именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. <адрес>
Калининский районный суд г. <адрес> в составе:
председательствующего судьи И.В. Агарышевой
при секретаре А.И. Соболевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимовой Н.Т. к ООО Молодежный жилой комплекс «Полет» о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте,
УСТАНОВИЛ:
Максимова Н.Т. обратилась в суд с требованием к ООО Молодежный жилой комплекс «Полет» и просила признать за ней право собственности на 57,6/10000 доли в праве на незавершенный строительством объект инвестирования - жилой пристрой с нежилыми помещениями офисов лит.А2 к жилому дому по <адрес> <адрес> в виде квартиры площадью 144,4кв.м., состоящей из трех комнат на третьем этаже.
В обоснование иска Максимова Н.Т. указала, что в полном объеме выполнила свои обязательства по условиям договора №-№ от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома по <адрес> в микрорайоне № <адрес> и у нее в полном объеме возникло право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект соответствующую жилому помещению - трехкомнатной квартире общей площадью 144,4 кв.м. на третьем этаже дома.
Истец просила о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель истца - Максимова Т.А.. настаивала на требованиях и доводах иска.
Представитель ответчика - ООО МЖК «Полет» извещен, не явился, не просил о рассмотрении дела без его участия.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.
При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МЖК - Полет» (застройщик) и Максимовой Н.Т. (дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик за обусловленную плату (2 888 000 руб.) принял на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию не позднее июня 2006 года передать дольщику жилое помещение на 3-м этаже здания общей площадью 144,4 кв.м. в доме по <адрес> в микрорайоне № <адрес>. При этом, стороны в п.3.1 договора оговорили, что стоимость 1кв.м. равна 20 000 руб.
Максимова Н.Т. исполнила свои обязательства по договору №-П от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 888 000 руб., что подтверждается справкой ООО МЖК «Полет» от ДД.ММ.ГГГГ.
Анализируя правовую природу договора, заключенного ООО «МЖК - Полет» с истцом по настоящему гражданскому делу, суд руководствуется положениями ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений усматривается, что он представляет собой договор строительного подряда с элементами соглашений инвестиционного характера. Так, в рамках данного договора ООО «МЖК - Полет», выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщика (заказчика) конкретный объект недвижимого имущества (нежилые помещения), после чего передать данный объект заказчику. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта.
В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом договор, на котором истец по настоящему гражданскому делу основывает свои требования, содержит в себе указанные условия.
В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).
Из содержания договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что срок исполнения ООО «МЖК Полет» обязанности по передаче заказчику результата выполненных работ уже истек.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
Разрешение на ввод в эксплуатацию пристроя к дому <адрес> по <адрес> в микрорайоне № <адрес> ООО «МЖК Полет» до настоящего момента получено не было.
На основании Постановления Главы города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства 9-этажного жилого пристроя к жилому дому по <адрес>», договора аренды земли №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключения Главархитектуры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключения Управления Главгосэкспертизы России по <адрес> №Э-120/2 от ДД.ММ.ГГГГ, приказа № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проектно-сметной документации ООО МЖК «Полет» было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство 9-этажного жилого пристроя с нежилыми помещениями офисов по адресу: <адрес>.
На основании распоряжения Главы города по вопросам градостроительства №-д от ДД.ММ.ГГГГ срок действия постановления Главы города от ДД.ММ.ГГГГ №-п был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время пристрой к жилому дому 99а по <адрес> фактически построен, но не принят в эксплуатацию.
Таким образом, в установленный договором срок ООО «МЖК Полет» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенного объекта недвижимого имущества и передаче его истцу, как заказчику выполненных работ в порядке правопреемства.
Определяясь с последствиями неисполнения ООО «МЖК Полет» указанных обязательств, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Поскольку Максимова Н.Т. по настоящему делу вложила принадлежащие ей денежные средства в создание конкретного объекта недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) ГК РФ, она приобрела право на получение соответствующего нежилого помещения в собственность.
Однако, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Принимая во внимание, что пристрой к жилому дому <адрес> <адрес> в <адрес> до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретное жилое помещение не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такой объект вещных прав, как конкретное жилое помещение в пристрое к дому <адрес> <адрес> в <адрес>, до настоящего времени не создан и права на него в данный момент не могут быть приобретены истцом.
Вместе с тем, многоквартирный жилой дом с офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, пристрой к жилому дому <адрес> по <адрес>, является объектом инвестиционной деятельности - инвестиционным проектом ООО МЖК «Полет».
ООО МЖК «Полет», было наделено полномочиями застройщика и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). Истец наделен функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств).
В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Согласно договора между истцом и ответчиком инвестиции истца в инвестиционный проект заключаются в финансировании строительства жилого дома по <адрес> в микрорайоне № <адрес>.
Поскольку исполнение ООО МЖК «Полет» принятых на себя перед истцом подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности.
Возведение жилого дома, часть квартир в котором ООО МЖК «Полет» обязалось создать, действуя в пределах договоров, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта. К числу таких лиц относится истец Максимова Н.Т., чей договор изначально носит инвестиционный характер и наделяет стороны соответствующим правовым статусом.
В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Поскольку пристрой к жилому дому <адрес> <адрес> в <адрес> до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истца о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными.
По смыслу ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истцов на доли в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты.
Определяясь с размером долей, которые должны быть признаны за истцом, суд исходит из следующих обстоятельств.
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности.
По смыслу п. 1 ст. 245 ГК РФ доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними.
В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение жилого помещения определенного размера, которое фактически было построено и площадь которого является составной частью площади объекта в целом, доля истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади жилого помещения, на которое она претендует, и общей площади жилого дома.
Как следует из справки ООО МЖК «Полет» жилой пристрой к жилому дому по <адрес> (по проекту планировки микрорайона № строение №), имеет общую строительную площадь 2 505,1 кв.м. <адрес> спорных помещений в настоящее время так же определена на основании представленных договоров инвестирования и учтена сторонами при расчете долей в объекте незавершенном строительством.
Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции - перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения.
Так, доля Максимовой Н.Т. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 144,4/2505,1 = Х/100, отсюда Х = 57 и, следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 57/1000.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО МЖК «Полет» в пользу Максимовой Н.Т. подлежат взысканию 200 руб. в счет возмещения расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.
Согласно 103 ГПК РФ с ООО МЖК «Полет» в бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 19 730 руб. ((20 000 х 117,3)- 1 000000) х 0,5% + 13200) - 200)
руководствуясь ст.ст. 194-199,98,103,233-235, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Максимовой Надеждой Тимофеевной право собственности на долю в размере 57/1000 в незавершенном строительством объекте, в виде жилого пристроя (строительный номер 43) со встроенными объектами обслуживания к дому <адрес> по <адрес>, соответствующую жилому помещению - квартире площадью 144,4 кв.м. на третьем этаже, состоящей из трех жилых комнат.
Взыскать с ООО МЖК «Полет» в пользу Максимовой Татьяны Надежды Тимофеевны 200 руб. в счет возмещения расходов, связанных с уплатой госпошлины при подаче иска.
Взыскать с ООО МЖК «Полет» в бюджет государственную пошлину в размере 19 730 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами в <адрес> областной суд через Калининский районный суд г.Челябинска в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий: