12 мая 2011 года.

Калининский районный суд г.Челябинска Челябинской области в составе председательствующего Решетовой М.А.,

при секретаре Резаковой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маркова А.Н., Посохова А.М., Усольцева Е.А., Шишова А.С. к ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области, ООО МЖК «Полет», Сердюк А.А., Кузевановым Г.В., ООО «Финансово-строительная компания», Управление Росреестра по Челябинской области, ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», о признании отсутствие правоустанавливающих документов для возникновения права собственности, признании недействительными договоров, государственной регистрации права собственности и зарегистрированного права собственности, признании права собственности на нежилое помещение, по встречному иску ООО МЖК «Полет» к Маркова А.Н., Посохова А.М., Усольцева Е.А., Шишова А.С. о признании договора не заключенным

УСТАНОВИЛ:

Истцы Маркова А.Н., Посохова А.М., Усольцева Е.А., Шишова А.С. обратились в суд с исковыми требованиями к ответчикам ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области, ООО МЖК «Полет» о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) № в литере А общей площадью 46,7 кв.м., расположенное в <адрес> по <адрес> в г.Челябинске в следующих долях: за Маркова А.Н. - 52%, за Усольцева Е.А., Шишова А.С. и Посохова А.М. по 16 %.

В обоснование исковых требований истцы указали, что между ними и ООО МЖК «Полет» заключен договор долевого участия в строительстве, который исполнен сторонами в полном объеме. В связи с тем, что после заключения договора не были внесены изменения в проектную документацию, а также при сдаче дома в эксплуатацию спорные помещения не были включены в состав нежилых помещений, они лишены возможности оформить спорное помещение в собственность.

В дальнейшем истцы неоднократно уточняли исковые требования и окончательно просили признать отсутствие правоустанавливающих документов у ООО «МЖК Полет» для возникновения права собственности на нежилое помещение №подвал) площадью 106.1 кв. м., расположенное в 11-ти этажной части дома по <адрес> в г. Челябинске; признать недействительными; регистрацию права собственности ООО «МЖК Полет» на данное нежилое помещение, договоры купли-продажи данного помещения, заключенные между ООО «МЖК Полет», Сердюк А.А. Кузевановым Г.В. и ООО «Финансово-строительная компания», зарегистрированное прав собственности ООО «Финансово-строительная компания», на данное помещение, применить последствия данных решений в виде погашения записей в ЕГРП о всех зарегистрированных правообладателях на спорное помещение, признать за истцами право общей долевой собственности на нежилое помещение пл.46.7 кв. м., расположенное по указанному адресу, внести соответствующие изменения в техническую документацию.

Ответчик ООО «МЖК Полет» обратился в суд со встречным иском к истцам о признании незаключенным договора №-ДМ о долевом участии в строительстве жилых домов 2Г МЖК «Полет» в микрорайоне № Калининского района г. Челябинска от 5 декабря 2000 года между ООО МЖК «Полет» и истцами, указав во встречном иске, что сторонами по данному договору не были согласованы всех существенные условия, в частности не индивидуализирован предмет договора, так как не указаны номер помещения, описание места нахождения.

Истцы Маркова А.Н., Посохова А.М., Усольцева Е.А., Шишова А.С. в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, указанным в иске, не признали встречный иск и суду пояснили, что с момента передачи им спорного помещения до настоящего времени они пользуются им, никому его не передавали, кроме них доступ в помещение никто не имеет.

Представитель ООО МЖК «Полет» Бабин А.А., действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований по основаниям, указанным во встречном иске, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Представители ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, ООО «Финансово-строительная компания» ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ», ответчики Сердюк А.А., Кузевановым Г.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по месту жительства и месту регистрации, сведений об уважительной причине неявки суду не сообщили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Маркова А.Н., Посохова А.М., Усольцева Е.А., Шишова А.С. подлежащими частичному удовлетворению, а встречный иск -отклонению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается договором № от 05.12.2009 года; актом приема - передачи в собственность нежилого помещения от 13.11.2003 года; актом приема-передачи в собственность нежилого помещения по договору № от 26.11.2007 года; справкой ООО МЖК «Полет» от 10.11.2008 года,

что 05.12.2000 года между Маркова А.Н., Усольцева Е.А., Шишова А.С., Посохова А.М. с одной стороны и ООО МЖК «Полет» с другой стороны заключен договор о долевом участии в строительстве жилых домов 2 Г МЖК «Полет» в микрорайоне № Калининского района, по условиям которого истцы приняли на себя обязательства по оплате долевого участия в строительстве путем выполнения работ и поставке материалов по монтажу отопительных, водопроводных и канализационных коммуникаций,а ООО МЖК «Полет» обязалось осуществить строительство нежилого помещения площадью 46 кв.м. в подвале жилого дома с последующей передачей его в собственность истцам с документами, необходимыми для оформления права собственности в следующих долях: Маркова А.Н. - 52%, Усольцева Е.А., Шишова А.С. и Посохова А.М. по 16 %.

Как следует из представленных копий квитанций, справки ООО «МЖК - Полет», обязательства по данному договору в части оплаты исполнены дольщиками в полном объеме и надлежащим образом.

13 ноября 2003 года по акту приема-передачи ООО МЖК «Полет» во исполнение обязательства по указанному выше договору передало, а истцы приняли в совместную собственность нежилое помещение (подвал) площадью 46.0 кв. м. по адресу: <адрес>, (строительный ), <адрес> (почтовый).

В акте отражено, что стороны взаимных претензий не имеют, расчеты произведены в полном объеме.

26 ноября 2007 года между указанными сторонами был подписан еще один Акт передачи в собственность нежилого помещения, в котором указано, что ООО МЖК «Полет» -застройщик передал, а дольщики (истцы по настоящему делу) приняли в собственность нежилое помещение пл.46.7 кв. м., расположенное по выше указанному адресу.

Согласно п.3 данного акта, на момент подписания указанного документа передаваемое нежилое помещение не продано, не заложено, в судебном споре и под арестом не состоит.

Актом приема -передачи спорного помещения в собственность истцов подтверждается, что ранее ответчик не оспаривал права истцов на данное помещение и во исполнение заключенного договора передал его в долевую собственность, подтвердив там самым, что это помещение не входит в состав общего имущества в связи с отсутствием в нем оборудования, предназначенного для обслуживания дома.

10.11.2008 года ООО МЖК «Полет» выдана справка, в которой указано, что переданное истцам помещение является изолированным, самостоятельным, что позволяет его использовать обособленно, независимо от общего имущества многоквартирного дома.

Изложенное свидетельствует о том, что спорное помещение, построенное в соответствии с требованиями действующего законодательства с участием истцов, не относится к общему имуществу, так как не используется в интересах всех собственников многоквартирного дома и в нем отсутствует оборудование, которое предназначено для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

29.01.2008 года Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска согласован перепланировку нежилого помещения 313 (литер А) в <адрес> по <адрес>, в связи с чем ОГУП «Обл.ЦТИ.» поставил на учет акт приема-передачи от 26 ноября 2007 года, выдав 19.02.2008 года выписку из технического паспорта на нежилое помещение № (литера А) пл.46.7 кв. м. (помещение 6 и 7 на поэтажном плане).

Указанное помещение и помещение № было вновь сформировано из ранее существовавшего помещения № пл.106.4 кв. м., в составе которого входили бойлерная (помещение15 по поэтажному плану) и другие технически помещения.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку истцы по настоящему делу вложили принадлежащие им денежные средства в создание конкретного объекта недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) ГК РФ, они приобрели право на получение соответствующего помещения в личную собственность.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия договора о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Заявляя требования о признании договора от 5 декабря 2000 года незаключенным, ссылается на ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ от 30 дек4абря 2004 года., ст.4 которого содержит определение предмета договора и указывает, при наличии каких сведений о предмете договора такой договор считает заключенным.

В соответствии со ст.27 указанного Федерального Закона, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года.

Следовательно, на отношения, возникшие между сторонами по договору от 5 декабря 2000 года, не распространяются положения указанного Федерального закона.

Принимая во внимание, что договор от 5 декабря 2000 года подписан сторонами, в последующим исполнен в полном объеме не только в части оплаты, но и в части передачи нежилого помещения в собственность дольщиков, при этом стороны не имели друг к другу никаких претензий, истцы в течение длительного времени пользуются спорным помещением, суд приходит к выводу о том, что при его заключении стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе и его предмет, определив как нежилое помещение площадью 46.7 кв. м., расположенное по адресу, указанному в договоре. Сам факт передачи в последующем истцом по встречному иску помещения дольщикам во исполнение данного договора свидетельствует о том, что ООО МЖК «Полет» индивидуализировало предмет договора, передав его фактически и предоставив истцам документ (справку от 10.11.2008 года), содержащий характеристику этого помещения, для целей государственной регистрации прав истцов на спорный объект недвижимости.

При указанных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах суд приходит к выводу о необоснованности встречного иска о признании договора от 05.12.2000 года незаключенным.

Не состоятельны доводы истца по встречному иску о том, что истцы по первоначальному иску не представили доказательства того, что они занимают то помещение, которое было предметом договора.

Как следует из пояснений представителя ОГУП «Обл.ЦТИ,» в судебном заседании и подтверждается экспликацией помещений, расположенных в подвале <адрес> по <адрес> в подвале данного дома имеется только одной помещение № указанной площади, других аналогичных помещений нет.

Как следует из материалов дела, 12 октября 2007 года третейский суд при Челябинском некоммерческом партнерстве «правовая помощь» рассмотрел дело по иску ООО ЖЭУ «Полет» к ООО МЖК «Полет» и встречному иску ООО МЖК «Полет» к ОООЖЭУ «Полет» о признании права собственности и вынес решение, которым присудил ООО МЖК «Полет» на праве собственности недвижимое имущество: нежилое помещение № (литерА) пл.106.1 кв.м., расположенное по адресу г. Челябинск <адрес> (подвал).

На основании указанного решения ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» был составлен технический паспорт данного нежилого помещения.

В судебном техническими паспортами, представленными ОГУП «Обл.ЦТИ» и ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» подтверждается, что в указанное помещение № пл. 106.1 кв. м. (нумерация по паспорту Ростехинвентаризаци) вошли помещения

Право собственности ООО МЖК «Полет» на это нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> зарегистрировано 10 января 2008 года (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии <адрес>).

       ООО МЖК «Полет» продало указанное нежилое помещение в собственность Сердюк А.А. по договора купли-продажи от 16.01.2008 года, акта приема-передачи жилого помещения от 17 января 2008 года

      18 февраля 2008 года Сердюк А.А. продала нежилое помещение на праве собственности Кузевановым Г.В. в соответствии с договором купли-продажи 18 февраля 2008 года, актом приема-передачи нежилого помещения от 19 февраля 2008 года.

       28 октября 2008 года право собственности на нежилое помещение от Кузевановым Г.В. перешло к ООО «Финансово-строительная корпорация» по договору купли-продажи от 28 октября 2010 года.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, -тот, кто раньше предъявил иск.

В судебном заседании установлено, что право собственности истцов возникло на основании договора, заключенного 5 декабря 2000 года, в 2003 году предмет договора - нежилое помещение было передано в пользование Маркова А.Н., Посохова А.М., Усольцева Е.А. и Шишова А.С., которые до настоящего времени владеют данным объектом недвижимости.

В силу п.52 Постановления Пленума Верховного суда РФ м Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»в случае, когда запись в ЕГРП нарушает права истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

До введения в действие ЖК РФ к данным правоотношениям применялись правила, предусмотренные ФЗ от 15.06.1996 года № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.)

В соответствии со ст. 7 данного Закона общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

В соответствии со ст. 5 Федерального Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В судебном заседании установлено, подтверждается материалами гражданского дела, что помещение (подвал) № в литере А общей площадью 46,7 кв.м., расположенное в <адрес> по <адрес>, не может быть признано техническим помещением.

По результатам строительства, с учетом особенностей объекта недвижимости и функционального назначения помещений в нем, был составлен акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию № встроенного помещения в жилой <адрес> по <адрес> в г.Челябинске (строительное наименование).

Принятие объекта в эксплуатацию подразумевает наличие технического описания объекта, который должен соответствовать проектной документации.

В материалах дела представлен поэтажный план здания и экспликация к поэтажному плану строения, из которого видно, что в подвале расположены помимо бойлерной иные помещения.

В соответствии экспликацией к поэтажному плану жилого дома на общие помещения дома, в его подвале расположено только одно помещение, площадь которого входит в состав общего имущества собственников квартир жилого дома: бойлерная.

Иные помещения, расположенные в подвале в соответствии с экспликацией к поэтажному строению, не указаны как входящие в состав общего имущества дома.

Кроме того, в материалах дела представлено заключение о техническом состоянии объекта, согласно которого в помещениях № и № подвала проходят транзитные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализационного слива, на которых не установлена запорная арматура, препятствующая запору жидкостей, а также в данных помещениях отсутствует инженерное оборудование, в том числе обслуживающее более одного помещения.

Изложенное свидетельствует о том, что на момент регистрации ООО МЖК «Полет» права собственности на нежилое помещение пл.106.4 кв. м., на часть этого помещения пл.46.7 кв. м., которое было уже сформировано и поставлено на технический учет уполномоченной на о организацией -ОГУП «обл.ЦТИ.» возникло право собственности у истцов по первоначальному иску и данным лицам это часть помещения уже фактически была передана; другая часть помещения является бойлерной, которая относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, в связи с чем не могла быть предметом договора или не нее не подлежало регистрации права собственности одного лица.

При указанных условиях суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация права собственности ООО МЖК «Полет» нарушила права истцов по первоначальному иску, в связи с чем считает необходимым в целях восстановления нарушенных прав истцов признать указанное права ООО МЖК «Полет» на нежилое помещение пл.106.4 кв. м. отсутствующим.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливается, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В связи с отсутствием у ООО МЖК «Полет» права собственности на нежилое помещение пл.106.4 кв. м, расположенного по адресу <адрес> -а (подвал), заключенные в последующим сделки по продаже указанного объекта недвижимости являются недействительными. Применяя последствия недействительности указанных сделок суд считает взыскать с продавцов с пользу покупателей денежные средства, в размере, предусмотренном договорами купли -продажи, поскольку из представленных ответчиками документов следует, что расчеты по указанным сделкам были произведены, стороны по договорам взаимных претензий к другу в этой части не имеют и погасить запись о государственной регистрации права собственности ООО «Финансово-строительная компания» на данное помещение.

Поскольку нежилое помещение пл.46.7кв.м. было предметом заключенного между сторонами договора, данный договор не оспорен, не признан недействительным, фактически исполнен сторонами, то суд приходит к выводу о том, что требование истцов о признании права собственности на данное недвижимое имущество подлежит удовлетворению в полном объеме.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов по первоначальному иску в остальной части, поскольку считает, что они не основаны на нормах действующего законодательства, которым не предусмотрены способы защиты нарушенного права, заявленные истцами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить иск Маркова А.Н., Посохова А.М., Усольцева Е.А., Шишова А.С. частично.

Признать отсутствующим право собственности ООО МЖК «Полет» на нежилое помещение № общей площадью 106.1 кв. м., расположенное по адресу <адрес> (подвал).

Признать недействительными договора купли продажи указанного нежилого помещения, заключенные 16.01.2008 года между ООО МЖК «Подлет» и Сердюк А.А., 18.02.2008 года между Сердюк А.А. и Кузевановым Г.В. и 28.10.2010 года между Кузевановым Г.В. и ООО «Финансово-строительная компания».

Признать за Маркова А.Н., Посохова А.М., Усольцева Е.А., Шишова А.С. право собственности в следующих долях:

за Маркова А.Н. - в размере 52\100 долей, Посохова А.М., Усольцева Е.А., Шишова А.С. в размере 16\100 долей за каждым в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) № литер А, общей площадью 46.7 кв. м., расположенное по адресу <адрес>.

Взыскать с ООО МЖК «Полет» в пользу Сердюк А.А. 150 000 руб., с Сердюк А.А. в пользу Кузевановым Г.В. 160 000 руб., с Кузевановым Г.В. в пользу ООО «Финансово-строительная компания» 170 000 руб.

Погасить запись о государственной регистрации права собственности ООО «Финансово-строительная компания» на нежилое помещение № общей площадью 106.1 кв. м., расположенное по адресу <адрес>-а (подвал).

В удовлетворении остальной части первоначального иска и во встречном иске ООО МЖК «Полет» отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения путем подачи жалобы через Калининский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий:                               М.А. Решетова.