Дело № 2-3494/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 06 октября 2011 года г. Челябинск Калининский районный суд г. Челябинска Челябинской области в составе: председательствующего судьи Жукова А.А. при секретаре Юлдашевой Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Комарских А. А. к ООО МЖК «Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, у с т а н о в и л: Комарских А.А. обратился в суд с требованием к ООО МЖК «Полет» о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в размере 42/1000, соответствующую двухкомнатной квартире на пятом этаже, общей площадью 105,5 кв.м., расположенной по адресу <адрес>А (строительный номер 43). В обоснование иска Комарских А.А. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Полет» и Комарских А.А. был заключен договор №-П об инвестировании (долевом участии) в строительстве <адрес>А по <адрес> (строительный номер 43) в микрорайоне № <адрес>. Комарских А.А. свои обязательства по уплате суммы долевого участия по договору на инвестирование в размере 629770 руб. выполнил в полном объеме. У него возникло право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект, соответствующую жилому помещению, двухкомнатной квартире на пятом этаже, общей площадью 105,5 кв.м., расположенную по адресу <адрес>А (строительный номер 43). В судебное заседание истец Комарских А.А. не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Представитель истца ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в заявлении. Представитель ответчика ООО МЖК «Полет» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дела в его отсутствие. Представитель третьего лица ТСЖ «Социум» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дела в его отсутствие. Представители третьих лиц Администрации <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Полет» и Комарских А.А. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик за обусловленную плату (629770 руб.) принял на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию не позднее июня 2004 года передать дольщику жилое помещение на пятом этаже здания, общей площадью 105,5 кв.м. в доме по <адрес> в микрорайоне № <адрес>. При этом стороны в п. 3.1 договора оговорили, что стоимость 1 кв.м. равна 6109 руб. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору №-П от ДД.ММ.ГГГГ стороны в п. 2 оговорили, что размер общей суммы долевого участия в п. 3.1 договора в размере 629770 руб. Комарских А.А. исполнил свои обязательства по договору №-П от ДД.ММ.ГГГГ в размере 629770 руб., что подтверждается справкой ООО МЖК «Полет» от ДД.ММ.ГГГГ №. Анализируя правовую природу договора, заключенного ООО МЖК «Полет» с истцом по настоящему гражданскому делу, суд руководствуется положениями ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений усматривается, что он представляет собой договор строительного подряда с элементами соглашений инвестиционного характера. Так, в рамках данного договора ООО МЖК «Полет», выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщика (заказчика) конкретный объект недвижимого имущества (нежилые помещения), после чего передать данный объект заказчику. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта. В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом договор, на котором истец по настоящему гражданскому делу основывает свои требования, содержит в себе указанные условия. В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно п.п. 1, 2 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги). Из содержания договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что срок исполнения ООО МЖК «Полет» обязанности по передаче заказчику результата выполненных работ уже истек. В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. Разрешение на ввод в эксплуатацию пристроя к дому 99А по <адрес> в микрорайоне № <адрес> ООО МЖК «Полет» до настоящего момента получено не было. На основании Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства 9-этажного жилого пристроя к жилому дому по <адрес>», договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, заключения Главархитектуры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключения Управления Главгосэкспертизы России по <адрес> №2 от ДД.ММ.ГГГГ, приказа № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проектно-сметной документации ООО МЖК «Полет» было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство 9-этажного жилого пристроя с нежилыми помещениями офисов по адресу: <адрес>А. На основании распоряжения Главы города по вопросам градостроительства №-д от ДД.ММ.ГГГГ срок действия постановления Главы города от ДД.ММ.ГГГГ №-п был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время пристрой к жилому дому 99А по <адрес> фактически построен, но не принят в эксплуатацию. Таким образом, в установленный договором срок ООО МЖК «Полет» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенного объекта недвижимого имущества и передаче его истцу, как заказчику выполненных работ в порядке правопреемства. Определяясь с последствиями неисполнения ООО МЖК «Полет» указанных обязательств, суд исходит из следующего. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку Комарских А.А. по настоящему делу вложил принадлежащие ей денежные средства в создание конкретного объекта недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) ГК РФ, она приобрела право на получение соответствующего нежилого помещения в собственность. Однако, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Принимая во внимание, что пристрой к жилому дому № по <адрес> в <адрес> до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретное жилое помещение не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такой объект вещных прав, как конкретное жилое помещение в пристрое к дому 99А по <адрес> в <адрес>, до настоящего времени не создан, и права на него в данный момент не могут быть приобретены истцом. Вместе с тем, многоквартирный жилой дом с офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, пристрой к жилому дому 99А по <адрес>, является объектом инвестиционной деятельности - инвестиционным проектом ООО МЖК «Полет». ООО МЖК «Полет» было наделено полномочиями застройщика и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). Истец наделен функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств). В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно п. 1 ст. 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Согласно договору между истцом и ответчиком инвестиции истца в инвестиционный проект заключаются в финансировании строительства жилого дома по <адрес> в микрорайоне №<адрес>. Поскольку исполнение ООО МЖК «Полет» принятых на себя перед истцом подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности. Возведение жилого дома, часть квартир в котором ООО МЖК «Полет» обязалось создать, действуя в пределах договоров, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта. К числу таких лиц относится истец Комарских А.А., чей договор изначально носит инвестиционный характер и наделяет стороны соответствующим правовым статусом. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Поскольку пристрой к жилому дому 99А по <адрес> в <адрес> до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истца о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными. По смыслу ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истцов на доли в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты. Определяясь с размером долей, которые должны быть признаны за истцом, суд исходит из следующих обстоятельств. В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. По смыслу п. 1 ст. 245 ГК РФ доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними. В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение жилого помещения определенного размера, которое фактически было построено и площадь которого является составной частью площади объекта в целом, доля истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади жилого помещения, на которое он претендует, и общей площади жилого дома. Как следует из справки ООО МЖК «Полет» жилой пристрой к жилому дому по <адрес>А (по проекту планировки микрорайона № строение №), имеет общую строительную площадь 2 505,1 кв.м. <адрес> спорных помещений в настоящее время так же определена на основании представленных договоров инвестирования и учтена сторонами при расчете долей в объекте незавершенном строительством. Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции - перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения. Так, доля Комарских А.А. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 105,5/2505,1 = Х/100, отсюда Х = 42 и, следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 42/1000. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Комарских А. А. к ООО МЖК «Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить. Признать за Комарских А. А. право собственности на долю в размере 42/1000 в незавершенном строительством объекте, в виде жилого пристроя (строительный номер 43) со встроенными объектами обслуживания к дому 99А по <адрес>, соответствующую жилому помещению - квартире площадью 105,5 кв.м. на пятом этаже, состоящей из двух комнат. Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд <адрес> в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения. Председательствующий: А.А. ЖуковВыслушав представителя истца ФИО3, исследовав все письменные материалы гражданского дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.