Дело Номер обезличен
РЕШЕНИЕименем Российской Федерации
Дата обезличена г.Челябинск
Калининский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи И.В. Агарышевой
при секретаре Болдыревой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда материалы гражданского дела по иску Русаковой Е.Н. к ООО «Челябэнергострой» о восстановлении нарушенных прав потребителя,
третье лицо – ИФНС РФ по Калининскому району г.Челябинска,
У С Т А Н О В И Л:
Русакова Е.Н. обратилась в суд с требованиями о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 999 400 руб., а именно: суммы переплаты стоимости квартиры в размере 147 000 руб., суммы непроизведенной ответчиком строительной отделки квартиры в размере 565 400 руб., суммы неустойки за нарушение сроков по сдаче квартиры в эксплуатацию в размере 187 000 руб., суммы убытков в связи с несвоевременной передачей квартиры в размере 100 000 руб.
В обоснование требований истец указала, что Дата обезличена года она заключила с ответчиком договор Номер обезличенТ на долевое участие (инвестирование) в строительстве. Согласно п. 1.2 которого дольщик осуществляет долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства получает право на оформление в собственность двухкомнатной квартиры Номер обезличен на пятом этаже общей проектной площадью 51,7 кв.м., расположенной по адресу: .... Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора, общая сумма долевого участия составляет 2 190 400 руб. Свои обязательства по оплате истица выполнила надлежащим образом. Ответчик свои обязательства выполнил ненадлежащим образом, передав квартиру без внутренней отделки и с нарушение сроков, установленных в договоре.
Истец настаивала на требованиях иска, подтвердила без повторения ранее данные объяснения.
Истец в судебном заседании Дата обезличена года пояснила, что квартира была ей фактически передана Дата обезличена года без строительной отделки. С августа по ноябрь 2009 года истица производила ремонт самостоятельно. Акт приема-передачи квартиры до настоящего времени не подписан, право собственности на квартиру не зарегистрировано. Она зарегистрирована в квартире родителей, но там не проживает. Проживала у бабушки по адресу: .... Умерла бабушка и наследники продали дом весной 2007 года. С этого времени стала снимать квартиру. На момент продажи дома у нее появилась семья, она воспитывает двух детей мужа, к родителям вернуться не могла, было принято решение о найме двухкомнатной квартиры.
Представители ответчика ООО «Челябэнергострой» - Воронина Л.А. и Зайцева О.А. в судебном заседании иск не признали в полном объеме. Пояснили, что по договору долевого участия указано, что площадь передается проектная, в нее входит лоджия. По технического паспорту на жилой дом по ..., площадь квартиры 94 составляет 48,2 кв.м., а лоджия указана отдельно. При этом, расхождение равное 0,3кв.м. во внимание не принимается на основании п.1.4 договора, т.к. составляет 0,6%. Оценка стоимости отделки квартиры проводилась по состоянию на Дата обезличена года и в это время рыночная стоимость отделочных материалов была намного больше. Дом введен в эксплуатацию в октябре 2009 года, а ключи истица получила Дата обезличена года. Перерасчет стоимости отделочных работ произведен на основании сметной документации на жилой дом, исходя из проекта, и составляет 39 075руб. Между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение о продлении срока передачи квартиры до Дата обезличена года, а Дата обезличена года истец получила ключи от квартиры. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдано Дата обезличена года, акт приема-передачи был получен на руки истцом Дата обезличена года.
Выслушав пояснения истца, ее представителя, представителей ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению частично.
В ходе рассмотрения дела установлено:
Как установлено в ходе судебного разбирательства Дата обезличена года между ООО «Челябэнергострой» и Русаковой Е.Н. заключен договор Номер обезличенТ на долевое участие в строительстве. л.д.89-91 том 2)
По условиям договора дольщик обязалась вносить денежные средства в финансирование строительства жилого дома по адресу: г.Челябинск, Ленинский район, квартал по ..., а ООО «Челябэнергострой» обязалось не позднее Дата обезличена года ввести дом в эксплуатацию и передать Русаковой Е.Н. в собственность двухкомнатную квартиру Номер обезличен (строительный) на 5 этаже общей площадью (проектной) 51,7 кв.м. дома, расположенного в квартале по ....
Дата обезличена года между сторонами срок передачи квартиры определен на Дата обезличена года. л.д.92 том 2)
Дата обезличена года Русаковой Е.Н. по акту были переданы ключи от квартиры. л.д.94 том 2)
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».)
Таким образом, федеральный закон ограничивает право Русаковой Е.Н. на отказ от принятия квартиры и разрешает ей не принять квартиру только при одном условии, т.е. при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Дата обезличена года ООО «Челябэнергострой» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. ... л.д.27 том 2)
Дата обезличена года Русаковой Е.Н. предложено подписать акт приема-передачи квартиры 94 для регистрации права собственности на квартиру, однако, Русакова Е.Н. отказалась от его подписания, в результате чего возник спор, рассматриваемый в данном исковом производстве.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. (ч.1,ч.2 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».)
Согласно экспликации к поэтажному плану жилого дома общая площадь квартиры ... составляет 48,2кв.м., фактическая площадь лоджии 6,4кв.м. (приведенная площадь 3,2кв.м.) Таким образом, общая площадь квартиры по данным ОГУП «Обл.ЦТИ» составляет 51,4кв.м.(48,2кв.м. + 3,2кв.м.)л.д.28-33 том 2)
Таким образом, расхождение проектной площади с данными технической инвентаризации равное 0,3кв.м. (51,7-51,4), составляет 0,58% (0,3 х 100% : 51,7)
При этом, стороны согласовали, что инвентарная площадь квартиры по справкам БТИ в расчет суммы инвестирования строительства жилого дома сторонами не принимается, и стороны не будут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий в случае незначительного (до 1-1,5%) расхождения проектной общей площади с данными технической инвентаризации. (п.1.4 договора) В п.1.4 договора стороны согласовали, что цена договора может быть изменена только в случае, когда расхождение проектной площади с данными технической инвентаризации более 1,5% от общей площади.
В дальнейшем стороны указанное условие договора не изменили. При этом, в соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доводы представителя истца в той части, что данное условие является недействительным, поскольку ущемляет права потребителя, не могут быть приняты во внимание, поскольку истец в соответствии со ст.16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» так и не указал, по сравнению с какими правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, условие, согласованное сторонами в 1.4 договора, ущемляет права Русаковой Е.Н. Стороны определили, что инвентарная площадь квартиры по справкам БТИ в расчет суммы инвестирования строительства жилого дома не принимается. Таким образом, сумма долевого участия в размере 2 190 400руб. была определена сторонами и ее изменение в зависимости от инвентарной площади квартиры при передаче квартиры после ввода объекта в эксплуатацию сторонами при заключении договора не предусматривалось при отклонении от 1 до 1,5%.
Следовательно, оснований считать п.1.4 договора долевого участия от Дата обезличена года недействительным не имеется, а при расхождении проектной площади с данными технической инвентаризации - 0,58% не имеется оснований для взыскания с ответчика в пользу Русаковой Е.Н. денежного эквивалента в размере 147 000руб.
Ответчиком не оспаривается, что квартира была передана Русаковой Е.Н. без проведения строительной отделки.
В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, или с иными недостатками, которые делаю его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».)
На выполнение работы, предусмотренной договором о выполнении работы может быть составлена твердая или приблизительная смета (ст.33 Закона РФ от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей»)
Согласно выписки из локальной сметы по строительству жилого дома ... Номер обезличен на отделочные работы, не выполненные ООО «Челябэнергострой» по договору долевого участия Номер обезличен от Дата обезличена года по квартире Номер обезличен, площадью 48,2 кв.м. без учета лоджии, стоимость отделочных работ с индексом изменения сметной стоимости работ на текущие цены Дата обезличена года, составила 39 075руб. л.д.118-119 том 2)
Таким образом, с ответчика в пользу Русаковой Е.Н. подлежат взысканию 39 075 руб. в счет возмещения стоимости не произведенных в квартире отделочных работ, т.е. в счет соразмерного уменьшения цены договора в силу п.2 ч.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
При этом, требования о возмещении истцу стоимости непроизведенной отделки в остальной части в размере 526 325 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку стоимость указанной отделки не может определяться разницей между общей суммой долевого участия по договору и рыночной стоимостью квартиры (2 190 400 – 1 625 000)
В соответствии со ст. ст. 307,309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обязательства между сторонами данного спора возникают в соответствии с условиями, предусмотренными договором.
В соответствии с п.9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. (ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»)
Таким образом, с ООО «Челябэнергострой» в пользу Русаковой Е.Н. подлежит взысканию неустойка за период с Дата обезличена года по Дата обезличена года с учетом ст. 333 ГК РФ в размере 50 000 руб. ( 2 190 400 х 1/300 х 7,75% х 208 дней х 2 = 235 394 руб. 98 коп.), поскольку заявленная истцом неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Истец просит возместить ей убытки в соответствии со ст.15 ГК РФ в размере 100 000руб., связанные с несвоевременной сдачей ответчиком дома в эксплуатацию. Размер убытков истец определяет размером платы за коммерческий найм квартиры в период с Дата обезличена года по Дата обезличена года, представляя расписки.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не предусматривает возмещение убытков при нарушении срока передачи объекта долевого строительства.
При систематическом толковании ст.ст.29 и 31 Закона РФ от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» можно сделать вывод, что убытки возмещаются в сроки, установленные законом в случае нарушения исполнителем срока окончания выполнения работ только при предъявлении требования об отказе от исполнения договора и возврате уплаченной по договору денежной суммы. Истец таких требований не предъявила.
В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Закон и договор возмещение убытков в виде несения расходов на оплату коммерческого найма не предусматривает.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, причина, по которой истец вынуждена была заключать договор коммерческого найма квартиры, не связана со сроком ввода объекта в эксплуатацию.
До сентября 2007 года Русакова Е.Н. проживала в ... по ... в ..., который ранее принадлежал ее бабушке ФИО9, а потом отцу Русакову Н.П. Дата обезличена года отец продал дом и земельный участок, и в этот же день ее мать приобрела квартиру ..., где истец и зарегистрировалась. Указанные обстоятельства подтверждаются договором от Дата обезличена года между ФИО9 и Русаковым Н.П., договором от Дата обезличена года между Русаковым Н.П. и Калигановым Н.Н., договором от Дата обезличена года между ФИО6 и Русаковой В.В. Необходимость в найме квартиры возникла в связи с созданием новой семьи, состоящей из четырех человек, что подтверждается свидетельством о заключении Дата обезличена года брака с ФИО4, воспитывающим двух несовершеннолетних детей, что подтверждается свидетельствами о рождении.
Кроме того, денежные суммы, уплачиваемые за найм квартиры ..., согласно расписок л.д.85-92 том 1) не являются убытками, которые истец несла для восстановления нарушенного права на передачу ей объекта строительства в срок, а являются обязательствами истца, возникшими на основании иного гражданско-правового договора. При этом, договор найма от Дата обезличена года истец суду так и не представила.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ 700 руб. в счет возмещения расходов, связанных с уплатой тарифа за удостоверение доверенности.
Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 872 руб. 25 коп.
Руководствуясь ст. ст. 103, 98, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с ООО «Челябэнергострой» в пользу Русаковой Е.Н. 39 075 руб. в счет возмещения стоимости непроизведенной строительной отделки; 50 000 руб. – неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства; 700 руб. в счет возмещения расходов, связанных с удостоверением доверенности; 5 000руб. в счет возмещения расходов, связанных с оплатой услуг представителя.
В остальной части исковых требований Русаковой Е.Н. отказать.
Взыскать с ООО «Челябэнергострой» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2 872 руб. 25 коп.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Калининский районный суд г.Челябинска.
Председательствующий: