Дело № 2-2392/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2011 года Калининский районный суд г.Челябинска в составе:

Председательствующего                                             Норик Е.Н.

при секретаре                                                               Дога Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Калининского отделения № к Березянскому С.А., Викторовой (Березянской) Н.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на имущество, встречному иску Викторовой (Березянской) Н.Н., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) в лице Калининского отделения № о признании недействительным договора залога, пунктов договора купли-продажи, кредитного договора и записи в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, суд

У С Т А Н О В И Л :

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Калининского отделения № обратился в суд с иском к Березянскому С.А., Викторовой (Березянской) Н.Н. о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по кредитному договору от 27.04.2007 г. № в сумме 115 245 руб. 70 коп., обращении взыскания на заложенное имущество - двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 1 750 000 руб. Также истец просил взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 504 руб. 90 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по кредитному договору от 27.04.2007 г. № ответчики Березянский С.А., Викторова (Березянская) Н.Н. получили в Калининском отделении Сбербанка России кредит в размере 1 380 640 руб. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на срок до 27.04.2027 г. под 13% годовых. В соответствии с условиями договора ответчики обязались осуществлять погашение кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячно в соответствии с графиком платежей. Указанная квартира находится в ипотеке у Сбербанка России в силу закона в качестве обеспечения исполнения ответчиками их обязательств по кредитному договору № от 27.04.2007 г. Принятые на себя обязательства по кредитному договору Березянский С.А., Викторова (Березянская) Н.Н. надлежащим образом не выполняют.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору по состоянию на 15.07.2011 г. в размере 1 427 030 руб. 53 коп., из которых 1 103 094 руб. 12 коп. - сумма срочной задолженности по кредиту, 92 832 руб. - сумма просроченной задолженности по кредиту, 11 899 руб. 82 коп. - срочные проценты по кредиту, 172 255 руб. 19 коп. - просроченные проценты по кредиту, 46 949 руб. 40 коп. - задолженность по неустойке, и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 1 940 000 руб.

Ответчик Викторова (Березянская) Н.Н., исковые требования не признала, предъявила встречный иск к АК Сбербанк России в лице Калининского отделения №, в котором просила признать недействительным договор залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес> части включения в договор в качестве залогодателя и должника Березянской (Викторовой) Н.Н., действующей от имени ФИО2, в части передачи 1/3 доли в указанной квартире принадлежащей на праве собственности ФИО2, в части обращения взыскания на 1/3 долю в указанной квартире, принадлежащую ФИО2, признать недействительным п. 2.3. договора купли-продажи объекта недвижимости в части 1/3 доли в квартире в отношении ФИО2, п.5.2. кредитного договора в части включения в залог 1/3 доли принадлежащей ФИО2, признании недействительной записи в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

В обоснование встречных исковых требований Викторова (Березянская) Н.Н. указала, что при заключении договора залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, были нарушены права несовершеннолетнего ФИО2 как собственника 1/3 доли в указанном жилом помещении, поскольку Сбербанком не было получено на это согласие органа опеки и попечительства.

В судебном заседании представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Калининского отделения № - Матюшкин В.А., действующий на основании доверенности от 08.11.2010 г., исковые требования поддержал банка в полном объеме, встречный иск не признал. По существу заявленных требований указал на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Викторова (Березянская) Н.Н. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Викторовой (Березянской) Н.В. - Рахматуллина В.Ш., действующая на основании доверенности от 20.05.2010 г. исковые требования банка не признала, в возражение указала на несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательств, просила уменьшить размер неустойки. Встречный иск Викторовой (Березянской) Н.В. поддержала, по существу пояснила, что договор залога квартиры по <адрес> части передачи 1/3 доли принадлежащей несовершеннолетнему в залог банку является недействительными, поскольку заключен без получения согласия на это органа опеки попечительства.

Ответчик Березянский С.А. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом по последнему известному месту жительства.

Представитель третьего лица - УСЗН администрации Калининского района г.Челябинска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив их доводы в обоснование иска и в возражение против него, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с общими положениями об обязательственном праве ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. при этом обязательства возникают из договора и иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу п.1 ст.323 ГК РФ при солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга.

При разрешении спора по существу судом было установлено, что 27.04.2007 г. между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) в лице Калининского отделения № и Березянским С.А., Березянской Н.Н. был заключен кредитный договор №.

Согласно условий данного договора Сбербанк России в лице Калининского отделения № обязался предоставить заемщикам денежные средства в размере 1 380 640 руб. на срок до 27.04.2027 г. под 13% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а заемщики обязались возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом путем внесения ежемесячных платежей не позднее 10 числа месяца следующего за платежным.

В ходе судебного заседания судом было установлено и подтверждается материалами дела, что истцом обязательства по предоставлению кредита были исполнены в полном объеме, однако Березянским С.А., Березянской Н.Н. обязательства по погашению кредита и процентов по кредиту, предусмотренные кредитным договором не выполняются, что подтверждено расчетом задолженности и выписками по лицевому счету заемщика, представленным истцом.

Пункт 2.7. кредитного договора предусматривает ответственность заемщика за несвоевременное внесение платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом в виде выплаты банку неустойки в размере двукратной процентной ставки по договору, действующей на день возникновения просроченной задолженности по договору, с суммы просроченного платежа за период просрочки.

Из справки о задолженности, а также расчета, представленного истцом усматривается, что по состоянию на 15.07.2011 г. задолженность Березянского С.А., Березянской Н.Н. по кредиту составляет 1 427 030 руб. 53 коп., из которых 1 103 094 руб. 12 коп. - сумма срочной задолженности по кредиту, 92 832 руб. - сумма просроченной задолженности по кредиту, 11 899 руб. 82 коп. - срочные проценты по кредиту, 172 255 руб. 19 коп. - просроченные проценты по кредиту, 46 949 руб. 40 коп. - задолженность по неустойке.

Представленный истцом расчет выполнен в соответствии с требованиями ст.319 ГК РФ.

Доказательств, опровергающих представленный истцом расчет суммы задолженности по кредитному договору, ответчиками суду не было представлено.

С учетом того, что условия кредитного договора исполнялись Березянским С.А., Викторовой (Березянской) Н.Н. ненадлежащим образом, суд считает, что заявленные истцом требования о взыскании с ответчиков в солидарном порядке суммы задолженности по кредиту, процентов за пользование кредитом и неустойки являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, при определении суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков, суд учитывает положения ст.333 ГК РФ, предусматривающей право суда уменьшить размер неустойки в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Поскольку размер неустойки, определенный истцом за нарушение ответчиками сроков возврата основного долга и процентов по кредитному договору явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным, применив положения ст.333 ГК РФ, снизить размер неустойки до суммы 20 000 рублей.

Рассматривая требования Сбербанка РФ об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> встречные исковые требования Викторовой (Березянской) Н.Н. о признании недействительными договора залога, пунктов договоров купли-продажи, кредитного договора и записи в свидетельстве о государственной регистрации права, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу ст.349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

Согласно пунктам 1 и 3 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с ч. 1 ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (ст. 51 названного Закона).

В силу ст.4 указанного Закона в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

В соответствии с ч.1 ст.59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2.2.2. кредитного договора от 27.04.2007 г. в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору залога приобретенного созаемщиками объекта недвижимости.

Как следует из содержания договора купли-продажи квартиры от 27.04.2007 г. квартира, расположенная по адресу: <адрес>А, <адрес>, была приобретена в долевую собственность в равных долях Березянского С.А., Березянской Н.Н. и несовершеннолетнего Березянского Д.С., 10.09.2003 года рождения, за счет средств субсидии по подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г. и кредитных средств предоставленных по кредитному договору № 67350 от 27.04.2007 г.

Согласно п. 2.3 договора купли-продажи указанная квартира в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности покупателей на квартиру.

Государственная регистрация права собственности Березянского С.А., Березянской Н.Н. и несовершеннолетнего Березянского Д.С. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по 1/3 доли за каждым и обременения права на указанную квартиру в виде ипотеки в силу закона произведена 07.05.2007 г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии №, серии №, серии №.

Права залогодержателя удостоверены закладной, которая зарегистрировала Управлением Росрестра по Челябинской области 07.05.2010 г.за номером №.

В соответствии с ч.5 ст.74 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

В силу ч. 3 ст. 1 указанного закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Как следует из пояснений ответчика Викторовой (Березянской) Н.Н. и подтверждается копией дела правоустанавливающих документов, при заключении кредитного договора от 27.04.2007 г., договора купли-продажи от 27.04.2007 г. и подписании закладной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора залога и кредитного договора от имени несовершеннолетнего ФИО2., 10.09.2003 года рождения, как собственника 1/3 доли в спорной квартире, получено не было.

Данное обстоятельство не отрицалось представителем истца в судебном заседании.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Установив, что при заключении договора залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, были нарушены требования ст.37 ГК РФ и соответственно права несовершеннолетнего ФИО2, являющегося собственником 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования Викторовой (Березянской) Н.Н. о признании недействительными договора залога, пункта 2.3. договора купли-продажи, п.5.2.2 кредитного договора в части включения в залог 1/3 доли принадлежащей ФИО2 являются обоснованными.

Согласно п.п.5.8.4. закладной залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки до наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при невыполнении залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, договором.

Поскольку обязательства по возврату кредита и уплате процентов по кредитному договору № от 27.04.2007г., заемщиками Березянским С.А., Викторовой (Березянской) Н.Н. надлежащим образом не исполняются, суд считает, что заявленные истцом требования об обращении взыскания на заложенное в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору имущество подлежат удовлетворению путем продажи с публичных торгов.

Поскольку договор залога в части передачи в залог Сбербанку РФ 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащей несовершеннолетнему ФИО2 является недействительным, суд считает, что необходимо произвести обращение взыскания на 2/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащие Березянскому С.А., Викторовой (Березянской) Н.Н.по 1/3 доли каждому.

Согласно п.5.3 закладной денежная оценка предмета ипотеки составляет 1 777 000 руб.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи от 27.04.2007 г. предусмотрено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> оценивается сторонами в 1 750 000 руб.

В ходе судебного разбирательства ответчиком Викторовой (Березянской) Н.Н. был представлен отчет об оценке рыночной стоимости <адрес> от 28.02.2011 г. Согласно указанному заключению по состоянию на 22.02.2011 г. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 1 940 000 руб.

При определении начальной продажной стоимости недвижимого имущества суд считает необходимым принять во внимание отчет об оценке рыночной стоимости <адрес> от 28.02.2011 г., представленный Викторовой (Березянской) Н.В., поскольку он составлен с учетом осмотра спорной квартиры и отражает действительную рыночную стоимость объекта недвижимости на момент рассмотрения дела.

Принимая во внимание, что акт оценки, свидетельствующий об иной стоимости заложенного имущества, банком не представлен, суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества - 2/3 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> от суммы 1 940 000 рублей, что составляет 1 293 333 руб. 30 коп.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в том числе относятся расходы по оплате государственной пошлины.

С учетом положений ст.98 ГПК РФ понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлине в сумме 3 504 руб. 90 коп. подлежат взысканию солидарно с Березянского С.А., Викторовой (Березянской) Н.Н. в пользу АК Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Калининского отделения №.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Калининского отделения № удовлетворить частично.

Взыскать с Березянского С.А., Викторовой (Березянской) Н.Н. солидарно в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Калининского отделения № задолженность по кредитному договору № от 27.04.2007 г. по состоянию на 15.07.2007 г. в сумме 1 400 081 руб. 13 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 504 руб. 90 коп.

Признать недействительным договор залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) в лице Калининского отделения № и Березянским С.А., Викторовой (Березянской) Н.Н. 27.04.2007 г. в части передачи в залог 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>, принадлежащей ФИО2, 10.09.2003 года рождения.

Признать недействительным п.2.3. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного 27.04.2007 г. между ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и Викторовой (Березянской) Н.Н., Березянским С.А., ФИО2 в части включения 1/3 доли в праве собственности, принадлежащей ФИО2, в залог кредитора.

Признать недействительным п.5.2.2 кредитного договора № от 27.04.2007 г., заключенного между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) в лице Калининского отделения № и Викторовой (Березянской) Н.Н., Березянским С.А. в части включения в залог 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> <адрес>, принадлежащей ФИО2.

Во исполнение условий договора № от 27.04.2007 г., обратить взыскание на 2/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.<адрес>, установив ее начальную продажную стоимость в размере 1 293 333 руб. 30 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий                                                             Е.Н. Норик