Дело № 2-1352/2011 год «15» июня 2011 года Калининский районный суд г. Челябинска в составе: председательствующего судьи Григорьева Л.Н., при секретаре Мухиной М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Глуховой А.С. к обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, УСТАНОВИЛ: Глухова А.С. обратились в суд с исковыми требованиями к ответчику обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Полет» (далее по тексту ООО МЖК «Полет) о признании за ней права собственности на долю в размере 48/10000 в незавершенном строительством объекте, расположенном по <адрес> соответствующей однокомнатной квартире № площадью 65,4 кв.м. на двенадцатом этаже. В обоснование исковых требований указала на факт заключения договора долевого участия в строительстве указанного объекта незавершенного строительством, факт заключения ею договора уступки права требования данного объекта, исполнение в полном объеме обязательств по договору со стороны истца и ненадлежащем исполнении обязательств по договору со стороны ответчика, который в установленные договорами срок не сдал объект недвижимости в эксплуатацию. Истец Глухова А.С. в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала, по основаниям указанным в исковом заявлении. Представитель ответчика ООО МЖК «Полет» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что исковые требования Глуховой А.С. признает в полном объеме. Представитель третьего лица Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 96-97). Представители третьих лиц: администрации Калининского района города Челябинска; администрации города Челябинска; ТСЖ «Социум» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, сведений об уважительной причине неявки суду не сообщили. Заслушав истца, исследовав в судебном заседании представленные в материалы дела письменные доказательства, суд находит исковые требования Глуховой А.С. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Полет» и ООО «Эскорт-Тур» был заключен договор долевого участия в строительстве №-ДД жилого дома <адрес> Калининского района города Челябинска, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию не позднее мая 2008 года передать дольщику однокомнатную квартиру на 12-ом этаже здания общей площадью 65,4 кв.м. в <адрес> Калининского района города Челябинска (л.д. 9-10). Согласно п.п. 5.1, 6.1 указанного договора, дольщик обязан оплатить долевое участие в строительстве. Оплата дольщиком долевого участия производится любым незапрещенным действующим законодательством способом. Справкой №, выданной ООО МЖК «Полет» ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ООО «Эскорт-Тур» полностью произвело оплату по договору №-ДД от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании (долевом участии) строительства жилого <адрес> в микрорайоне № <адрес> в размере 784 800 рублей. ООО МЖК «Полет» претензий к ООО «Эскорт-Тур» не имеет и считает их обязательства по оплате суммы долевого участия по указанному договору полностью выполненными (л.д. 11). Согласно договору уступки права требования №Э/10 от ДД.ММ.ГГГГ Глухова А.С. приняла права требования от ООО «Эскорт-Тур» в собственность однокомнатной квартиры на 12 этаже, общей площадью 65,4 кв.м. в жилом доме по <адрес> в микрорайоне № <адрес> (л.д. 8). Анализируя правовую природу договора, заключенного ООО «МЖК - Полет» с ООО «Эскорт-Тур» по настоящему гражданскому делу, суд руководствуется положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Из буквального значения содержащихся в указанном договоре слов и выражений усматривается, что он представляет собой договор строительного подряда с элементами соглашений инвестиционного характера. Так, в рамках данного договора ООО «МЖК - Полет», выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок, возвести на деньги дольщика (заказчика) конкретный объект недвижимого имущества (квартиру), после чего передать данный объект заказчику. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта. В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом договор, на котором истец по настоящему гражданскому делу основывает свои требования, содержит в себе указанные условия. В силу данного договора у ООО «МЖК Полет», принявшего от контрагентов встречное исполнение, возникла обязанность построить и передать в собственность ООО «Эскорт-Тур» объект недвижимого имущества, обладающий индивидуально-определенными признаками, которые закреплены условиями договора. В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно пунктам 1, 2 статьи 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги). Из содержания договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что срок исполнения ООО «МЖК Полет» обязанности по передаче заказчику результата выполненных работ уже истек. В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. Разрешение на ввод в эксплуатацию <адрес> ООО «МЖК Полет» до настоящего момента получено не было. Как следует из представленных в материалы дела письменных доказательств, а именно: копий распоряжения заместителя Главы города председателя комитета по управлению имуществом и земельным отношениям № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проекта границ земельного участка по <адрес> для подготовки правоустанавливающих документов ООО «МЖК Полет», договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, расчета платы за аренду земли, кадастрового плана земельного участка, постановления № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства, заключения по рабочему проекту № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, проекта строительства многоэтажного жилого <адрес> от 2006 года, проекта многоэтажного жилого дома со встроенным магазином (надстройка 15 - го и 16 - го этажей), землеустроительного дела № Ю-27 от 2008 года, отчета об инженерно - технической работе по теме «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-ти этажного жилого <адрес>» от 2008 года, изначально застройщику было выдано разрешение на строительство 12-этажного жилого дома с условием соблюдения строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, восстановления благоустройства. В настоящее время жилой <адрес> фактически построен, но не принят в эксплуатацию. При этом в ходе строительства в результате произошедшей корректировки проекта была изменена его этажность (доведена до 16 этажей), ряд иных технических характеристик. Согласно письму Управления архитектурно-строительного надзора города Челябинска по проекту 16-этажного жилого дома отсутствует положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, отсутствует градостроительный план земельного участка. Таким образом, в установленный договорами срок ООО «МЖК Полет» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенного объекта недвижимого имущества (квартиры) и передаче заказчику выполненных работ. Определяясь с последствиями неисполнения ООО «МЖК Полет» указанных обязательств, суд исходит из следующего. В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку ООО «Эскорт-Тур» по настоящему делу вложил принадлежащие ему денежные средства в создание конкретного объекта недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) Гражданского кодекса Российской Федерации, он приобрел право на получение соответствующей квартиры в личную собственность. Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что к Глуховой А.С. по договору уступки права требования №Э/10 перешло в полном объеме право на получение спорной квартиры в ее личную собственность. Однако, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Принимая во внимание, что <адрес> до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретные квартиры не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такие объекты вещных прав, как конкретные квартиры <адрес>, до настоящего времени не созданы и права на них в данный момент не могут быть приобретены истцом. Вместе с тем, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является объектом инвестиционной деятельности - инвестиционным проектом ООО «МЖК Полет». ООО «МЖК Полет», было наделено полномочиями застройщика и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). Истец наделен функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств). В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Согласно договора, заключенного между ООО «Эскорт-Тур» и ответчиком, инвестиции ООО «Эскорт-Тур» в инвестиционный проект заключаются в финансировании строительства жилого <адрес>. Поскольку исполнение ООО «МЖК Полет» принятых на себя перед истцом подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности. Возведение жилого дома, часть квартир в котором ООО «МЖК Полет» обязалось создать, действуя в пределах договоров, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта. К числу таких лиц относится истец, чей договор изначально носит инвестиционный характер и наделяет стороны соответствующим правовым статусом. В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Поскольку <адрес> до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истца о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными. По смыслу статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истца на долю в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты. Определяясь с размером доли, которая должна быть признана за истцом, суд исходит из следующих обстоятельств. В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. По смыслу пунктом 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними. В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение нежилого помещения определенного размера, которое фактически было построено и площадь которого является составной частью площади объекта в целом, доля каждого истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади помещения, на которую он претендует, и общей площади жилого дома. Как следует из материалов дела в ходе реализации инвестиционных и строительных задач по мере возведения жилого дома, его проект был изменен по сравнению с первоначальным, общая площадь увеличена и вместо предусмотренных 13 326 кв.м. составляет в настоящее время 13 760 кв.м. (отзыв ООО «МЖК Полет» на исковое заявление, справка ООО МЖК «Полет»). Фактическая площадь спорного нежилого помещения в настоящее время так же определена на основании данных технического паспорта и учтена сторонами при расчете долей в объекте незавершенном строительством. Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции - перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения. Так, доля Глуховой А.С. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 65,4 : 13 760,0 = 0,0048 то есть 48/10 000. Следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 48/10 000. В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд (статья 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом изложенного суд полагает, что для обеспечения возможности исполнения настоящего судебного решения необходимо не только определить размер доли истца в праве собственности на незавершенный строительством объект, но и привязать эту долю к конкретному нежилому помещению, которое уже фактически построено, но в связи с отсутствием разрешения на ввод дома в эксплуатацию не возникло как самостоятельный объект вещных прав. Во-первых, такая идентификация долей необходима для того, чтобы исключить возможность нарушения прав иных лиц - участников общей долевой собственности, претендующих на приобретение квартир и нежилых помещений, не являющихся предметом спора по настоящему иску. Во-вторых, указание на конкретные квартиры и нежилые помещения необходимо для надлежащего оформления вещных прав истца на жилое помещение по окончанию строительства. Кроме того, поскольку создание индивидуально-определенной квартиры, а также нежилых помещений являлось предметом договора подряда, указание в решении суда на соответствие принадлежащей истцу доли конкретному нежилому помещению будет в полной мере отвечать условиям совершенных сделок. Из материалов дела следует, что истец приобрел однокомнатную <адрес> на 12 этаже спорного дома. В силу требований пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных гражданских прав. В соответствии со статьей 2, частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. На основании изложенного, руководствуясь статей 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования Глуховой А.С. к обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить. Признать за Глуховой А.С. право собственности на долю в размере 48/10 000 в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: <адрес> 12 этаже, общей площадью 65,4 кв.м. Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения. Председательствующий Судья: Л.Н. ГригорьеваТаким образом, обязательным условием для обращения за судебной защитой является наличие нарушенного права, которое может быть восстановлено посредством гражданского судопроизводства.
Учитывая изложенное выше, а также то обстоятельство, что представителем ответчика суду представлено достаточно доказательств того, что запас прочности возведенного шестнадцатиэтажного жилого дома составляет 23% (отчет об инженерно - технической работе по теме: «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-и этажного жилого <адрес>), интересы всех участников инвестиционного проекта, мнение третьих лиц, не возражавших против удовлетворения исковых требований истца, исходя из общей площади возведенного шестнадцати этажного жилого дома, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.