Дело 2-282/11 РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18.04.2011 г.Калач

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Гиренко А.Л.

с участием представителя истца ООО «Дантес» - Воротникова А.С.,

представителя Брязгунова А.И. - Еничевой Т.К.,

при секретаре Тимошиловой Т.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Дантес» к Брязгунову Анатолию Ивановичу о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами

по встречному иску Брязгунова Анатолия Ивановича к ООО «Дантес» о признании права собственности на объект недвижимости.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дантес» обратилось в суд с иском к Брязгунову Анатолию Ивановичу о взыскании 2 400 000 рублей, задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и процентов за пользование чужими денежными средствами по дату фактического исполнения денежного обязательства.

В обосновании иска ООО «Дантес» указал следующее: между ООО «Дантес» и Брязгуновым А.И. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа. В соответствии с условиями данного договора ООО «Дантес» предоставляет Брязгунову А.И. за плату в пользование с правом последующего выкупа объект недвижимости, определенный п. 1.1 договора аренды, а Брязгунов А.И. обязуется уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные п. 2.1 раздела 2 соответствующего договора аренды. Указанный договор аренды сторонами заключен на неопределенный срок. В соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не обращалась к другой стороне, с предупреждением об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору, поэтому Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ является действующим.

Однако, вопреки положениям п. 2.1 раздела 2 указанного договора аренды Брязгунов А.И. не уплачивает арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ На момент предъявления иска задолженность Брязгунова А.И. перед истцом по уплате арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей.

Соответствующая задолженность подтверждается актом сверки ООО «Дантес» и Брязгунова А.И., на котором ответчик поставил свою подпись и слова «с актом сверки ознакомлен».

ООО «Дантес» направлялось Брязгунову А.И. уведомление о наличии задолженности по указанному договору с указанием суммы задолженности, оснований ее возникновения и срока, предоставленного для ее погашения. Данное обстоятельство подтверждается экземпляром уведомления с подписью Брязгунова А.И., написанными им собственноручно словами «уведомление получил» и указанной датой получения. Однако, в установленный срок Брязгунов А.И. обязательства по договору аренды не исполнил.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Таким образом, Брязгунов А.И. на момент предъявления иска имеет задолженность перед истцом по оплате арендной платы в размере 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Брязгунов А.И. обратился в суд со встречным исковым заявлением в котором просит суд признать за ним право собственности на часть нежилого встроенного помещения лит. А10, площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: Лит.А10 1 этаж: 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ

В обосновании иска Брязгунов А.И. указал следующее: им с ООО «Дантес» был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа части нежилого встроенного помещения лит. А10, площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: Лит.А10 1 этаж: 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, расположенное по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора). В соответствии с п.2.1 договора арендатор выплачивает арендодателю выкупные платежи в форме арендной платы в размере, установленном в п.2.1 и разделе 4 договора. Выкупная стоимость помещения составляет 8 400 000 (Восемь миллионов четыреста тысяч) руб. В соответствии с п. 4.1 договора после полной выплаты арендатором арендодателю соответствующей суммы выкупных платежей, равной выкупной стоимости помещения, определенной договором, объект недвижимости переходит в собственность арендатора. Пункт 4.3 данного договора устанавливает обязанность арендодателя в течение 60 (Шестидесяти) дней с момента подписания договора осуществить государственную регистрацию права собственности на Объект недвижимости, и в соответствии с п. 4.4. после регистрации арендодателем права собственности, арендодатель обязан передать объект недвижимости арендатору. Пунктом 6.3. договора установлено, что в случае уплаты Стороной-2 выкупной цены в соответствии с условиями договора, совершить все необходимые юридические и фактические действия, связанные с проведением государственной регистрации перехода права собственности на арендатора.

Последний платеж в размере 1 200 000 (Один миллион двести тысяч) рублей был передан представителю ООО «Дантес» ДД.ММ.ГГГГ о чем имеется соответствующая расписка. Все платежи по договору были уплачены путем передачи денежных средств представителям истца своевременно (копии расписок прилагаю). Сторонами ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Дантес» возникла обязанность совершить действия, предусмотренные договором аренды недвижимого имущества с правом выкупа, по проведению государственной регистрации права собственности на арендатора. Однако, до настоящего времени ООО «Дантес» указанные действия не произвел, передаваемые требования о необходимости совершения соответствующих действий игнорирует, более того, злоупотребляя правом, подал иск о взыскании с него «виртуальной» задолженности по арендной плате, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ.

Кроме того, до настоящего времени ООО «Дантес» не зарегистрировал право собственности на спорное помещение, несмотря на наличие у него всех необходимых документов. Посредством не регистрации на себя права собственности ООО «Дантес» уклоняется от передачи соответствующего имущества ему по договору аренды с правом выкупа и обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости, который на сегодняшний момент в силу условий договора аренды с правом выкупа принадлежит ему.

В пп. 60,61 Постановления Пленума Верховного Суда №, Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда № от ДД.ММ.ГГГГ Имеется указание на то, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

В соответствии с Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении спорного объекта недвижимости в ЕГРП отсутствует чье — либо зарегистрированное право.

Спорное помещение принадлежит истцу на основании документов — оснований, а именно: Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ; Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением архитектуры и градостроительства Воронежской области ООО “Дантес”; Распоряжения Администрации Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ №; Кадастрового паспорта помещения от ДД.ММ.ГГГГ №; указанное помещение создавалось истцом для собственных нужд за счет собственных средств. Таким образом, в соответствии со ст. 218 ГК РФ Брязгунов А.И. приобретает на указанное помещение право собственности и в соответствии с п. 1.2 договора аренды с правом выкупа. ООО “Дантес”обязан передать ему право собственности на указанное помещение.

В соответствии со смыслом ст. 10 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца Воротников А.С. исковые требования ООО “Дантес” поддержал и суду пояснил, что в нарушение п. 2.1 раздела 2 договора аренды Брязгунов А.И. не уплачивает арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ На момент предъявления иска задолженность Брязгунова А.И. перед ООО “Дантес” по уплате арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей. ООО “Дантес” направлялось Брязгунову А.И. уведомление о наличии задолженности по указанному договору с указанием суммы задолженности, оснований ее возникновения и срока, предоставленного для ее погашения. Данное обстоятельство подтверждается экземпляром уведомления о необходимости погашения имеющейся задолженности. В установленный срок Брязгуновым А.И. обязательства по договору аренды не исполнены. Получение денежных средств в пользу ООО “Дантес” по распискам в сумме 8 400 000 рублей подтверждает, но считает это арендной платой. Встречное исковое заявление не признал, полагает, что между сторонами по Договору сложились арендные отношения, а условия выкупа считает не наступившими.

Представитель ответчика Еничева Т.К. суду пояснила, что против удовлетворения иска ООО “Дантес” возражает, просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Встречные исковые требования, Брязгунова А.И. поддержала, просит признать за ее доверителем право собственности на объект недвижимости - часть нежилого встроенного помещения лит. А10, площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: Лит.А10 1 этаж: 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ; В соответствии с п. 4.1 договора после полной выплаты арендатором арендодателю соответствующей суммы выкупных платежей, равной выкупной стоимости помещения, определенной договором, объект недвижимости переходит в собственность арендатора. Пункт 4.3 данного договора устанавливает обязанность арендодателя в течение 60 (Шестидесяти) дней с момента подписания договора осуществить государственную регистрацию права собственности на Объект недвижимости, и в соответствии с п. 4.4. после регистрации арендодателем права собственности, арендодатель обязан передать объект недвижимости арендатору.

Представленными в материалы дела расписками от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 8 400 000 рублей подтверждается уплата выкупной цены в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ после уплаты последнего выкупного платежа ООО “Дантес” и Брязгуновым А.И. подписан Акт приема-передачи, в соответствии с которым ООО “Дантес” передал Брязгунову А.И. объект недвижимости - часть нежилого встроенного помещения лит. А10, площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: Лит.А10 1 этаж: 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, расположенное по адресу: <адрес>; объект передан в техническом состоянии, соответствующем условиям Договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ; стороны взаимных претензий не имеют. В связи с этим, объект недвижимого имущества - часть нежилого встроенного помещения лит. А10, площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: Лит.А10 1 этаж: 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, расположенное по адресу: <адрес> перешел в собственность Брязгунова А.И.. Пунктом 6.3. договора установлено, что в случае уплаты Брязгуновым А.И. выкупной цены в соответствии с условиями договора, ООО “Дантес” обязан совершить все необходимые юридические и фактические действия, связанные с проведением государственной регистрации перехода права собственности на арендатора. До настоящего времени ООО “Дантес” указанные действия не произвел, требования о необходимости совершения соответствующих действий игнорирует. Кроме того, ООО “Дантес” не зарегистрировал на себя право собственности на объект недвижимости, несмотря на наличие у него всех необходимых документов. Посредством не регистрации на себя права собственности ООО “Дантес” уклоняется от передачи Брязгунову А.И. соответствующего имущества по договору аренды с правом выкупа и от обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости. У ООО “Дантес” имеется реальная возможность для осуществления действий по государственной регистрации права собственности на указанный объект.

Выслушав указанных лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений /ст.56 ГПК РФ/

Судом установлено, что между ООО “Дантес” и Брязгуновым А.И. был заключен Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, в соответствии с которым ООО “Дантес” передал Брязгунову А.И. на праве аренды во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - часть нежилого встроенного помещения лит. А10, площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: Лит.А10 1 этаж: 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, расположенное по адресу: <адрес>, а Брязгунов А.И. обязался принять, оплатить владение и пользование данным недвижимым имуществом. Общая сумма арендной платы составляет 1 200 000 (Один миллион двести тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18 %. Арендная плата вносится Брязгуновым А.И. не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО “Дантес”, либо путем внесения денежных средств в кассу ООО “Дантес”, либо иным не запрещенным законом способом. При условии уплаты Брязгуновым А.И. выкупной цены, установленной Договором от ДД.ММ.ГГГГ, Объект недвижимости переходит в собственность Брязгунова А.И.. Выкупная цена определена Сторонами по договору в размере 8 400 000 (Восемь миллионов четыреста тысяч) руб. В счет уплаты выкупной цены засчитывается уплачиваемая Брязгуновым А.И. арендная плата. (л.д.6)

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ не требовал государственной регистрации, поскольку срок на который договор заключен сторонами не определен, однако учитывая, что срок выплаты арендной платы и выкупной цены составил 7 месяцев, следовательно и договор заключен на указанный срок.

В силу пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

В силу п. 3 ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащим передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 607 ГК РФ в договор аренды должны быть внесены данные, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии которых договор не считается заключенным.

Предметом Договора от ДД.ММ.ГГГГ является объект недвижимого имущества - часть нежилого встроенного помещения лит. А10, площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: Лит.А10 1 этаж: 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, расположенное по адресу: <адрес>. Данное недвижимое имущества на законных основаниях было создано ООО “Дантес”.

Указанное обстоятельство подтверждается: Разрешением на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 33; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением архитектуры и градостроительства Воронежской области Обществу с ограниченной ответственностью “Дантес” л.д.36; Распоряжение Администрации Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ № л.д.35; Кадастровый паспорт помещения от ДД.ММ.ГГГГ № л.д.39-41.

Сведения о регистрации права на спорный объект отсутствует л.д.42.

В соответствии с частью 1 статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Представленными в материалы дела расписками в получении денежных средств подтверждается, что выкупная цена в размере 8 400 000 руб. была уплачена Брязгуновым А.И. в соответствии с условиями Договора в полном объеме. Л.д.26-32

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После уплаты выкупной цены Брязгуновым А.И. и ООО “Дантес” был подписан Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий исполнение обязательств по купле-продаже объекта недвижимого имущества и передачу объекта Брязгунову А.И.. л.д.43

В силу пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Объект недвижимого имущества, являющийся предметом Договора от ДД.ММ.ГГГГ Брязгуновым А.И. оплачен полностью, передан Брязгунову А.И. по Акту приема-передачи. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании изложенного суд полагает, что иска ООО “Дантес” является не обоснованным и подлежит отклонению, встречный иск Брязгунова А.И. подлежит удовлетворению в полном объеме.

В связи с изложенным с ООО “Дантес” подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 70400 рублей в доход государства.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ООО “Дантес” к Брязгунову Анатолию Ивановичу о взыскании арендной платы отказать.

Признать за Брязгуновым Анатолием Ивановичем право собственности на объект недвижимого имущества - часть нежилого встроенного помещения II, лит. А10, общей площадью 665,2 кв.м., номера на поэтажном плане: Лит. А10 1 этаж: 39-56, 2 этаж: 1-30, инвентарный номер 6860, назначение помещения: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>.

Настоящее решение подлежит государственной регистрации в Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области.

Взыскать с ООО «Дантес» в доход государства госпошлину в сумме 70400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 10 дней, начиная с 19.04.2011 года.

Судья