Дело № 2-3190/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 31 августа 2011 года г. Челябинск Калининский районный суд г. Челябинска Челябинской области в составе: председательствующего судьи Жукова А.А. при секретаре Максимове А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Сабуровой С. А. к ООО МЖК «Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, у с т а н о в и л: Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на 114/10 000 долей в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу <адрес>, калининский район, микрорайон №, <адрес> соответствующих квартире №, площадью 152 кв.м., расположенной на 7 этаже указанного дома. В обоснование иска указано, что 25.02.2011 года между истцом и ответчиком был заключен договор № об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома № в микрорайоне № калининского района. Согласно условиям договора ответчик обязался передать в собственность истцу в счет долевого участия помещение - квартиру на 7 этаже, общей строительной площадью 152 кв.м. Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается дополнительным соглашением от 25.02.2001 года справкой ООО МЖК «Полет» от 21.08.2003 года. Указанное обязательство ответчиком до настоящего времени не исполнено, в установленные договорами срок ответчик не сдал объект недвижимости в эксплуатацию, в связи с чем истец обратился с указанными выше требованиями. В судебное заседание истец Сабурова С.А. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Представитель ответчика ООО МЖК «Полет» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Представители третьих лиц Администрации Калининского района г.Челябинска, Администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Исследовав все письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам. При рассмотрении дела установлено, что 25.02.2001 года между ООО МЖК «Полет» и Сабуровой С.А. был заключен договор № об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома № в микрорайоне № Калининского района г. Челябинска, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию не позднее декабря 2004 года передать дольщику квартиру на 7-м этаже здания общей площадью 152 кв.м. в доме № в № микрорайоне Калининского района г. Челябинска. 25.02.2001 года между ООО МЖК «Полет» и Сабуровой С.А. было заключено дополнительное соглашение к договору № от 15.06.1998 года. В соответствии с п.1 указанного дополнительного соглашения договор №-ДД от 15.06.1998 года оплачен полностью, согласно п. 3 указанного дополнительного соглашения стороны засчитывают оплату, произведенную по договору №-ДД в счет договора №-ДДА, заключенного с Сабуровой С.А. Как следует из представленной в материалы дела копии справки ООО МЖК «Полет» о выполнении обязательств по договору № от 25.02.2001 года Сабуровой С.А. оплата по договору внесена полностью, претензий к дольщику нет. Анализируя правовую природу договора, заключенного ООО МЖК «Полет» с Сабуровой С.А, суд руководствуется положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Из буквального значения содержащихся в указанном договоре слов и выражений усматривается, что он представляет собой договор строительного подряда с элементами соглашений инвестиционного характера. Так, в рамках данного договора ООО МЖК «Полет», выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщиков (заказчиков) конкретный объект недвижимого имущества (квартиру), после чего передать данный объект заказчикам. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта. В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом каждый из договоров, на которых истец по настоящему гражданскому делу основывают свои требования, содержит в себе указанные условия. В силу данных договоров у ООО МЖК «Полет», принявшего от контрагента встречное исполнение, возникла обязанность построить и передать в собственность Сабуровой С.А. объект недвижимого имущества, обладающий индивидуально-определенными признаками, которые закреплены условиями соглашения. В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно пунктов 1, 2 статьи 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги). Из содержания договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что срок исполнения ООО МЖК «Полет» обязанности по передаче заказчику результата выполненных работ уже истек. В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. Разрешение на ввод в эксплуатацию дома № по <адрес> в микрорайоне № Калининского района г. Челябинска ООО МЖК «Полет» до настоящего момента получено не было. Как следует из представленных в материалы дела письменных доказательств, а именно: копий распоряжения заместителя Главы города председателя комитета по управлению имуществом и земельным отношениям № от 28 ноября 2007 года об утверждении проекта границ земельного участка по <адрес> для подготовки правоустанавливающих документов ООО МЖК «Полет», договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска № от 25 августа 1998 года, расчета платы за аренду земли, кадастрового плана земельного участка, постановления №-п от 07 августа 1998 года о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства, заключения по рабочему проекту № от 04 мая 2000 года, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от 24 января 2001 года, проекта строительства многоэтажного жилого <адрес>Д по <адрес> в микрорайоне № <адрес> от 2006 года, проекта многоэтажного жилого дома со встроенным магазином (надстройка 15 - го и 16 - го этажей), землеустроительного дела № Ю-27 от 2008 года, отчета об инженерно - технической работе по теме «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-ти этажного жилого <адрес> Д по <адрес>» от 2008 года, изначально застройщику было выдано разрешение на строительство 12-этажного жилого дома с условием соблюдения строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, восстановления благоустройства. В настоящее время жилой дом № по <адрес> фактически построен, но не принят в эксплуатацию. При этом в ходе строительства в результате произошедшей корректировки проекта была изменена его этажность (доведена до 16 этажей), ряд иных технических характеристик. Согласно письму Управления архитектурно-строительного надзора г.Челябинска по проекту 16-этажного жилого дома отсутствует положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, отсутствует градостроительный план земельного участка. Таким образом, в установленный договорами срок ООО МЖК «Полет» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенных объектов недвижимого имущества (квартир) и передаче их истцу, как заказчику выполненных работ. Определяясь с последствиями неисполнения ООО МЖК «Полет» указанных обязательств, суд исходит из следующего. В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку Сабурова С.А. вложила принадлежащие ей денежные средства в создание конкретных объектов недвижимости, в силу глав 14 (приобретение права собственности), 37 (договор подряда) и ст. 382 ГК РФ, Сабурова С.А. приобрела право на получение соответствующей квартиры в личную собственность. Однако, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Принимая во внимание, что дом № по <адрес> в г. Челябинске до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретные квартиры не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такие объекты вещных прав, как конкретные квартиры дома № по <адрес> в г. Челябинске, до настоящего времени не созданы и права на них в данный момент не могут быть приобретены истцом. Вместе с тем, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> Д, является объектом инвестиционной деятельности - инвестиционным проектом ООО МЖК «Полет». ООО МЖК «Полет», было наделено полномочиями застройщика и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). Истец наделен функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств). В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно пункта 1 статьи 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Согласно договору между истцом и ответчиком инвестиции последнего в инвестиционный проект заключаются в финансировании строительства жилого дома № по <адрес> в г. Челябинске. Поскольку исполнение ООО МЖК «Полет» принятых на себя перед Сабуровой С.А. подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности. Возведение жилого дома, часть квартир в котором ООО МЖК «Полет» обязалось создать, действуя в пределах договоров, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта. К числу таких лиц относится истец, чьи договоры изначально носят инвестиционный характер и наделяют стороны соответствующим правовым статусом. В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Поскольку дом № по <адрес> в г. Челябинске до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истца о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными. По смыслу ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истцов на доли в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты. Определяясь с размером долей, которая должна быть признана за истцом, суд исходит из следующих обстоятельств. В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. По смыслу пункта 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними. В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение квартиры определенного размера, которые фактически были построены и площадь которых является составной частью площади объекта в целом, доля каждого истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади квартиры, на которую он претендует, и общей площади жилого дома. Как следует из материалов, в ходе реализации инвестиционных и строительных задач по мере возведения жилого дома, его проект был изменен по сравнению с первоначальным, общая площадь увеличена и вместо предусмотренных 13 326 кв.м. составляет в настоящее время 13 760 кв.м. (справка ООО МЖК «Полет» о результатах строительных обмеров). Фактическая площадь спорной квартиры в настоящее время так же определена на основании данных технического паспорта, реестра распределения помещений в доме и учтена сторонами при расчете долей в объекте незавершенном строительством. Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции - перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения. Так, доля Сабуровой С.А. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 108,3: 13 760 = 0,0114, то есть, с учетом необходимых округлений 114/10 000, следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 114/10 000. В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении» от 19.12.2003 г. в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом изложенного суд полагает, что для обеспечения возможности исполнения настоящего судебного решения необходимо не только определить размеры долей истца в праве собственности на незавершенный строительством объект, но и привязать эти доли к конкретным квартирам, которые уже фактически построены, но в связи с отсутствием разрешения на ввод дома в эксплуатацию не возникли как самостоятельные объекты вещных прав. Во-первых, такая идентификация долей необходима для того, чтобы исключить возможность нарушения прав иных лиц - участников общей долевой собственности, претендующих на приобретение квартир, не являющихся предметом спора по настоящему иску. Во-вторых, указание на конкретные квартиры необходимо для надлежащего оформления вещных прав истца на жилые помещения по окончании строительства. Кроме того, поскольку создание индивидуально-определенных квартир являлось предметом договоров подряда, указание в решении суда на соответствие принадлежащих истцам долей конкретным квартирам будет в полной мере отвечать условиям совершенных сделок. Из представленных в дело письменных доказательств следует, что каждой квартире в доме № по <адрес> в г. Челябинске присвоен номер. Сопоставив первоначальные номера квартир с номерами, присвоенными ООО МЖК «Полет» согласно принятой кодировке, а так же с копиями поэтажных планов и условиями договоров, суд приходит к следующему. Квартира №, на приобретение которой претендует Сабурова С.А., располагается на 7 этаже здания и имеет общую площадь 152 кв.м. В силу требований пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных гражданских прав. В соответствии со статьей 2, частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Сабуровой С. А. к ООО МЖК «Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить. Признать за Сабуровой С. А. право собственности на долю в размере 114/10000 в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: <адрес> Д (адрес строительный), соответствующую <адрес> площадью 152 кв.м., расположенной на седьмом этаже. Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения. Председательствующий: А.А. ЖуковТаким образом, обязательным условием для обращения за судебной защитой является наличие нарушенного права, которое может быть восстановлено посредством гражданского судопроизводства.
Учитывая изложенное выше, а также то обстоятельство, что представителем ответчика суду представлено достаточно доказательств того, что запас прочности возведенного шестнадцатиэтажного жилого дома составляет 23% (отчет об инженерно - технической работе по теме: «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-и этажного жилого дома № по <адрес>»), интересы всех участников инвестиционного проекта, мнение третьих лиц, не возражавших против удовлетворения исковых требований истца исходя из общей площади возведенного шестнадцати этажного жилого дома, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.