Дело №2-5542/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Якутск 27 июня 2012 года Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего судьи Удаловой Л.В., при секретаре Табунановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Андриевского А.Б., Махмутовой Р.С. к Окружной администрации города Якутска, Обществу с ограниченной ответственностью «Аскот», Обществу с ограниченной ответственностью «Инжиниринговая компания «СахаИнжСтрой» о признании недействительными договора аренды земельного участка, договора о передаче прав и обязанностей, установил: Истцы Андриевский А.Б., Махмутова Р.С., являясь жильцами жилого дома, расположенного по адресу: ____, обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчикам. В обоснование иска указано на то, что сделки по аренде земельного участка и передаче прав и обязанностей по договору аренды являются ничтожными, поскольку не соответствуют требованиям действующего законодательства. Так, в иске указано на то, что с ____ 2012 года на соседней с домом истцов площадке начались строительные работы, в результате отсутствия канализационных стоков дом истцов утонул в воде, что, по мнению истцов, явилось следствием развернувшейся стройки. Истцами было установлено, что ____ 2010 года ООО «Аскот» заключило с Комитетом земельных отношений Окружной администрации г.Якутска договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, адрес: ____, площадь ___ кв.м., участок был предоставлен под строительство двух 5-этажных жилых домов с соцкультбытом, срок аренды до ____ 2013 года, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. ____ 2011 года первый заместитель Главы ГО «Город Якутск» издал распоряжение № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего на праве аренды ООО «Аскот», ____ 2011 года Окружная администрация заключила с ООО «Аскот» договор аренды № для строительства жилого дома с магазином в квартале ____. ____ 2011 года между ООО «Аскот», ООО «Инжиниринговая компания «СахаИнжСтрой» и Комитетом земельных отношений Окружной администрации г.Якутска был заключен договор №, согласно которому ООО «Аскот» передало ООО «Инжиниринговая компания «СахаИнжСтрой» права и обязанности по договору аренды земельного участка от ____ 2011 года, сделки прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. Истцы полагают, что данные сделки не соответствуют требованиям ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, ст.37 Градостроительного кодекса РФ, поскольку не были проведен аукцион, не проведены публичные слушания при отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, было предоставлено дополнительно ___ кв.м., а также с изменением проекта планировки территории квартал ____. Также истцы считают, что строительством 9-этажного дома вместо двух 5-этажных домов нарушаются права на здоровое проживание, потребление инсоляции (солнечного освещения), что не соответствует санитарным требованиям, положения СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. 2.2.1/2.1.1. Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий не были соблюдены при принятии решения об изменении объема и этажности строительства, чем нарушены прав истцов. В судебном заседании представитель истцов по доверенности Жилинский С.Ю. исковое заявление поддержал, просил признать сделки недействительными, суду пояснил, что строительством дома нарушаются права истцов на качество жилых помещений, уменьшается рыночная стоимость жилых помещений, потребление инсоляции, договоры не соответствуют требованиям действующего законодательства, не проведен аукцион, публичные слушания, истцы не могли принять участие в публичных слушаниях. Представитель ответчиков ООО «Аскот», ООО «Инжиниринговая компания «СахаИнжСтрой» по доверенности Жиркова В.В. с исковым требованием не согласилась, поддержала представленные отзывы, суду пояснила, что права истцов договорами не нарушаются, земельный участок был предварительно согласован, находился в аренде, торги проводились, также проводились публичные слушания, подтверждение чему имеется на сайте, нарушений застройщиком не допущено, права истцов строительством жилого дома не нарушаются, забор может быть перенесен, ранее на данном месте стоял жилой дом, жильцы которых были расселены, также заключены договоры участия в долевом строительстве, просила в иске отказать. Представители Окружной администрации города Якутска, Управления Росреестра по РС(Я), извещенные судом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, с учетом мнения сторон дело рассмотрено судом в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие. Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему. Судом установлено, что распоряжением первого заместителя ГО «Город Якутск» от ____ 2010 года № был продлен срок аренды земельного участка под строительство двух 5-этажных жилых дома, ____ 2010 года между ООО «Аскот» и Комитетом земельных отношений Окружной администрации г.Якутска заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: ____, площадью ___ кв.м., со сроком аренды до ____ 2013 года, договор прошел государственную регистрацию. ____ 2011 года между Комитетом земельных отношений Окружной администрации города Якутска и ООО «Аскот» на основании распоряжения от ____ 2011 года № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего на праве аренды ООО «Аскот» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка под строительство жилого дома с магазином в квартале ____, площадь участка ___ кв.м. ____ 2011 года между ООО «Аскот», ООО «Инжиниринговая компания «СахаИнжСтрой» и Комитетом земельных отношений Окружной администрации г.Якутска заключен договор о передаче прав и обязанностей, согласно которому ООО «Аскот» передало ООО «Инжиниринговая компания «СахаИнжСтрой» права и обязанности по вышеуказанному договору аренды. Договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РС(Я). В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Истцами заявлено требование о недействительности ничтожных сделок передаче в аренду земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого дома. Заинтересованное лицо не лишено возможности требовать в судебном порядке подтверждения недействительности ничтожной сделки (п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»). В соответствии с п.2 ст.166 ГК РФ в случае ничтожности сделки любое заинтересованное лицо может заявить требование о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (п.2 ст.167 ГК РФ). При этом, определение же того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ (то есть субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять), как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда, рассматривающего дело (определение Конституционного суда РФ от 15.04.2008 N 289-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Мажуги Татьяны Викторовны на нарушение ее конституционных прав абзацем вторым пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Из материалов дела следует, что истцы проживают - Андриевский А.Б. в квартире № в доме № по ул. ____, Махмутова Р.С. проживает в квартире № данного дома. Из обстоятельств дела следует, что истцы выражают свое несогласие с происходящим рядом с местом их проживания строительством 9-этажного жилого дома с магазином, что не указывает на их заинтересованность в заключенных ответчиками сделках, поскольку истцы не являются теми субъектами правовых отношений, которые имеют материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, а также в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять, доказательств наличия данных обстоятельств в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной истца суду не представлено. Согласно п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. При этом норма статьи 30.1 Земельного кодекса РФ введена в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и вступила в силу с 01 октября 2005 года. Вместе с тем, в соответствии с абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В судебном заседании из пояснений представителя ответчиков, которые в силу ст.68 ГПК РФ являются доказательствами по делу, установлено, что земельный участок под строительство жилого дома был предоставлен ранее по договору аренды, при этом были проведены торги, согласование места размещения объекта. Из материалов дела следует, что в 2010 году установленный ранее срок аренды земельного участка был продлен на три года, что подтверждается распоряжением органа местного самоуправления от ____ 2010 года, из которого следует, что на рассмотрение Комиссии по регулированию земельных и градостроительных отношений на территории г.Якутска был представлен кадастровый паспорт земельного участка от ____ 2006 года. Таким образом, поскольку процедура предоставления земельного участка в аренду была соблюдена, суд полагает, нарушений действующего законодательства при предоставлении ООО «Аскот» земельного участка в аренду для строительства, заключении договора аренды ____ 2011 года, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ____ 2011 года не имеется. Кроме того, суд полагает, что факт неправомерности предоставления земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов (аукциона) будет являться основанием для признания договоров недействительными только в случае, если этими договорами затрагиваются права и охраняемые законом интересы истцов, что в судебном заседании не установлено. Также следует отметить, что ненормативный акт органа местного самоуправления, на основании которого заключен оспариваемый истцами договор аренды земельного участка, никем не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке. Между тем, бесспорных доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов истцов путем заключения оспариваемых договоров, материалы дела не содержат. При этом ссылка истцов на то обстоятельство, что в случае завершения строительства квартиры в доме, в котором проживают истцы, не будут соответствовать по уровню инсоляции требованиям санитарных правил, суд находит несостоятельными, поскольку вопросы инсоляции, соблюдение санитарных правил, не имеют правового значения при рассмотрении возбужденного на основании заявления истца спора, рассматриваемого судом, о законности договоров аренды, передачи прав и обязанностей по договору аренды. Земельный кодекс РФ устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1, пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ). Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В соответствии со ст. ст. 30 и 34 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в общем случае осуществляется на торгах (аукционах, конкурсах), а для целей, не связанных со строительством, - по решению органа местного самоуправления. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 г. решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случая, предусмотренного п. 5 ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 191-ФЗ, с учетом результатов публичных слушаний. При этом решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению. Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ для жилищного строительства предназначены земельные участки в составе жилищных зон населенных пунктов. Судом установлено, что земельный участок ООО «Аскор» изначально был предоставлен для жилищного строительства, поэтому фактически изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования не имело место. Пунктом 1.1. договора аренды от ____ 2010 года предусмотрено, что земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов. Согласно п. 1.2 договора вид разрешенного использования данного земельного участка - строительство двух 5-этажных жилых домов с соцкультбытом. Пунктом 1.1. договора аренды от ____ 2011года также предусмотрено, что земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов. Согласно п. 1.2 договора вид разрешенного использования данного земельного участка - строительство жилого дома с магазином. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принято администрацией города в пределах полномочий, предоставленных ей законом. Поэтому в данной части доводы стороны истца также несостоятельны. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. ____ 2012 года застройщику ООО «Инжиниринговая компания «СахаИнжСтрой» Окружной администрацией города Якутска выдано разрешение на строительство жилого дома с магазином в квартале ____ на нулевой цикл со сроком действия до ____ 2012 года. Данное разрешение никем в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным. В соответствии с положениями ст.ст. 8, 51 Градостроительного кодекса РФ Окружная администрация города Якутска наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство. В силу п. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; 2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; 3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. ____ 2011 года Управлением Роспотребнадзора по РС(Я) ООО «Аскот» дано заключение по выбору земельного участка под строительство жилого дома с магазином по адресу: ____, удостоверено, что требования, установленные в проектной документации, соответствуют государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований. В нарушение требований ст.ст. 12, 56 ГПК РФ стороной истца не доказан факт нарушения их прав и охраняемых законом интересов либо создание угрозы их жизни и здоровью заключенными ответчиками договорами, возведением ответчиком жилого дома на принадлежащем ответчику на праве аренды земельном участке, предназначенном для жилищного строительства. Истцы, полагая, что возводимым ответчиком объектом могут быть нарушены их права на благоприятную среду обитания, жилые помещения - квартиры истцов по уровню инсоляции после возведения объекта не будут соответствовать требованиям Санитарных правил и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, вправе в соответствии с положениями ст. ст. 8, 23 ФЗ N52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» обратиться в органы, уполномоченные на осуществление федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, в связи с нарушениями требований санитарного законодательства с заявлением о нарушении их прав, а также в суд с соответствующим иском в общем порядке. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Решил: В удовлетворении иска Андриевского А.Б., Махмутовой Р.С. к Окружной администрации города Якутска, Обществу с ограниченной ответственностью «Аскот», Обществу с ограниченной ответственностью «Инжиниринговая компания «СахаИнжСтрой» о признании недействительными договора аренды земельного участка, договора о передаче прав и обязанностей отказать. Решение может быть обжаловано в течение месяца в Верховный суд Республики Саха (Якутия) со дня принятия судом в окончательной форме. Судья: Л.В. Удалова