Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Москва 01 июля 2011 года
Измайловский районный суд в составе председательствующего федерального судьи Смирновой Ю.А.,
с участием представителя истца Абрамова М.В.,
представителей ответчиков ФИО7, ФИО4,
при секретаре Захаровой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор, по встречному истку ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО3, в котором просил понудить ответчиков заключить с ним договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Москва, <адрес>, на условиях заключенного между ними предварительного договора. Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира принадлежит ответчиками на праве общей долевой собственности по ? доле у каждого. Все существенные условия договора купли-продажи, в том числе цена квартиры, которая составляет 7 800 000 рублей, сторонами в предварительном договоре были согласованы. После подписания предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ истцом в счет стоимости квартиры в качестве аванса была внесена на банковский счет ФИО3 денежная сумма в размере 250 000 рублей. Оставшиеся денежные средства по условиям предварительного договора истец должен был оплатить после заключения основного договора путем погашения задолженности ответчиков по заключенному или договору найма от ДД.ММ.ГГГГ в размере 350 000 рублей, 6 200 000 рублей должен был передать ответчикам для оплаты приобретаемой ФИО3 двухкомнатной квартиры в района метро ВДНХ, а оставшуюся сумму в размере 1 000 000 рублей перечислить на банковский счет ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлена телеграмма с требованием заключить основной договор, на что в ответ ДД.ММ.ГГГГ получил телеграмму об отказе от исполнения предварительного договора и одностороннем расторжении договора.
Ответчик ФИО2 предъявил встречный иск, в котором просил признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным, ссылаясь на то, что данным договором не согласованы существенные условия основного договора. Так, ФИО2 обладает правом собственности на ? долю квартиры, однако предварительный договор в нарушение ст. 554 ГК РФ не содержит данных о том, какое имущество подлежит продаже. В частности не указано, какую именно долю ФИО2 намерен продать. Кроме того, по предварительному договору се денежные суммы подлежат перечислению в пользу ФИО3 В пользу ФИО2 никаких денежных сумм покупатель не обязуется уплатить. Таким образом, в нарушение п. 1 ст. 555 ГК РФ условие о цене не согласовано.
Истец ФИО1 и ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили в суд представителей.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам искового заявления. В удовлетворении встречного иска просил отказать.
Представители ответчиков ФИО2 и ФИО3 по доверенности ФИО7, ФИО4 в судебном заседании просили в удовлетворении основного иска отказать, удовлетворить встречный иск.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении основного иска и об удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что квартира, расположенная по адресу: Москва, <адрес>, находится в общей долевой собственности у ФИО2 и ФИО3 по ? доле в праве у каждого, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 9-10).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 (продавец) с одной стороны и ФИО1 (покупатель) с другой стороны, заключен предварительный договор, по которому покупатель и продавец обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 60,3 кв.м., жилой площадью 34 кв.м., расположенной по адресу: Москва, <адрес> на условиях и за цену в соответствии с настоящим предварительным договором.
Стоимость квартиры (п. 1.1) составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии с п. 2 предварительного договора стоимость квартиры, а также сроки выплат денег согласованы сторонами в дополнительном соглашении, которое является неотъемлемой частью данного предварительного договора, и согласована сторонами.
При подписании настоящего договора покупатель в соответствии «с пунктом и 1.1 Допсоглашения» передал, а продавец принял от него в счет стоимости квартиры аванс в размере 250 000 рублей (п. 3).
Пунктом 4 предварительного договора установлено, что расчеты за квартиру между покупателем и продавцом осуществляется в соответствии с дополнительным соглашениям путем перечисления денег покупателем продавцу на счет в сбербанке № (л.д. 7).
Дополнительным соглашением, заключенным между теми же сторонами ДД.ММ.ГГГГ и являющимся неотъемлемой частью предварительного договора, установлено, что:
1. выплаты по договору покупателем продавцу производятся на счет Сбербанка № в следующем порядке и в размерах:
1.1 первая выплата осуществляется покупателем продавцу ДД.ММ.ГГГГ перед подписанием предварительного договора и дополнительного соглашения в счет стоимости квартиры как аванс в размере 250 000 рублей.
1.2 покупатель обязуется оплатить долги продавца по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: Москва, <адрес>, которые составляют на ДД.ММ.ГГГГ 350 000 рублей,
1.3 сумма 6 200 000 рублей выплачивается покупателем продавцу в счет стоимости покупаемой на имя ФИО3 квартиры в районе метро ВДНХ, двухкомнатная квартира, общей площадью от 45 – 52 кв.м. с изолированными комнатами,
1.4 оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей покупатель перечисляет на счет продавцу в сберегательном банке № в течение одного дня после получения продавцом свидетельства о регистрации права собственности на покупаемую квартиру в соответствии с п. 1.3 дополнительного соглашения на имя ФИО3 (л.д. 8).
Суд полагает, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является не заключенным, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Как установлено ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости, помимо предмета, является цена недвижимости.
В силу требований ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Как установлено в судебном заседании, ФИО2 и ФИО3 являются участниками общей долевой собственности, в связи с чем каждый из них был вправе распорядиться лишь своей долей в праве собственности, в пределах причитающихся им долей.
Предварительным договором не установлено, какую долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества продает каждый из участников долевой собственности, и за какую цену.
При этом из текста дополнительного соглашения, являющего неотъемлемой частью предварительного договора, и определяющего порядок расчетов, усматривается, что все денежные средства по договору перечисляются в пользу ФИО3
При этом ни истец в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ни представитель истца не оспаривали, что счет, на который имеется ссылка в договоре, открыт на имя ФИО3
Таким образом, исходя из смысла предварительного договора, ФИО2 отчуждает свою долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества безвозмездно.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Безвозмездная передача вещи не может быть квалифицирована, в силу требований ст. 454 ГК РФ, в качестве договора купли продажи.
Поскольку предварительный договор, подписанный сторонами, не позволяет определенно установить предмет договора между ФИО1 и ФИО2, цену продаваемого ФИО2 имущества, что свидетельствует о несогласованного существенных условий договора, такой договор, в силу ст. 432 ГК РФ, нельзя считать заключенным.
Довод представителя истца о том, что ответчики ФИО2 добровольно согласились на условия, изложенные в предварительно договоре, не может случить основанием к удовлетворению основного иска.
Так, в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу требований ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Поскольку предварительный договор не отвечает правилам, установленным приведенными выше нормами закона, подписание ответчиками ФИО2 предварительного договора не порождает правовых последствий заключения предварительного договора.
При таких данных суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании предварительного договора незаключенным и об отказе в удовлетворении иска ФИО1 об обязании заключить основной договор.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор отказать.
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 не заключенным.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд г.Москвы в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Ю.А.Смирнова