Дело № 2-8779-10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Якутск 15.12.2010 г.
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Алексеевой Н.М. при секретаре Слепцовой Е.И., с участием представителя истцов Назарова Л.М., ответчика Карамзиной Е.В., ее представителя Яковенко Г.А., представителя ответчика Окружной администрации г. Якутска Егорова А.М., представителя третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) Родиной В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андросовой Е.Р. и Матвеевой Г.Н. к Карамзиной Е.В., ТСЖ «Ломоносова-2004», Городскому округу г. Якутск о прекращении права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с указанным иском, мотивируя тем, что Карамзина незаконно зарегистрировала право собственности на общее имущество собственников жилых помещений в многоквартирном доме № по ул. ______ в г. Якутске. Просят признать приобретение собственности неосновательным.
В судебном заседании представитель истцов исковые требования уточнил, просит прекратить право собственности Карамзиной на помещение ТСЖ, техническое помещение и туалет, общей площадью 23,3 кв.м., находящиеся в 1 подъезде на 1 этаже дома № по ул. ______ в г. Якутске, а также взыскать в пользу истцов судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ______ руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме ______ руб., расходы на оплату услуг нотариуса по оформлению доверенности в сумме ______ руб. При этом он пояснил, что собственники квартир в указанном доме не давали в установленном законом порядке своего согласия на передачу Карамзиной спорного помещения.
Карамзина и ее представитель с иском не согласились и суду пояснили, что Карамзина купила квартиру в данном доме, поскольку помещение ТСЖ пустовало, она обратилась в администрацию с заявлением о приватизации. Там ей объяснили, что нужно согласие собственников квартир. Она обратилась к председателю ТСЖ с просьбой организовать общее собрание для дачи такого согласия, но собрание организовано не было. Тогда она по своей инициативе обошла квартиры, в которых проживали граждане, взяла у них письменное согласие, обратилась в администрацию, где на основании этого согласия нежилое помещение ТСЖ переведено в жилое. Впоследствии, представив в Росреестр данные документы, зарегистрировала право собственности.
Представитель Окружной администрации г. Якутска оставляет разрешение иска на усмотрение суда.
Представитель Росреестра считает, что регистрация права собственности произведена законно, так как в их компетенцию не входит правовая экспертиза актов органов государственной власти и местного самоуправления.
Ответчик ТСЖ «Ломоносова-2004» в суд не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства, о причинах своей неявки суду не сообщил, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Карамзина приобрела в собственность согласно договору долевого участия в строительстве от 14.11.2006 г. ______ квартиру № по ул. ______, № в г. Якутске, общей площадью ______ кв. м.
24.04.2007 г. она обратилась в УМЖ администрации ГО г. Якутск с заявлением о приватизации комнаты ТСЖ.
22.05.2007 г. Карамзина обошла квартиры №,№,№,№,№,№,№,№ указанного дома, жильцы которых подписались под тем, что «не имеют претензий колясочную перевести в жилое помещение».
14.05.2007 г. Карамзина направлена Межведомственной комиссией по использованию жилых и нежилых помещений (зданий) г. Якутска ГО «Якутск» на согласование для перевода из нежилого (колясочная) в жилое с перепланировкой. Свое согласие выразили Комитет архитектуры и строительства, инспекция мерзлотного надзора, ГЖИ, УМЖ.
24.05.2007 г. состоялось заседание указанной Межведомственной комиссии, на котором принято решение по переводу нежилого (колясочная) в жилое, с перепланировкой согласно проекту ООО «ДСК-Проект». Из письма ООО «ДСК-Проект» от 13.03.2010 г. видно, что данная организация проектировала указанный жилой дом, проектом предусмотрено на первом этаже помещение ТСЖ. Из технического паспорта здания – жилого дома № по ул. ______ видно, что на 1 этаже имеется помещение ТСЖ, общей площадью 16,3 кв. м., туалет, общей площадью 1,4 кв. м., тех. помещение, общей площадью 5,6 кв. м., всего 23,3 кв. м.
22.06.2007 г. этот протокол утвержден распоряжением № и.о. главы ГО «Город Якутск».
03.07.2007 г. межведомственная комиссия вынесла в адрес Карамзиной уведомление о переводе нежилого помещения в жилое помещение и перепланировке.
05.07.2007 г. данная комиссия составила акт о том, что Карамзиной завершена перепланировка согласно проекту «ДСК-Проект».
10.07.2010 г. Карамзина оформляет технический паспорт на квартиру, которая теперь состоит из ______ комнат и имеет общую площадь ______ кв.м.
19.07.2007 г. Карамзина обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на квартиру.
09.08.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права собственности Карамзиной на ______ комнатную квартиру, общей площадью ______ кв. м., расположенную по адресу: г. Якутск, ул. ______, № кв. №.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными документами, представленными стороной истца, ответчиком Карамзиной, а также документами, представленными по официальному запросу суда Росреестром и Окружной администрацией. Данные фактические обстоятельства сторонами дела не оспариваются и подтверждаются их объяснениями суду. Вместе с тем сторонами дается разная оценка этим обстоятельствам. Так, сторона истца считает, что имеющиеся документы не могут служить основанием для возникновения права собственности Карамзиной на спорное помещение, сторона ответчика Карамзиной считает, что это право возникло законно и обосновано. Обе стороны считают, что для возникновения права собственности на общее имущество необходимо согласие собственников квартир в виде протокола общего собрания. Карамзина, ссылаясь на протокол от 22.05.2007 г., считает, что такое согласие ею получено, сторона истца оспаривает данный протокол, утверждая, что он не может служить допустимым и достоверным доказательством по делу.
Суд, анализируя представленные доказательства, приходит к следующему.
В силу ст. 36 ЖК РФ спорное помещение принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме № по ул. ______ в г. Якутске на праве общей долевой собственности. При этом согласно данной статье собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и ГК РФ пределах распоряжаются общим имуществом. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Статья 40 ЖК РФ устанавливает, что если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из содержания ст. 44 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют свои права и обязанности посредством общего собрания собственников помещений, которое является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции, в частности, относится принятие решение о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек, ремонте общего имуществ и т.д.
Следовательно, для возникновения права собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома необходимо решение общего собрания таких собственников.
Карамзина ссылается на наличие такого решения, предоставляя протокол от 22.05.2007 г. (л.д. 44).
Между тем данный документ не может служить решением общего собрания собственников помещений дома № по ул. ______ ни по содержанию, ни по процедуре его принятия и получения.
Порядок проведения общего собрания и принятие решений на данном собрании строго регламентирован нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, ст. 45 ЖК РФ позволяет созвать по инициативе любого из собственников внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание будет правомочным принимать решения при наличии кворума (более чем 50 % голосов). Кроме того, данная статья возлагает на инициатора собрания ряд обязанностей. Он обязан сообщить другим собственникам о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения путем направления каждому собственнику заказного письма, вручения под роспись либо размещения сообщения (объявления) в доступном для всех собственников помещении. В сообщении о проведении собрания должны быть указаны ряд сведений (об инициаторе собрания, о форме проведения собрания (очно, заочно), о повестке собрания, о дате, месте проведения собрания, а если оно проводится в форме заочного голосования о дате окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, о месте, куда должны передаваться такие решения, а также о порядке ознакомления с информацией (материалами), которые будут представлены на собрании и о место, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание также производится в определенном порядке.
Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании, решения оформляются в порядке, установленном общим собранием собственников (т.е. предварительно такой порядок должен быть установлен). Принятые решения, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников инициатором собрания путем размещения соответствующего сообщения в доступном для всех собственниках помещении данного дома не позднее, чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний должны храниться по адресу, определенному решением данного собрания.
При проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования также необходимо соблюдать нормы закона, в частности, ст. 47 ЖК РФ, устанавливающую возможность принятия решения без совместного присутствия собственников. В данном случае каждым собственником принимается решение, в котором указывается сведения о лице, участвующим в голосовании, сведения о документе, подтверждающем его право собственности на квартиру, решение по каждому вопросу повестки дня, выраженное формулировками «за», «против», «воздержался».
При подсчете голосов следует учитывать норму ст. 48 ЖК РФ, устанавливающей, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади его квартиры. Т.е. перед подсчетом голосов необходимо установить площадь квартиры каждого собственника, определить его долю в праве общей собственности, вычислить количество голосов, которыми он обладает, а затем вести их общий подсчет.
Как видно, из материалов дела, объяснений сторон, Карамзиной, как инициатором собрания, указанные требования закона не выполнены. Полученный документ в результате опроса жильцов восьми квартир и названный ею протоколом, в действительности не может быть признан протоколом общего собрания собственников.
Кроме того, из содержания данного протокола вообще не видна воля жильцов на передачу в собственность кому-либо, в том числе и Карамзиной, спорного помещения. Из текста данного протокола следует, что жильцы восьми квартир дома № по ул. ______ не возражают против перевода колясочной в жилое помещение. Кому предназначается данное помещение, что подразумевается под понятием «колясочная» и где она находится в данном протоколе не указано. Относится ли «колясочная» к помещению ТСЖ, общей площадью 16,3 кв. м., туалету, общей площадью 1,4 кв. м., тех. помещению, общей площадью 5,6 кв. м., всего 23,3 кв. м., как это указано в техническом паспорте и передано фактически Карамзиной – не ясно. Такая неопределенность недопустима при оформлении документов, претендующих на роль правоустанавливающих.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение также регламентирован ЖК РФ.
В соответствии со ст. 22 ЖК РФ такой перевод допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ.
Статья 23 ЖК РФ возлагает на собственника, обратившегося в соответствующий орган местного самоуправления, обязанность по предоставлению, в частности, следующих документов: заявление о переводе помещения (в данном случае такого заявления не имеется, Карамзина представила заявление о приватизации комнаты ТСЖ, л.д. 43), правоустанавливающие документы на переводимое помещение (такие документы Карамзиной представлены не были, протокол в силу указанных выше обстоятельств не может служить правоустанавливающими документами).
Таким образом, право собственности на спорное помещение возникло у Карамзиной незаконно, поэтому оно подлежит прекращению.
Доводы Карамзиной, что в ее квартире проживает ______, что она аккуратно оплачивает коммунальные услуги, не могут служить основаниями для сохранения неправомерно возникшего права собственности.
Истцы, как собственники квартир, расположенных в указанном доме, а, следовательно, как долевые собственники спорного помещения, вправе обратиться в суд за защитой их прав, поскольку в соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Доводы Карамзиной, что истица Матвеева подписала ее протокол от 22.05.2007 г., не приняты судом, поскольку она выразила согласие на перевод нежилого помещения в жилое, а в данном случае подан иск об оспаривании права собственности Карамзиной. Кроме того, истица Андросова такого согласия не давала.
Ссылка Карамзиной на то, что она предоставляла все документы, которые у нее требовали, не принята судом, поскольку эти обстоятельства не могут служить основанием для отказа в обоснованно заявленном иске. Право собственности должно возникать в порядке и случаях, предусмотренных законом.
Вместе с тем за Карамзиной сохраняется право в установленном законом порядке инициировать и провести общее собрание собственников квартир в очном или заочном виде и, получив их согласие в форме, предусмотренной ЖК РФ, претендовать на передачу ей в собственность спорного имущества.
На основании ст. 98 ГПК РФ с Карамзиной подлежат взысканию в пользу истцов судебные издержки в сумме ______ руб. на оплату государственной пошлины, ______ руб. на оплату услуг нотариуса по оформлению доверенности на представителя.
С учетом требований разумности и справедливости с Карамзиной согласно ст. 100 ГПК РФ подлежит взысканию ______ руб. в счет оплаты услуг представителя. Доводы Карамзиной о том, что представитель получил деньги не от истиц, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказаны. Суду представлен оригинал расписки представителя истцов о получении от них ______ руб.
Итого взысканию подлежит: ______ руб. + ______ руб. + ______ руб. = ______ руб. : 2 = ______ руб. в пользу каждого истца.
В отношении ответчиков ТСЖ «Ломоносова-2004», Городской округ г. Якутск иск подлежит отказу, поскольку при рассмотрении дела выяснилось, что они являются ненадлежащими ответчиками, а третьими лицами.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Андросовой Е.Р. и Матвеевой Г.Н. удовлетворить.
Прекратить право собственности Карамзиной Е.В. в отношении помещения ТСЖ, технического помещения и туалета, общей площадью 23,3 кв.м., находящихся в 1 подъезде на 1 этаже дома № по ул. ______ в г. Якутске.
Взыскать с Карамзиной Е.В. в пользу Андросовой Е.Р. судебные расходы сумме ______ руб.
Взыскать с Карамзиной Е.В. в пользу Матвеевой Г.Н. судебные расходы в сумме ______ руб.
Иск в отношении ответчиков ТСЖ «Ломоносова-2004», Городскому округу г. Якутск оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РС (Я) в течение 10 дней.
Судья Алексеева Н.М.