Дело № 2-2672/2011

Р Е Ш Е Н И Е

07 октября 2011 года Калининский районный суд г.Челябинска в составе:

Председательствующего                                             Норик Е.Н.

при секретаре                                                                Панаевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тришкина А. В., Голованова А. И. к Татарченко Н. В., Проломовой Л. Г. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, по иску Проломовой Л. Г. к Татарченко Н. В. о внесении изменений в договор купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Тришкин А.В., Голованов А.И. обратились в суд с иском к Татарченко Н.В., Проломовой Л.Г. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, совершенного между Татарченко Н.В. и Проломовой Л.Г. ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование требований указали, что зарегистрированы и имеют право бессрочного пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. Собственником данной квартиры являлась ФИО7, которая в последующем распорядилась принадлежащим ей имуществом, продав его Татарченко Н.В. В ходе рассмотрения гражданского дела о вселении в спорную квартиру им стало известно, что в настоящее время ее собственником является Проломова Л.Г. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Считают, что данный договор нарушает их права, поскольку в его тесте не имеется никаких сведений о том, что они имеют право бессрочного пользования и проживания в данной квартире. Таким образом, в договоре купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года отсутствует существенное условие, предусмотренное ст.558 ГК РФ, а именно перечень лиц, проживающих в данной квартире с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в связи с чем данный договор является незаключенным.

Ответчик Проломова Л.Г. исковые требования Тришкина А.В., Голованова А.И. не признала, обратилась в суд с иском к Татарченко Н.В. о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ней и ответчиком, включив в п.4 условие о регистрации истцов на момент подписания настоящего договора в указанной квартире и сохранении за ними права бессрочного пользования жилым помещением.

В обоснование исковых требований Проломовой Л.Г. указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между ней и Татарченко Н.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, после заключения которого ей стало известно, что на основании решений Калининского районного суда г.Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ года и от ДД.ММ.ГГГГ года в квартире зарегистрированы и имеют право бессрочного пользования Тришкин А.В. и Голованов А.И. Продавец - Татарченко Н.В. не сообщала ей о правах указанных лиц на продаваемое жилое помещение, в связи с чем данное условие не было внесено в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ года она обратилась к Татарченко Н.В. с предложением внести соответствующие изменения в заключенный между ними договор купли-продажи, передать данные изменения в регистрирующий орган для государственной регистрации. От данного предложения Татарченко Н.В. отказалась.

Истцы Тришкин А.В., Голованов А.И. в судебное в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя.

Представитель истцов - Власов А.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, по существу указал на обстоятельства, изложенные в иске. Исковые требования Проломовой Л.Г. считал не подлежащими удовлетворению, указав в обоснование возражений на отсутствие совокупности всех условий, предусмотренных ст.451 ГК РФ, для внесения изменений в договор.

Ответчик Татарченко Н.В. в судебном заседании исковые требования Тришкина А.В., Голованова А.И. признала в полном объеме, возражала против удовлетворения иска Проломовой Л.Г. По существу заявленных требований пояснила, что при совершении сделки по купле-продажи квартиры по <адрес> с Проломовой Л.Г. оформлением письменных документов по сделке занималась дочь Проломовой Л.Г., являющаяся риэлтором. При заключении договора она сообщила покупателю о том, что Тришкин А.В. и Голованов А.И. имеют право пользования указанным жилым помещением, представляла свои правоустанавливающие документы, где данное обстоятельство было отражено. Однако, стороной покупателя было принято решение о невключении данных лиц в договор от ДД.ММ.ГГГГ г.

Ответчик Проломова Л.Г. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика Проломовой Л.Г. - ФИО9, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования Тришкина А.В., Голованова А.И. не признала, в обоснование возражений указала, что на момент заключения спорного договора купли-продажи ее доверителю не было известно о правах истцов на приобретаемое ею жилое помещение, в связи с чем условие о сохранении за ними право пользования квартирой не было внесено в договор. Поддержала исковые требования Проломовой Л.Г. о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры по адресу: г<адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Проломовой Л.Г. и Татарченко Н.В.

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании поддержала исковые требования Проломовой Л.Г. По существу заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ г. заключила договор купли-продажи спорного жилого помещения с Проломовой Л.Г., однако, данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку судом был наложен арест на квартиру в обеспечение иска Тришкина А.В. и Голованова А.И. Внесение изменений в договор купли-продажи между Проломовой Л.Г. и ФИО11 с указанием прав истцов восстановит их права и позволить произвести регистрацию ее права собственности как добросовестного приобретателя.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, просили о рассмотрении дела без их участия. По существу заявленных требований представили письменное мнение, в котором указали, что спорный договор купли-продажи и переход права на основании этого договора были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем считают, что истцами выбран неверный способ защиты права, поскольку решение суда об удовлетворении их требований не будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив их доводы в обоснование заявленных требований и возражение против них, исследовав в судебном заседании письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч.3 ст.17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При разрешении спора по существу судом установлено и подтверждено вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г.Челябинска от 24 ДД.ММ.ГГГГ года, что ФИО12 и Голованов А.И. имеют право бессрочного пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями ст.ст.554, 555 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и цена имущества.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Право собственности на недвижимые вещи, возникновение этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК РФ, ст.2, ч.1ст.9 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ г. собственник спорного жилого помещения ФИО7 заключила договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по <адрес>119 с Татарченко Н.В., по условиями которого ФИО7 продала последней указанное жилье за 990 000 рублей.

Согласно п.3 договора на момент его заключения в квартире были зарегистрированы Голованов А.И. и Тришкин А.В.

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ года между Татарченко Н.В. и Проломовой Л.Г. был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, по условиям которого квартира по <адрес> была продана Проломовой Л.Г. за 1 000 000 рублей.

При этом в содержании договора от ДД.ММ.ГГГГ г. не содержится каких-либо сведений о лицах, зарегистрированных в данном жилье, и об их правах на него.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ года.

В обоснование требований о внесении изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. Проломова Л.Г. указала, что на момент его заключения ей не было известно о правах Голованова А.И., Тришкина А.В. на приобретаемое жилое помещение, в связи с чем условие о сохранении за ними права пользования квартирой не было внесено в договор.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.4 ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом и подтверждено письменным требованием о внесении изменений в оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ г., Проломова Л.Г. предложила Татарченко Н.В. внести изменения в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно изложить п.4 указанного договора в следующей редакции: «На момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы Тришкина А. В., Голованов Алексей Иванович, которые сохраняют право бессрочного пользования квартирой».

Согласие Татарченко Н.В. на внесение указанных изменений в договор в досудебном порядке не было получено, что не отрицалось сторонами в судебном заседании.

Проанализировав содержание вышеперечисленных правовых норм, оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования Проломовой Л.Г. о внесении изменений в п.4 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года и включении в него условия о регистрации Тришкина А.В. и ФИО13 на момент подписания настоящего договора в спорной квартире и сохранении за ними права бессрочного пользования жилым помещением не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием совокупности всех условий, предусмотренных ст.451 ГК РФ.

Из материалов дела правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно расписки в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что Татарченко Н.В. был предоставлен договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, подтверждающий ее право собственности на данное жилье, в котором содержатся сведения о регистрации в жилом помещении Тришкина А.В. и Голованова А.И.

Татарченко Н.В. в судебном заседании поясняла, что сообщала покупателю, а также в регистрирующий орган, что данные лица по состоянию на 21 января 2011 года остаются зарегистрированными в квартире и имеют право бессрочного пользования данным жилым помещением, представляла справку с места жительства.

Ссылки представителя Проломовой Л.Г. на то, что она не знакомилась с содержанием договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., суд не может принять во внимание, поскольку данные действия при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года свидетельствуют о том, что Проломова Л.Г. не проявила разумную осмотрительность и осторожность при совершении сделки, и не потребовала включения в договор сведений о правах зарегистрированных в ней лиц.

Кроме того, на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ г. и после не имелось изменения обстоятельств, позволяющих внести изменения в договор. Права Тришкина А.В. и Голованова А.И. по пользованию спорным недвижимым имуществом, закрепленные вступившими в законную силу решением суда, не были прекращены в установленном законом порядке.

Доводы представителя Проломовой Л.Г. о том, что, исходя из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ г., при обнаружении каких-либо прав и притязаний на спорную квартиру, а также возникновении по ней споров и конфликтов продавец обязался урегулировать их своими силами и средствами, суд не может принять во внимание. Данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для внесения изменений в условия договора, но при этом не лишает покупателя права на защиту его нарушенных прав иным способом.

Учитывая, что в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. не были включены сведения о правах Тришкина А.В. и Голованова А.И. по бессрочному пользованию жилым помещением - квартирой по адресу: <адрес>, которое в силу ст.558 ГК РФ является существенным условием такого вида договоров, суд считает, что сторонами по договору в требуемой форме не было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям договора и в соответствии со ст.432 ГК РФ данный договор является незаключенным.

Положения ч.1 ст.39 ГПК РФ предусматривают право ответчика признать иск.

В соответствии с ч.3 ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В судебном заседании ответчик Татарченко Н.В. добровольно в полном объеме признала исковые требования Тришкина А.В. и Голованова А.И. о признании договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г. незаключенным.

Судом ответчику были разъяснены последствия признания иска, предусмотренные ст.173 ГПК РФ, о чем свидетельствует ее подпись в протоколе судебного заседания.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, а также принимая во внимание признание иска Тришкина А.В. и Голованова А.И. ответчиком Татарченко Н.В., суд приходит к выводу о том, что исковые требования названных лиц заявлены законно и обоснованно, подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

     Р Е Ш И Л:

Исковые требования Тришкина А. В., Голованова А. И. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ года между Проломовой Л. Г. и Татарченко Н. В. незаключенным.

В удовлетворении требований ФИО20 № к Татарченко Н. В. о внесении изменений в договор купли-продажи отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней в кассационную инстанцию Челябинского областного суда через Калининский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий                                                                      Е.Н.Норик