О признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте

Дело № 2-4242/2010 год

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Челябинск

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Знамеровского Р.В.,

при секретаре Иванюк П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаевой Т.Б. к ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

УСТАНОВИЛ:

Николаева Т.Б. обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на 71/10 000 долей в незавершенном строительством объекте, которые соответствуют <адрес> площадью 97, 4 кв.м., расположенной на 3 - м этаже в строящемся жилом <адрес>.

В обоснование исковых требований истец указала на факт заключения договора долевого участия в строительстве указанного объекта незавершенного строительством, исполнение в полном объеме обязательств по договору со стороны истца и ненадлежащем исполнении обязательств по договору со стороны ответчика, который в установленные договорами срок не сдал объект недвижимости в эксплуатацию.

Истец Николаева Т.Б. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «МЖК - в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Представители третьих лиц: ТСЖ «Социум», Управления россреестра по Челябинской области, Администрации г. Челябинска, Администрации Калининского района г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав пояснения истца, исследовав представленные в суд письменные доказательства, суд находит исковые требования Николаевой Т.Б. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Полет» и Николаевой Т.Б. был заключен договор долевого участия в строительстве №-ДД жилого <адрес>Д в микрорайоне № 5 Калининского района г.Челябинска, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию не позднее декабря 1999 года передать дольщику двухкомнатную квартиру на 3 этаже здания общей площадью 97,4 кв.м. в <адрес> Д в 5 микрорайоне Калининского района г. Челябинска.

Как следует из представленной в материалы дела копии справки от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении обязательств по договору №- ДД от ДД.ММ.ГГГГ ООО «МЖК Полет» Николаевой Т.Б. полностью произведена оплата по договору 43-ДД от ДД.ММ.ГГГГ в размере 243 500 руб.

Анализируя правовую природу договоров, заключенных ООО «МЖК - Полет» с Николаевой Т.Б., суд руководствуется положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения содержащихся в указанных договорах слов и выражений усматривается, что они представляют собой договоры строительного подряда с элементами соглашений инвестиционного характера. Так, в рамках каждого из данных договоров ООО «МЖК - Полет», выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщика (заказчика) конкретный объект недвижимого имущества (квартиру), после чего передать данный объект заказчику. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом каждый из договоров, на которых истец по настоящему гражданскому делу основывают свои требования, содержит в себе указанные условия.

В силу данных договоров у ООО «МЖК Полет», принявшего от контрагентов встречное исполнение, возникла обязанность построить и передать в собственность Николаевой Т.Б. объект недвижимого имущества, обладающий индивидуально-определенными признаками, которые закреплены условиями соглашения.

В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктов 1, 2 статьи 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).

Из содержания договоров долевого участия в строительстве жилого дома следует, что срок исполнения ООО «МЖК Полет» (декабрь 1999г.) обязанности по передаче заказчикам результата выполненных уже истек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Разрешение на ввод в эксплуатацию <адрес> Д по <адрес> в микрорайоне № <адрес> ООО «МЖК Полет» до настоящего момента получено не было.

Как следует из представленных в материалы дела письменных доказательств, а именно: копий распоряжения заместителя Главы города председателя комитета по управлению имуществом и земельным отношениям №-М от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проекта границ земельного участка по <адрес> для подготовки правоустанавливающих документов ООО «МЖК Полет», договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска №-К-98 от ДД.ММ.ГГГГ, расчета платы за аренду земли, кадастрового плана земельного участка, постановления №-п от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства, заключения по рабочему проекту № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на выполнение строительно - монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, проекта строительства многоэтажного жилого <адрес>Д по <адрес> в микрорайоне № <адрес> от 2006 года, проекта многоэтажного жилого дома со встроенным магазином (надстройка 15 - го и 16 - го этажей), землеустроительного дела № Ю-27 от 2008 года, отчета об инженерно - технической работе по теме «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-ти этажного жилого <адрес> Д по <адрес>» от 2008 года, изначально застройщику было выдано разрешение на строительство 12-этажного жилого дома с условием соблюдения строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, восстановления благоустройства.

В настоящее время жилой <адрес> Д по <адрес> фактически построен, но не принят в эксплуатацию. При этом в ходе строительства в результате произошедшей корректировки проекта была изменена его этажность (доведена до 16 этажей), ряд иных технических характеристик.

Согласно письму Управления архитектурно-строительного надзора г. Челябинска по проекту 16-этажного жилого дома отсутствует положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, отсутствует градостроительный план земельного участка.

Таким образом, в установленный договорами срок ООО «МЖК Полет» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенных объектов недвижимого имущества (квартир) и передаче их истцам, как заказчикам выполненных работ.

Определяясь с последствиями неисполнения ООО «МЖК Полет» указанных обязательств, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку Николаева Т.Б. вложила, принадлежащие ей денежные средства в создание конкретных объектов недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) ГК РФ, она приобрела право на получение соответствующей квартиры в личную собственность.

Однако, согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что <адрес> Д по <адрес> в г. Челябинске до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретные квартиры не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такие объекты вещных прав, как конкретные квартиры <адрес> Д по <адрес> в г. Челябинске, до настоящего времени не созданы и права на них в данный момент не могут быть приобретены истцом.

Вместе с тем, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> Д, является объектом инвестиционной деятельности - инвестиционным проектом ООО «МЖК Полет».

ООО «МЖК Полет», было наделено полномочиями застройщика и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). Истец наделен функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств).

В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пункта 1 статьи 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Согласно договоров между Николаевой Т.Б. и ответчиком инвестиции последнего в инвестиционный проект заключаются в финансировании строительства жилого <адрес> Д по <адрес> в г. Челябинске.

Поскольку исполнение ООО «МЖК Полет» принятых на себя перед Николаевой Т.Б. подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности.

Возведение жилого дома, часть квартир в котором ООО «МЖК Полет» обязалось создать, действуя в пределах договоров, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта. К числу таких лиц относится истец, чьи договоры изначально носят инвестиционный характер и наделяют стороны соответствующим правовым статусом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Поскольку <адрес> Д по <адрес> в <адрес> до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истца о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными.

По смыслу ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истца на доли в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты.

Определяясь с размером долей, которая должна быть признана за истцом, суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними.

В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение квартиры определенного размера, которые фактически были построены и площадь которых является составной частью площади объекта в целом, доля каждого истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади квартиры, на которую он претендует, и общей площади жилого дома.

Как следует из материалов дела и объяснений истца, в ходе реализации инвестиционных и строительных задач по мере возведения жилого дома, его проект был изменен по сравнению с первоначальным, общая площадь увеличена и вместо предусмотренных 13 326 кв.м. составляет в настоящее время 13 760 кв.м. (справка ООО «МЖК Полет» о результатах строительных обмеров). Фактическая площадь спорной квартиры в настоящее время так же определена на основании данных технического паспорта, реестра распределения помещений в доме и учтена сторонами при расчете долей в объекте незавершенном строительством.

Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции - перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения.

Так, доля Николаевой Т.Б. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 97,4: 13 326,0 = Х/10000; 97,4х 10000=13760 х Х; Х=97,4х10000/13760; Х=71, то есть, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 71/10 000.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении» от 19.12.2003 г. в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд полагает, что для обеспечения возможности исполнения настоящего судебного решения необходимо не только определить размеры долей истца в праве собственности на незавершенный строительством объект, но и привязать эти доли к конкретным квартирам, которые уже фактически построены, но в связи с отсутствием разрешения на ввод дома в эксплуатацию не возникли как самостоятельные объекты вещных прав.

Во-первых, такая идентификация долей необходима для того, чтобы исключить возможность нарушения прав иных лиц - участников общей долевой собственности, претендующих на приобретение квартир, не являющихся предметом спора по настоящему иску.

Во-вторых, указание на конкретные квартиры необходимо для надлежащего оформления вещных прав истца на жилые помещения по окончании строительства.

Кроме того, поскольку создание индивидуально-определенных квартир являлось предметом договоров подряда, указание в решении суда на соответствие принадлежащих истцам долей конкретным квартирам будет в полной мере отвечать условиям совершенных сделок.

Из объяснений представителя истца в судебном заседании и представленных в дело письменных доказательств (реестра жилых и нежилых помещений ООО «МЖК Полет») следует, что каждой квартире в <адрес> Д по <адрес> в <адрес> присвоен номер.

Сопоставив первоначальные номера квартир с номерами, присвоенными ООО «МЖК Полет» согласно принятой кодировке, а так же с копиями поэтажных планов и условиями договоров, суд приходит к следующему.

Квартира № на приобретение которой, претендует Николаева Т.Б., располагается на 3-этаже здания и имеет общую площадь 97,4 кв.м.

В силу требований пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных гражданских прав.

В соответствии со статьей 2, частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, обязательным условием для обращения за судебной защитой является наличие нарушенного права, которое может быть восстановлено посредством гражданского судопроизводства.

Учитывая изложенное выше, а также то обстоятельство, что представителем ответчика суду представлено достаточно доказательств того, что запас прочности возведенного шестнадцатиэтажного жилого дома составляет 23% (отчет об инженерно - технической работе по теме: «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-и этажного жилого <адрес> Д по <адрес>»), интересы всех участников инвестиционного проекта, мнение третьих лиц, не возражавших против удовлетворения исковых требований истцов исходя из общей площади возведенного шестнадцати этажного жилого дома, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Николаевой Т.Б. к ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.

Признать за Николаевой Т.Б. право собственности на долю в размере 71/10 000 в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: <адрес> Д (адрес строительный), соответствующую двухкомнатной <адрес> площадью 97,4 кв.м. на третьем этаже.

Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: