Дело № 2-44/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Калининский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Плотниковой Л.В.,
при секретаре Юнусовой Л.З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Насыбулина Рината Шамильевича к Администрации города Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельными отношениям, Управлению Росреестра по Челябинской области, Смирновой Елене Геннадьевне о признании недействительными пункта распоряжения, договора купли - продажи земельного участка, о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета, об аннулировании записи о переходе права собственности на земельный участок, обязании сформировать границы земельного участка по фактически занимаемой площади, изготовить и утвердить проект границ земельного участка,
по встречному иску Смирновой Елены Геннадьевны к Насыбулину Ринату Шамильевичу об установлении факта незаконного пользования земельным участком, обязании освободить земельный участок, о взыскании денежных средств за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Насыбулин Р.Ш. первоначально обратился в суд с иском к Администрации города Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельными отношениям (далее - КУиЗО), Управлению Росреестра по Челябинской области о признании недействительными распоряжения Администрации г. Челябинска №-д от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли - продажи земельного участка №/зем. от ДД.ММ.ГГГГ, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №.
В обоснование заявления указал, что является собственником нежилого здания по адресу: <адрес> и имеет права на земельный участок в том же объеме, что и предыдущий собственник - площадью 0,22 га, но при обращении в КУиЗО ему был предоставлен для выкупа земельный участок лишь площадью 1481 кв.м. Фактически занимаемая им территория больше и обнесена высоким забором, на ней расположен ангар и сушка, колодцы для откачки канализации, необходимые для эксплуатации здания, не имеющего централизованную канализацию. В июне 2010 г. к нему обратились представители Смирновой Е.Г. - собственника здания по адресу: <адрес> с требованием освободить земельный участок от забора и строений, ссылаясь на то, что часть используемого истцом земельного участка принадлежит ей на праве собственности.
В дальнейшем истец увеличил и уточнил исковые требования, просил признать недействительными п. 1 распоряжения Администрации г. Челябинска №-д от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли - продажи земельного участка №/зем. от ДД.ММ.ГГГГ о продаже Смирновой Е.Г. земельного участка площадью 6 250 кв.м. по адресу: <адрес>, о снятии с государственного кадастрового учета указанного участка, аннулировании записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на данный участок Смирновой Е.Г. и об обязании Администрации г. Челябинска сформировать границы земельного участка под нежилым зданием по адресу: <адрес> по фактически занимаемой площади 3 056 кв.м., изготовить и утвердить проект границ земельного участка в течение месяца с момента вынесения решения.
Ответчик Смирнова Е.Г. предъявила встречный иск к Насыбулину Р.Ш. об установлении факта незаконного пользования им земельным участком площадью 974,1 кв.м. по адресу: <адрес> (далее - спорный участок), обязании освободить спорный участок, взыскании денежных средств в сумме 39 938 руб. за пользование спорным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ с суммы 39 938 руб. по день фактической оплаты, исходя из ставки 7,75% годовых от суммы основного долга, расходов на оплату услуг эксперта в сумме 35 400 руб. и расходов по оплате госпошлины в сумме 1 398 руб.
В обоснование встречного иска указано, что она является собственником спорного земельного участка, которым фактически без законных оснований и без оплаты пользуется Насыбулин Р.Ш., между земельными участками находится внутриквартальная дорога общего пользования, которая присоединена Насыбулиным Р.Ш. к своему участку, вследствие чего доступ к ней невозможен.
В судебное заседание истец (ответчик) Насыбулин Р.Ш. не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителей.
Представители истца (ответчика) по доверенности Галимов Д.Т. и Колющенко Э.Р. поддержали первоначальный иск, возражали против встречного иска, ссылаясь на то, что договор купли - продажи Смирновой Е.Г. земельного участка является ничтожной сделкой в полном объеме, ее стороны подлежат приведению в первоначальное состояние, поскольку права Насыбулина Р.Ш. на спорный земельный участок производны от прав предыдущего собственника. Суду пояснили, что при межевании не учли забор и ангары, возведенные до покупки нежилого здания, Насыбулин Р.Ш. в силу инвалидности освобожден от уплаты налога на землю, за пользование спорным земельным участком оплату не производил, с учетом превышения площади нежилого здания по сравнению со зданием, принадлежащим Смирновой Е.Г., Насыбулину Р.Ш. подлежит передаче земельный участок большей площадью.
Ответчик (истец) Смирнова Е.Г., ответчики Администрация г. Челябинска, КУиЗО, Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, Смирнова Е.Г., представитель Управления Росреестра по Челябинской области просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель ответчика (истца) Смирновой Е.Г. по доверенности Кудрин В.И. в судебном заседании возражал против первоначального иска, поддержал встречный иск, ссылаясь на отсутствие у Насыбулина Р.Ш. права на оспаривание распоряжения и договора купли - продажи, поскольку между земельными участками сторон нет смежных границ, между ними дорога - земли общего пользования. Суду пояснил, что нет доказательств оформления первоначальным пользователем прав на земельный участок, что Насыбулин Р.Ш. реализовал право на приобретение земельного участка в собственность площадью 1481 кв.м., что обращение в Торгово - промышленную палату вызвано необходимостью установления границ и площади спорного участка.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковое заявление Насыбулина Р.Ш. не подлежащим удовлетворению, и встречный иск Смирновой Е.Г. - подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. ст. 36,37 Земельного Кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом…. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет….. В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории…. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В судебном заседании установлено и подтверждается актом продажи жилого здания с публичных торгов от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ,
что Насыбулин Р.Ш. приобрел в собственность нежилое трехэтажное кирпичное здание, общей площадью 2 534,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д.8,9).
Дважды он обращался с заявлениями о выкупе земельного участка по указанному адресу: ДД.ММ.ГГГГ - в КУиЗО, ДД.ММ.ГГГГ - в Администрацию г. Челябинска и в КУиЗО (л.д.13,14).
На основании распоряжения первого заместителя Главы города №-д от ДД.ММ.ГГГГ, договора №/зем. купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-20) судом установлено,
что Насыбулин Р.Ш. выкупил земельный участок площадью 1 481 кв.м., кадастровый номер 74:36:06 09 013:0027, по указанному адресу для эксплуатации нежилого здания (мастерские, цеха) (далее - участок истца).
Фактически Насыбулин Р.Ш. пользовался земельным участком, огороженным забором, большей площадью - 3 056 кв.м., что подтверждается межевым планом, составленным ООО «УралЗемля» ДД.ММ.ГГГГ (л.д.64-70), фотографиями (л.д.71-85) и не оспаривалось сторонами, однако с заявлениями об оформлении прав на часть земельного участка, выходящий за пределы участка истца, он в компетентные органы с письменными заявлениями не обращался.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами землеустроительного дела №-и, выполненного ООО «<адрес> и утвержденного ДД.ММ.ГГГГ: кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с планом границ земельного участка для учета свободной территории кадастрового квартала; ситуационным планом от ДД.ММ.ГГГГ; распоряжением заместителя Главы города, председателя КУиЗО №-м от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 6 250 кв.м. по адресу: <адрес>; выкопировкой из плана г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ; схемой расположения границ от ДД.ММ.ГГГГ, договором № купли - продажи объекта приватизации на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ; актом приема - передачи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; протокола № о результатах открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ; решения КУиЗО № от ДД.ММ.ГГГГ об условиях приватизации нежилого здания по адресу: <адрес>; планом приватизации от ДД.ММ.ГГГГ; извещениями смежных землепользователей о времени и месте установления границ земельного участка; расписками смежных землепользователей; описью документов; актом согласования границ земельного участка; схемой установления и согласования границ земельного участка; каталогом координат; ведомостью вычисления площади земельного участка, планом границ земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.106-135),
что Овчинникова (после заключения брака - Смирнова) Е.Г. приобрела в собственность нежилое трехэтажное здание общей площадью 2 070,5 кв.м. по адресу: <адрес>.
В дальнейшем Смирнова Е.Г. выкупила земельный участок площадью 6 250 кв.м., кадастровый номер 74:36:06 09 013:39, по указанному адресу для эксплуатации административно - производственного здания (далее - участок ответчика), что подтверждается копиями распоряжения первого заместителя Главы города №-д от ДД.ММ.ГГГГ (далее - оспариваемое распоряжение), акта приема - передачи выкупленного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора №/зем. купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (далее - оспариваемый договор) (л.д.38-45).
Заключением №, составленным экспертами Южно - Уральской торгово - промышленной палаты в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подтверждено, что
при наложении земельного участка, фактически используемого Насибулиным Р.Ш. в границах, ограниченных забором, и земельного участка ответчика выявлено наложение площадью 974,1 кв.м. (далее - спорный земельный участок), на котором расположены: строение из профнастила с пристройкой и навесом; строение из профнастила, право собственности на которые не оформлено; дорога, ведущая на земельный участок по <адрес>.
Кроме того, в границах огороженного забором фактически используемого Насибулиным Р.Ш. земельного участка расположена внутриквартальная дорога общего пользования.
Насыбулиным Р.Ш. заявлены требования о признании недействительными оспариваемого распоряжения и оспариваемого договора по тем основаниям, что к нему при переходе прав на нежилое здание перешло от предыдущего собственника данного здания право постоянного пользования земельным участком площадью 3 056 кв.м., соответственно, нарушен порядок согласования границ земельного участка ответчика.
Оценивая обоснованность и законность данных требований, суд учитывает следующее.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, ч. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник….. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Справкой ОГУП «Обл. ЦТИ» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10) подтверждено, что жилой <адрес> был передан на баланс ПО «Электрон», в дальнейшем на основании сделок право собственности на производственное здание по указанному адресу переходило на основании сделок от АООТ «Электрон» к ТОО «Копэчь и К», затем к Миасскому отделению Сбербанка №, АОЗТ «Дилис», Насыбулину Р.Ш.
Решением исполнительного комитета Челябинского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №-З (далее - решение исполкома от ДД.ММ.ГГГГ) в связи с передачей на баланс ПО «Электрон» <адрес> ему был отведен земельный участок площадью 0,22 га, прилегающий к указанному дому, в санитарно - защитной зоне ЧЭМК для благоустройства и озеленения дворовой территории. Данным решением на ПО «Электрон» возложена обязанность по оформлению в ГлавАПУ акта на постоянное землепользование.
Доказательств, подтверждающих оформление ПО «Электрон» акта на постоянное землепользование земельным участком площадью 0,22 га и его границы, суду не представлено.
При таких обстоятельствах утверждения истца (ответчика) о наличии у первоначального собственника нежилого здания по адресу: <адрес> права постоянного пользования земельным участком, включающий спорный участок, являются бездоказательными.
Ссылка представителей истца на карточку технической инвентаризации домовладений с генеральным планом от ДД.ММ.ГГГГ, технические паспорта, составленные по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в которых на плане отражен земельный участок по адресу: <адрес> с включением спорного участка является несостоятельной, поскольку органы технической инвентаризации не наделены полномочиями органа, компетентного осуществлять регистрацию прав на земельные участки.
Это подтверждается, в том числе, тем, что в технических паспортах отражены фактические границы земельного участка, без указания площади земельного участка по документам.
При этом суд отмечает, что в генеральном плане технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, то есть после принятия решения исполкома от ДД.ММ.ГГГГ, границы земельного участка по указанному адресу не включают спорный земельный участок и соответствуют границам земельного участка истца.
При отсутствии доказательств, подтверждающих наличие у первоначального собственника производственного здания по <адрес> права постоянного пользования земельным участком и его границы,
доводы искового заявления Насыбулина Р.Ш. и его представителей в судебном заседании о переходе к истцу с переходом права собственности на нежилое здание прав на спорный земельный участок являются несостоятельными и бездоказательными.
Ситуационными планами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, описанием земельных участков, выкопировкой из генплана, схемой установления и согласования границ земельного участка (л.д.131) подтверждено,
что земельный участок ответчика сформирован из свободной территории и не имеет смежных границ с земельным участком истца, поскольку между ними расположены земли общего пользования - внутриквартальная дорога, в связи с чем согласование его границ с Насыбулиным Р.Ш. не требуется.
То обстоятельство, что часть свободной территории на момент установления границ земельного участка ответчика было огорожено забором и использовалось истцом - собственником другого земельного участка без каких - либо законных оснований, не может служить основанием для признания оспариваемых распоряжения и договора недействительными.
Доводы искового заявления истца (ответчика) о необходимости в силу ч. 7 ст. 36 ЗК РФ определения местоположения границ его земельного участка и площади с учетом фактического землепользования - в границах, огороженных забором, направлены по существу на пересмотр документов, составленных и принятых по предоставлению ему в собственность земельного участка площадью 1481 кв.м., однако требований об оспаривании таких документов Насыбулиным Р.Ш. не заявлено.
Оценивая изложенное в совокупности, суд не усмотрел нарушений действующего законодательства при межевании и формировании границ земельного участка ответчика, а также нарушений прав истца оспариваемыми распоряжением и договором.
Таким образом, в удовлетворении исковых требований Насыбулина Р.Ш. о признании недействительными п. 1 распоряжения Администрации г. Челябинска №-д от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли - продажи земельного участка №/зем. от ДД.ММ.ГГГГ о продаже ФИО1 земельного участка площадью 6 250 кв.м. по адресу: <адрес>, о снятии с государственного кадастрового учета указанного участка, аннулировании записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на данный участок Смирновой Е.Г. и об обязании Администрации г. Челябинска сформировать границы земельного участка под нежилым зданием по адресу: <адрес> по фактически занимаемой площади 3 056 кв.м., изготовить и утвердить проект границ земельного участка в течение месяца с момента вынесения решения следует отказать.
В силу ст.ст. 209,304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом…. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Объяснениями представителей сторон, фотографиями подтверждено, что доступ к спорному земельному участку со стороны <адрес> невозможен, что подтверждает нарушение прав ответчика на пользование им.
Поскольку спорный земельный участок площадью 974,1 кв.м. является составной частью земельного участка ответчика, при этом в ходе судебного разбирательства не было установлено законных оснований для его использования Насыбулиным Р.Ш. в период после возникновения права собственности на него у ответчика,
суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования Смирновой Е.Г. об установлении факта незаконного пользования Насыбулиным Р.Ш. спорным земельным участком и об обязании его освободить указанный земельный участок.
В соответствии с ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Принимая во внимание, что истец (ответчик) без законных оснований пользовался спорным земельным участком, принадлежащим ответчику, не оплачивая арендную плату,
суд установил, что фактически Насыбулин Р.Ш. неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате собственнику спорного земельного участка за его использование.
При таких обстоятельствах требования встречного иска Смирновой Е.Г. о взыскании с Насыбулина Р.Ш. в ее пользу денежных средств за пользование спорным земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.
При оценке обоснованности заявленной суммы суд исходит из следующего.
Согласно расчету платы за пользование земельным участком, произведенному к соглашению между КУиЗО и Смирновой Е.Г., заключенному ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата, исчисленная из площади земельного участка 1 800 кв.м. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составила 317 266 руб.
Данный расчет произведен на основании Законов Челябинской области от 24.04.2008 г. №257-ЗО, от 24.09.2009 г. №477-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 г. №32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска», в связи с чем суд считает возможным произвести расчет денежных средств за пользование спорным земельным участком пропорционально площади спорного участка и периода пользования им следующим образом:
317 266 руб. : 1800 кв.м. : 898 дн. = 0,20 руб. за 1 кв.м. / день
0,20 руб. х 974,1 кв.м. х 205 дн. = 39 938,1 руб.
Таким образом, встречные исковые требования о взыскании с Насыбулина Р.Ш. денежных средств за пользование спорным земельным участком в сумме 39 938 руб. с учетом требований ч. 3 ст.196 ГПК РФ подлежат удовлетворению.
Кроме того, с даты предъявления встречного иска - ДД.ММ.ГГГГ Насыбулин Р.Ш. уведомлен о неосновательности сбережения им денежных средств за пользование спорным земельным участком, в связи с чем в силу ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на указанную сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) - по ставке рефинансирования Центробанка РФ, установленной на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Учитывая, что ставка рефинансирования на дату исполнения решения может измениться, суд считает необходимым удовлетворить встречный иск в части взыскания указанных процентов с суммы 39 938 руб., исходя из ставки рефинансирования Центробанка РФ, а не конкретного ее размера, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты.
На основании копий договора на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Южно - уральской торгово - промышленной палатой и Смирновой Е.Г. в лице представителя по доверенности Кудрина В.И., акта № от ДД.ММ.ГГГГ, кассового чека от ДД.ММ.ГГГГ, счета от ДД.ММ.ГГГГ, счета - фактуры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключения судом установлено,
что для подтверждения факта незаконного пользования истцом (ответчиком) спорным земельным участком, определения его площади и границ ответчиком (истцом) Смирновой Е.Г. заказаны и оплачены работы по составлению заключения по земельному участку ответчика в сумме 34 500 руб.
При подаче встречного иска Смирновой Е.Г. оплачена госпошлина в сумме 1 798 руб., что подтверждено квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ
Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований Насыбулину Р.Ш. отказано, а встречные исковые требования Смирновой Е.Г. удовлетворены частично, в силу ст. 98 ГПК РФ с Насыбулина Р.Ш. в ее пользу подлежат взысканию расходы на оплату услуг эксперта и на оплату госпошлины в указанных суммах.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Насыбулина Рината Шамильевича о признании недействительными пункта 1 распоряжения Администрации города Челябинска №-д от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли - продажи земельного участка №/зем. от ДД.ММ.ГГГГ, о снятии земельного участка по адресу: <адрес> с государственного кадастрового учета, об аннулировании записи от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на земельный участок по адресу: <адрес> государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязании сформировать границы земельного участка по адресу: <адрес> по фактически занимаемой площади, изготовить и утвердить проект границ земельного участка в течение месяца с момента вынесения решения.
Встречные исковые требования Смирновой Елены Геннадьевны удовлетворить частично.
Установить факт незаконного пользования Насыбулиным Ринатом Шамильевичем земельным участком площадью 974,1 кв.м. по адресу: <адрес> и обязать его освободить указанный земельный участок.
Взыскать с Насыбулина Рината Шамильевича в пользу Смирновой Елены Геннадьевны денежные средства за пользование земельным участком в сумме 39 938 рублей, расходы на оплату услуг эксперта в сумме 35 400 рублей и на оплату госпошлины в сумме 1 397 рублей 52 копейки на общую сумму 76 735 рублей 52 копеек.
Взыскать с Насыбулина Рината Шамильевича в пользу Смирновой Елены Геннадьевны проценты за пользование чужими денежными средствами с суммы 39 938 рублей, исходя из ставки рефинансирования Центробанка РФ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты.
В удовлетворении встречных исковых требований Смирновой Е.Г. в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Плотникова