Дело№2-27/2011г.

    ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Калачевский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего, судьи Романовой Г.Н., при секретаре Антюфеевой Т.Ф., с участием представителя истца Петряева И.И.- Мезенцевой Е.В.

Рассмотрев 17 марта 2011года в открытом судебном заседании дело по иску Петряева Игоря Ивановича к Никитенко Татьяне Сергеевне о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка и садового домика

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился Петряев Игорь Иванович к Никитенко Татьяне Сергеевне о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка и садового домика ( <адрес> <данные изъяты> садовый участок №) по причине того, что ответчица уклоняется заключить сделку при наличии составленного предварительного договора, заключенного сторонами с соглашением об авансе ДД.ММ.ГГГГ.

В суде представитель истца Мезенцева Е.В. просит иск удовлетворить, посколькусущественные условия по сделке указываются в основном договоре, а не в предварительном. Они желают понудить ответчицу заключить основной договор согласно ст.445ГК, поскольку сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного. Согласно 432ГКРФ все существенные условия указаны в предварительном договоре (адрес, место расположения). Кадастровый учет земельного участка не надо указывать в предварительном договоре, достаточно указание расположения дачного домика. Волеизъявление продавца продать дачный домик видно из действий получения ею <данные изъяты> при заключении предварительного договора. Документы, подтверждающие право собственности на спорное имущество (кирпичный садовый домик общей площадью 36.5 кв.м.) у ответчицы имеются, что не оспаривается. Это указывает на возможность продать свое имущество ответчицей. На основании ст.6 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом, регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. Соответственно ответчица имела полное право на отчуждение своей недвижимости в виде земельного участка и садового домика. Обязанности по предварительному договору должны быть исполнены, однако ответчица уклоняется от их выполнения, что неправомерно. Им известно, что ответчица передумала продавать свое имущество и не пожелала принять 10000рублей для окончательного расчета стоимости недвижимости. Согласно ст.429ГКРФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Ответчица не явилась в судебное заседание, заявлений не представила, оповещена надлежаще с уведомлением.

Третьи лица без самостоятельного требования: СНТ «Гидростроитель», УФРС регистрации кадастра, картографии по Волгоградской области, ФГУП « Ростехинвентаризация» - федеральное БТИ» в суд не явились, оповещены в установленном законом порядке.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц и ввиду неявки ответчицы - в порядке заочного производства (определение вынесено).

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела №года, и гражданского дела№, суд пришел к выводу отказать в удовлетворении иска, по следующим причинам:

Согласно ст.35ч.1,2 Конституции РФ, Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст.164ч.1ГКРФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГКРФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.421ч.1 ГКРФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Как следует из ст.420ГКРФч.1ГКРФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.554ГКРФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.429ГКРФч.1, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Часть 2- предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Часть3- предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Часть5, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст.445 ГКРФ.

Статья 445ГКРФ предусматривает заключение договора в обязательном порядке (ч.4 гласит, что если сторона, для которой в соответствии с ГКРФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор).

Согласно ст.432 ч.1ГКРФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой надлежащей форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиях договора.

Согласно ст.556ч.1 ГКРФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по предписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлены следующие обстоятельства:

Судом дан правовой анализ оформлению и содержанию предварительного договора.

Предварительный договор с соглашением об авансе (л.д.14), удостоверенный сторонами личной подписью, был заключен Никитенко Т.С. и Петряевым И.И. ДД.ММ.ГГГГ и удостоверен нотариально в реестре№ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Условиями договора с соглашением об авансе предусмотрено, что Никитенко Т.С. обязалась продать Петряеву Игорю Ивановичу, а последний обязался купить у первой земельный участок и садовый дом, находящиеся в садоводческом некоммерческом товариществе <данные изъяты> <адрес>, по номером №(п.1 договора). Из договора следует, что <данные изъяты> авансом были переданы Никитенко Т.С. ДД.ММ.ГГГГ (п.4 договора), а <данные изъяты> должны быть переданы покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ при подписании основного договора и оформлении сделки купли-продажи

Как указано выше, требования ст. 429 ГКРФ предусматривают оформление предварительного договора в форме, установленной для основного договора. Однако судом установлено обратное, то есть невыполнение требований этого законодательства при заключении предварительного соглашения о планировании продажи спорного имущества.

Доводы представителя истца о том, что предварительный договор не должен иметь существенные условия, которые следует указывать в основном договоре, противоречат данному законодательству.

Требования ст.554ГКРФ не выполнены при составлении письменного предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ Как установлено судом, конкретные существенные условия и данные, которые необходимы в предварительном договоре купли-продажи, отсутствуют.

Существенные условия должны иметь место в содержании предварительного договора, а не только основного, который впоследствии следует сторонам заключать. Доводы стороны истца об этом обстоятельстве безосновательны, поскольку невозможно понудить ответчицу заключить основной договор купли-продажи без правового анализа предварительного договора.

В предварительном договоре с соглашением об авансе отсутствуют необходимые существенные условия и сведения, но указано (п.3), что право собственности в ЕГРП не регистрировалось на имя Никитенко Т.С.

При анализе предварительного договора суд учитывает требования ст. 61ч.2ГПКРФ, которая указывает, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, ОБЯЗАТЕЛЬНЫ для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

То есть правовой анализ, данный Калачевским районным судом в решении от ДД.ММ.ГГГГ (вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ кассационным определением) указанному выше предварительному договору, не может быть оспорен в судебном порядке( л.д.34-45).

Как установлено в кассационном определении Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.239) требования ст.554 ГКРФ не выполнены при составлении письменного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ (дело№ Также указано в нем, что требования ст.454ч.1 ГКРФ не выполнены сторонами при планировании сделки купли-продажи, что следует из не получения продавцом всей денежной суммы за недвижимость, не передачи имущества по передаточному акту, наличия имущества, принадлежащего НикитенкоТ.С. в садовом домике, отсутствия имущества Петряева И.И. в этом домике.

Все эти обстоятельства установлены судебным решением Калачевского районного суда ДД.ММ.ГГГГ и вновь не подлежат оспариванию.

Отсюда, исковые требования о понуждении ответчицы заключить основной договор купли-продажи с Петряевым И.И. о продаже указанного имущества необоснованны. Все доводы истца и его представителя опровергаются данными по делу.

Стороны не оспаривают факт принадлежности на праве собственности Никитенко Т.С. спорного имущества, что подтверждается договором купли-продажи садового дома и земельного участка, удостоверенного нотариусом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в реестре№, зарегистрированного в БТИ ДД.ММ.ГГГГ в реестр№(л.д.20 дела№

Кадастровый паспорт на садовый домик (л.д.90-92дела№.) от ДД.ММ.ГГГГ, указывает, что площадь застройки составляет <данные изъяты> и год ввода в эксплуатацию домика ДД.ММ.ГГГГ Однако в содержании предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ. таковых сведений не имеется.

Противоречивые данные о размерах садового домика подтверждают, что у сторон не имелось соглашения о продаже конкретного помещения с указанием его размеров, как аналогично, и земельного участка. Эти сведения не указаны в предварительном договоре с соглашением об авансе от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя истца о том, что имеется предварительная договоренность и только этот факт свидетельствует о необходимости понудить ответчицу заключить основной договор купли-продажи не основан на требованиях гражданского законодательства.

Свидетельство на право собственности на землю №(л.д.16), представленное стороной истца, указывает на принадлежность земельного участка гражданину Б., который впоследствии продал Никитенко Т.С. эту недвижимость. Документ также указывает на место нахождение земельного участка при садовом домике и размеры <данные изъяты> Данных сведений также не имеется в тексте предварительного договора с соглашением об авансе от ДД.ММ.ГГГГ, что следует учитывать, поскольку отсутствие указания существенных условий при заключении предварительного договора имеет юридическое значение для разрешения данного спора.

Как следует из ст.37ч.1 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Эта информация не включена в содержание предварительного договора, который, как считает истец, является основанием для понуждения ответчицы заключить основной договор.

Суд учитывает эти требования земельного законодательства при разрешении спора, а также то, что Земельный кодекс введен в действие федеральным законом от 25.10.2001года №137 ФЗ « О введении в действие земельного кодекса РФ», то есть до составления исследованного предварительного договора.

Справка от СНТ <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.89дела№.) подтверждает, что Никитенко Т.С. является членом СНТ, проживет с семьей на даче с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время и уплачивает взносы годовые, целевые за ДД.ММ.ГГГГ (ведомости, акт л.д.157-164 дела№

Справка о переводе <данные изъяты> (л.д.17) и сам факт направления истцом ответчице суммы в <данные изъяты> не свидетельствует о               наличии оснований для понуждения ответчицы продать свою недвижимость и заключить с истцом договор купли-продажи.

Сторона истцов не оспаривает, что собственник спорного имущества Никитенко Т.С. не желает продавать свое имущество.

Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ от имени Никитенко Т.С. на имя Петряева И.И. (л.д.15) не подтверждает волеизъявление ответчицы реализовать спорное имущество именно Петряеву И.И., поскольку впоследствии было отменено и согласие супруга на продажу этой недвижимости и действие доверенности, что не оспаривается стороной истца.

Отсутствие волеизъявления ответчицы реализовывать спорное имущество подтверждается в суде совокупностью указанных данных и имеет юридическое значение.

В судебном разбирательстве действительно не доказано присутствие общей воли сторон продать и передать спорное имущество ДД.ММ.ГГГГ, а поэтому иск невозможно признать обоснованным.

Доводы об уклонении ответчицы от заключения договора купли-продажи не могут быть основанием для удовлетворения иска в силу вышеуказанных обстоятельств по делу, а также потому, что собственник вправе решать соглашаться или нет на реализацию своего имущества в установленном законом порядке.

Передача Петряевым И.И. денежной суммы в <данные изъяты>( договорная цена <данные изъяты>) при заключении предварительного договора с соглашением об авансе от ДД.ММ.ГГГГ не доказывает заключение сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и это не может быть основанием для удовлетворения иска о понуждении ответчицы заключить основной договор купли-продажи.

Петряев И.И. вправе истребовать денежную сумму в установленном законом порядке.

Статья 19 Федерального закона « О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции ФЗ от 22.11.00 года №137-ФЗ, от 23.11,07г. №268-ФЗ, от 30.12.08г.№309-ФЗ, с изменениями Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.04.08г. №7-П) указывает на права и обязанности члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, которые выполняет собственник и член СНТ «Гидростроитель» Никитенко Т.С.

Из правового смысла ст.17ч.1абзац 2,10 Федерального Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»№122ФЗ от 21.07.97г. (в редакции от 30.12.2004г.,30.12.2008г., 08.05.2009г.) следует, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества в момент совершения сделки; проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (в редакции федеральных законов от 29.06.04г.№58ФЗ и от 22.08.2004г. №122 ФЗ).

На основании п.52 Постановления от 29 апреля 2010года Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом1 статьи2 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГКРФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Федеральная служба государственной регистрации УФРС по Волгоградской области представило в суд уведомление об отсутствии регистрации садового домика по адресу <адрес>, как и в отношении земельного участка ( исх. № от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, оснований для удовлетворения иска о понуждении Никитенко Татьяны Сергеевны заключить основанной договор купли-продажи с Петряевым Игорем Ивановичем на имущество в виде: земельного участка общей площадью <данные изъяты> кадастрового номера № расположенного в границах садоводческого товарищества <данные изъяты> <адрес> и садового домика № общей площадью <данные изъяты> (по кадастровому паспорту <данные изъяты> не имеется.

Суд принимает во внимание, что основополагающими принципами осуществления правомочий собственника сформулированы в ст.1 Протокола № к Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Европейская конвенция о правах человека), заключенной в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, вступившей в силу для России ДД.ММ.ГГГГ и являющейся составной частью ее правовой системы согласно ч.4 ст.15 Конституции РФ. Эта норма международной конвенции предусматривает право каждого физического лица беспрепятственно пользоваться своим имуществом; не допускает лишения того или иного лица своего имущества, кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; признает право государства на осуществление контроля за использованием собственности с общими интересами либо для уплаты налогов, других сборов или штрафов.

Оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к вышеуказанному выводу о необоснованности иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199ГПКРФ,, суд

    РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Петряева Игоря Ивановича к Никитенко Татьяне Сергеевне о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка и садового домика №, расположенного в <данные изъяты> <адрес>, ОТКАЗАТЬ за необоснованностью.

Взыскать с Петряева Игоря Ивановича в доход государства государственную пошлину в размере <данные изъяты>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение может быть обжаловано в кассационном порядке сторонами.

Копию заочного решения выслать ответчику не позднее чем в течение ТРЕХ дней со дня его принятия с уведомлением о вручении.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Калачевский районный суд в течении 10 дней, начиная со дня получения сторонами копии мотивированного решения.

Судья: