Дело № 2-31\2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации.
дата.
Калининский районный суд г. Челябинска Челябинской области в составе председательствующего Решетовой М.А.
с участием прокурора Любимовой А.М.
при секретаре Резаковой Л.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дорогокупля Владимира Александровича к Шкель Ольге Николаевне, Исакову Виталию Викторовичу о выселении и встречному иску прокурора Калининского района г. Челябинска, заявленного в интересах Шкель Ольги Николаевны, к Тумаевой Алене Викторовне, Дорогокупля Владимиру Александровичу о признании сделок недействительными, применении последствий ничтожности сделок
У С Т А Н О В И Л:
Дорогокупля В.А. обратился в суд с иском к Шкель О.Н. о выселении из квартиры, расположенной по адресу <адрес>.
В обоснование заявленных требований указал, что в спорной квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, проживает ответчик, у которой прекратилось право пользования жилым помещением в связи с его продажей. Действиями Шкель О.Н. нарушаются его права, поскольку он лишен возможности проживать в квартире, другого жилья в г. Челябинске не имеет.
В дальнейшем истец предъявил требования о выселении из указанной квартиры к Исакову В.В., указав в иске, что ответчик самоуправно вселился в спорное жилое помещение. Проживает в нем. Чем нарушает права истца.
Прокурором Калининского района г. Челябинска, действующим в интересах Шкель О.Н., предъявлен иск к Дорогокупле В.А., Тумаевой А.В. о признании ничтожными договоров купли продажи спорной квартиры, заключенных между Шкель О.Н. и Тумаевой А.В., а затем между Тумаевой А.В. и Дорогокупля В.А., применении последствий ничтожности сделок путем передачи квартиры в собственность Шкель О.Н. и взыскании с Тумаевой А.В. в пользу Дорогокупли В.А. денежных средств в сумме 990 000 руб.
Обосновывая заявленные требования, прокурор указал, что между Шкель О.Н. и Тумаевой А.В. фактически имели место отношения по займу денежных средств в размере 1 000 000 руб. сроком на 3 месяца с выплатой процентов за пользования денежными средствами в сумме 120 000 руб. возврат суммы займа и процентов был обеспечен залогом принадлежащей Шкель О.Н. квартиры, который был оформлен в виде договора купли-продажи данного жилого помещения. Поскольку указанная квартира является единственным местом жительства Шкель О.Н., то она не имела намерений произвести ее отчуждение и считала, что после возврата суммы займа Тумаевой А.В. квартира вернется в ее собственность. Включение в договор купли-продажи условия о сохранении за Шкель О.Н. права пользования жилым помещением свидетельствует от отсутствии у последней намерений отказать от своих прав на квартиру. Договор купли-продажи прикрывает отношения указанных лиц по займу денежных средств с обеспечением их возврата залогом квартиры, в связи с чем является притворной сделкой. Состоявшееся между Тумаевой А.в. и Шкель О.Н. соглашение о залоге квартиры является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона (отсутствие письменной формы договора, его существенных условий и регистрации в установленном законом порядке). Заключенная в последующем между Тумаевой А.в. и Дорогокупля В.А. сделка по отчуждению указанной квартиры является ничтожной, поскольку у Тумаевой А.В. не возникло право собственности на квартиру, а, следовательно, отсутствовали полномочия по ее отчуждению.
В судебном заседании Дорогокупля В.А. настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований, встречный иск не признал и пояснил, что спорную квартиру он приобрел, так как лишен возможности проживать в других квартирах, собственником которых он является. По его просьбе его хороший приятель Белкин А.В. нашел для нее данную квартиру и осмотрел ее. Полностью доверяя Белкину А.В., он купил спорную квартиру у Тумаевой А.В. Не вселялся в нее и не платил коммунальные платежи, так как после заключения договора узнал об имеющихся проблемах, вызванных проживанием в квартире бывшего собственника, которые обещал решить Белкин А.В. Считает, что его нарушенные права собственника жилого помещения подлежат судебной защите путем выселения ответчиков из спорной квартиры.
Представители истца Никитина Л.А., Даниленко Е.А., действующие по доверенности, Ягудин Д.Р., действующий по ордеру, поддержали первоначальные исковые требования по основаниям, указанным в иске, возражали против удовлетворения встречного иска.
Прокурор Любимова А.М. в судебном заседании настаивала на удовлетворении встречных исковых требований, просила в иске о выселении отказать.
Шкель О.Н. в судебном заседании не признала иск о выселении, поддержала требования, заявленные прокурором и пояснила, что в силу сложившихся обстоятельств она нуждалась в деньгах, которые обещала ей дать в долг Тумаева А.В. Между ними была достигнута договоренность о том, что Тумаева дает ей деньги в сумме 90 000 руб. сроком на 3 месяца, по истечении которых она (ШкельО.Н.) возвращает ей 120 000 руб. Сначала они подписали предварительный договор, где было указано на заем, а затем по настоянию Тумаевой А.В. договор купли-продажи квартиры. Она не продавала квартиру, которая является ее единственным местом жительства; при заключении договора не было разговоров о том, что она должна выехать из квартиры. По прошествии 3 месяцев она принимала меры к возврату Тумаевой А.В. 120 000 руб., но последняя на встречу не явилась, отказавшись принимать от нее деньги.
Исаков В.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.
Ответчик по встречному иску Тумаева А.В. в судебное заседание не явилась. Согласно имеющихся в деле документов находится в розыске по уголовному делу.
В связи с неизвестностью места жительства Тумаевой А.В. судом ей назначен в качестве представителя адвокат коллегии адвокатов калининского района г. Челябинска.
Адвокат Кузьмина С.А., действующая по доверенности, в судебном заседании встречные исковые требования не признала.
Представитель Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела суд считает первоначальные исковые требования необоснованными, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено и подтверждается пояснениями лиц, участвующих в судебном заседании, свидетельствами о государственной регистрации права, договорами купли-продажи от дата и дата, справками ООО «ДЕЗ Калининского района» г. Челябинска, выпиской из Единого государственной реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата, карточкой регистрации, поквартирной карточкой, копией лицевого счета, копиями дел правоустанавливающих документов в отношении квартиры, расположенной по адресу <адрес>
что Шкель О.Н. на основании договора купли-продажи от дата принадлежала на праве собственности квартира <адрес>
По договору от дата Шкель О.Н продала, а Тумаева А.В. купила указанную выше квартиру за 1 000 000 руб., расчет по договору произведен до его подписания (п.4 договора).
В последующем Тумаева А.В. продала данную квартиру Дорогокупле В.А. за 990 000 руб. (договор от 25 июня 2008 года), право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Шкель О.Н. в судебном заседании предоставлен предварительный договор от дата, подписанный Тумаевой А.В. и Шкель О.Н., из содержания которого следует, что стороны договорились о том, что по истечении 3 месяцев с момента подписания указанного договора Тумаева А.В. обязуется переоформить квартиру обратно на Шкель О.Н., при условии, что стоимость квартиры увеличивается на 120 000 руб.
В судебном заседании Шкель О.Н. настаивала на том, что фактически между ней и Тумаевой А.В. был заключен договор займа на сумму 90 000 руб. с возвратом 120 000 руб., исполнение обязательство по которому обеспечивалось залогом принадлежащей ей квартиры.
Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона передает в собственность другой стороне деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. Договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
В силу ст.ст. 329,334 ГК РФ исполнение обязательств обеспечивается залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнение должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В силу ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст.ст.223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Пунктом 3 Договора купли-продажи от дата предусмотрено, что в квартире, являющейся предметом договора, на момент его заключения зарегистрирована Шкель О.Н., которая сохраняет право проживания в указанной квартире и пользования ею.
Поквартирной карточкой и карточкой регистрации подтверждается, что Шкель О.Н. зарегистрирована в спорной квартире с дата по настоящее время, с регистрационного учета не снималась.
Тумаева А.В., в объяснениях, данных дата, подписанных ею лично, указала, что намерена была предоставить деньги под проценты, обеспеченные залогом. По этому поводу она встретилась со Шкель О.Н., нуждающейся в деньгах, они заключили предварительный договор, которым предусматривалось переоформление квартиры обратно на Шкель через 3 месяца после подписания договора, то есть квартира являлась предметом залога в обеспечение договора займа. В связи с тем, что Шкель были представлены не все документы, они заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Шкель « продала ей квартиру за 1 000 000 руб. на 2 месяца под 6 %».
Допрошенный в судебном заседании свидетель Шкодских В.В., составлявший проект договора, пояснил, что к нему обратились женщины (Тумаева, Шкель и еще одна, фамилию которой он не знает), с просьбой оформить договор. Из их пояснений он понял, что фактически речь идет о договоре займа на сумму 90 000 руб., который должен быть возвращен в размере 120 000 руб. В целях обеспечения возврата денег они сначала решили оформить договор залога квартиры, но затем передумали и остановились на договоре купли-продажи квартиры. Шкель в этих обсуждениях участия не принимала, соглашаясь со всеми предложенными вариантами. У него сложилось впечатление, что она находилась в силу каких-то обстоятельств в зависимости. В его присутствии они передали Шкель деньги в сумме, меньшей чем 100 000 руб..
Свидетель Симонова Н.Н. пояснила в судебном заседании, что знает со слов Шкель О.Н. о том, что она не собиралась продавать квартиру, занимала деньги в долг, но, поверив Тумаевой, подписала все документы. После подписания договора она обратилась к ней (Симоновой) за консультацией по поводу составленных документов.
Изложенное свидетельствует о том, что стороны по договору купли-продажи не совершили действий, которые предусмотрены договором, то есть квартира фактически не была передана в пользование Тумаевой А.В, которая жилое помещение не осматривала, после заключения сделки в квартиру не вселялась, в ней не проживала, то есть не осуществляла предусмотренные законом полномочия собственника жилого помещения.
Оценив исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу о том, что фактически между Тумаевой А.В. и Шкель О.Н. имелись отношения, вытекающие из договора займа и залога, поскольку стороны договорились о том, что Шкель О.Н. берет у Тумаевой А.В. в долг 90 000 руб. сроком на 3 месяца, по истечении которого возвращает заем с процентами за пользования займом в общей сумме 120 000 руб.
Таким образом, заключенная сторонами сделка по купле-продаже спорной квартиры прикрывала иную волю участников сделки, направленную на получение Шкель от Тумаевой А.В. денежных средств на условиях возмездности, срочности и возвратности с обеспечением исполнения обязательств в виде залога квартиры.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о притворности договора купли-продажи от дата, которая не соответствовала воле сторон, ее заключивших,
К отношениям, которые фактически имели место между Шкель О.Н. и Тумаевой А.В. следует применять правила, регламентирующие договор займа и залога.
В соответствии со ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой стороны находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Поскольку договор купли-продажи от дата не содержит обязательные для договора о залоге условия заключенной сторонами сделки, иной договор залога между сторонами не заключался, в установленном законом порядке договор о залоге не регистрировался, то суд приходит к выводу о том, что он является недействительным.
Доводы Дорогокупли В.А. о том, что он является добросовестным приобретателем данной квартиры, в связи с чем его нарушенные права подлежат защите, суд находит несостоятельными.
Дорогокупля В.А. приобретая данную квартиру, не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, в связи с чем принял на себя риск неблагоприятных последствий.
Как следует из пояснений Дорогокупли В.А. в судебном заседании, спорную квартиру он покупал для личного проживания, ее поиском не занимался, доверив это хорошему знакомому, квартиру не осматривал, правоустанавливающие документы на квартиру не смотрел, после оформление сделки в течение 2 лет мер к вселению не принимал, расходов по оплате коммунальных услуг не нес.
Свидетель Белкин А.В. в судебном заседании подтвердил, что по просьбе Дорогокупли В.А., который нуждался в жилом помещении в г. Челябинске, нашел квартиру, которую перед заключением сделки осмотрел.
Однако свидетель не смог описать внутреннюю отделку спорной квартиры, имеющуюся в ней мебель, планировку, но дал достаточно полные сведения о состоянии оконных рам, подъезда, входной двери и двора, в котором расположен дом со спорной квартирой.
Дорогокупля В.А. пояснил, что он не читал договор купли-продажи, на основании которого Тумаева О.Н. стала собственником спорной квартиры, поскольку не видел в этом необходимости, так как ему было предоставлено свидетельство о гос.регистрации и расписка Шкель О.Н. о получении денежных средств по договору купли-продажи.
Как следует из представленных Управлением Росреестра по Челябинской области документов, после заключения договора со Шкель О.Н. Тумаева А.В. документы, подтверждающие регистрацию ее право собственности не получала, и на момент продажи квартиры Дорогокупли свидетельства о государственной регистрации не имела.
Следовательно, приобретая по договору объект недвижимости - квартиру, Дорогокупля В.А. не принял разумных мер для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.
Он не выяснил, почему договором купли-продажи предусмотрено сохранение за прежним собственником права пользования и проживания в отчуждаемой квартире и проживает ли данное лицо в квартире на момент ее приобретения Дорогокуплей В.А.
Не обоснованы доводы истца, указанные в исковом заявлении, об отсутствии у него иного жилого помещения для проживания.
Согласно имеющихся в деле Выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в собственности Дорогокупли А.В. по состоянию на дата находилось несколько квартир, в том числе 3-комнатная квартира в <адрес>
В соответствии с. ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Поскольку судом установлено, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора займа и залога, а договор купли-продажи является сделкой недействительной, то применяя последствия недействительности сделки, суд считает необходимым возвратить квартиру в собственность Шкель О.Н., погасив запись о государственной регистрации права собственности Тумаевой А. В. и Дорогокупли В. А. квартиру <адрес> (№ и № соответственно), взыскать с Тумаевой А.В. в пользу Дорогокупли В.А. 990 000 руб.
При приведении сторон в первоначальное состояние суд не находит оснований для взыскания со Шкель О.Н. в пользу Тумаевой А.В. денежных средств, так как последние были предметом иного договора между указанными лицами (договора займа), и доказательств того, что они передавались во исполнение договора купли-продажи суду не представлены.
При указанных обстоятельствах Тумаева А.В. не лишена возможности обратиться в суд за защитой своих прав, нарушенных неисполнением или ненадлежащим исполнением Шкель О.Н. обязательств, вытекающих из договора займа.
В связи с тем, что квартира возвращена в собственность Шкель О.Н., то суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Дорогокупли В.А. о выселении Шкель О.Н. из спорной квартиры, собственником которой она является и Исакова В.В., вселившегося в указанную квартиру и проживающего в ней с согласия ее собственника.
Руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Отказать в удовлетворении исковых требований Дорогокупля Владимира Александровича к Шкель Ольге Николаевне, Исакову Виталию Викторовичу о выселении полностью.
Удовлетворить встречный иск прокурора Калининского района г. Челябинска, заявленного в интересах Шкель Ольги Николаевны.
Признать ничтожными договоры купли продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>,заключенные:
дата между Шкель Ольгой Николаевной и Тумаевой Аленой Викторовной
дата между Тумаевой Аленой Викторовной и Дорогокупля Владимиром Александровичем.
Погасить запись о государственной регистрации права собственности Тумаевой Алены Виктровны и Дорогокупля Владимира Александровича на квартиру 9 дома 52 по ул. Каслинской г. Челябинска (№ и № соответственно).
Передать квартиру 9 дома 52 по ул. Каслинской г. Челябинска в собственность Шкель Ольги Николаевны.
Взыскать с Тумаевой Алены Викторовны в пользу Дорогокупля Владимира Александровича 990 000 руб.
Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения путем подачи жалобы через Калининский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий: М.А. Решетова.