Дело № 2-5795/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 09 декабря 2011 годаг.Уфа Калининский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Бикчуриной О.В. при секретаре Мударисовой Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акобян С.М. к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о признании права собственности на квартиру № № расположенную по адресу: <адрес>, о взыскании с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян СМ. судебных расходов по оплате государственной пошлины; по иску ОАО «ИНТЕГРАЛ» к Акобян С.М. о признании акта приема-передачи в пользование <адрес> не заключенным с ОАО «ИНТЕГРАЛ»; об истребовании из чужого незаконного владения <адрес> по адресу: <адрес>, УСТАНОВИЛ: Акобян С.М. обратился в суд (после уточнений) к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о признании права собственности на квартиры № №, расположенные по адресу: <адрес>, о взыскании с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян СМ. судебных расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование иска указал, что 03 ноября 2009 года между ОАО «Интеграл» и Акобян С.М. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № и 30 декабря 2009 года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № В соответствии с п. 1.1. указанных договоров Продавец - ОАО инвестиционной деятельности между ОАО «ИНТЕГРАЛ» и МУП ИСК ГО г. Уфа. Согласно п. 2.2 договоров стоимость квартир определена на основании Покупатель Акобян СМ. свои обязательства по договору исполнил полностью путем подписания между сторонами Соглашений о зачете однородных требований, согласно которым ОАО «ИНТЕГРАЛ», имеющий денежные обязательства по Справкам за выполненные объемы работ от 03.11.2009 года закрыл свой долг в размере 2 779 700 рублей и 1 659 350 рублей. Заключенный между сторонами предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, предусмотренные законодательством. В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Согласно п. 2.11 договоров передача квартир осуществляется по Акту приема-передачи квартир, которые подписываются в день проведения взаиморасчетов между сторонами. 01 февраля 2010 года ОАО «ИНТЕГРАЛ» фактически передал истцу в пользование <адрес>, о чем сторонами подписан Акт приема-передачи объектов в пользование, что свидетельствует о фактическом исполнении договора купли-продажи жилого помещения. С 01 февраля 2010 года Акобян СМ. по настоящее время пользуется принятым имуществом, несет на себе бремя по его содержанию. Истцом заключен договор энергоснабжения от 01 февраля 2010 года, договор № по управлению, техническому обслуживанию, содержанию и обеспечению коммунальными услугами от 01 февраля 2010 года. Акобян СМ. своевременно вносит оплату по этим договорам. В настоящее время дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: РБ, <адрес>, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию от 30 сентября 2008 года. Акобян СМ. неоднократно обращался к ОАО «Интеграл» с просьбой о регистрации права собственности на квартиры, в том числе письмом вх.№ 2247/06 от 14.10.2010 года и вх.№ 0133/06 от 09.02.2011 года. Однако ОАО «ИНТЕГРАЛ» действий по регистрации права собственности Акобян СМ. на квартиры не предпринимается. Отсутствие регистрации права собственности Акобян СМ. на квартиры влечет нарушение его права по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и на жилье. Акобян СМ. просил признать за ним право собственности на квартиры №, расположенные по адресу: <адрес>, взыскать с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян СМ. судебные расходы по оплате государственной пошлины. ОАО «ИНТЕГРАЛ» обратились в суд с иском к Акобян С.М. о признании актов приема-передачи в пользование квартир <адрес> не заключенным с ОАО «ИНТЕГРАЛ»; об истребовании из чужого незаконного владения квартир <адрес>. В обоснование иска указали следующее. Между Акобян С.М. и ОАО «ИНТЕГРАЛ» заключено два предварительных договора купли-продажи квартир № 578/10 от 3.11.2009 года и № 590/10 от 30.12.2009 года. Предметом предварительного договора купли-продажи квартир № 578/10 от 3.11.2009 года являлась продажа в будущем ОАО «ИНТЕГРАЛ» Акобян СМ. двухкомнатной <адрес>, а предметом предварительного договора купли-продажи квартир № 590/10 от 30.12.2009 года - продажа в будущем ОАО «ИНТЕГРАЛ» Акобян СМ. однокомнатной квартиры № № в том же доме. В соответствии с п. 3.3. предварительных договоров истец и ответчик договорились заключить основные договоры купли-продажи квартир в срок не позднее 15 банковских дней с даты государственной регистрации права собственности истца на квартиры, при условии своевременного исполнения ответчиком пунктов 2.З., 2.9., 3.2. предварительных договоров. Право собственности истца на квартиру № № зарегистрировано 21.01.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ; на квартиру - № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, основные договоры купли-продажи стороны должны были заключить: в отношении квартиры №предварительный договор купли-продажи № 578/10 от 03.11.2009 года) в срок не позднее 11.02.2010 года; в отношении квартиры № № (предварительный договор купли-продажи № 590/10 от 30.12.2009 года) в срок не позднее 28.01.2010 года. Согласно п. 2.3 предварительных договоров ответчик должен был оплатить истцу платежи, обеспечивающие заключение договоров купли-продажи. Сумма указанного платежа по предварительному договору купли-продажи квартир № 578/10 от 03.11.2009 года составила 2 779 700 рублей, по предварительному договору купли-продажи квартир № 90/10 от 30.12.2009 года - 1 659 350 рублей. В соответствии с п. 3.2. предварительных договоров ответчик должен был представить истцу документы, подтверждающие произведенные платежи по договору. Условия предварительных договоров ответчиком не выполнены, в том числе им не оплачены платежи, обеспечивающие заключение договора купли-продажи. В соответствии с п. 6. ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. До окончания срока заключения основных договоров купли-продажи (п.3.3. предварительных договоров), ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением заключить основные договоры купли-продажи. С учетом пункта 3.3. предварительных договоров, п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительным договорам прекратились: по предварительному договору купли-продажи № 590/10 от 30.12.2009 года - с 28.01.2010 года, по предварительному договору купли-продажи № 578/10 от 03.11.2009 года-с 11.02.2010 года. Основным видом деятельности предприятия ОАО «ИНТЕГРАЛ» является строительство многоквартирных жилых домов в целях продажи квартир и извлечения прибыли от их продажи. В соответствии с приказом генерального директора ОАО «ИНТЕГРАЛ» № 182 от 30.05.2011 года «О создании комиссии для проверки финансово-хозяйственной деятельности» в целях проверки хода реализации жилых и нежилых помещений в домах, строящихся истцом в городах Уфа, Ижевск, Октябрьский, Нефтекамск за 2008-2011 годы назначена ревизия. В ходе ревизии выявился факт наличия в пользовании Акобян СМ. нереализованных квартир №№ в <адрес>. В результате поквартирного обхода членами ревизионной комиссии было установлено, что в обе квартиры самовольно проникли и заселились Акобян СМ. и другие неизвестные лица. При этом они заменили замки на дверях квартир, установили перегородку и дверь в коридоре, отгородив обе квартиры. Сотрудников ОАО «ИНТЕГРАЛ» в квартиры №№ проживающие там лица не пускают, свои данные отказываются сообщить. Истец обратился с письмом исх. № 0179/10 от 23.06.2011 года в управляющую организацию ООО «ИНТЕГРАЛ-ЖИЛФОНД-СЕРВИС». Письмом исх. № 00291 от 29.06.2011 года управляющая компания сообщила о факте заключения с Акобян СМ. договоров на обслуживание спорных квартир на основании представленных актов приема-передачи квартир в пользование от 01.02.2010 года, предоставив копии указанных договоров и актов. Как выяснилось, акты приема-передачи квартир в пользование от 01.02.2010 года от имени ОАО «ИНТЕГРАЛ» подписаны бывшим В соответствии с п.1. ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Таким образом, указанные акты приема-передачи квартир в пользование не породили никаких обязательств со стороны истца. При этом акт приема-передачи в пользование квартиры № № подписан после прекращения действия предварительного договора купли-продажи квартиры № 590/10 от 30.12.2009 года. Акт приема-передачи в пользование квартиры № № передан в нарушение п. 2.11. предварительного договора купли-продажи квартиры № 578/10 от 03.11.2009 года, в соответствии с которым передача квартиры производится в день проведения взаиморасчетов между сторонами по основному договору купли-продажи. Условиями предварительных договоров предоставление квартир в пользование до заключения основных договоров купли-продажи и полной оплаты стоимости квартир не предусмотрено. За весь период пользования квартирами ответчик истцу не произвел никаких платежей в качестве платы за пользование, имущественный наем, аренду и т.д. Письмом исх. № 0193/10 от 30.06.2011 года истец предложил ответчику в срок не позднее 10 июля 2011 года освободить квартиры №№ <адрес> от имущества, а также от своего присутствия и присутствия иных лиц, заселенных им без согласия истца. Факт нахождения квартир <адрес> в незаконном владении ответчика препятствует истцу в реализации им полномочий собственника, в том числе, по распоряжению квартирами. Поскольку ответчик сменил замки на дверях квартир, никому двери не открывает и никого туда не впускает, истец не имеет возможности производить показ квартир потенциальным покупателям, что, в свою очередь, препятствует реализации квартир. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. ОАО «ИНТЕГРАЛ» просили суд: Определением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 31.08.2011 года, вступившим в законную силу, гражданское дело № 2-3673/11 по иску Акобян С.М. к ОАО «Интеграл» и гражданское дело по иску ОАО «Интеграл» в Акобян СМ. объединены для совместного рассмотрения в одно производство. Определением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 13.10.2011 года, вступившим в законную силу, требования иска Акобян С.М. к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о признании права собственности на квартиру № № расположенную по адресу: <адрес> о взыскании с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян СМ. судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 451 рубль 08 копеек; по иску ОАО «ИНТЕГРАЛ» к Акобян С.М. о признании акта приема-передачи в пользование <адрес> не заключенным с ОАО «ИНТЕГРАЛ»; об истребовании из чужого незаконного владения <адрес>, выделены в отдельное производство. Определением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 13.10.2011 года, вступившим в законную силу, от представителя ответчика ОАО «ИНТЕГРАЛ» по доверенности, содержащей полномочия по отказу от иска, Усмановой Г.Ф., принят отказ от исковых требований ОАО «ИНТЕГРАЛ» к Акобян С.М. о признании акта приема-передачи в пользование квартиры № <адрес> не заключенным с ОАО «ИНТЕГРАЛ»; об истребовании из чужого незаконного владения квартиры № <адрес>. Гражданское дело в этой части производством прекращено. 13.10.2011 года Калининским районным судом г.Уфы РБ принято признание иска ОАО «ИНТЕГРАЛ» требований Акобян СМ. о признании за ним права собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Решением Калининского районного суда г.Уфы РБ от 13.10.2011 года, вступившим в законную силу, по исковым требованиям Акобян С.М. к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, о взыскании с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян СМ. судебных расходов по оплате государственной пошлины, постановлено: Исковое заявление Акобян С.М. к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о признании права собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес> удовлетворить. Признать за Акобян С.М. право собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Решение является основанием для регистрации в регистрирующем органе за Акобян С.М. права собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Взыскать с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян С.М. расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 923 (пять тысяч девятьсот двадцать три) рубля 07 копеек. Акобян СМ., извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился. Допрошенная в судебном заседании представитель истца Акобян СМ. по доверенности Фазлыева Н.Я., а также адвокат Юнусов Т.Д. исковые требования Акобян СМ. поддержали, просили удовлетворить. Иск ОАО «ИНТЕГРАЛ» не признали, просили в удовлетворении отказать за необоснованностью. Показали, что нарушенное право Акобян СМ. заключается в том, что ОАО «ИНТЕГРАЛ» уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> что лишает Акобян СМ. возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру. С исковыми требованиями к ОАО «ИНТЕГРАЛ» об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры не обращаются, так как считают более удобным для себя, зарегистрировать право собственности на квартиру на основании решения суда. Представитель ОАО «ИНТЕГРАЛ» по доверенности Усманова Г.Ф. исковые требования Акобян СМ. не признала, просила в удовлетворении отказать. Исковые требования ОАО «ИНТЕГРАЛ» поддержала по основаниям, указанным в иске, просила удовлетворить. При рассмотрении по существу исковых требований Акобян С.М. к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о признании права собственности на квартиру № № расположенную по адресу: <адрес>, о взыскании с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян СМ. судебных расходов по оплате государственной пошлины; ОАО «ИНТЕГРАЛ» к Акобян С.М. о признании акта приема-передачи в пользование <адрес> не заключенным с ОАО «ИНТЕГРАЛ»; об истребовании из чужого незаконного владения квартиры № по адресу: <адрес>, суд пришел к выводу о необоснованности требований иска Акобян С.М. и требований иска ОАО «ИНТЕГРАЛ» на основании следующего. Как усматривается из предварительного договора № 590/10 от 30122009 года купли-продажи квартиры, заключенного между ОАО «ИНТЕГРАЛ» (Продавцом) и Акобян С.М. (Покупателем), Продавец обязуется оформить первичное право собственности и продать, а Покупатель купить следующий объект недвижимости: 2 комнатную квартиру номер 41, общей площадью квартиры 72.2 кв.м., общей площадью жилого помещения 70 кв.м., жилой площадью 35.3 кв.м. (Квартиру), расположенную на 1-м этаже 10-ти этажного санузле - покраска; полы линолеум; потолок побелка; межкомнатные двери -есть; сантехника - раковины в санузле и кухне, ванна, унитаз (п. 1.1 договора). Согласно п. 1.2. договора, настоящий договор заключается с целью обеспечения возможности купли-продажи Квартиры по цене, указанной в настоящем договоре, при условии исполнения условий настоящего договора. Права Продавца на Квартиру оформляются на основании договора об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома по <адрес> Республики Башкортостан № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Продавцом и МУП «ИСК г.Уфы». Продавец гарантирует, что квартира никому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, под арестом и запретом не находится, не является предметом действующих договоров, связанных с реализацией квартиры. На основании главы № 2 договора, предусматривающего условия договора купли-продажи технические характеристики Квартиры (площадь, номер) приведены согласно техническому паспорту на Дом, изготовленному Уфимским городским филиалом ГУП «Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан» (далее БТИ). На момент заключения настоящего договора расчетная стоимость Квартиры определена на основании стоимости 1 (одного) кв.м. общей площади Квартиры, равной 38 500,00 рублей, и общей площади Квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора, и составляет 2 779 700,00 (два миллиона семьсот семьдесят девять тысяч семьсот) рублей, без учета размера расходов по содержанию Квартиры. Оплата расчетной стоимости Квартиры в качестве платежа, обеспечивающего заключение договора купли-продажи, производится Покупателем путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет Продавца или внесения наличных денег в кассу Продавца согласно Графику платежей (Приложение № 2 к договору). Стороны определяют, что оплата в указанном порядке представляет собой иной способ обеспечения исполнения обязательств Покупателем, предусмотренный соглашением сторон, согласно ст. 329 ГК РФ... Покупатель извещен и согласен, что после ввода дома в эксплуатацию и до момента передачи Квартиры в собственность Покупателя по акту приема-передачи на основании договора купли-продажи, дом передается на обслуживание управляющей компании, в связи с чем Покупатель возмещает Продавцу произведенные им расходы на оплату коммунальных; эксплуатационных услуг в отношении Квартиры. В случае, если до заключения договора купли-продажи Квартиры Покупатель принял Квартиру в имущественный наем в соответствии с п. 2.11. настоящего договора, с момента получения ключей от Квартиры, что удостоверяется соответствующим актом, Покупатель оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи в отношении Квартиры самостоятельно в адрес управляющей компании (п. 2.8.). Согласно п. 2.11 договора передача Квартиры осуществляется по Акту приема-передачи Квартиры, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи и подписывается в день проведения взаиморасчетов между сторонами по договору купли-продажи. В случае передачи ключей от Квартиры до (без) акта приема-передачи, Квартира считается переданной Покупателю в день получения им ключей от Квартиры. С момента передачи Квартиры (или ключей) до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, Квартира находится в имущественном найме у Покупателя на неопределенный срок. При этом Покупатель обязан: использовать Квартиру только для проживания; обеспечивать сохранность Квартиры; не осуществлять переустройство или перепланировку Квартиры; своевременно вносить плату за эксплуатационные и коммунальные услуги; нести ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования Квартирой. Размер затрат на содержание Квартиры составляет плату за пользование. В соответствии с п. 2.12 договора, настоящий договор и Приложения к договору содержат все существенные условия купли-продажи. Внесение дополнительных условий возможно по соглашению сторон. Глава 3 договора содержит условия о порядке и сроках подписания договора купли-продажи квартиры. 3.1. О дате получения Разрешения на заселение Дома и 3.4. Документы, необходимые Покупателю для подписания и сторон, предоставляемому для государственной регистрации. Стороны определяют, что Покупатель не позднее двух дней до подписания договора купли-продажи должен предоставить Продавцу документы Покупателя, необходимые для заключения договора купли-продажи. 3.5. Оформление договора купли-продажи, как документа, осуществляется в офисе Продавца согласно п. 3.1. настоящего договора. Даты и порядок предоставления документов в регистрирующий орган согласуются сторонами дополнительно. Как усматривается из главы 4 договора, определяющей срок действия договора, настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до исполнения сторонами обязательств или досрочного прекращения в связи с расторжением согласно п. 4.2. договора, или заключением сторонами соглашения о расторжении договора или в судебном порядке в связи с вступлением в силу судебного акта о расторжении (прекращении) договора. 4.2. Договор расторгается на основании заявления Продавца в неисполнения Покупателем п. 2.3. настоящего договора в сроки, указанные в настоящем договоре; неисполнения Покупателем п. 2.9. и/или 3.2. настоящего договора в сроки, указанные в настоящем договоре; не подписания сторонами договора купли-продажи в течение 15 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру. 4.3. Дата прекращения действия настоящего договора определяется в Как усматривается из акта приема-передачи объекта в пользование к предварительному договору купли-продажи квартиры № 590/10 от 30.12.2009 года, подписанного от имени ОАО «ИНТЕГРАЛ» начальником управления РН ФИО2 и Акобян СМ., Акобян СМ. в соответствии с предварительным договором купли-продажи квартиры № 590/10 от 30.12.2009 года была передана в пользование <адрес> в г.Уфа РБ. С момента подписания акта приема-передачи Акобян СМ. принимает на себя обязательство по оплате коммунальных услуг... Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ИНТЕГРАЛ» является собственником квартиры по адресу: РБ, <адрес> - 42, на основании договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ № №, акта приема-передачи квартир в жилом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ б/н. Право собственности ОАО «ИНТЕГРАЛ» на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок. Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. На основании ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как усматривается из буквального значения содержащихся в договоре № 590/10 от 30.12.2009 года, заключенном между ОАО «ИНТЕГРАЛ» и Акобян СМ., слов и выражений, позволяющих определить его содержание, указанный договор является смешанным, содержит элементы предварительного договора, содержащего обязательства совершить в будущем договор купли-продажи квартиры, а также элементы договора найма данного жилого помещения. В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Согласно п. 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Таким образом, на основании предварительного договора № 590/10 от 30.12.2009 года купли-продажи квартиры, заключенного между ОАО «ИНТЕГРАЛ» и Акобян СМ., Акобян СМ. не приобрел право собственности на квартиру, а приобрел право на заключение с ним договора купли-продажи квартиры. Законом прямо предусмотрена форма защиты стороной в предварительном договоре своих прав и законных интересов в случае их нарушения другой стороной предварительного договора, а именно, сторона, право которой нарушено, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Принимая во внимание, что Акобян СМ. избран неверный способ защиты его нарушенных прав, требования иска Акобян С.М. к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, о взыскании с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян СМ. судебных расходов по оплате государственной пошлины, не обоснованы и не подлежат удовлетворению. Однако, требования иска ОАО «ИНТЕГРАЛ» к Акобян С.М. о признании акта приема-передачи в пользование <адрес> не заключенным с ОАО «ИНТЕГРАЛ»; об истребовании из чужого незаконного владения <адрес>, также не обоснованы и не подлежат удовлетворению на основании следующего. Как указано выше и следует из текста приведенного выше предварительного договора № 590/10 от 30.12.2009 года купли-продажи квартиры, заключенного между ОАО «ИНТЕГРАЛ» и Акобян СМ., данный договор является смешанным и содержит условия о предоставлении Акобян СМ. квартиры по адресу: <адрес> в наем. Как показала в судебном заседании представитель ОАО «ИНТЕГРАЛ» Усманова Г.Ф. предварительный договор № 590/10 от 30.12.2009 года ни полностью, ни в какой-либо его части не признан недействительным, не расторгнут. Представитель ОАО «ИНТЕГРАЛ» Усманова Г.Ф. считает, что данный договор, включая условия о передаче квартиры Акобян СМ., прекратил свое действие в соответствии с п. 3.3. 16.12.2009 года, поскольку стороны в течение 15 дней после регистрации права собственности ОАО «ИНТЕГРАЛ» на квартиру договорились подписать основной договор купли-продажи. Поэтому по акту приема-передачи квартиры от 01.02.2010 года данная квартира не могла быть передана Акобян СМ., кроме того, акт подписан ненадлежащим лицом - начальником управления РН ФИО2, не имеющей полномочия подписывать подобные акты, которые может подписывать только генеральный директор. Суд полагает данный довод не обоснованным на основании следующего. Акт приема-передачи квартиры в пользование от 01.02.2010 года сам по себе сделкой, влекущей какие-либо обязанности, не является, поэтому не нарушает права и законные интересы ОАО «ИНТЕГРАЛ». Акт является документальным оформлением действия, направленного на исполнение сделки. Сделкой, предусматривающей условия предоставления квартиры в наем, является договор № 590/10 от 30.12.2009 года, содержащий условия договора найма жилого помещения (в том числе условия оплаты - последний абзац п. 2.11 договора). Указанный договор подписан надлежащим и уполномоченным лицом - генеральным директором ФИО7, что не оспаривается сторонами по делу, не признан недействительным, не расторгнут, квартира была фактически передана Акобян СМ. в соответствии с условиями договора по договору найма, что было возможно также в отсутствие какого-либо акта, лишь при условии передачи ключей от квартиры (п. 2.11 договора), Акобян СМ. пользовался квартирой по назначению, оплачивал содержание квартиры, что сторонами по делу не оспаривается. Как установлено в судебном заседании, ФИО2, на период подписания акта приема-передачи квартиры в пользование от 01.02.2010 года являлась сотрудником ОАО «ИНТЕГРАЛ» (начальником управления по реализации недвижимости), что не оспаривается сторонами по делу и что также указано в акте приема-передачи от 01.02.2010 года. На акте приема-передачи квартиры стоит оттиск печати ОАО «ИНТЕГРАЛ», что не оспаривается сторонами по делу. Акобян СМ. при таких обстоятельствах мог не сомневаться в том, что лицо уполномочено подписывать акт приема-передачи. ФИО2 к ответственности за превышение полномочий привлечена не была. Учитывая, что ОАО «ИНТЕГРАЛ» как рачительный собственник объекта недвижимого имущества, более полутора лет позволял Акобян СМ. пользоваться квартирой, нести расходы на ее содержание и оплату коммунальных услуг, суд полагает, что даже при подписании акта приема-передачи квартиры неуполномоченным лицом, поведение ОАО «ИНТЕГРАЛ» свидетельствует об одобрении указанного действия. Довод представителя ОАО «ИНТЕГРАЛ» о том, что договор № 590/10 от 30.12.2009 года прекратил свое действие, в связи с чем Акобян СМ. без законных оснований пользуется квартирой, не обоснован, поскольку п. З.З., на который ссылается представитель ОАО «ИНТЕГРАЛ», относится к условиям предварительного договора купли-продажи квартиры и обуславливает лишь срок заключения основного договора купли-продажи и не относится к условиям договора найма жилого помещения, содержащимся в договоре № 590/10 от 30.12.2009 года. Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Срок найма жилого помещения по адресу: <адрес> в договоре № 590/10 от 30.12.2009 года не определен. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Договором № 590/10 от 30.12.2009 года предусмотрены в главе 4 случаи прекращения договора в связи с его расторжением, в том числе по инициативе ОАО «ИНТЕГРАЛ», путем направления Акобян СМ. уведомления о расторжении договора. Как установлено в судебном заседании, уведомления о расторжении договора найма жилого помещения Акобян СМ. от ОАО «ИНТЕГРАЛ» не направлялось. При таких обстоятельствах срок договора найма жилого помещения по адресу: <адрес>, условия которого содержит договор № 590/10 от 30.12.2009 года, не истек, договор не расторгнут, является основанием для пользования Акобян СМ. указанной квартиры, в связи с чем, требования иска ОАО «ИНТЕГРАЛ» к Акобян СМ. не обоснованы и не подлежат удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении иска Акобян С.М. к ОАО «ИНТЕГРАЛ» о признании права собственности на <адрес>, о взыскании с ОАО «ИНТЕГРАЛ» в пользу Акобян СМ. судебных расходов по оплате государственной пошлины, отказать за необоснованностью. В удовлетворении иска ОАО «ИНТЕГРАЛ» к Акобян С.М. о признании акта приема-передачи в пользование <адрес> не заключенным с ОАО «ИНТЕГРАЛ»; об истребовании из чужого незаконного владения <адрес>, отказать за необоснованностью. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней через Калининский районный суд города Уфы Республики Башкортостан. Судья Бикчурина О.В.
«Интеграл» обязался оформить первичное право собственности и продать
Покупателю после введения в эксплуатацию жилого дома, в собственность
соответственно двухкомнатную квартиру № обшей площадью 72,2 кв. м.,
и однокомнатную квартиру № обшей площадью 43,1 кв.м.,
расположенные по адресу: <адрес>который строился согласно договору об
стоимости одного 1 квадратного метра общей площади квартиры, равной 38
500 рублей и составляет, соответственно, 2 779 700,00 рублей - стоимость
квартиры № № и 1 659 350 рублей - квартиры № №.
сотрудником ФИО2, которая в момент подписания
актов не имела на то никаких полномочий. О факте подписания актов и
заселения квартир руководство ОАО «ИНТЕГРАЛ» в известность не было
поставлено.
кирпичного жилого дома по адресу: РБ, <адрес>, согласно выкопировке Квартиры с плана этажа
дома (Приложение № 1 к настоящему договору), заключив договор купли-
продажи Квартиры на условиях, определенных в настоящем договоре.
Квартира продается Продавцом и приобретается Покупателем с чистовой
отделкой. Чистовая отделка представляет собой: стены бумажные обои, в
государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, а
также о необходимости окончательных взаиморасчетов и согласования даты
подписания договора купли-продажи, Продавец извещает Покупателя путем
размещения соответствующего объявления на информационном щите на
первом этаже дома, и/или в сети Интернет по адресу: www.оао-integTal.TU.
государственной регистрации договора купли-продажи, кроме
непосредственно договора купли-продажи, который подписывается согласно
условиям настоящего договора, оформляются Покупателем самостоятельно и
за его счет, в т.ч. пошлины, нотариальные сборы по пакету документов
следующих случаях:
следующем порядке.