РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 декабря 2010 года г.Калачинск
Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В., при секретаре Саволайнен Л.И., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-742/2010 по иску Пряхиной М.В. к Когун М.Г., Игнатову Р.Г., Игнатовой Т.Н., ОАО ««Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании договора купли – продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд
УСТАНОВИЛ:
Пряхина М.В. обратилась в суд с вышеназванным иском к Когун М.Г., в котором указала, что 22.03.2007 года между сторонами был заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по цене сделки 1800000 рублей, из которых стоимость дома равна 1500000 рублей, земельного участка 300000 рублей, 1350000 рублей Когун М.Г. было получено из кредитных средств согласно кредитного договора от 21.03.2007 года, заключенного Пряхиной М.В. и КБ «Европейский трастовый банк», фактически Когун М.Г. не имела намерений продавать истцу домовладение, а лишь получила кредитные средства, в связи с нарушением условий кредитного договора Пряхиной М.В. заочным решением суда от 15.12.2008 года с нее была взыскана задолженность и обращено взыскание на залоговое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, все это время ответчик и ее семья проживали в доме, денежные средства в размере 450000 рублей Пряхина М.В. ответчице Когун М.Г. не передавала, передача имущества фактически также не производилась, тем самым, в соответствии со ст.ст.166,168,167,170 ГК РФ сделка купли-продажи являлась мнимой, была направлена на получение кредитных средств ответчиком, на основании чего просила признать указанный договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Определением суда от 23.11.2010 года в порядке ст.40 ГПК РФ в качестве соответчиков были привлечены ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Игнатов Р.Г., Игнатова Т.Н., третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области
Истица Пряхина М.В., ответчик Когун М.Г., будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела судом, в судебное заседание не явились, не представили доказательств уважительности своего отсутствия, не просили об отложении разбирательства по делу, в связи с чем суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель истца Бурагина Т.Г., действующая на основании доверенности от 9.10.2010 года, иск поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что в нарушение положений ст.454 ГК РФ при заключении договора купли-продажи ни одна из сторон не выполнила обязанности, истец в течение более трех лет не осуществлял никаких действий по владению, пользованию распоряжению указанным имуществом, ни имела намерения его приобретать, ответчик получила денежные средства в счет оплаты из средств, предоставленного ипотечного кредита, она же и производила оплату платежа по кредиту, в связи с чем договор-купли продажи прикрывал сделку получения кредитных средств ответчиком, тем самым являлась притворной, в связи с чем являлся недействительным в силу ничтожности сделки на основании ст.ст.168,170 ГК РФ, в порядке двойной реституции просила восстановить в правах собственника Когун М.Г., денежные средства в пользу Пряхиной М.В. не взыскивать.
Представитель ответчика Когун М.Г.- Шленина Н.Р., действующая на основании доверенности 25.10.2010 года, требования в части признания договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности признала, возражала против взыскания с ответчика Когун М.Г. денежных средств, полученных по договору купли-продажи, указав, что договор был заключен сторонами для получения кредитных средств, первую часть денег в сумме 450000 рублей ответчик не получала, получила 1350000 рублей от кредитных средств, полагала, что заключила кредитный договор, оплачивала взносы по кредиту, из дома не выселялась, Пряхина М.В. в дом не вселялась, согласна оплачивать кредит и в дальнейшем, полагала, что дом не выбывал из ее владения.
Соответчик Игнатов Р.Г. в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что он и его жена являются собственниками жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> – 20 на основании договора купли – продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) от 04.10.2010 года, заключенного между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ими, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.2010 года, они являются добросовестными приобретателями, оснований сомневаться в незаконности владения ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» указанными объектами недвижимости не имелось, при покупке дома осматривал его в присутствии Когун М.Г., она не возражала, принял дом и земельный участок по акту приема-передачи, Когун М.Г. обязалась освободить дом добровольно, однако в последствии отказалась, решением суда от 29.11.2010 года проживающая без законным на то оснований Когун М.Г. и ее дочь ФИО7 были выселены из указанного дома, заявленные требования необоснованны, указанный спор был инициирован Когун М.Г. после его обращения в суд о ее выселении, однако с момента заключения договора 22.03.2007 года и до его обращения в суд стороны Пряхина М.В. и Когун М.Г. были согласны с условиями договора.
Соответчики Игнатова Т.Н., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области были надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела судом, в судебное заседание не явились, не представили доказательств уважительности своего отсутствия, не просили об отложении разбирательства по делу, в связи с чем суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей истца Бурагину Т.Г. и ответчика Шленину Н.Р., ответчика Игнатова Р.Г., исследовав материалы дела, суд находит иск Пряхиной М.В. не обоснованным по следующим основаниям.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).
В соответствии со ст.11,12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, суд, кроме прочего, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, иными способами, предусмотренными законом.
Согласно содержания ч.2 ст.218, ч.2 ст.223 ГПК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из положений ст.56 ГПК РФ обязанность доказывания юридически значимых обстоятельств по спорам о признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки возлагается на истца.
Как установлено в ходе судебного разбирательства 21.03.2007 года между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (Кредитор) и Пряхиной Мариной Владимировной (Заемщик) был заключен кредитный договор при ипотеки в силу закона № № (л.д.66-71), по которому Пряхина М.В. получила путем зачисления на ее счет платежным поручением № от 21.03.2007 г. (л.д.72) кредит в сумме 1 350 000 рублей на срок 180 месяцев под 13,5 процентов годовых для приобретения в собственность жилого дома общей площадью 93,4 кв.м., в том числе жилой площадью 57,8 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером 55:34:03 02 03:0021, предоставленного под жилую застройку, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>.
22.03.2007 года между Когун М.Г., выступающей в качестве продавца, и Пряхиной М.В., выступающей в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) земельного участка, площадью 980 кв.м, кадастровым номером 55:34:030203:21 и жилого дома общей площадью 93,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>(л.д.9-10).
Согласно п.1.4 указанного договора имущество продано по цене 1 800 000 рублей, из которых жилой дом по цене – 1500 000 рублей, земельный участок по цене 300 000 рублей.
Исходя из содержания п.п.2.1-2.6 договора продавец был проинформирован покупателем, что имущество приобретается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Коммерческим банком «Европейский трастовый банк», именуемый в дальнейшем Кредитор, согласно кредитному договору № № от 21.03.2007 года, заключенному между покупателем и кредитором, размер кредита составил 1350 000 рублей, приобретаемое имущество в силу ст.77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) считается находящемся в залоге у Кредитора.
В соответствии с п.п.3.13.1.4 договора денежная сумма 1800 000 рублей выплачивается продавцу в два этапа, в том числе 450 000 рублей уплачивается покупателем до подписания договора, окончательный расчет производится после предоставления документов в регистрационный орган, расчет производится путем безналичного перечисления покупателем со своего рублевого счета в ЗАО ОКБ «Сибирь денежных средств за счет средств ипотечного кредита размере 1350 000 на счет продавца имущества Когун М.Г. в ЗАО «Банк Сибирь».
Согласно рукописной надписи на письменном договоре Когун М.Г. получила от Пряхиной М.В. 450 000 рублей (л.д.10), факт получения Когун М.Г. 1350 000 рублей подтвержден Когун М.Г. письменным требованием (л.д.8) и не оспаривался представителями сторон в судебном заседании.
Акт приема-передачи сторонами был составлен 22.03.2007 года с указанием объекта передачи: земельный участок 55:34:03 02 03:0021, площадью 980 кв.м. с жилым домом и служебными постройками, расположенными по адресу: <адрес> (л.д.11).
9.04.2007 года право собственности за Пряхиной М.В. на указанные объекты было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации №, о чем выданы свидетельства №,№ (л.д.18,19).
28.04.2007 года на основании договора купли-продажи закладных с отсрочкой оплаты № № от 1.12.2006 года права кредитора по закладной были переданы ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация», о чем произведена запись в закладной, 16 мая 2007 года на основании договора купли-продажи закладных № от 25.02.2004г. и акта приема-передачи закладных от 16.05.2007г. права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем также сделана отметка в закладной (л.д.73-84).
Заочным решением Калачинского городского суда от 25.11.2008 года в связи с ненадлежащим исполнением условий кредитного договора при ипотеки в силу закона № № с Пряхиной Марины Владимировны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскана задолженность по кредитному договору при ипотеке в силу закона в сумме 1618624 рубля 94 копейки, судебные расходы в сумме 14161 рубль 11 копеек, итого 1 632 786 рублей 5 копеек, обращено взыскание на предмет залога – жилой дом общей площадью 93,4 кв.м., в том числе жилой площадью 57,8 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером 55:34:03 02 03:0021, предоставленный под жилую застройку, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, принадлежащие Пряхиной Марине Владимировне, определен размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере задолженности на 14.11.2008 года в сумме 1618624 рубля 94 копейки, из которых остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 335 434 рублей 07 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 193 348 рублей 25 копеек, а также начисленные пени в размере 89842 рубля 62 копейки, способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена жилого дома с земельным участком в размере 1500000 рублей (л.д.14-15).
На основании Акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 11.12.2009 года право собственности на земельный участок, площадью 980 кв.м, кадастровым номером 55:34:030203:21 и жилой дом общей площадью 93,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> было приобретено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитования», которое было зарегистрировано в УФРС Омской области, о чем выданы свидетельства серии 55 АГ № от 10.03.2010 года (л.д.85-86).
4.10.2010 года между продавцом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитования» и Игнатовым Р.Г., Игнатовой Т.Н. был заключен договор купли – продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) земельного участка, площадью 980 кв.м, кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 93,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> (л.д.42-43).
Переход права собственности к Игнатову Р.Г., Игнатовой Т.Н. был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области 11.10.2010 года за номером № (л.д.39-40).
Заявляя исковые требования Пряхина М.В. указывала на мнимый характер сделки, совершенной 22.03.2007 года, поскольку стороны по договору не имели намерения заключить указанный договор, сделку совершили для вида, в дальнейшем представитель истца указал и обстоятельства притворности сделки, указывая на намерение Когун М.Г. получить кредитные средства без намерения продавать имущество.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), ничтожная сделка может быть признана недействительной судом, независимо от того, заявлены ли такие требования сторонами сделки. Последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены судом по собственной инициативе.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, а также притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожны. К сделке, которую стороны действительно имели в виде, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно нормам ст. 454 ГК РФ, определяющим существо договора купли-продажи, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исходя из анализа представленных суду доказательств, а также действий сторон в период заключения договора купли-продажи земельного участка с домом и хозяйственными постройками и после того, между сторонами 22.03.2007 года было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, так был определен предмет договора, цена договора, условия передачи и расчета, во исполнение которого Когун М.Г. передала указанное имущество Пряхиной М.В., о чем стороны составили акт приема-передачи, при подписании которого Пряхина М.В. каких-либо претензий к Когун М.Г. не высказывала (л.д.11), в свою очередь, Пряхина М.В. оплатила Когун М.Г. в полном объеме стоимость имущества 1 800 000 рублей, из которых 450 000 рублей Когун М.Г. было получено 22.03.2007 года согласно ее рукописной надписи на договоре купли-продажи (л.д.10), а 1 350 000 рублей получено путем зачисления денежных средств на ее счет в ЗАО «Банк Сибирь».
В силу ч.2 ст.223 ГК РФ у Пряхиной М.В. возникло право собственности на спорное имущество 9.04.2007 года в связи регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации № (л.д.18,19).
Тем самым, каждая из сторон получила ожидаемое от сделки, осуществив как фактические действия по исполнению договора, так и формальные в виде составления соответствующих документов.
Суд полагает необоснованными доводы истца Пряхиной М.В., изложенные в исковом заявлении, а также ее представителя в судебном заседании в части не выбытия имущества из владения ответчика Когун М.Г., определяющем проживание Когун М.Г. и ее несовершеннолетней дочери в указном домовладении, поскольку исходя из содержания ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение как членам своей семьи, так и иным лицам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, в связи с чем, Пряхина М.В. была свободна в определении порядка владения указанным имуществом, в том числе и предоставлении его для проживания иным лицам с оплатой ими коммунальных услуг.
Является необоснованным и довод истца в части притворности сделки купли-продажи, как прикрывающую сделку по получению кредитных средств ответчиком.
Так, в частности, согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Между тем, ответчик Когун М.Г. не являлась стороной по кредитному договору при ипотеки в силу закона № КИ-120/55/07, заключенному 21.03.2007 года между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (Кредитор) и Пряхиной Мариной Владимировной (Заемщик), не получала денежные средства на его условиях и не принимала на себя обязательства по возврату указанной суммы и процентов за пользование кредитом, получила же указанные денежные средства только на условиях, содержащихся в договоре купли-продажи, заключенном ею и Пряхиной М.В. 22.03.2007 года.
В этой связи суд относится критически к фактическому признанию обстоятельств, на которые ссылалась истица, представителем ответчика Шлениной Н.Р., как не совпадающей с позицией ответчика Когун М.Г., подтвердившей действительность как намерений по отчуждению, так и непосредственно условий договора купли-продажи спорного имущества путем предъявления 11.10.2010 года требования Пряхиной М.В. на сумму 450 000 рублей, с подтверждением факта получения по договору 1 350 000 рублей (л.д.8).
При осуществлении гражданских прав, исходя из положений п.3 ст.10 ГК РФ, предполагается разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений, однако, стороны на протяжении более трех лет находились в указанном выше правовом режиме, при отсутствии каких-либо препятствий не принимали мер к оспариванию сделки и приведению сторон в первоначальное положение, кроме того, при заявлении настоящих требований истец фактически не потребовал приведение сторон в первоначальное положение, указывая лишь на необходимость восстановления в правах на спорное имущество ответчика Когун М.Г., без требования о взыскании выплаченных денежных средств.
Иных доказательств истцом в обоснование заявленных требований представлено не было.
Исходя из обстоятельств перехода права собственности указанного выше имущества в последующем к ОАО«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также к Игнатову Р.Г., Игнатовой Т.Н., последние из которых и являются собственниками указанного имущества на момент рассмотрения дела судом, при указанных обстоятельствах, восстановление первоначального положения сторон невозможно без установления правовой определенности всех участников гражданских правоотношений, в результате которых возникали и прекращались гражданские права в отношении земельного участка, площадью 980 кв.м, кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 93,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, не заявление истцом Пряхиной М.В. ОАО«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также к Игнатова Р.Г., Игнатову Т.Н. в качестве соответчиков не препятствует суду привлекать их в качестве таковых в соответствии с положениями ч.3 ст.40 ГПК РФ.
При этом, право собственности Игнатова Р.Г., Игнатовой Т.Н. является действующим, Игнатов Р.Г., Игнатова Т.Н. приобрели указанное имущество на законном основании, третьими лицами их право собственности не оспаривалось, имущество из их владения не истребовалось.
Кроме того, исходя из позиции представителя ответчика ОАО«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Туева С.П., действующего на основании доверенности от 1.09.2010 года, заявленной им в письменном отзыве от 29.12.2010 года, истицей Пряхиной М.В. был пропущен срок исковой давности на дату обращения в Калачинский городской суд с иском с учетом момента заключения договора купли-продажи 22.03.2007 года, в связи с чем просил применить исковую давность.
В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с положениями ч.2,3 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно статье 33 ГПК РСФСР и части 1 статьи 34 АПК РФ сторонами в деле являются истец и ответчик. В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, включая право заявить в суде об истечении срока исковой давности. Поэтому судам необходимо иметь в виду, что заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, не является основанием для применения судом исковой давности, если соответствующее заявление не сделано стороной по спору.
Заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).
Однако суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о пропуске срока исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены (полностью или в части) за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи, находящейся в совместной собственности нескольких лиц).
Учитывая, что исполнение оспариваемой сделки купли-продажи началось 22.03.2007 года, срок исковой давности к моменту обращения Пряхиной М.В. в Калачинский городской суд с требованием о признании ее недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки 16.11.2010 года истек, обстоятельств перерыва либо приостановления срока исковой давности судом установлено не было, ходатайство истцом о восстановлении срока исковой давности заявлено не было, исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены (полностью или в части) за счет других соответчиков, что предопределяет наличие основания для отказа в иске и в связи с истечением срока исковой давности.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Пряхиной М.В. к Когун М.Г., Игнатову Р.Г., Игнатовой Т.Н., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 11.01.2011 года.