Решение
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Измайловский районный суд <адрес> в составе председательствующего федерального судьи Смирновой Ю.А., с участием
представителей истца Локшина Б.И., Щербак О.В.,
представителя ответчика Абраменко А.В.,
при секретаре Дагуеве А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2910/10 по иску Фетисовой Александры Владимировны к Зубареву Юрию Владимировичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
истец Фетисова А.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи она за 950 000 рублей продала ответчику Зубареву Ю.В. квартиру, ориентировочной стоимостью 10 000 000 рублей, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно предварительной устной договоренности ответчик обязался выплатить за указанную квартиру 15 000 000 рублей, включая сумму, указанную в договоре, то есть выше рыночной стоимости и оказать содействие за данные денежные средства приобрести для истца и ее сына дома за городом, автомашину, а оставшуюся сумму положить под 25% годовых в коммерческий банк, председателем правления которого является родственник ответчика. Согласно п 4 договора расчет по цене, указанной в договоре, должен был быть произведен в день получения договора, зарегистрированного в Росреестре по городу Москве. Однако ответчик свои обязательства не выполнил, в том числе не выплатил денежную сумму, указанную в договоре купли-продажи. Данные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о том, что она стала жертвой обмана со стороны ответчика, который, используя сложившиеся в семье истца неблагоприятные отношения с мужем, воспользовавшись доверчивостью истца, обманул и завладел безвозмездно квартирой. При этом указала, что ответчик обязался после оформления купли-продажи квартиры продать данную квартиру коммерческому банку за 15 000 000 рублей по следующей схеме: после заключения договора купли-продажи на ответчика, родственником которого является председатель правления коммерческого банка, ответчик закладывает данную квартиру за 20 000 000 рублей, из которых 15 000 000 рублей отлает истцу, а 5 000 000 рублей оставляет себе, после чего, на протяжении года выплачивает проценты по кредиту, а потом данную квартиру у него выкупает банк. Поскольку в данное время истец развелась с мужем, который является безработным и не платит алименты, она нуждалась в денежных средствах для воспитания 13-летнего сына и ей были необходимы средства к существованию, обеспечить свою старость, что при зарплате врача невозможно, она согласилась на условия ответчика. Цену квартиры ответчик предложил занизить с целью избежать излишнего налогообложения. До настоящего времени ответчик не заложил квартиру в коммерческий банк и не передал полученные денежные средства истцу, а также присвоил себе те денежные средства, которые должен был выплатить по договору, не отдает личное имущество истца, находящееся в квартире. О совершении сделки в результате обмана свидетельствует явно несоразмерная стоимость квартиры по договору, которая согласно средней рыночной цене стоит 10 000 000 рублей. Полагая, что сделка была заключена на крайне невыгодных для истца условиях, под влиянием обмана и злонамеренного соглашения, истец просила на основании ст. 179 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи, признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В последствии истцом были уточнены исковые требования, а именно истец просила признать договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности сделки (л.д. 25).
Истец Фетисова А.В. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителей.
Представители истца по доверенности Локшин Б.И., Щербак О.В. в судебном заседании исковые требования поддержали, уточнили, что основанием иска является именно заключение договора купли-продажи под влиянием обмана, наличие тяжелых жизненных обстоятельств истца подтверждается состоявшимся разводом и маленькой заработной платой.
Ответчик Зубарев Ю.В. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявлял, направил в суд представителя.
Представитель ответчика по доверенности Абраменко Н.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что доводы истца являются надуманными и голословными, в соответствии с условиями договора спорная квартира была продана за 950 000 рублей, которые были ответчиком полностью выплачены в пользу истца. Также предоставил письменный возражения на иск.
Представитель третьего лица - Управление Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец Фетисова А.В. заключила с Зубаревым Ю.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 53,3 кв.м., принадлежащей истцу на праве собственности.
В соответствии с п. 4 договора по соглашению сторон стоимость квартиры составляет 950 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен полностью в день после получения настоящего договора, зарегистрированного в Управлении Росреестра по городу Москве.
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-7).
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Указанные обстоятельства (обман, стечение тяжелых обстоятельств, вследствие которых сторона заключила сделку на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась) должны существовать до совершения сделки и повлиять на искажение действительной воли стороны по совершению сделки, в данном случае на формирование воли истицы продать квартиру.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений
В подтверждение доводов о заключении договора купли-продажи квартиры под влиянием обмана, истец и ее представители ссылались на устную договоренность истца с ответчиком, в подтверждение чего предоставили показания свидетелей.
Так, свидетель ФИО8 в судебном заседании показал, что ему известно, что истец наследовала квартиру в Измайлово, оформила свои права на нее ДД.ММ.ГГГГ, через полгода свидетелю стало известно о том, что истец собирается продавать данную квартиру, так как ответчик, которому она доверяла, предложил хорошие условия. Истец говорила свидетелю о том, что речь шла о сумме 15 000 000 - 17 000 000 рублей и свидетель был удивлен, когда договор оказался на 950 000 рублей. В ДД.ММ.ГГГГ свидетелю стало известно, что ответчик повел себя по другому, деньги отдавать не собирался. Непосредственным свидетелем переговоров истца и ответчика он не был, но со слов истца ему известно, что ей обещали по данной сделке машину, дачу, 15 - 17 миллионов рублей. По поводу реальности данных обещаний пояснил, что не знал, откуда возьмутся деньги, но, как ему кажется, у ответчика был обеспеченный родственник. О том, что по договору цена квартиры установлена в 950 000 рублей он узнал также со слов истца в ДД.ММ.ГГГГ.
Свидетель ФИО9 в судебном заседании пояснил, что на дне рождения у истца ему стало известно, что ответчик друг ФИО16 подруги истца, и вскользь проскочило, что они будут заниматься продажей квартиры истца. Желание истца, по мнению свидетеля, было направлено на продажу квартиры, чтобы поправить свое материальное положение. За какую сумму истец намеревалась продать квартиру и на каких условиях, ей неизвестно. Данные события происходили на дне рождения истца в ДД.ММ.ГГГГ. Со свидетелем подробности продажи не обсуждали. Потом по лицу истца было видно, что с продажей не все в порядке, он понял, что истца обманули, квартиру продали, а денег она не получила. В его присутствии велись переговоры с ответчиком по телефону на тему возврата денег, бывший муж истца разговаривал с ответчиком. Однажды свидетель вместе с бывшим мужем истца ходили домой к ответчику, в квартиру их не пустили, речь шла о том, что у ребенка отобрали квартиру. Из телефонного разговора с ответчиком по громкой связи он слышал, как ответчик сказал «передел собственности закончился». Истец хотела вернуть все назад, они не хотели денег, хотели вернуть квартиру.
Свидетель ФИО10 в судебном заседании показал, что ему известно, что истец получила квартиру, но не переехала туда, сказала, что распорядится квартирой с помощью ответчика, на условиях, которые ее устраивали. Конкретные условия она не говорила. На вопрос свидетеля, насколько это надежно, истец ответила, что сомнений нет, так как это ее подруга, но сделку она собиралась совершить с помощью ответчика. В итоге истец сказала, что все хорошо, все довольны, а в последствии оказалось, что квартира перешла в собственность Зубарева, истец сказала, что ее обокрали. Истец доверяла ФИО17, они общались 15- 17 лет.
Свидетель ФИО11 в судебном заседании показала, что ей известно о том, что был разговор, что истец получила по наследству квартиру, потом она захотела ее продать, так как были материальные трудности, а ответчик обещал ей помочь, принять участие в продаже. Подробности продажи свидетелю не известны. Летом ДД.ММ.ГГГГ Фетисова находилась в ужасном состоянии, говорил, что ее обманули. Свидетель несколько раз слышала телефонные переговоры Фетисовой и Зубарева, где последний говорил «передел собственности произошел». По поводу сделки истец говорила свидетелю, что цена будет выше рыночной, больше, чем через риэлтора, конкретная цена свидетелю не известна. В ДД.ММ.ГГГГ истец говорила, что все скоро устроится (в отношении сделки), все будет хорошо, когда состоялась сделка, свидетелю неизвестно.
Свидетель ФИО12 в судебном заседании показала, что ей известно, что ответчик должен был помочь истцу продать квартиру, что бы она могла купить дом за городом, улучшить материальное положение, об этом говорилось на дне рождения истца, в ДД.ММ.ГГГГ. Подробности условий продажи квартиры свидетелю не известны, так как они не обсуждались при ней, суммы не назывались. Со слов истца свидетелю известно, что она ничего не получила.
Свидетель ФИО13 в судебном заседании показал, что является бывшим мужем Фетисовой, они состояли в браке с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в отношениях был сложный период, сейчас отношения восстанавливаются. Ему известно, что у Фетисовой была в собственности квартира. Фетисова поставила его перед фактом о том, что Зубарев предложил ей в ДД.ММ.ГГГГ выгодную сделку. В дальнейшем свидетель принимал участие в заключении сделки, была договоренность о том, что ответчик заплатит за квартиру 12 000 000 рублей. На вопрос свидетеля, где ответчик возьмет такие деньги, Зубарев объяснил, что сделка будет совершена на бумаге, после оформления на него права собственности он заключит сделку с банком, у него есть такая возможность. Сам лично свидетель условия сделки не обсуждал, а только присутствовал на переговорах. Так, в ДД.ММ.ГГГГ он присутствовал при разговоре Фетисовой и Зубарева, где озвучили окончательную сумму 15 000 000 рублей, они обсуждали, что на часть денег купят дачу. На дне рождения у ответчика тот подтвердил условия сделки, но отказался знакомить свидетеля с возможностью дальнейшей продажи квартиры. Также свидетель самостоятельно составлял договор купли-продажи, в марте 2009 года ему была выдана доверенность на сбор документов для сделки. Сумму 950 000 рублей вписали по решению Фетисовой и Зубарева. Продолжение сделки должно было состояться летом 2010 года. Зубарев должен был рассчитаться в июне - июле 2010 года, должен был отдать всю оставшуюся сумму до 15 000 000 рублей, но не сделал этого. Свидетель обращался к Зубареву с просьбой вернуть деньги, но тот сказал, что квартира его и он ничего не должен.
Оценивая показания данных свидетелей, суд приходит к выводу о том, что они не подтверждают факта обманы истца Фетисовой А.В. со стороны ответчика Зубарева Ю.В.
Так, свидетель ФИО13, ссылаясь на то, что Зубарев Ю.В. обещал
Фетисовой А.В. продать ее квартиру за 15 000 000 рублей, пояснил, что был свидетелем обсуждения условий сделки между сторонами в начале ДД.ММ.ГГГГ. В последствии он занимался сбором документов для оформления договора купли-продажи квартиры. Сам же договор купли - продажи подписан в ДД.ММ.ГГГГ, а зарегистрирован в ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, за период с начала ДД.ММ.ГГГГ года по начало ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки имели реальную возможность достигнуть любого другого соглашения об условиях сделки, что подтверждается также и тем обстоятельством, что стоимость квартиры в договор купли-продажи, изготовленный свидетелем, в размере 950 000 рублей внесены,
Фетисовой А.В. и Зубаревым Ю.В. самостоятельно, что и подтвердил свидетель в судебном заседании.
Кроме того, оценивая показания свидетеля ФИО13, суд учитывает характер его взаимоотношений с истцом, которая является его бывшей женой, и с которой на момент принятия решения об отчуждении квартиры они находились в конфликтных отношениях, в связи с чем он был поставлен истцом перед фактом о желании продать квартиру. Однако на сегодняшний день, как пояснил свидетель, отношения между ФИО13 и Фетисовой А.В. налаживаются, у них имеется несовершеннолетний совместный ребенок, в связи с чем суд не исключает заинтересованность ФИО14 в благоприятном для истца исходе дела. С учетом данных обстоятельств суд относится критически к показаниям свидетеля ФИО13
Свидетель ФИО8 также показал, что истец намеревалась продать квартиру за 15 000 000 - 17 000 000 рублей, однако о данных обстоятельствах ему стало известно через полгода с момента вступления истца в права собственника спорной квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) и только со слов истца. Подробности предполагаемой сделки ему известны не были, о том, за какую цену реально продана квартира, он узнал только в ДД.ММ.ГГГГ.
Остальным свидетелям, показания которых приведены выше, также о предполагаемой сделке было известно со слов истца и задолго до фактического заключения договора купли-продажи. При этом свидетелям не известны все условия сделки, в том числе конкретный размере денежных средств, которые истец намеревалась выручить от продажи квартиры, непосредственными свидетелями переговоров по условиям будущей сделки свидетели не были.
Показания свидетелей о том, что после сделки истец вела переговоры с ответчиком по поводу исполнения последним обязательств, существенного значения не имеют, поскольку о том, какие конкретно брал на себя обязательства ответчик свидетелям известно не было.
Таким образом, приведенные показания свидетелей не свидетельствуют с достоверностью о наличии каких-либо обязательств ответчика перед истцом, помимо тех, которые изложены в письменном договоре купли-продажи, в связи с чем не подтверждают факта обмана со стороны ответчика.
Под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. Сам обман может выражаться как в активных действиях недобросовестного участника (сообщение им контрагенту ложных сведений, представление подложных документов и т.п.), так и в воздержании от действий, которые он должен был совершить (умышленное умолчание об обстоятельствах, имеющих существенное значение, и т.п.).
Ссылаясь на обещания ответчика о выплате истцу 15 000 000 рублей за спорную квартиру, истец не предоставила каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик убедил истца в реальной возможности такой сделки. В частности, истец не указывает, в какой конкретно банк ответчик намеревался заложить квартиру, по какой конкретной стоимости, данные о лице, являющемся должностным лицом банка, с помощью которого ответчик намеревался выручить обозначенную денежную сумму.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу требований ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Исходя из смысла приведенных выше норм о письменной форме договора купли-продажи недвижимости и согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, не могут считаться обманом в смысле ст. 179 ГК РФ и такие действия контрагента, как его отказ от обещаний, не облеченных в требуемую законом форму.
Истец Фетисова А.В. утверждает, что ответчик Зубарев Ю.В. обещал выплатить ей за квартиру 15 000 000 рублей, однако не исполнил данного обязательства, а поэтому договор, по мнению истца, заключен под влиянием обмана. Между тем в договоре определено, что стоимость квартиры составляет 950 000 рублей. Истцом Фетисовой А.В. и ее представителями не представлено суду иного письменного доказательства, подтверждающего, что сторонами был определен иной размер стоимости квартиры, в связи с чем утверждение истца о влиянии на ее волю по отчуждению квартиры обмана со стороны ответчика относительно размера денежных средств, которые возможно выручить от продажи квартиры, не доказано.
Довод истца Фетисовой А.В. о том, что средняя рыночная стоимость квартир данного типа составляет 10 000 000 рублей, также не может быть принят во внимание, поскольку в данном случае не применимы правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424, в частности, о возможности оплаты по договору по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Также нельзя считать обоснованным довод истца о том, что ответчик не оплатил также и сумму 950 000 рублей, указанную в договоре купли-продажи в качестве цены квартиры, в подтверждение выводов о недействительности договора, поскольку законодательством не предусмотрено, что основанием к признанию сделки недействительной является неисполнение сторонами взятых на себя обязательств.
Действительно, каких-либо доказательств уплаты ответчиком Зубаревым Ю.В. денежных средств в размере 950 000 рублей, установленных договором купли-продажи, в пользу истца Фетисовой А.В. суду не предоставлено.
Довод представителя ответчика о том, что доказательства не уплаты денежных средств по договору должны быть предоставлены истцом, является не состоятельным, поскольку в этом случае истцу надлежало бы доказать отрицательный факт.
Однако, само по себе неисполнение условия договора об оплате предмета покупки при доказанности этого обстоятельства не является основанием к признанию сделки недействительной, но может повлечь расторжение договора купли-продажи в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Требований о расторжении договора истцом не заявлялось, и законных оснований для выхода за пределы заявленных исковых требований не имеется.
Довод истца, изложенный в первоначальном исковом заявлении (л.д. 3), о том, что она заключила сделку с ответчиком под влиянием злонамеренного соглашения, также является не состоятельным и основан на неправильном толковании ст. 179 ГК РФ основанием для признании сделки недействительной является, в том числе, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной.
Однако наличие данного обстоятельства не вытекает из существа заключенного между сторонами договора, так как данный купли-продажи спорной квартиры заключен без посредства какого-либо представителя. Каждая из сторон по договору действовала от своего имени.
Не является обоснованным и довод истца о том, что сделка заключена на крайне невыгодный для истца условиях.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ может быть признана недействительной сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Таким образом, заключение сделки на крайне невыгодных условиях, если таковые установлены судом, само по себе не является основанием недействительности сделки. Для этого необходимо наличие одновременно трех условий: наличие стечения тяжелых обстоятельств; заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне, а не просто невыгодных условиях, наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.
Наличие таких условий судом установлено не было.
Обосновывая свои требования, истец указывает, что намеревалась заключить сделку с ответчиком с целью поправить свое материальное положение, вызванное, низким заработком, наличием несовершеннолетнего ребенка и неуплатой алиментов на его содержание.
Однако, данные обстоятельства не могут быть расценены как тяжелые, поскольку истцом не предоставлено доказательств того факта, что она обращалась за получением алиментов, однако лицо, обязанное уплачивать алименты, уклоняется от их уплаты и имеется какая-либо задолженность по уплате алиментов.
Доказательств наличия какого-либо события, резко повлиявшего на материальное положение, вынудившее истца распорядится недвижимостью, также не предоставлено.
Сам по себе низкий заработок не свидетельствует о стечении тяжелых обстоятельств.
Кроме того, довод истца о заключении договора на крайне не выгодных условиях, исключает довод о заключении договора под влиянием обмана.
Так, к крайне невыгодным условиям истец относит продажу квартиры по цене 950 000 рублей, то есть значительно ниже рыночной цены, тем самым подтверждая, что ее волеизъявление на момент заключения сделки было направлено на отчуждение квартиры именно по этой цене.
Одновременно истец утверждает, что обман выражен в отказе ответчика от обещания выплатить за квартиру 15 000 000 рублей, подтверждая этим, что ее воля была направлена на извлечение значительной прибыли, то есть намерение получить выгоду.
Таким образом, оснований, предусмотренных ст. 179 ГК РФ, для признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным, не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания с ответчика судебных расходов в порядке ст. 98 ГПК РФ также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований Фетисовой Александры Владимировны к Зубареву Юрию Владимировичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Измайловский районный суд
<адрес>.
Судья Ю.А. Смирнова