Дело № 2-3440/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 15 сентября 2011 года г. Челябинск Калининский районный суд г. Челябинска Челябинской области в составе: председательствующего судьи Жукова А.А. при секретаре Максимове А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Емельяновой Е. В. к ООО МЖК «Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, у с т а н о в и л: Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в размере 36/10000, соответствующую нежилому помещению (над въездом в подземную автопарковку) на 1 этаже, общей площадью 50 кв.м., расположенному по адресу <адрес> В обоснование иска указано, что 08.12.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор № об инвестировании (долевом участии) строительства жилого <адрес> в микрорайоне № Калининского района (далее по тексту - договор на инвестирование). В соответствии с п. 1.3 договора на инвестирование ООО МЖК «Полет» передало в собственность Емельяновой Е.В. в счет долевого участия соответствующее нежилое помещение (над въездом в подземную автопарковку) на 1 этаже, общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу <адрес> В соответствии с п. 2.1 договора на инвестирование срок выполнения работ заканчивается не позднее марта 2010 года. Однако на момент подачи настоящего искового заявления работы не окончены. Истец свои обязательства по уплате суммы долевого участия в размере 1900000 руб. выполнила в полном объеме, что подтверждается справкой ООО МЖК «Полет» от 21.03.2011 года. Истец обратилась к ответчику с заявлением о выдаче справки об общей площади дома, расположенного по адресу <адрес> (строительный адрес). Ответчик выдал справку, что общая площадь жилых и нежилых помещений шестнадцатиэтажного многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями по данным строительного обмера составляет 13769 кв.м. Следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение (над въездом в подземную автопарковку) на 1 этаже, общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, равна 36/10000. Обязательства ответчиком до настоящего времени не исполнены, в установленные договорами срок ответчик не сдал объект недвижимости в эксплуатацию, в связи с чем истец обратился с указанными выше требованиями. В судебном заседании истец Емельянова Е.В. настаивала на удовлетворении требований искового заявления по основаниям, изложенным в нем. Представитель ответчика ООО МЖК «Полет» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель третьего лица ТСЖ «Социум» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представители третьих лиц <адрес>, Администрации <адрес> в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Выслушав пояснения истца Емельяновой Е.В., исследовав все письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам. При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Полет» и Емельяновой Е.В. был заключен договор № об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома по <адрес> в микрорайоне № Калининского района, по условиям которого ООО МЖК «Полет» приняло на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию не позднее марта 2010 года передать инвестору нежилое помещение (над въездом в автопарковку) на 1-м этаже здания, общей площадью 50 кв.м. в жилом доме по <адрес> Д. Как следует из представленной в материалы дела копии справки ООО МЖК «Полет» о выполнении обязательств по договору № от 25.02.2001 года ФИО3 оплата по договору внесена полностью, претензий к дольщику нет. Анализируя правовую природу договора, заключенного ООО МЖК «Полет» с Емельяновой Е.В., суд руководствуется положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Из буквального значения содержащихся в указанном договоре слов и выражений усматривается, что он представляет собой договор строительного подряда с элементами соглашений инвестиционного характера. Так, в рамках данного договора ООО МЖК «Полет», выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщиков (заказчиков) конкретный объект недвижимого имущества (нежилое помещение), после чего передать данный объект заказчикам. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта. В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом каждый из договоров, на которых истец по настоящему гражданскому делу основывают свои требования, содержит в себе указанные условия. В силу данных договоров у ООО МЖК «Полет», принявшего от контрагента встречное исполнение, возникла обязанность построить и передать в собственность Емельяновой Е.В. объект недвижимого имущества, обладающий индивидуально-определенными признаками, которые закреплены условиями соглашения. В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно пунктов 1, 2 статьи 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги). Из содержания договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что срок исполнения ООО МЖК «Полет» обязанности по передаче заказчику результата выполненных работ уже истек. В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. Разрешение на ввод в эксплуатацию <адрес> Д по <адрес> в микрорайоне № Калининского района г. Челябинска ООО МЖК «Полет» до настоящего момента получено не было. Как следует из представленных в материалы дела письменных доказательств, а именно: копий распоряжения заместителя Главы города председателя комитета по управлению имуществом и земельным отношениям № от 28 ноября 2007 года об утверждении проекта границ земельного участка по <адрес> в Калининском районе г. Челябинска для подготовки правоустанавливающих документов ООО МЖК «Полет», договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) <адрес> № от 25 августа 1998 года, расчета платы за аренду земли, кадастрового плана земельного участка, постановления №-п от 07 августа 1998 года о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства, заключения по рабочему проекту № от 04 мая 2000 года, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от 24 января 2001 года, проекта строительства многоэтажного жилого дома № по <адрес> в микрорайоне № Калининского района г. Челябинска от 2006 года, проекта многоэтажного жилого дома со встроенным магазином (надстройка 15 - го и 16 - го этажей), землеустроительного дела № от 2008 года, отчета об инженерно - технической работе по теме «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-ти этажного жилого дома № Д по <адрес>» от 2008 года, изначально застройщику было выдано разрешение на строительство 12-этажного жилого дома с условием соблюдения строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, восстановления благоустройства. В настоящее время жилой дом № Д по <адрес> фактически построен, но не принят в эксплуатацию. При этом в ходе строительства в результате произошедшей корректировки проекта была изменена его этажность (доведена до 16 этажей), ряд иных технических характеристик. Согласно письму Управления архитектурно-строительного надзора г. Челябинска по проекту 16-этажного жилого дома отсутствует положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, отсутствует градостроительный план земельного участка. Таким образом, в установленный договорами срок ООО МЖК «Полет» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенных объектов недвижимого имущества (нежилое помещение) и передаче их истцу, как заказчику выполненных работ. Определяясь с последствиями неисполнения ООО МЖК «Полет» указанных обязательств, суд исходит из следующего. В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку Емельянова Е.В. вложила принадлежащие ей денежные средства в создание конкретных объектов недвижимости, в силу глав 14 (приобретение права собственности), 37 (договор подряда) и ст. 382 ГК РФ Емельянова Е.В. приобрела право на получение соответствующего нежилого помещения в личную собственность. Однако, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Принимая во внимание, что дом № по <адрес> в г. Челябинске до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретные квартиры и нежилые помещения не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такие объекты вещных прав, как конкретные нежилые помещения и квартиры дома № по <адрес> в г. Челябинске, до настоящего времени не созданы и права на них в данный момент не могут быть приобретены истцом. Вместе с тем, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> является объектом инвестиционной деятельности - инвестиционным проектом ООО МЖК «Полет». ООО МЖК «Полет», было наделено полномочиями застройщика и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). Истец наделен функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств). В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно пункта 1 статьи 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Согласно договору между истцом и ответчиком инвестиции последнего в инвестиционный проект заключаются в финансировании строительства жилого дома № по <адрес> в г. Челябинске. Поскольку исполнение ООО МЖК «Полет» принятых на себя перед Емельяновой Е.В. подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности. Возведение жилого дома, часть квартир и нежилых помещений в котором ООО МЖК «Полет» обязалось создать, действуя в пределах договоров, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта. К числу таких лиц относится истец, чей договор изначально носит инвестиционный характер и наделяет стороны соответствующим правовым статусом. В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Поскольку дом № по <адрес> в г. Челябинске до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истца о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными. По смыслу ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истцов на доли в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты. Определяясь с размером долей, которая должна быть признана за истцом, суд исходит из следующих обстоятельств. В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. По смыслу пункта 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними. В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение нежилого помещения определенного размера, которое фактически было построено и площадь которого является составной частью площади объекта в целом, доля истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади нежилого помещения, на которое он претендует, и общей площади жилого дома. Как следует из материалов, в ходе реализации инвестиционных и строительных задач по мере возведения жилого дома, его проект был изменен по сравнению с первоначальным, общая площадь увеличена и вместо предусмотренных 13 326 кв.м. составляет в настоящее время 13 760 кв.м. (справка ООО МЖК «Полет» о результатах строительных обмеров). Фактическая площадь спорного нежилого помещения в настоящее время так же определена на основании данных технического паспорта, реестра распределения помещений в доме и учтена сторонами при расчете долей в объекте незавершенном строительством. Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции - перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения. Так, доля Емельяновой Е.В. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 50 : 13 760 = 0,0036, то есть, с учетом необходимых округлений 36/10 000, следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 36/10 000. В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении» от 19.12.2003 г. в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом изложенного суд полагает, что для обеспечения возможности исполнения настоящего судебного решения необходимо не только определить размеры доли истца в праве собственности на незавершенный строительством объект, но и привязать эту долю к конкретному нежилому помещению, которое уже фактически построено, но в связи с отсутствием разрешения на ввод дома в эксплуатацию не возникло как самостоятельный объект вещных прав. Во-первых, такая идентификация долей необходима для того, чтобы исключить возможность нарушения прав иных лиц - участников общей долевой собственности, претендующих на приобретение квартир и нежилых помещений, не являющихся предметом спора по настоящему иску. Во-вторых, указание на конкретное нежилое помещение необходимо для надлежащего оформления вещных прав истца на нежилое помещение по окончании строительства. Кроме того, поскольку создание индивидуально-определенного нежилого помещения являлось предметом договора подряда, указание в решении суда на соответствие принадлежащей истцу доли конкретному нежилому помещению будет в полной мере отвечать условиям совершенной сделки. Из представленных в дело письменных доказательств следует, что определено расположение спорного нежилого помещения и каждой квартире в доме № по <адрес> в г. Челябинске присвоен номер. Сопоставив первоначальное расположение спорного нежилого помещения с расположением, указанным ООО МЖК «Полет» согласно принятой кодировке, а так же с копиями поэтажных планов и условиями договоров, суд приходит к следующему. Нежилое помещение (над въездом в подземную автопарковку), на приобретение которого претендует Емельянова Е.В., располагается на 1 этаже здания и имеет общую площадь 50 кв.м. В силу требований пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных гражданских прав. В соответствии со статьей 2, частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Емельяновой Е. В. к ООО МЖК «Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить. Признать за Емельяновой Е. В. право собственности на долю в размере 36/10000 в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: <адрес> (адрес строительный), соответствующую нежилому помещению - над въездом в подземную автопарковку, площадью 50 кв.м., расположенному на первом этаже. Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения. Председательствующий: А.А. ЖуковТаким образом, обязательным условием для обращения за судебной защитой является наличие нарушенного права, которое может быть восстановлено посредством гражданского судопроизводства.
Учитывая изложенное выше, а также то обстоятельство, что представителем ответчика суду представлено достаточно доказательств того, что запас прочности возведенного шестнадцатиэтажного жилого дома составляет 23% (отчет об инженерно - технической работе по теме: «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-и этажного жилого дома № по <адрес>»), интересы всех участников инвестиционного проекта, мнение третьих лиц, не возражавших против удовлетворения исковых требований истца, исходя из общей площади возведенного шестнадцати этажного жилого дома, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.