Дело № 2-3048/2011

Р Е Ш Е Н И Е

13 октября 2011 года Калининский районный суд г.Челябинска в составе:

Председательствующего                                             Норик Е.Н.

при секретаре                                                               Панаевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акимова М. Н. к Высоцкой Т. Э. о регистрации перехода права собственности на земельный участок, по встречному иску Высоцкой Т. Э. к Акимову М. Н. о признании договора купли-продажи незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Акимов М.Н. обратился в суд с иском к Высоцкой Т.Э., в котором просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - для ведения садоводства, площадью 490 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Садовод-Любитель-1», улица 1, участок 9, кадастровый номер №, с ответчика на него.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Высоцкой Т.Э. в лице ее законного представителя ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка и садового дома, расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «Садовод-Любитель-1», земельный участок № по улице (аллее) первой. В тот же день продавец - Высоцкая Т.Э., в лице ее законного представителя ФИО5, получила от покупателя - Акимова М.Н., задаток по договору в размере 20 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ был произведен полный расчет по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Акимов М.Н. передал продавцу денежные средства в сумме 80 000 рублей в счет покупки спорного земельного участка и садового дома. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи право собственности продавца на спорное недвижимое имущество не было в установленном законом порядке оформлено, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ за Высоцкой Т.Э. было зарегистрировано право собственности на земельный участок, общей площадью 490 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, СНТ «Садовод-Любитель-1», улица 1, участок 9. ДД.ММ.ГГГГ истец вызывал ответчика для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, для чего ей была направлена телеграмма, однако Высоцкая Т.Э. необоснованно уклоняется от регистрации договора, чем нарушает его права, поскольку фактически договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами заключен, расчет по договору произведен в полном объеме.

Ответчик Высоцкая Т.Э. исковые требования Акимова М.Н. не признала, предъявила встречный иск, в котором просила признать незаключенным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка. В обоснование заявленных требований указала, что данный не подписан сторонами. Кроме того, на момент составления указанного договора ни она, ни ее мать - ФИО5, не являлись собственниками земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Садовод-Любитель-1», улица 1, участок 9, следовательно, не могли им распоряжаться, в том числе и продавать его. На момент составления договора Высоцкая Т.Э. являлась несовершеннолетней и не могла самостоятельно заключать сделки по отчуждению недвижимого имущества, в ее интересах должен был действовать ее законный представитель, тогда как из текста предварительного договора купли-продажи следует, что он заключен между Акимовым М.Н. и Высоцкой Т.Э. Денежные средства по данному договору она не получала. Представленными в материалы дела расписками подтверждается, что расчет за принадлежащий Высоцкой Т.Э. земельный участок был произведен с ее матерью - ФИО5 При этом в момент передачи второй суммы по договору - ДД.ММ.ГГГГ, Высоцкая Т.Э. уже достигла возраста 14 лет и могла самостоятельно получить причитающиеся ей денежные средства с согласия ее законных представителей. На что были потрачены денежные средства в сумме 100 000 рублей, полученные ФИО5 от Акимова М.Н. в счет покупки спорного земельного участка, ей неизвестно, о продаже участка она ничего не знала, намерений распоряжаться принадлежащим ей имуществом не имела. Также просила применить к требованиям Акимова М.Н. срок исковой давности.

Истец Акимов М.Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя.

Представитель истца Акимова М.Н. - ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, по существу указал на обстоятельства, изложенные в иске. Встречные исковые требования Высоцкой Т.Э. не признал, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении требований Высоцкой Т.Э. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказать. В обоснование возражений указал, что отсутствие подписей сторон в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о его незаключенности, поскольку ответ о согласии сторон заключить сделку может быть выражен не только путем подписания двустороннего документа, но и путем принятия имущества, положенного по договору, передачи документов или совершения иных действий, свидетельствующих о заключении договора. Поскольку расчет по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведен в полном объеме, денежные средства в сумме 100 000 рублей переданы покупателем законному представителю продавца в счет покупки спорного земельного участка, то продавец, таким образом, акцептировал предложение покупателя о заключении договора и принял на себя обязательства, которые следуют из его заключения. Также считает неоснованным на законе довод Высоцкой Т.Э. о том, что она, не являясь собственником спорного земельного участка, не могла им распоряжаться, поскольку действующее законодательство такого запрета не содержит. Акимов М.Н. полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе условия о предмете и цене договора, сторонами по договору достигнуто соглашение обо всех существенных его условиях, следовательно, оснований для признания данного договора незаключенным не имеется.

Ответчик Высоцкая Т.Э. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика Высоцкой Т.Э. - ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования Акимова М.Н. не признала, поддержала встречные исковые требования. По существу указала на обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении и возражениях на исковые требования Акимова М.Н. о регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив их доводы в обоснование заявленных требований и в возражение против них, исследовав в судебном заседании письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч. 3 ст.17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно п.1 ст.129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Объектами гражданских прав, изъятыми из оборота, являются такие объекты, нахождение которых в обороте не допускается, о чем должно быть прямо указано в законе (п. 2 той же статьи).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

В силу ст.131 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ.

В соответствии с требованиями п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При разрешении спора по существу судом было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Высоцкой Т.Э., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Акимовым М.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и садового домика, находящихся по адресу: <адрес>, СНТ «Садовод-Любитель-1», земельный участок № по улице (аллее) первой.

Согласно п.3 указанного договора стоимость продаваемого имущества определена в размере 100 000 рублей, 20 000 рублей из которых переданы покупателю в качестве задатка при заключении договора - ДД.ММ.ГГГГ.

Распиской ФИО5 - матери несовершеннолетней Высоцкой Т.Э., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, подтверждается факт получению ею от Акимова М.Н. денежных средств в сумме 20 000 рублей.

Также в материалы дела представлена расписка ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что она, действуя за свою несовершеннолетнюю дочь Высоцкую Т.Э., получила от Акимова М.Н. в качестве задатка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 80 000 рублей.

Пояснениями представителя Акимова М.Н. установлено и материалами дела подтверждается, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества право собственности продавца на него не было в установленном законом порядке оформлено, в связи с чем переход права собственности в Управлении Росреестра по <адрес> зарегистрирован не был. После получения Высоцкой Т.Э. свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, СНТ «Садовод-Любитель-1», улица 1, участок 9, последняя уклоняется от регистрации перехода права собственности, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд.

Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В статье 130 ГК РФ земельные участки включены в перечень недвижимых вещей, являющихся объектами гражданских прав.

В соответствии с п.1 ст.485 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями ст.ст.554, 555 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и цена имущества.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, суд вправе по требованию другой стороны сделки вынести решение о регистрации сделки исключительно в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме.

В силу п.3 ст.551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из изложенных норм закона, а также ст.551 ГК РФ, истец должен доказать обстоятельства заключения договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства, факт передачи имущества покупателю по акту приема-передачи и факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Имеющийся в материалах дела предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подписан матерью Высоцкой Т.Э. - ФИО5 При этом подписи Акимова М.Н. в данном договоре не имеется.

Поскольку в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не указан, в соответствии с положением ст.429 ГК основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пояснениями лиц, участвующих в деле, установлено, что Акимов М.Н. в течении года после заключения предварительного договора купли-продажи, а также по его истечению, не обращался к Высоцкой Т.Э., либо ее законному представителю - ФИО5, с требованием заключить основной договор купли-продажи спорного земельного участка, полагая, что заключенный предварительный договор является достаточным для регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено и подтверждается постановлением об отказе в совершении нотариальных действий от ДД.ММ.ГГГГ; решением Калининского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельством о государственной регистрации права Высоцкой Т.Э. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, СНТ «Садовод-Любитель-1», улица 1, участок 9, выданным ДД.ММ.ГГГГ, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Высоцкая Т.Э. собственником спорного земельного участка не являлась.

Поскольку предметом предварительного договора является не передача продавцом в собственность покупателя объекта недвижимости, а обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи имущества, которое к моменту заключения основного договора будет приобретено в собственность продавцом, заключение предварительного договора нельзя рассматривать как действие по распоряжению имуществом, не принадлежащим продавцу на праве собственности. Такой договор не влечет перехода права собственности на имущество, указанное в договоре в качестве предмета основного договора.

Таким образом, исходя из смысла ст.209 ГК, в данном случае оснований полагать, что Высоцкая Т.Э. распоряжалась недвижимым имуществом при заключении предварительного договора не имеется.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка в надлежащей форме, фактического принятия земельного участка в пользование, оформления акта приема-передачи участка, Акимовым М.Н. не представлено, несмотря на то, что судом неоднократно разъяснялись положения ст.56 ГПК РФ, предусматривающей обязанность сторон представлять доказательства в подтверждение обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Доводы Акимова М.Н. о том, что расписки в получении денежных средств и доверенности, являются письменными доказательствами заключения договора, суд считает несостоятельными, поскольку они составлены и подписаны только одной стороной ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетней Высоцкой Т.Э., и не содержат сведений о цене и других существенных условиях договора продажи недвижимости. Иного документа в качестве договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка сторонами не составлялось.

При изложенных обстоятельствах суд находит исковые требования Высоцкой Т.Э. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка незаключенным обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, в том числе обращение в суд с иском о понуждении заключить договор. Однако, таких требований Акимовым М.Н. заявлено не было.

Вместе с тем, доводы Высоцкой Т.Э. о пропуске Акимовым М.Н. срока исковой давности, являются несостоятельными. В обоснование ходатайства о применении срока исковой давности Высоцкой Т.Э. указано на то, что установленный законом трехлетний срок начинает исчисляться с момента истечения одного года, в течение которого истец должен был быть заключен основной договор купли-продажи земли, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ Однако, как указывалось выше, требований о понуждении к заключению договора купли-продажи Акимовым М.Н. не заявлялось.

Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что Акимовым М.Н. выбран не верный способ защиты его прав, и оснований для удовлетворения заявленных им требований у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Акимова М. Н. к Высоцкой Т. Э. о регистрации перехода права собственности на земельный участок отказать.

Встречные исковые требования Высоцкой Т. Э. удовлетворить.

Признать незаключенным предварительный договор купли-продажи земельного участка и садового домика, находящихся по адресу: <адрес>, СНТ «Садовод-Любитель-1», земельный участок № по улице (аллее) первой, от 26 апреля 200г года.

Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней в кассационную инстанцию Челябинского областного суда через Калининский районный суд <адрес>.

Председательствующий                             п/п                                 Е.Н.Норик