Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ гор. Москва
Измайловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего федерального судьи Голубевой Т.Ю., при секретаре Сухановой Н.Н., с участием представителя ответчика Управления Росреестра по Москве Камышева В.Г., представителя ООП МВМО Измайлово Беляковой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Бессонова Андрея Юрьевича к Мамонтову Владимиру Александровичу, действующего в интересах несовершеннолетних детей: Козлова Евгения Алексеевича, Мамонтова Кирилла Владимировича, Мамонтова Артема Владимировича, Мамонтова Никиты Владимировича, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве об оспаривании отказа в регистрации, обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с настоящим иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Мамонтовым В.А. был заключен (в простой письменной форме) договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Спорная квартира принадлежала ответчику Мамонтову В.А. на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, которое было выдано на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ № жилья в собственность и свидетельства о праве на наследство, выданного ВРИО нотариуса гор. Москвы ФИО12 - ФИО13, зарегистрированное в реестре №. Всем требованиям закона, договор, заключенный в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ между Мамонтовым В.А. и Бессоновым А.Ю. – соответствует. Впоследствии, указанный выше договор был передан на государственную регистрацию перехода права собственности. Отказав ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации, Управление сослалось на абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним", а именно, что в ходе правовой экспертизы документов был направлен запрос в муниципалитет ВМО Измайлово в гор. Москве, по заключению которого отчуждение <адрес> по адресу: <адрес> является нецелесообразным. Данный отказ в регистрации договора купли продажи спорной квартиры является не законным и подлежащим отмене по следующим основаниям. Основания для отказа в регистрации права предусмотрено ст. 20 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ссылка регистратора на Определение Конституционного Суда РФ от 6 марта 2003 г. N 119-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лазарева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями статей 28 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации" в данном случае не применима, поскольку несовершеннолетние Козлов Е.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Мамонтов А.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Мамонтов К.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Мамонтов Н.В. ДД.ММ.ГГГГ г.р. не являются собственниками <адрес> по адресу: <адрес>, в связи с чем распоряжение имуществом указанных несовершеннолетних лиц не производится. Кроме того, п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированные и проживающие в вышеуказанной квартире: ФИО14, Козлов Е.А., Мамонтов А.В., Мамонтов И.В., Мамонтов К.В., Мамонтов Н.В., Мамонтова Н.В. сохраняют право проживания, пользования и право регистрации в отчуждаемой квартире в течение тридцати дней с момента получения зарегистрированного договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на время переезда и перерегистрации по новому адресу. В данном случае, органами опеки и попечительства Измайлово не установлены существенные противоречия между интересами родителей и их несовершеннолетних детей. Договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности на имущество в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости производится лишь в случаях, предусмотренных законом. Таким образом, поскольку для регистрации договора купли-продажи спорной квартиры в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве предоставлены все необходимые документы, то отказ в такой регистрации является не законным. В связи с чем просит суд признать отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в регистрации договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, между Мамонтовым В.А. и Бессоновым А.Ю. необоснованным. Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать договор купли-продажи, заключенного в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, между Мамонтовым В.А. и Бессоновым А.Ю.
В судебное заседание не явились истец Бессонов А.Ю., ответчик Мамонтов В.А. не явились, извещены надлежащим образом, от ответчика Мамонтова В.А. имеется заявление о признании иска и о рассмотрении дела в его отсутствии (л.д. 39), что дает суду возможность рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель ответчика Управления Росреестра по Москве возражал против удовлетворения заявленных требований, дал пояснения согласно представленного письменного отзыва, суду дополнил, что
Суд, выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Мамонтовым В.А. был заключен (в простой письменной форме) договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 7).
Согласно п. 4 указанного договора, зарегистрированные и проживающие в спорной квартире: Мамонтов К.В., Мамонтов Н.В., Мамонтова Н.В., Козлов Е.А., Козлова А.В., Мамонтов А.В., Мамонтов В.А., Мамонтов И.В. сохраняют право проживания, пользования и право регистрации в отчуждаемой квартире в течение 30 дней с момента получения зарегистрированного договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на время переезда и перерегистрации по новому адресу.
Спорная квартира принадлежала ответчику Мамонтову В.А. на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, которое было выдано на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ № жилья в собственность и свидетельства о праве на наследство, выданного ВРИО нотариуса <адрес> ФИО12 - ФИО13, зарегистрированное в реестре 3Н-1880, что следует из правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРП (л.д. 8,11-12, 26).
Из единого жилищного документа по адресу: <адрес> следует, что данная квартира является трехкомнатной, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. В данной квартире зарегистрированы: Мамонтов К.В., Мамонтов Н.В., Мамонтова Н.В., Козлов Е.А., Козлова А.В., Мамонтов А.В., Мамонтов В.А., Мамонтов И.В. (л.д. 20-21).
В силу требований ГК РФ, договор купли-продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса). Одновременно, условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 Кодекса). В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 Кодекса), а также определяются следующие условия: предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса); цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (статья 317 Кодекса), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (статья 555 Кодекса), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (статья 489 Кодекса); перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).
Указанным требованиям закона, договор, заключенный в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ между Мамонтовым В.А. и Бессоновым А.Ю. – соответствует.
Впоследствии, указанный выше договор был передан на государственную регистрацию перехода права собственности. На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами. Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия или возникновения прав на недвижимое имущество являются документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие или возникновение этих прав. Согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
Управление Росреестра по Москве, рассмотрев представленные Мамонтовым В.А. и Бессоновым А.Ю. заявления от ДД.ММ.ГГГГ (вх. №, №) о государственной регистрации договора купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, составленного ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме, и перехода права собственности на его основании, согласно абз.10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приняло ДД.ММ.ГГГГ решение об отказе в государственной регистрации права собственности, поскольку при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию (ст. 13 Закона о регистрации), было установлено, что в вышеуказанной квартире зарегистрированы и проживают несовершеннолетние: Козлов Евгений Алексеевич, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; Мамонтов Артем Владимирович, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; Мамонтов Кирилл Владимирович, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; Мамонтов Никита Владимирович, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что следует из регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по Москве (л.д. 102-155).
В соответствии с п.4 ст.292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
К числу оставшихся без родительского попечения ст. 121 СК РФ относит, в том числе тех, чьи родители уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, защита прав и интересов детей в таких случаях возлагается на орган опеки и попечительства.
Для соблюдения прав несовершеннолетних Управлением в органы опеки и попечительства был направлен запрос о предоставлении сведений об их законных представителях (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ).
До внесения соответствующих записей о сделке и переходе права собственности в ЕГРП на основании представленного договора (т.е. до вступления договора в силу), ДД.ММ.ГГГГ покупателем по договору, Бессоновым А.Ю., было подано заявление вх. № о приостановлении регистрационных действий сроком на три месяца, в связи с чем, согласно п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ (уведомление исх. №, №).
В ответ на запрос Муниципалитет ВМО Измайлово в городе Москве, являющийся уполномоченным органом, выполняющим отдельные полномочия в сфере опеки, попечительства и патронажа, сообщил, что дети на учете в муниципалитете Измайлово под опекой не состоят, а также представил документы о временном помещении несовершеннолетнего Мамонтова К.В. на полное государственной обеспечение.
Также в ответе Муниципалитета ВМО Измайлово в городе Москве (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) на запрос Управления содержится информация о том, что родители несовершеннолетних уклоняются от выполнения родительских обязанностей.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес муниципалитета был направлен запрос о возможности отчуждения Мамонтовым В.А., отцом несовершеннолетних, <адрес> по вышеуказанному адресу Бессонову А.Ю.(исх. №).
Муниципалитет ВМО Измайлово в городе Москве считает отчуждение вышеуказанной квартиры нецелесообразным (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ), что следует из материалов регистрационного дела.
Пунктом 4 ст.292 ГК РФ устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают лица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. Это уже третья по счету редакция данного пункта: первоначально законодатель относил к числу таких лиц всех несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения; согласно ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ к ним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника; в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ необходимо получать согласие органа опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения.
Из буквального прочтения п.4 ст.292 ГК РФ следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется получать в двух случаях. Во-первых, это необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством (в договоре купли-продажи в п.4 указывается о праве пользования несовершеннолетними). Опека и попечительство устанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (ст.ст. 31-35 ГК РФ). Во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства. Понятие «дети, оставшиеся без попечения родителей», раскрывается в ст.121 СК РФ, а также в ст.1 ФЗ от 21 декабря 1996 №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».
Указание закона на то, что о факте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органу опеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона, обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о таких детях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п.1 ст. 122 СК РФ), а также обязанностями самих органов опеки и попечительства выявлять и вести учет таких детей (п.1 ст.121 СК РФ).
В случае отчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета, установленного п.4 ст. 168 ГК РФ).
Постановлением руководителя Муниципалитета ВМО Измайлово в городе Москве № от ДД.ММ.ГГГГ, несовершеннолетний Мамонтов Кирилл Владимирович, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, временно помещен в учреждение для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на полное государственное обеспечение ввиду того, что родители несовершеннолетнего, Мамонтов В.А. и ФИО16, уклоняются от выполнения родительских обязанностей.
Согласно ст.1 ФЗ №159-ФЗ дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), находящимися в лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбыванием ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений и в иных случаях признания ребенка оставшимся без попечения родителей в установленном законом порядке.
Однако суд приходит к выводу, что данный отказ в регистрации договора купли-продажи спорной квартиры является не законным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
Основания для отказа в регистрации права предусмотрено ст. 20 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основания для отказа в государственной регистрации прав указаны в статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", перечень которых является исчерпывающим. Так, исходя из содержания пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, вправе отказать по основаниям, указанным в том числе в абзаце десятом пункта 1 статьи 20 Закона. На основании абз. 10 пункта 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. Вместе с тем, требование регистратора о представлении иных документов не соответствует закону. Кроме того, регистрация прав по договорам купли-продажи регулируется Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии с абз. 3 п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ N №) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона), на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, пункт 2 статьи 37 Кодекса) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статья 292 Кодекса).
Однако, решением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № абзац третий пункта 8 настоящей Инструкции признан недействующим с ДД.ММ.ГГГГ в части, требующей представления на государственную регистрацию договора продажи разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в тех случаях, когда в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не находящиеся под опекой или попечительством либо не оставшиеся без родительского попечения.
Указанная правовая позиция так же отражена в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО17".
Ссылка регистратора на Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лазарева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями статей 28 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации" в данном случае не применима, поскольку несовершеннолетние Козлов Е.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Мамонтов А.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Мамонтов К.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Мамонтов Н.В. ДД.ММ.ГГГГ г.р. не являются собственниками <адрес> по адресу: <адрес>, в связи с чем распоряжение имуществом указанных несовершеннолетних лиц не производится.
Кроме того, п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированные и проживающие в вышеуказанной квартире: ФИО14, Козлов Е.А., Мамонтов А.В., Мамонтов И.В., Мамонтов К.В., Мамонтов Н.В., Мамонтова Н.В. сохраняют право проживания, пользования и право регистрации в отчуждаемой квартире в течение тридцати дней с момента получения зарегистрированного договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на время переезда и перерегистрации по новому адресу.
Одновременно, как указано в том же Определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № - родители несовершеннолетних детей, согласно статье 64 СК РФ, являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1); вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2).
В данном случае, органами опеки и попечительства Измайлово не установлены существенные противоречия между интересами родителей и их несовершеннолетних детей. Договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности на имущество в соответствии со статьей 218 ГК РФ. Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости производится лишь в случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, поскольку для регистрации договора купли-продажи спорной квартиры в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве предоставлены все необходимые документы, то отказ в такой регистрации является не законным.
Из заключения ООП МВМО Измайлово в г. Москве следует, что удовлетворение исковых требований может противоречить законным интересах несовершеннолетних (л.д. 29-30).
Между тем, суд не может положить в основу решения суда данное заключение, поскольку оно не основано на фактических обстоятельствах по делу, судом из материалов дела и пояснений представителя органов опеки и попечительства установлено, что в на момент заключения договора купли продажи между Бессоновым А.Ю. и Мамонтовым В.А. и в настоящее время несовершеннолетние дети ответчика под опекой гос. органов не состоят, каких либо противоречий между интересами родителей и детей в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в регистрации договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, между Мамонтовым Владимиром Александровичем и Бессоновым Андреем Юрьевичем необоснованным.
Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать договор купли-продажи, заключенного в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, между Мамонтовым Владимиром Александровичем и Бессоновым Андреем Юрьевичем.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд г. Москвы в течение 10 дней.
Федеральный судья Т.Ю. Голубева