РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГг.Москва
Измайловский районный суд г.Москвы в составе председательствующего федерального судьи Голубевой Т.Ю., при секретаре Сухановой Н.Н., с участием представителя истца Налимова Э.В. (по доверенности), представителя третьих лиц ДЖП и ЖФ/ гор. Москвы, Префектуры ВАО гор. Москвы Федорова И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Ганабова Романа Валерьевича к ООО « Компания Стройиндустрия» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, ссылаясь на то что, ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком были заключен договор № о привлечении финансовых средств, в строительстве жилья в строительстве жилого дома расположенного по адресу: <адрес>. Как инвестор истец все свои обязательства по данному договору выполнил в полном объеме и заплатил ответчику денежные средства по договору, в размере <данные изъяты> рублей за общую полезную площадь <данные изъяты> кв. м. Этот факт подтверждается графиком платежей приложением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же квитанцией за номером 11. Перед истцом застройщик свои инвестиционные обязательства не исполнил и приостановил строительство дома из-за отсутствия его финансирования, в связи с чем, обязанность по передаче квартир соинвесторам была возложена, в соответствии с постановлением от ДД.ММ.ГГГГ №, на Правительство Москвы. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Префекта дом был введен в эксплуатацию. Истец добросовестно вступил в права пользования квартиры, а также заключил договор с управляющей организацией на оплату расходов по содержанию жилого дома, а также договор на предоставление коммунальных услуг. Истец получил смотровой ордер на <адрес> расположенную по адресу: <адрес>, а также была произведена идентификация адреса, в связи с чем указанный дом, расположенный по <адрес> был сдан в эксплуатацию с <адрес>. Таким образом, в настоящее время истец фактически владеет, пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи и другие расходы, но, не смотря на такую фактическую передачу квартиры, застройщики, Правительство Москвы, Префектура до настоящего времени возложенные на них обязанности по передаче квартиры в собственность не исполняют. Акт о реализации инвестиционного проекта в настоящее время также не оформлен. Отсутствие регистрации права собственности на указанную квартиру подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав собственников. До настоящего времени истец не может зарегистрировать свое право собственности на указанную квартиру и распоряжаться ей как собственник, в результате чего нарушаются его законные права и интересы, в связи с чем истец просит признать за ним право собственности на четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец Ганабов Р.В. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд представителя.
Представитель истца по доверенности Налимов Э.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
1
Представитель ответчика ООО «Компания Стройиндустрия», извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, возражения на иск не представил.
Представитель третьих лиц Префектуры ВАО г. Москвы, ДЖП и ЖФ г. Москвы Федоров И.С. (по доверенности) в суд явился, исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.
Представители третьих лиц Правительства гор. Москвы, Управления Росреестра по гор. Москве в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, возражения не иск не представили.
Данные обстоятельства дают суду возможность рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Ганабовым Р.В. и ООО «Компания Стройиндустрия» был заключен договор № о привлечении финансовых средств в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 6-9).
В соответствии с пунктом 1.2 договора по завершению реализации инвестиционного проекта в части сдачи объекта в эксплуатацию и при условии выполнения Инвестором обязательств по инвестированию объекта застройщик передает Инвестору пропорционально вложенным Инвестором средствам четырехкомнатную <адрес>, расположенную на 13 этаже объекта, имеющую проектную площадь <данные изъяты> кв.м., а Инвестор обязался передать застройщику денежные средства и принять квартиру по передаточному акту. Оплата по данному договору составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру, истцом в пользу ООО «Компания Стройиндустрия» произведен платеж по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в предусмотренном договором порядке через кассу ответчика, что соответствует пункту 2.2.3 договора и подтверждает исполнение обязательства истцом (л.д. 11).
Строительство дома осуществлялось на основании постановления Правительства г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №, инвестиционного контракта, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ № №, договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство второму участнику инвестконтракта ЗАО «<данные изъяты>». Правительством г. Москвы было принято решение об изменении условий реализации инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № № и взятие на себя прав и обязанностей ООО «Компания Стройиндустрия» и ЗАО «<данные изъяты>» по данному инвестиционному контракту, в том числе по передаче соинвесторам квартир после завершения строительства дома.
В целях исполнения указанного решения были изданы соответствующие распорядительные документы Правительства гор. Москвы, а именно Распоряжение Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № «О завершении строительства жилых домов по адресам: <адрес> (Восточный административный округ Москвы)» и Постановление Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № о мерах по завершению строительства жилых домов по адресам: <адрес> (Восточный административный округ)».
На основании п.4 № Префектурой Восточного административного округа должны были быть подготовлены проекты дополнительных соглашений к инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ № №, которые, в свою очередь, должны были быть подписаны соинветсорами и от города - первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы руководителем Комплекса экономической политики и развития горда Москвы <данные изъяты>.
Согласно п.п.6.2 № после завершения строительства дома Префектура ВАО должна была подготовить и обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подтверждающего выполнение условий дополнительных соглашений к нему по передаче квартир с указанием их площадей и характеристик на основании ГУП МосгорБТИ.
Оформление имущественных прав истцом на квартиру в соответствии с условиями п.п. 2.3 ППМ №-ПП должно было осуществляться на основании акта о реализации инвестиционного проекта. В рамках распоряжения Префекта В АО от ДД.ММ.ГГГГ № «О вводе в эксплуатацию оконченного строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>» и Распоряжения Префекта ВАО от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении адреса здания жилого дома; <адрес>» дом, расположенный по адресу: <адрес>, достроен и сдан в эксплуатацию.
Согласно экспликации и поэтажному плану ТБТИ Восточное № <адрес> по указанному адресу имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., жилую площадь - <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с квитанциями по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов по <адрес> следует, что истец несет на себе расходы по оплате коммунальных и эксплутационных услуг по <адрес> по адресу: <адрес> и фактически имеет свободный доступ для осуществления работ по доведению квартиры в состояние пригодное для постоянного проживания.
На основании статьи 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» обязанность по реализации инвестиционного контракта возложена на заказчика. В связи с этим после окончания строительства передача недвижимого имущества должна осуществляться заказчиком непосредственно всем инвесторам, которые являются участниками заключенных в ходе строительства данного объекта инвестиционных договоров. Данное действие на практике оформляется, как правило, актом (или итоговым актом) реализации инвестиционного проекта, подписываемым всеми инвесторами или уполномоченными или лицами. В том случае, если акт реализации подписан только участниками основного инвестиционного контракта, на регистрацию представляется акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от основного инвестора (заказчика) лицу, приобретающему право собственности на указанное недвижимое имущество. Кроме того следует отметить, что акт о реализации инвестиционного проекта не является правоустанавливающим документом на вновь созданные объекты недвижимого имущества, однако он фактически подтверждает прекращение всех обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта и при этом необходимо учитывать, что в инвестиционном контракте может быть прописано, что вместо акта о реализации может быть подписан акт о его распределении, который будет также подтверждать прекращение всех обязательств сторонами по инвестиционному договору.
По общему правилу государственная регистрация права собственности инвесторовна жилые и нежилые помещения проводится на основании следующих документов:правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана (еслиправо не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав); разрешения настроительство;разрешениянавводобъектавэксплуатацию,выданного соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшем разрешения на строительство; акта распределения квартир между инвесторами, подписанного участниками строительства; учредительных документов заказчика и документов, подтверждающих полномочия представителя заказчика, представившего вышеназванные документы.
Таким образом, судом установлено, что истцом полностью исполнены обязательства по инвестиционному договору, и он имеет право требования по данному договору, а также уже фактически владеет квартирой после завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 2.2.6 Инвестиционного договора, застройщик обязан после завершения строительства жилого дома передать инвестору квартиру по акту приема-передачи.
В судебном заседании представитель истца Налимова Э.В. пояснил, что застройщик не проинформировал истца о сдаче объекта государственной комиссии, хотя обязан был это сделать как субъект предпринимательской деятельности в сфере строительства осуществляемой на основании специально лицензии, чем лишил его возможности подписать передаточный акт в установленный договором срок. Ключи от квартиры были переданы истцу, и им был подписан смотровой ордер квартиры, акт первичного осмотра квартиры. Истец к ответчику претензий по срокам, видимым недостаткам квартиры и метражу общей площадью квартиры не имеет, считая, что обязательства сторон исполнены. Истец узнал, что обязанность по передаче квартиры инвесторам возложена на Правительство Москвы в соответствии с постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами, заключившими его, расторгнут не был; из содержания Постановления Правительства Москвы № от ДД.ММ.ГГГГ и сложившихся взаимоотношений участников данного инвестиционного проекта вытекает, что права и обязанности по данному инвестиционному договору перешли к Префектуре ВАО г Москвы, тем более что установленный договором срок для составления и подписания сторонами акта приема передачи квартиры истек еще до того момента, как было издано и опубликовано указанное выше Постановление Правительства Москвы.
При рассмотрении дела, доказательств того, что в адрес истца направлялось уведомление о сдаче объекта государственной комиссии, как и самого передаточного акта со стороны ответчика ООО « Компания Стройиндустрия» представлено не было.
Из сообщения Управления Росреестра по Москве следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, какие либо записи о регистрации прав и обременении на данную квартиру отсутствуют.
Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в данном случае обязанность составления передаточного акта и его направления инвестору возложена на ответчика ООО «Компания Стройиндустрия», что следует из содержания пункта 2.2.6 инвестиционного договора. Квартира фактически была принята истцом полностью и полностью была оплачена её стоимость.
Стороны не имеют друг к другу претензий связанных с исполнением инвестиционного договора, из чего следует, что стороны выполнили принятые по инвестиционному договору обязательства, в том числе и по передаче квартиры, а истец приобрел права владения, пользования и распоряжения объектом, результатом инвестиций, предусмотренные пунктом 5, ст.5 закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от ДД.ММ.ГГГГ (с последующими изменениями), действующего на момент заключения инвестиционного договора.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из содержания инвестиционного договора (пункт 2.2.8) вытекает, что государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется инвестором самостоятельно и за свой счет, что также следует из пункта 3 Постановления Правительства Москвы № от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме этого в соответствии с пунктом 2.3 данного Постановления, оформление имущественных прав соинвесторов осуществляется на основании акта о реализации инвестиционного проекта.
Возражая против удовлетворения исковых требований представительДЖП и ЖФ г.Москвы и Префектуры ВАО гор. Москвыссылается на то, что в соответствии с п.5.1. Постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № Правительство гор. Москвы принимает на себя обязательства по передаче соинвесторам квартир согласно Приложению № к Постановлению. Однако, Ганабов Р.В. в данном Постановлении не упоминается. В соответствии с п.2.1. Постановления жилая площадь, не поименованная в Приложении №, передается в собственность г.Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы.
Между тем, указанный довод суд не может положить в основу решения, как не обоснованный, поскольку Приложение № к названному постановлению не является ни нормативным, ни правоустанавливающим документом, который мог бы опровергать наличие заключенного в ДД.ММ.ГГГГ договора между Ганабовым Р.В. и ООО «Компания Стройиндустрия».
При этом, суд отмечает, что при заключении данного договора в ДД.ММ.ГГГГ году Ганабов Р.В. не брал на себя обязательство по сообщению своих данных для включения в Приложение №. При этом, в материалы дела не представлены доказательства о том, что список лиц, подлежащих занесению в Приложение №, формировался на основании установленного порядка с уведомлением об этом граждан, заключивших договоры с ООО «Компания Стройиндустрия», а в данном конкретном случае Ганабова Р.В.
С учетом указанных требований закона, а также исследования письменных материалов дела, суд приходит к выводу о том, что за истцом подлежит признание права собственности на квартиру, поскольку судом установлено исполнение условий договора и действующего законодательства, однако истец не может зарегистрировать свое право собственности по независящим от него причинам, что является нарушением законных имущественных прав и интересов истца.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может, осуществляется путем признания права собственности.
При указанных обстоятельствах суд считает, что требования истца о признании права собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Признать за Ганабовым Романом Валерьевичем право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью - <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для внесения записи о праве собственности Ганабова Романа Валерьевича на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью - <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10-ти дней со дня изготовления в окончательной берме через Измайловский районный суд г. Москвы.
Федеральный судья:Т.Ю. Голубева