Дело № 2 – 625 / 11 г. Р Е Ш Е Н И Е 24 октября 2011 г., Федеральный судья Иволгинского районного суда Республики Бурятия Балачук Т.А. при секретаре Жамсарановой Е.А. рассмотрел в открытом судебном заседании в с. Иволгинск Иволгинского района РБ материалы гражданского дела по иску СПК «Красноярово» к Хараеву Д.А., Осорову С.С. о признании недействительным договора купли – продажи здания коровника, признании недействительным Свидетельства о государственной регистрации права, суд У С Т А Н О В Л : ДД.ММ.ГГГГ, между Хараевым Д.А., и Осоровым С.С., был заключен договор купли – продажи здания коровника, расположенное в <адрес>. На основании данного договора Осоров С.С., ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировал свое право собственности на вышеуказанный объект недвижимости, получив Свидетельство о государственной регистрации права. Обращаясь в суд, СПК «Красноярово» просит признать договор и Свидетельство недействительными. Представитель СПК «Красноярово» Дамбаев Ю.Б., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме. При этом суду пояснил, что ответчик Осоров С.С., получил здание коровника во владение по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, пороком которого было не только то, что отчуждатель здания коровника ответчик Хараев Д.А., не являлся его собственником и в силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ не мог распоряжаться коровником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Тот факт, что Хараев Д.А. не являлся собственником здания коровника, подтверждается вступившими в законную силу судебными актами. Решение Иволгинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, которым было признано право собственности Хараева Д.А. на здание коровника, впоследствии было отменено определением Иволгинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ Определением Иволгинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по делу по иску Хараева Д.А. о признании права собственности на коровник. Кроме того, решением Иволгинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения кассационным определением Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, был признан недействительным (ничтожным) договор купли – продажи здания коровника от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хараевым Д.А. и СПК «Красноярово». Кроме этого, земельный участок, на котором находится незавершенное строительством здание коровника, не принадлежал первоначальному отчуждателю коровника по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - СПК «Красноярово» и соответственно не отводился в установленном порядке для строительства этого коровника. У первоначального отчуждателя коровника - СПК «Красноярово», не имелось необходимых документов и разрешений на строительство этого коровника, право собственности СПК «Красноярово» на здание коровника не было зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому незавершенное строительством здание коровника является самовольной постройкой. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Исходя из этого, просит признать оспариваемый договор недействительным, в силу его ничтожности. ДД.ММ.ГГГГ, Осоров С.С., произвел государственную регистрацию своего права собственности. Поскольку, Свидетельство было выдано ему на основании ничтожного договора, то оно также подлежит признанию недействительным. Представитель ответчиков Хараева Д.А., и Осорова С.С.. Дорошкевич С.А., действующий на основании доверенностей, исковые требования, предъявленные к его доверителям исковые требования не признал. При этом суду пояснил, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для вынесения решения об отказе в удовлетворении иска. Избранный истцом способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Непосредственно оспариваемая сделка не нарушает права и законные интересы истца на его земельный участок. Удовлетворение исковых требований, тем самым, не может привести к восстановлению нарушенных прав истца. В связи с тем, что на момент заключения оспариваемого договора купли – продажи здания коровника от ДД.ММ.ГГГГ, юридического лицо СПК «Красноярово» не существовало ( не было создано ), правоспособность не возникла, следовательно, оспариваемый договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может нарушить права и законные интересы истца. Кроме того, истец никогда не обладал никакими правами в отношении здания коровника, который являлся предметом оспариваемого договора купли – продажи. Оспариваемая сделка ни прямо ни косвенно не затрагивает интересы истца. Доводы истца о том, что договор купли – продажи здания коровника нарушает права истца на земельный участок, также является несостоятельной, т.к. и непосредственно договор купли – продажи здания коровника от ДД.ММ.ГГГГ и регистрация права собственности на здание коровника за Осоровым С. С. ДД.ММ.ГГГГ, были совершены раньше, чем было зарегистрировано право собственности СПК «Красноярово» на земельный участок – ДД.ММ.ГГГГ. Осоров С.С., в силу положений ст. 301 ГК РФ, является добросовестным приобретателем. В удовлетворении требования о признании недействительным свидетельства о государственной Необоснованными считает и требования о признании недействительным Свидетельства о государственной регистрации права собственности за Осоровым С.С., т.к. действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права. Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит, что иск СПК «Красноярово» подан обосновано и подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В судебном заседании было установлено, что земельный участок, на котором находится здание коровника, в настоящее время принадлежит истцу СПК «Красноярово», вновь созданному в 2008 г., на основании Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №. Этот земельный участок истца с кадастровым номером № и площадью в <данные изъяты> кв.м., был образован в соответствии с пунктом 5 статьи 11.2. ЗК РФ и статьей 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в результате объединения земельных участков 52 граждан (дольщиков), выделенных в счет доли в праве общей собственности из земельного участка с кадастровым номером №. В свою очередь земельный участок с кадастровым номером №, из которого были выделены в счет доли в праве общей собственности земельные участки вышеуказанных 52 граждан (дольщиков), принадлежал на праве общей долевой собственности 114 гражданам (дольщикам) на основании постановления Администрации местного самоуправления Иволгинского района Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно данного постановления рабочим и пенсионерам КСП «Красноярово» были переданы в общую долевую собственность земли сельскохозяйственного назначения всего площадью 1700 га, из которых 374 га пашни, 4 га, многолетние насаждения, 561 га сенокосы, 761 га пастбища. При этом Комитету по земельным ресурсам и землеустройству было предписано выдать Свидетельство о праве общей долевой собственности КСП «Красноярово» и собственникам земельных долей. Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ, СПК «Красноярово», являющийся правопреемником КСП «Красноярово» было признано несостоятельным ( банкротом ), в отношении него было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ЦБО В ходе конкурсного производство было выявлено недвижимое имущество, принадлежащее должнику СПК «Красноярово» - здание коровника в виде объекта, не завершенного строительством. При этом, каких – либо документов, подтверждающих отвод земельного участка под его строительство не было. Данное обстоятельство не отрицается и представителем ответчиков. Данное имущество должника СПК «Красноярово» должно было продаваться конкурсным управляющим ЦБО в порядке, предусмотренном статьей 139 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ «О несостоятельности ( банкротстве )» в редакции, действовавшей на момент принятия арбитражным судом заявления о признании СПК «Красноярово» несостоятельным ( банкротом ), то есть в редакции от ДД.ММ.ГГГГ Однако, из отчета конкурсного управляющего СПК «Красноярово» ЦБО, утвержденного определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что до завершения конкурсного производства в отношении СПК «Красноярово», здание коровника, являющегося объектом незавершенного строительства, не продавалось кому – либо, а было передано в муниципальную собственность. Однако фактической передачи не было. Ответчик Осоров С.С., стал собственником здания коровника по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ При этом суд находит, что продавец в лице Хараева Д.А., не являлся его собственником. Поэтому и в силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ не мог распоряжаться коровником. Тот факт, что Хараев Д.А., не являлся собственником здания коровника, подтверждается вступившими в законную силу судебными актами. Решение Иволгинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, которым было признано право собственности Хараева Д.А., на здание коровника, впоследствии было отменено определением Иволгинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ Определением Иволгинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по делу по иску Хараева Д.А., о признании права собственности на коровник, в связи с отказом его от иска. Кроме того, решением Иволгинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения кассационным определением Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, был признан недействительным ( ничтожным ) договор купли – продажи здания коровника от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хараевым Д.А. и СПК «Красноярово». Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, ответчик Хараев Д.А. не являлся собственником здания коровника и соответственно не мог распоряжаться им, в том числе путем продажи, так как согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежат собственнику этого имущества. Здание коровника является самовольной постройкой, так как в отношении него имеются в наличии признаки самовольной постройки, определенные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Незавершенное строительство здания коровника было осуществлено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и без получения на это необходимых разрешений. Как указывалось ранее на день заключения договора как между СПК «Красноярово», являющегося правопреемником КСП «Красноярово» и Хараевым Д.А., так и между Хараевым Д.А., и Осоровым С.С., земельный участок, на котором он расположен, являлся общей долевой собственностью членов СПК. В соответствии с постановлением администрации района от ДД.ММ.ГГГГ №, выделенные земли относятся к землям сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Как указал Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ, а также ст. 36 ЗК РФ, ответчику он предоставлен быть не может. При этом право собственности истца на спорный земельный участок никем оспорено не было. Таким образом, оспариваемый СПК «Красноярово» договор купли – продажи здания коровника, заключенный между Хараевым Д.А., и Осоровым С.С., ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, объектом гражданских правоотношений быть не может. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая из сторон доказывает те обстоятельства, на которые она ссылается. В данном случае, сторона истца доказала, что земельный участок, на котором расположено здание коровника, под его строительство не выделялось. Это доказывается постановлением администрации МСУ Иволгинского района от ДД.ММ.ГГГГ, за №. На основании этого постановления, земельный участок, с кадастровым номером №, находился в общедолевой собственности членов СПК «Пригородное». Решением Арбитражного Суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, СПК «Красноярово», являющийся правопреемником КСП «Красноярово» было признано несостоятельным ( банкротом ). Его члены в установленном порядке, произвели выдел своих долей. Согласно протокола общего организационного собрания от ДД.ММ.ГГГГ, бывших дольщиков КСП «Красноярово» было создано новое СПК «Красноярово». В соответствии с Уставом СПК «Красноярово» п. 5.1.1 паевой фонд кооператива на момент его создания состоит из обязательных паевых взносов. Согласно п. 5.1.2 Устава основу паевого фонда кооператива составляют земельные доли, каждая площадью 12 га, внесенные в счет паевых взносов, лицами, вступившими в кооператив. Согласно заключения кадастрового инженера, сформированный земельный участок с кадастровым номером №, образован в результате объединения земельных участков 52 граждан ( дольщиков ), выделенных в счет доли на праве общей совместной собственности из земельного участка с кадастровым номером №. При таких обстоятельствах, довод стороны ответчика, что договор купли – продажи, заключенный между Хараевым Д.А., и Осоровым С.С., состоялся ранее, чем было проведено межевание по формированию земельного участка вновь созданного СПК, поэтому он не может нарушать права последнего, суд находит не состоятельным, так как в данном случае, спорный земельный участок был уже в общей совместной собственности членов КСП «Красноярово», и как указывалось ранее под строительство коровника не выделялся. Стороной же ответчика, в силу вышеуказанной нормы, каких – либо доказательств, подтверждающих их право на земельный участок, находящийся по купленным Осоровым С.С,, коровником, суду не представлено. Не может быть принят судом и довод представителя Осорова С.С., что последний является добросовестным приобретателем. В данном случае, как указывалось ранее, Хараев Д.А., не имел право на отчуждение не принадлежащего ему имущества. Кроме этого, судом, установлено, что предметом купли – продажи по договору от ДД.ММ.ГГГГ, было самовольно возведенное строение, которое не может быть предметом гражданских правоотношений. В пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» разъяснено, что наличие у сделки порока, предусмотренного пунктом 2 статьи 222 ГК РФ ( то есть предметом сделки является объект самовольного строительства ) исключает возможность приобретения такого предмета сделки по основаниям, предусмотренным ГК РФ для добросовестного приобретателя.Поэтому, у суда нет оснований полагать, что ответчик является добросовестным приобретателем в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Как следует из материалов деле, СПК «Красноярово» не участвовало в рассмотрении спора, по которому было принято ДД.ММ.ГГГГ решение. Поэтому обстоятельства, которые установлены этим решением, для суда необязательны и могут доказываться вновь. Не состоятельная ссылка представителя ответчика, сто истцом выбрани не тот способ защиты, своего нарушенного права, так как признание оспариваемого договора купли – продажи недействительным не восстановит эти права. Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ. Данный список не ограничен и подлежит расширительному толкованию. Лицо, чье право нарушено, вправе сам избирать какой – либо способ защиты. В данном случае, истец, СПК «Краснояровой» действительно не является стороной в договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ Однако он является заинтересованным лицом, которое вправе требовать признания недействительным ничтожного договора купли – продажи коровника от ДД.ММ.ГГГГ, так как этот коровник, являясь объектом самовольного строительства, расположен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности. Поскольку коровник является объектом самовольного строительства, то он соответственно отчуждался без указания каких – либо прав на земельный участок, на котором он расположен, так как эти права на земельный участок принадлежали другим лицам, о чем указывалось ранее. При таких обстоятельствах, суд не считает, что выбранный истцом способ защиты является ненадлежащим. Анализируя вышеизложенное, представленные доказательства в совокупности, суд считает, что договор купли – продажи, заключенный между Хараевым Д.А., и Осоровым С.С., ДД.ММ.ГГГГ, здания коровника, расположенного в <адрес>, является недействительным в силу его ничтожности. Поэтому признается судом таковым. Обоснованы требования истца и в части признания недействительным Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого за Осоровым С.С., зарегистрировано право собственности на вышеуказанное имущество. Поскольку данное Свидетельство выдано Осорову С.О., на основании ничтожного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то оно также должно быть признано недействительным, а соответствующая запись о регистрации прав Осорова О.С., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит аннулированию. Так как решение Иволгинского районного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ о признании права собственности Хараева Д.А., на здание коровника было отменено определением этого же суда от ДД.ММ.ГГГГ, а производство по делу по иску Хараева Д.А., о признании права собственности было прекращено определением Иволгинского районного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ, то, следовательно после аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав Осорова С.О., не подлежит восстановлению прежняя запись о регистрации прав Хараева Д.А. Довод стороны ответчика, что Свидетельство не может быть самостоятельным объектом оспаривания, так как это не правоподтверждающий документ, судом принят быть не может. В соответствии со ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Однако, как установлено вышеизложенным, сделка совершенная Хараевым Д.А., и Осоровым С.С., изначально ничтожна, так как она в силу ст. 168 ГК РФ, не соответствует закону. Исходя из чего, выданное ответчику Осорову С.С., Свидетельство о государственной регистрации подлежит признанию недействительным. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 197 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Иск СПК «Красноярово» удовлетворить, признать недействительным договор купли – продажи здания коровника, расположенного по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между Хараевым Д.А. и Осоровым С.С.. Признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права, выданное ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ на имя Осорова С.С. о праве собственность на здание коровника, расположенного по адресу <адрес> Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ в Иволгинском районе, аннулировать запись о переходе права собственности на вышеуказанное имущество за Осоровым С.С. При этом запись о регистрации права собственности на это же имущество за Хараевым Д.А., восстановлению не подлежит. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение 10 дней. Судья : Т.А. Балачук
именем Российской Федерации