав и обязанностей по договору не подавала, а подала иск о признании сделки недействительной только ДД.ММ.ГГГГ г.
Свидетель Х.., показания которого соответствуют показаниям Александровой В.Н. и Колесова А.Г., которые суд считает непротиворечивыми и достоверными, в суде подтвердил, что истице по телефону и лично, кроме почтового уведомления, сообщали о том, что ответчица продает комнату за 550 000 руб., предлагали ей комнату купить, но она не была согласна с ценой, просила продать за 400 000 руб.
Не представлено суду доказательств в подтверждение того, что истица готова приобрести комнату за цену, установленную продавцом Александровой В.Н., и что у нее имеются на это соответствующие денежные средства в наличии или на сберегательной книжке.
Суд считает Колесова А.Г. добросовестным приобретателем комнаты, поскольку с его стороны все необходимые действия по сбору документов, установлению обстоятельств, препятствующих совершению сделки, оформлению сделки в установленном законом порядке совершены. В связи с чем суд не усматривает оснований для прекращения его права собственности.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ зарегистрировало право собственности Колесова А.Г. на спорную комнату на основании представленных покупателем и продавцом документов, в том числе и на основании свидетельства нотариуса г. Уфа Д., которым подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ г. передано Чупраковой С.Н. заявление о том, что Александрова В.Н. продает комнату за 550 000 руб., письмо адресату не вручено, вернулось нотариусу с пометкой почтового отделения «истек срок хранения» (л.д. 44). Следовательно, не вручение письма адресату по причине его возврата нотариусу с пометкой почтового отделения «истек срок хранения» не является препятствием для перехода права собственности на основании заключенного между продавцом и покупателем договора купли-продажи.
Руководитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ при осуществлении проверки документов на их соответствие закону и подзаконным актам не усмотрел, а суд при разрешении дела не установил вины ответчицы в неполучении уведомления Чупраковой С.Н. о продаже комнаты, поскольку Александрова В.Н. все зависящие от нее действия, предусмотренные законом, по уведомлению истицы предприняла.
При таких обстоятельствах суд в удовлетворении иска Чупраковой С. Н. к Александровой В. Н. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ г. купли-продажи комнаты № № в <адрес>, заключенного между Александровой В.Н. и Колесовым А.Г., применении последствий недействительности сделки отказывает.
Руководствуясь ст. ст. 196-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска Чупраковой С. Н. к Александровой В. Н. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ г. купли-продажи комнаты № № в <адрес>, заключенного между Александровой В.Н. и Колесовым А.Г., применении последствий недействительности сделки отказать.
Данное решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в Верховный Суд РБ в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме через суд, принявший решение.
Судья И.И. Фаршатова