ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
п. Ивня Белгородской области 02 июля 2010 года
Ивнянский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Шапилова А.Ф.,
при секретаре Струковой Г.Н.,
с участием: истца Боева А.К.,
представителей ответчиков Горлова Н.С. (доверенность № 282 от 06.08.2009 г.) и Перегудовой Н.П. (доверенность № 1-258 от 22.01.2010 г.),
третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Боева А.А. и Перегудова Л.М.,
свидетелей со стороны ответчиков Китраль Е.В.и Селивановой Н.И.,
с извещением: ответчика Дегтярева А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боева А.К. к администрации Ивнянского района Белгородской области и Дегтяреву А.А. о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование заявленных требований истец сослался на те обстоятельства, что 12 апреля 2010 года в администрации Ивнянского района в п. Ивня Ивнянского района Белгородской области состоялись торги, участником которых он являлся. Торги проводились в форме аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, по продаже земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:01:0303005:47, площадью 167 кв. м., для обслуживания здания магазина, расположенного по улице Десницкого, 7 «а» поселка Ивня Ивнянского района Белгородской области. Победителем торгов признан Дегтярев А.А. Истец указывает на несоблюдение порядка проведения торгов, повлиявшего на их результаты, что привело к нарушению прав и законных интересов истца как участника аукциона.
Дело инициировано иском Боева А.К., который просит признать торги недействительными и применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В судебном заседании Боев А.К. поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представители ответчиков: Администрации Ивнянского района - Горлов Н.С. и Дегтярева А.А. - Перегудова Н.П. иск не признали.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования Боева А.К. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие факт проведения публичных торгов по продаже земельного участка, отступление от установленного порядка проведения торгов, повлиявших на их результаты, нарушение прав и законных интересов истца как участника аукциона.
Указанные обстоятельства объективно подтверждаются объяснениями сторон и третьих лиц, показаниями свидетелей, представленными сторонами письменными доказательствами.
Судом установлено, что распоряжением главы администрации Ивнянского района Белгородской области от 09 ноября 2009 года № 418-р принято решение о проведении торгов в форме аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, по продаже земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:01:0303005:47, площадью 167 кв. м., для обслуживания здания магазина, расположенного по улице Десницкого, 7 «а» поселка Ивня Ивнянского района Белгородской области. Для осуществления функций продавца при подготовке и проведении аукциона была создана аукционная комиссия в составе работников администрации Ивнянского района: Серикова И.Ф., Звягинцевой Л.И., Селивановой Н.И., Горлова Н.С. и Китраль Е.В.
Извещение о проведении торгов и информация о результатах торгов опубликованы в средствах массовой информации - районной газете «Родина» № 18 от 03 марта 2010 года № 41 от 19 мая 2010 года соответственно. Начальная цена земельного участка определена в размере 15 800 рублей л.д. 17, 18).
Согласно журналу приема заявок для участия в аукционе были приняты заявки от претендентов на участие в торгах с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов: заявка № 1 от 10 марта 2010 года в 11 часов 10 минут - Дегтярев А.А. в лице своего представителя Перегудовой Н.П., представившей доверенность № 7-2589 от 27 июля 2007 года и № 3-480 от 12 марта 2010 года; заявка № 2 от 11 марта 2010 года в 16 часов 10 минут - Боев А.К.; заявка № 3 от 31 марта 2010 года в 14 часов 20 минут - Перегудов Л.М.; заявка № 4 от 05 апреля 2010 года в 15 часов 35 минут - Боев А.А.
Протоколом № 2 от 07 апреля 2010 года по результатам рассмотрения заявок и представленных документов организатором торгов принято решение о признании указанных претендентов участниками торгов л.д. 13).
Протоколом № 3 от 12 апреля 2010 года аукционной комиссией установлено, что участие в торгах по продаже земельного участка приняли: Дегтярев А.А. в лице своего представителя Перегудовой Н.П., действовавшей по доверенности № 7-2589 от 27 июля 2007 года, заявка № 1 от 10 марта 2010 года в 11 часов 10 минут; Боев А.К., заявка № 2 от 11 марта 2010 года в 16 часов 10 минут; Перегудов Л.М., заявка № 3 от 31 марта 2010 года в 14 часов 20 минут; Боев А.А. заявка № 4 от 05 апреля 2010 года в 15 часов 35 минут. Перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями о цене организатором торгов проверена их целость. По результатам рассмотрения предложений о цене аукционной комиссией единогласно принято решение не рассматривать предложения о цене, представленные Боевым А.К. и Боевым А.А., ввиду того, что предложения о цене участниками торгов не подписаны и размеры платы за земельный участок указаны только числом 350 000 и 75 000 рублей соответственно, а прописью суммы не указаны. Победителем аукциона признан участник Дегтярев А.А., предложивший наибольшую плату за земельный участок в сумме 17 800 рублей, поскольку Перегудов Л.М. предложил меньшую цену - 16 500 рублей л.д. 5-7).
Из объяснений истца Боева А.К. (участник № 2) в судебном заседании следует, что предложения о цене были представлены всеми участниками аукциона непосредственно в день проведения торгов. Его предложение о цене содержало надпись «350 000 рублей» и было представлено в запечатанном конверте, на котором имеется его фамилия, имя и отчество, а также подпись. У членов аукционной комиссии не возникло сомнений в том, что данное предложение о цене исходит от истца. Предложение о цене Боева А.А. (участник № 4) содержало надпись «75 000 рублей», которое также было представлено в запечатанном конверте, на котором имеется его фамилия, имя и отчество. У членов аукционной комиссии не возникло сомнений в том, что данное предложение о цене исходит от Боева А.А. Предложения о цене, представленные Дегтяревым А.А. в лице Перегудовой Н.П. (участник № 1) и Перегудова Л.М. (участник № 3) находились в запечатанных конвертах. При этом конверты не были подписаны. Перегудова Н.П. подала конверты с предложениями о цене за Дегтярева А.А. и своего супруга Перегудова Л.М. Перед началом торгов аукционной комиссией были проверены целость конвертов с предложениями о цене и принято решение об их вскрытии в порядке подачи заявок на участие в аукционе. Вскрытие конвертов производила секретарь аукционной комиссии Звягинцева Л.И. Поскольку конверты Дегтярева А.А. и Перегудова Л.М. не были подписаны, то по ошибке первым был вскрыт конверт, в котором находилось предложение о цене Перегудова Л.М. (участник № 3). Ввиду нарушенного порядка очередности вскрытия конвертов данное предложение было отложено в сторону, не будучи оглашенным. Затем были вскрыты конверты с предложениями о цене Дегтярева А.А., Боева А.К. и Боева А.А., которые также не были оглашены каждое в отдельности. Лишь после вскрытия всех четырех конвертов и визуального осмотра Звягинцевой Л.И. представленных предложений о цене, их содержание было оглашено участникам торгов. При этом выяснилось что от Дегтярева А.А. представлено предложение о цене в сумме 17 800 рублей числом и прописью, от Перегудова Л.М. - 16 500 рублей числом и прописью. Ввиду несоответствия требованиям п. 24 Правил проведения торгов предложений о цене, представленных Боевым А.К. и Боевым А.А., аукционной комиссией было принято решение не рассматривать указанные предложения. Из оставшихся двоих участников торгов победителем был признан Дегтярев А.А., предложивший наибольшую цену за земельный участок - 17 800 рублей. Замечания истца о нарушении порядка проведения аукциона в части несоблюдения очередности вскрытия конвертов и оглашения предложений о цене, остались без внимания аукционной комиссии. При этом членами аукционной комиссии ни при подаче заявок, ни при проведении торгов не разъяснялся участникам аукциона порядок проведении торгов и подачи предложений.
Указанные обстоятельства также подтверждаются объяснениями третьего лица Боева А.А. в судебном заседании.
Из объяснений представителя ответчика - Администрации Ивнянского района Горлова Н.С. в судебном заседании следует, что он являлся членом аукционной комиссии при проведении указанных торгов. Полагает, что действия организатора торгов по проведению аукциона правомерны и соответствуют установленным правилам. К участию в торгах были допущены Дегтярев А.А. в лице его представителя Перегудовой Н.П., Боевы А.К. и А.А. и Перегудов Л.М. При проверке конвертов с предложениями о цене была установлена их целость. Конверты Боевых А.К. и А.А. были подписаны, а конверты от имени Перегудова Л.М. и Дегтярева А.А. не имели подписи. При вскрытии конвертов было установлено, что предложения о цене, представленные Боевыми А.К. и А.А. не соответствуют требованиям п. 24 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 № 808, а именно: предложение о цене не подписано участниками, размер платы за земельный участок указан только числом 350 000 и 75 000 рублей соответственно. Решением аукционной комиссии указанные предложения остались без рассмотрения. Из оставшихся двоих участников торгов победителем был признан Дегтярев А.А., предложивший наибольшую цену за земельный участок - 17 800 рублей, против предложенных Перегудовым Л.М. 16 500 рублей. При этом члены аукционной комиссии не обязаны разъяснять участникам аукциона порядок проведении торгов и подачи предложений.
Из объяснений представителя ответчика Перегудовой Н.П. в судебном заседании следует, что об аукционе она узнала из районной газеты «Родина». Дегтярев А.А. попросил ее представлять его интересы в аукционе, поскольку он является собственником здания магазина, вокруг которого расположен спорный земельный участок. Имея на руках выданную Дегтяревым А.А. доверенность № 7-2589 от 27 июля 2007 года, она обратилась 10 марта 2010 года в аукционную комиссию с заявкой на участие в аукционе, представив необходимый пакет документов и оплатив установленный задаток. При принятии заявки было установлено, что в доверенности не отражены полномочия поверенного по вопросам, связанным с участием в аукционах. На данное обстоятельство внимание Перегудовой Н.П. обратила член аукционной комиссии Селиванова Н.И., принимавшая заявку. Тем не менее заявка с необходимыми документами у Перегудовой Н.П. была принята, с ней заключен договор о задатке. При этом ей было разъяснено о необходимости представить новую доверенность с указанными полномочиями в день проведения торгов. 19 марта 2010 года Дегтярев А.А. оформил на имя Перегудовой Н.П. новую доверенность с правом участия в аукционах, которую она представила в аукционную комиссию в день проведения торгов. Порядок и очередность вскрытия конвертов с предложениями о цене были определены так, как пояснили Боев А.К. и Боев А.А. при этом их предложения, как не соответствующие по содержанию правилам проведения торгов, не рассматривались и в дальнейшем в аукционе не участвовали. Победителем торгов был признан Дегтярев А.А., предложивший наибольшую цену за земельный участок - 17 800 рублей, против предложенных Перегудовым Л.М. 16 500 рублей. Предложение о цене для участия в аукционе от имени Дегтярева А.А. она заполняла сама и расписалась не от своего имени, а от имени доверителя. При этом членами аукционной комиссии не разъяснялся участникам аукциона порядок проведении торгов и подачи предложений. Предложения о цене при проведении торгов от имени Дегтярева А.А. и Перегудова Л.М. она подавала сама.
Перегудов Л.М. в судебном заседании пояснил, что он участвовал в торгах по просьбе Дегтярева А.А. с целью создать видимость конкуренции, поскольку в случае участия в аукционе только одного претендента торги считаются несостоявшимися. Заявку от его имени написала его супруга Перегудова Н.П., представлявшая интересы Дегтярева А.А. по доверенности. Задаток также вносила она за счет Дегтярева А.А. Сам лично он свои деньги не вносил и никакого интереса в проведенных торгах не имел. Интерес в приобретении спорного земельного участка имел только Дегтярев А.А., поскольку ему принадлежит здание магазина к которому примыкает данный земельный участок. При этом членами аукционной комиссии не разъяснялся участникам аукциона порядок проведения торгов и подачи предложений.
Указанные доводы, в части порядка проведения торгов, подтверждаются также показаниями свидетелей Китраль Е.В. и Селивановой Н.И., являющихся членами аукционной комиссии.
Китраль Е.В. в судебном заседании дополнительно пояснила, что она лично участвовала в одном заседании аукционной комиссии непосредственно в день проведения торгов 12 апреля 2010 года, когда были оформлены результаты аукциона протоколом № 3, в котором она поставила свою подпись. В заседании аукционной комиссии от 07 апреля 2010 года по определению участников торгов она не участвовала, в протоколе № 2 свою подпись поставила заочно спустя некоторое время.
Из показаний Селивановой Н.И. в судебном заседании следует, что она является членом аукционной комиссии. 10 марта 2010 года она лично приняла заявку Дегтярева А.А. в лице его представителя по доверенности Перегудовой Н.П. на участие в аукционе. При этом Перегудова Н.П. представила доверенность № 27 июля 2007 года, в которой отсутствовали полномочия поверенного на подачу заявки установленного образца с пакетом документов, с правом подачи предложения о цене и заключения договоров о задатке. Несмотря на отсутствие у Перегудовой Н.П. соответствующих полномочий и руководствуясь одним лишь своим внутренним убеждением, она посчитала указанные недостатки несущественными, не препятствующими в приеме заявки. Ею было обращено внимание Перегудовой Н.П. на указанные недостатки и разъяснено, что в день проведения торгов необходимо иметь доверенность с соответствующими полномочиями. Почему в заявке от имени Дегтярева А.А. указан он сам, а не его поверенный, она пояснить не смогла, пояснив данное обстоятельство несущественным. При этом члены аукционной комиссии не обязаны разъяснять участникам аукциона порядок проведении торгов и подачи предложений.
Изложенные сторонами, третьими лицами и свидетелями в судебном заседании обстоятельства подтверждаются также представленными представителем ответчика Горловым Н.С. материалами из аукционного дела: доверенностями на имя Перегудовой Н.П. № 7-2589 от 27 июля 2007 года и № 3-480 от 19 марта 2010 года, конвертами с предложениями участников аукциона, договором купли-продажи земельного участка, заключенного с победителем торгов Дегтяревым А.А. с актом приема-передачи земельного участка от продавца к покупателю, кадастровым паспортом земельного участка, а также представленной по запросу суда выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 июня 2010 года о зарегистрированном праве Дегтярева А.А. на указанный земельный участок.
Представленные сторонами доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основания своих требований.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов.
Согласно п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом земельных торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами. Иными словами, участники торгов претендуют на право быть стороной в договоре купли-продажи земельного участка (быть покупателем).
Организация и проведение торгов регулируются ст. 448 ГК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 № 808 (далее по тексту - Правилами).
В нарушение п.10 Правил член аукционной комиссии Селиванова Н.И. необоснованно приняла от Перегудовой Н.П. заявку на участие в торгах Дегтярева А.А. и заключила с ней договор о задатке при очевидном отсутствии у нее полномочий по вопросам, связанным с участием в аукционах, в том числе с правом подачи заявки установленного образца с пакетом документов, с правом подачи предложения о цене и правом заключения договоров о задатке. Также необоснованно была принята заявка на участие в торгах и от Перегудова Л.М., подавшего заявку не самолично, а через свою супругу без наделения ее соответствующими полномочиями.
В силу пп. «в» п. 15 Правил участники аукциона Дегтярев А.А. в лице своего представителя Перегудовой Н.П. и Перегудов Л.М. не должны были быть допущены к участию в торгах, поскольку заявки поданы лицом, не уполномоченным претендентами на осуществление таких действий.
В нарушение п. 20 Правил Селиванова Н.И. не сделала в журнале приема заявок отметку о намерении претендентов подать предложение о цене перед началом проведения торгов и не выдала претендентам соответствующие выписки.
При проведении аукциона организатором торгов были допущены отступления от установленного порядка проведения торгов, а именно:
- предложение от Перегудова Л.М. было подано его супругой Перегудовой Н.П. (пп. «а» п. 24 Правил);
- при вскрытии конверта с предложением Перегудова Л.М. оно не было оглашено, а отложено в сторону и оглашено лишь после предложений Дегтярева А.А. и Боева А.К. (пп. «б» п. 24 Правил);
- предложение от Дегтярева А.А. и подпись от его имени выполнены Перегудовой Н.П., то есть под предложением Дегтярева А.А. стоит подпись лица, не принимавшего лично участия в аукционе;
Ни у кого из членов аукционной комиссии не вызывало сомнения, что предложение о цене земельного участка в размере 350 000 и 75 000 рублей принадлежат Боеву А.К. и Боеву А.А. соответственно, поскольку предложения были представлены ими лично в подписанных конвертах. При этом они не отказывались от своих предложений и у них не выяснялось поддерживают ли они свои предложения о цене или нет, желают ли они участвовать в торгах, что подтверждается протоколом № 3 заседания аукционной комиссии от 12 апреля 2010 года.
Решение аукционной комиссии не рассматривать предложения Боева А.К. и Боева А.А. не соответствуют требованиям п. 24 Правил, которым установлено единственное основание для оставления без рассмотрения предложения о цене - только в случае, если цена ниже начальной. Начальная цена за земельный участок, выставляемый на торги, была установлена в размере 15 800 рублей, в связи с чем предложения Боева А.К. и Боева А.А. значительно превышают не только указанную начальную цену, но и предложения о цене остальных участников аукциона.
Согласно пп. «в» п. 24 Правил выполнение участниками аукциона условий торгов при определении его победителя является обязательным критерием лишь для торгов, проводимых в форме конкурса. Для торгов, проводимых в форме аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, основным и определяющим критерием является наибольшая цена, предложенная его участниками. Допущенные Боевым А.К. и Боевых А.А. нарушения при оформлении предложения о цене носили формальный и устранимый характер.
Кроме того Дегтярев А.А. в лице Перегудовой Н.П. и Перегудов Л.М. являются взаимосвязанными участниками торгов, поскольку были объединены общим экономическим интересом и вели себя так, чтобы достичь определенного результата торгов в интересах Дегтярева А.А.
Организатором торгов - администрацией Ивнянского района Белгородской области - допущено злоупотребление своим правом при рассмотрении заявок и предложений о покупной цене земельного участка, в связи с чем оказались нарушенными права участника аукциона Боева А.К. и муниципального образования «Ивнянский район», не получившего дополнительного денежного поступления в бюджет района в сумме 332 200 рублей от заключения договора купли-продажи земельного участка с Боевым А.К.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.
Из представленных материалов следует, что по результатам торгов между администрацией Ивнянского района в лице Серикова И.Ф., с одной стороны, и Дегтяревым А.А. в лице Перегудовой Н.П., с другой стороны, 15 апреля 2010 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, выставленного на торги 12 апреля 2010 года, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 апреля 2010 года сделана запись регистрации № 31-31-13/007/2010-017.
В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Руководствуясь ст.ст. 447-449 ГК РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 (в ред. Постановления Правительства РФ от 28.12.2008 № 1053), ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Боева А.К. к администрации Ивнянского района Белгородской области и Дегтяреву А.А. о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги признать обоснованным.
Признать недействительными проведенные администрацией Ивнянского района Белгородской области 12 апреля 2010 года торги по продаже земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:01: 0303005:47, площадью 167 кв. м., для обслуживания здания магазина, расположенный по улице Десницкого, 7 «а» поселка Ивня Ивнянского района Белгородской области.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:01: 0303005:47, площадью 167 кв. м., для обслуживания здания магазина, расположенный по улице Десницкого, 7 «а» поселка Ивня Ивнянского района Белгородской области, заключенный 15 апреля 2010 года между администрацией Ивнянского района Белгородской области и Дегтяревым А.А., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 апреля 2010 года сделана запись регистрации № 31-31-13/007/2010-017.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Ивнянский районный суд Белгородской области
В суд надзорной инстанции решение может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу при условии, что участниками процесса было использовано право на кассационное обжалование судебного постановления.
Председательствующий - подпись - А.Ф. Шапилов