Дело № 2-4013/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 01 декабря 2011 года г. Уфа Калининский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Бикчуриной О.В. при секретаре Мударисовой Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО город Уфа РБ к Кочкиной Ю.Г. об обязании освободить нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес>, общей площадью 62,8 кв.м., У С Т А Н О В И Л: Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО город Уфа РБ обратился в суд исковым требованием к Кочкиной Ю.Г. об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес> <адрес>, общей площадью 62,8 кв.м. Свое требование обосновали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы и Кочкиной Ю.Г. был заключен договор аренды № нежилого помещения, общей площадью 62,8 кв.м., расположенного подвале дома, находящегося по адресу: <адрес> заключенный на неопределенный срок. В соответствии с п. 1.3. договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, настоящий договор заключен на неопределенный срок и прекращает свое действие со дня подписания договора аренды объекта нежилого фонда, либо с момента получения пользователем письменного уведомления Комитета о прекращении действия данного договора. В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ по прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направил в адрес Кочкиной Ю.Г. уведомление (№№ от ДД.ММ.ГГГГ), в котором отказался от договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и предложил освободить занимаемое помещение в течение трех месяцев со дня получения настоящего уведомления и передать его по акту приема-передачи. До сегодняшнего дня вышеуказанное помещение не освобождено, ответ на уведомление Комитетом не получен. В последующем в порядке ст. 39 ГПК РФ истцом изменено основание иска. Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО город Уфа РБ просит обязать Кочкину Ю.Г. освободить нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес>, общей площадью 62,8 кв.м. на том основании, что несмотря на то, что договор аренды № нежилого помещения, общей площадью 62,8 кв.м., расположенного подвале дома, находящегося по адресу: <адрес>, был подписан Комитетом, МУП ПЖРЭТ Калининского района г.Уфы и Кочкиной Ю.Г., он не является заключенным, поскольку между сторонами в соответствии со ст.ст. 432, 607 ГК РФ не достигнуто соглашение о предмете договора. Из условий договора невозможно определить предмет аренды, в договоре отсутствует ссылка на технический паспорт объекта, количество помещений, их номера. Приложение к договору аренды с экспликацией и планами помещений сторонами не составлялся и не согласовывался. Акт приема-передачи с индивидуализирующими признаками объекта сторонами не подписывался. Таким образом, договор аренды № не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать объект аренды, в связи с чем, существенное условие о предмете договора нельзя признать согласованным. Представитель истца по доверенности Шагабутдинова Л.М. исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Показала, что исковые требования о расторжении договора аренды, признании его расторгнутым, прекратившим действие, признании его недействительным истец не заявляет, также истцом не предъявляется исковое требование о признании договора незаключенным. Истец просит обязать ответчика Кочкину Ю.Г. освободить нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес>, общей площадью 62,8 кв.м. Основание требования - Кочкина Ю.Г. незаконно занимает это помещение, поскольку договор аренды, на основании которого ей было предоставлено помещение, является не заключенным. О том, что договор аренды от 2004 года, подписанный с Кочкиной Ю.Г., является незаключенным, истцу стало известно недавно, при следующих обстоятельствах. После того, как КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ в июле 2011 года было подано в суд исковое заявление о выселении Кочкиной Ю.Г. из нежилого помещения в связи с прекращением действия договора аренды, Кочкина Ю.Г. обратилась в суд с иском к КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества. Юристы КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ внимательно посмотрели договор аренды и увидели, что он не заключен, а именно: в договоре аренды нет ссылки на литер и технический паспорт помещения, что в соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ говорит о том, что договор не является заключенным. До этого юристы, видимо, внимательно не смотрели договор и считали, что договор заключен. В связи с этим было изменено основание иска на основание, предусмотренное ч. 3 ст. 607 ГК РФ, но это не связано с подачей Кочкиной Ю.Г. искового заявления о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества, просто так совпало по времени. Во исполнение договора аренды от 2004 года по акту приема-передачи от 2004 года Кочкиной Ю.Г. от КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ было фактически передано нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., в подвале дома по <адрес>. Указанное помещение принадлежит на праве собственности КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ и Кочкина Ю.Г. занимает его до настоящего времени. С 2004 года Кочкина Ю.Г. оплачивает арендную плату, задолженности по арендной плате нет. Другого нежилого помещения площадью 62,8 кв.м. в подвале <адрес>, находящегося в собственности истца, нет. Единственным основанием иска является то, что Кочкина Ю.Г. незаконно пользуется собственностью истца, в отсутствие заключенного договора аренды нежилого помещения, который не заключен в связи с отсутствием в нем указания на идентификационные признаки - на литер и технический паспорт помещения. Представитель третьего лица по делу - председателя ликвидационной комиссии МУП ПЖРЭТ «Северный» Калининского района ГО г.Уфа РБ» ФИО16 по доверенности Корастелева Г.Г., допрошенная в судебном заседании, показала, что спорное помещение на балансе МУП ПЖРЭТ «Северный» Калининского района ГО г.Уфа РБ», находящегося в стадии ликвидации, не находится, пояснить что-либо по существу дела не может, оставила рассмотрение иска на усмотрение суда. Ответчик Кочкина Ю.Г., извещенная о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В своих возражениях указала, что с иском не согласна, спорное помещения ранее передавалось в аренду ИП ФИО8 по аналогичному договору аренды, после расторжения которого, договор аренды на данное помещение был заключен с ней. Кочкиной Ю.Г. кроме договора аренды были заключены договора на обслуживание помещения с другими службами города Уфы, которые до настоящего дня не расторгнуты. Также просит применить срок исковой давности и в удовлетворении иска отказать. Согласно ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика. Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, как в отдельности, так и в совокупности, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Как усматривается из Свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение общей площадью 62,8 кв.м., литер А, в подвале <адрес>, принадлежит на праве собственности Городу Уфа в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью. Согласно ст. 301 ГК РФ, на которую в иске ссылается ответчик, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ о временном пользовании объектом нежилого фонда (нежилого помещения, здания, строения), находящимся в собственности г.Уфы Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Уфы в лице председателя ФИО3, действующего на основании положения, именуемый в дальнейшем «Комитет», МУП ПЖРЭТ «Северный» Калининского района г.Уфы, в лице управляющего ФИО9, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Балансодержатель», с одной стороны, и Кочкина Ю.Г., именуемая в дальнейшем «Пользователь», с другой стороны, заключили договор о том, что Балансодержатель при участии Комитета передает, а Пользователь принимает на основании решения Комитета № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с Положением «О порядке учета, управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда в г.Уфе во временное пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес> общей площадью 62,8 кв.м. для использования под прочие виды деятельности (адвокатский кабинет) сроком со дня выхода решения и до заключения основного договора аренды (п. 1.1). Передача объекта нежилого фонда осуществляется Балансодержателем по приемо-сдаточному акту при участии Комитета (п. 1.2). Договор заключен на неопределенный срок и прекращает свое действие со дня подписания договора аренды объекта нежилого фонда, указанного в п. 1.1, либо с момента получения Пользователем письменного уведомления Комитета о прекращении действия настоящего договора (п.п. 1.3, 5.2, 5.3). По акту приема-передачи нежилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ МУП ПЖРЭТ «Северный» Калининского района г.Уфы (Балансодержатель) передали, а Кочкина Ю.Г. (Арендатор) приняла объект муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 62,8 кв.м. в аренду под адвокатский кабинет. Как усматривается из материалов дела, что не оспаривается представителем истца, арендная плата по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ оплачивалась Кочкиной Ю.Г. с 2004 года до настоящего времени, о чем свидетельствуют квитанции об оплате, акт сверки по состоянию на 2011 год. Основанием требования иска является отсутствие у ответчика законных оснований занимать нежилое помещение, принадлежащие истцу, в связи с тем, что договор аренды, подписанный между ними, является незаключенным. На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Судом установлено, что не оспаривается сторонами по делу, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ является договором аренды. Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как усматривается из договора № от ДД.ММ.ГГГГ его предметом буквально является объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес> общей площадью 62,8 кв.м. Действительно, в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ не указан литер помещения в технической документации и нет ссылки на технический паспорт помещения, но данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что договор является не заключенным, данное обстоятельство является спорным, поскольку оспаривается ответчиком, и подлежит доказыванию. Как показала представитель истца в судебном заседании, и данное обстоятельство подтверждается представленным представителем истца планом подвального помещения <адрес>, в подвале данного дома какое-либо иное нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., кроме предоставленного ответчику по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствует. Из переписки сторон, в том числе из писем КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ, напоминающих о наличии задолженности по арендной плате, из писем о прекращении договора аренды, расторжении договора аренды, из конклюдентных действий сторон договора после его подписания, которые выразились в том, что арендатор Кочкина Ю.Г. на протяжении продолжительного времени (7 лет) оплачивала арендную плату по расчетам, производимым КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ, и на счета, указанные КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ, использовала помещение по назначению, осуществляла в соответствии с условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 2.3.4., 2.3.5) содержание помещения, для чего заключала договора на обслуживания в различные периоды с ОАО «Башкирэнерго», МУП УЖХ г.Уфы, МУП «УЖХ ГО г.Уфа РБ», ООО «ЖЭУ № 66», ОАО «УЖХ Калининского района ГО г.Уфа РБ», действующие до настоящего времени, учитывая реальное исполнение договора сторонами, судом выявлена действительная воля сторон договора, направленная на передачу в аренду именно того нежилого помещения, которое и было фактически передано Кочкиной Ю.Г. по акту приема-передачи от 2004 года. Суду не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, в том числе о смешении объекта аренды с другими помещениями. То есть сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ было согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, споров по данному вопросу не возникало, индивидуальных признаков и характеристик объекта аренды, указанных в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, достаточно для его идентификации. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным. Кроме того, как уже было сказано выше, то обстоятельство, что в договоре аренды не указана ссылка на технический паспорт объекта, количество нежилых помещений и их номера, литер, само по себе не свидетельствует о незаключенности договора, данное обстоятельство подлежит доказыванию. Истцом же не предъявлены требования о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, равно как требования о расторжении договора или признании его прекратившим действие, либо признании недействительным. Соответственно, договор № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого Кочкина Ю.Г. пользуется нежилым помещением, незаключенным, прекратившим действие, недействительным не признан, не расторгнут. При таких обстоятельствах, требование иска об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес>, общей площадью 62,8 кв.м., на том основании, что ответчик незаконно занимает это помещение, поскольку договор аренды, на основании которого ей было предоставлено помещение, является не заключенным, не обосновано. Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. Представитель истца в возражение на заявление о применении срока исковой давности указала, что срок исковой давности к требованию иска об обязании освободить помещение, не применим. В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок давности для защиты прав по иску лица, право которого нарушено, устанавливается в три года. На основании ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права. Как усматривается из иска, нарушение права истца заключается в том, что ответчик пользуется принадлежащим истцу имуществом без законных оснований, в связи с незаключенностью договора аренды, в котором отсутствуют признаки договора аренды, позволяющие его индивидуализировать. Поскольку договор № от ДД.ММ.ГГГГ является типовым соглашением, составлен сотрудниками КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ в его редакции, подписан уполномоченным лицом КУМС Администрации ГО г.Уфа ДД.ММ.ГГГГ, фактически передан арендатору Кочкиной Ю.Г. ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора по акту приема-передачи, не знать о содержании договора, являющегося основанием для передачи помещения арендатору и о наличии или отсутствии оснований для пользования Кочкиной Ю.Г. указанным помещением КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ, как рачительный собственник, не мог. Следовательно, о том, что ответчик пользуется принадлежащим истцу имуществом без законных оснований, должно было стать известно истцу ДД.ММ.ГГГГ. Так как истец обратился в суд с иском по основанию незаключенности договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, истцом пропущен срок исковой давности. Довод представителя истца о том, что юристы КУМС Администрации ГО г.Уфа РБ внимательно не читали договор аренды, а когда внимательно прочитали, то обнаружили, что договор аренды не заключен, по мнению суда, не свидетельствует об уважительной причине пропуска срока исковой давности. На основании ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение сроков исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске. Таким образом, в удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО город Уфа РБ к Кочкиной Ю.Г. об обязании освободить нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес>, общей площадью 62,8 кв.м., с связи с отсутствием законных оснований для пользования помещением в силу незаключенности договора аренды, надлежит отказать. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : В удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО город Уфа РБ к Кочкиной Ю.Г. об обязании освободить нежилое помещение, расположенное в подвале <адрес> в городе Уфа РБ, общей площадью 62,8 кв.м., отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней через Калининский районный суд города Уфы Республики Башкортостан. Судья Бикчурина О.В.