РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 марта 2012 года г. Калачинск
Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Дементьева Е.П.,
при секретаре Калабиной М.И., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-139/2012 иску Гасенко В.В. к Администрации Калачинского муниципального района Омской области об обязании предоставить в собственность земельный участок, площадью 1122 кв. метра с кадастровым номером 55:34:02: 04 23:55, суд,
УСТАНОВИЛ:
Гасенко В.В. обратился в Калачинский городской суд с иском к Администрации Калачинского муниципального района Омской области об обязании предоставить в собственность земельный участок, площадью 1122 кв. метра с кадастровым номером 55:34:02: 04 23:55, указав в исковом заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Администрацией Калачинского муниципального района в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом был заключен договор аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома за № № на основании ранее поданного заявления и схемы расположенного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ был сделан кадастровый план незавершенного строительства инвентарный номер № (приложение), так же был сделан технический паспорт незавершенного строительства объекта от ДД.ММ.ГГГГ. Изначально на момент получения схемы, земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> был присвоен почтовый адрес: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ им было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства на данном участке, что подтверждается свидетельством на право собственности. Согласно акту о степени готовности от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь обследуемого объекта составила <данные изъяты>. а так же работы по закладки фундамента были выполнены на 100 процентов. После этого им было подано заявление, в соответствии с которым требовал от администрации решение о предоставлении земельного участка в собственность. Однако неоднократные обращения в Калачинскую администрацию по оформлению в его собственность данного земельного участка, не дали положительных результатов, несмотря на то, что данный земельный участок в соответствии с заявлением имеет назначение в виде индивидуального жилого дома, фундамент которого уже фактически воздвигнут и который находится в его собственности. После этого им была подана претензия о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка, на которую он получил необоснованный ответ от ДД.ММ.ГГГГ, где говорится, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства и применения положения ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличии от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их эксплуатацию. Так же в ответе Комитета по управлению имуществом Администрации Калачинского муниципального района, сказано, что в соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ незавершенное строительство не может считаться объектом недвижимости, а в соответствии со сделанным выводом земельный участок не может быть предоставлен ему в собственность. Данный ответ он воспринимает как неправильное толкование норм прав, вследствие чего просит суд обязать Администрацию Калачинского муниципального района предоставить в его собственность земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, а также взыскать с ответчика понесенные расходы в размере 5 200 (пять тысяч двести) рублей.
В судебном заседании истец Гасенко В.В. поддержал заявленные требования, дал пояснения аналогичные изложенным в иске, дополнительно показав, что данный земельный участок был предоставлен ему для осуществления строительства жилого дома с надворными постройками. ДД.ММ.ГГГГ им был заключен с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района договор аренды земельного участка, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. После этого, ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение Администрации Калачинского городского поселения на строительство, со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Получив разрешение, он приступил к возведению дома, осуществив до декабря 2010 года строительство фундамента дома. ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт о степени готовности здания, согласно которого строительная готовность здания жилого дома составляла 100 % по фундаменту, и 0 % по иным частям незавершенного строительства. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время степень готовности данного знания не изменена, кроме фундамента иных частей жилого дома не возведено. К настоящему времени на данном участке выстроен гараж в качестве надворной постройки, но документального оформления этого не исполнено. В связи с увеличением размера арендной платы, за пользование земельным участком, он решил стать его собственником, продолжив строительство жилого дома.
Представитель ответчика администрации Калачинского муниципального района Ноак Т.Ф., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, в суде пояснила, что истребуемый земельный участок был предоставлен истцу под строительство, на сегодняшний день строительство жилого дома не завершено, кроме фундамента ничего из составных частей жилого дома не возведено. Факт регистрации права собственности на незавершенное строительство не может являться основанием для предоставления земельного участка в собственность, право на выкуп у истца может быть реализовано только при вводе дома в эксплуатацию, в случае если строительство не будет завершено в срок договора аренды, договор аренды будет продлен. Увеличение арендной платы было осуществлено в незначительном размере, и это было обусловлено Решением Совета Калачинского муниципального района Омской области.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района и Гасенко В.В. был заключен договор аренды № №, на основании которого Гасенко В.В. был предоставлен для целей строительства индивидуального жилого дома земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19-25), при этом был осуществлен расчет арендной платы за 2010 год (л.д. 26), со ставкой в размере 0.05, что составило за год <данные изъяты> руб.
На основании разрешения на строительство RU №, выданного администрацией Калачинского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ Гасенко В.В. приступил к строительству жилого дома (л.д.12).
ДД.ММ.ГГГГ комиссией при администрации Калачинского городского поселения был составлен акт о степени готовности индивидуального жилого дома по <адрес> застройщика Гасенко В.В., степень готовности определена 11,3% (л.д.14).
ДД.ММ.ГГГГ Гасенко В.В. зарегистрировал право собственности на жилой дом незавершенный строительством, площадь застройки 79,3 кв.м., при общей строительной готовности 11,3%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д.9).
ДД.ММ.ГГГГ Гасенко В.В. обратился в администрацию Калачинского муниципального района с заявлением о предоставлении ему указанного земельного участка в собственность, однако ДД.ММ.ГГГГ уведомлением № Гасенко В.В. было отказано в выкупе до ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта недвижимости.
Статья 36 Конституции РФ закрепляет право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю.
В соответствии со ст.15 ЗК собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
По общему правилу приватизации земли, изложенному в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
В пункте 2 указанной статьи сказано, что граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ (далее ГрК РФ) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 ГрК РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.
Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений ГрК, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям ГрК, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 ГрК РФ.
Данным нормам ГрК корреспондируют положения ЗК, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства.
Согласно статье 30 ЗК предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьями 42, 46 ЗК предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В случае прекращения договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства независимо от государственной регистрации права собственности может быть признан самовольной постройкой в силу положений статьи 222 ГК РФ, что может повлечь за собой снос объекта незавершенного строительства.
Имеющимся в материалах дела договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что земельный участок был предоставлен администрацией в аренду Гасенко В.В. на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Одним из оснований возникновения права на выкуп, является регистрация спорного объекта в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако осуществление государственной регистрации прав на спорный объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на введение в имущественный оборот объект незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.
Ссылка истца на положения п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" является необоснованной, поскольку данная статья регулирует отношения, связанные с выкупом земельных участков в случае приватизации зданий, строений и сооружений, объектов незавершенного строительства, и имеет специальный характер, между тем Гасенко В.В. указанный объект не приватизировал, а непосредственно возводил самостоятельно.
Указанная позиция изложена и в Определении Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. № 187-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гудкова В.А. на нарушение его конституционных прав положением пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" со ссылкой на Постановление Конституционного суда от 3 ноября 1998 года N 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Принцип следования земельного участка за прочно связанным с ним объектом недвижимости, исходя из смысла вышеназванных норм, заключается в обеспечении возможности использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением.
Сбалансированность и соразмерность защиты прав и законных интересов собственника объекта недвижимости по его использованию заключается в предоставлении прав пользования земельным участком, расположенным не только под зданием, строением или сооружением, но и рядом с ними.
Таким образом, для рассмотрения заявленных требований по основаниям, предусмотренным названными нормами права, существенным является не только нахождение на спорном земельном участке принадлежащего истцу спорного объекта, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Доказательств того, что цель строительства спорного объекта, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат, что предопределяет законность отказа в предоставлении в собственность земельного участка Гасенко В.В. от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, до завершения строительства рассматриваемого объекта у истца имеется право на обращение к собственнику земельного участка (муниципальному образованию), на котором он находится, с предложением продать в общем порядке, а в случае принятия положительного решения у арендатора в силу п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 250 ГК РФ возникнет преимущественное право на покупку по отношению к другим покупателям.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Гасенко В.В. к Администрации Калачинского муниципального района Омской области об обязании предоставить в собственность земельный участок, площадью <данные изъяты> метра с кадастровым номером № оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения
Судья
Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2012 года.
Судья