Дело № 2-174/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
с. Ивановка
Ивановский районный суд Амурской области
В составе:
председательствующего судьи Ариничевой Н.Ю.
при секретаре Маслееве А.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казанцева Александра Дмитриевича и Казанцевой Валентины Григорьевны к администрации Среднебельского сельсовета Ивановского района Амурской области о понуждении к проведению капитального ремонта дома,
УСТАНОВИЛ:
Казанцев А.Д. и Казанцева В.Г. обратились в суд с данным иском, указывая на то, что на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. они являются собственниками жилого помещения - <адрес>, построенного в 1978 году. С указанного времени капитальный ремонт дома не производился, коллективное заявление жителей от ДД.ММ.ГГГГ с требованием выполнить капитальный ремонт общего имущества – их дома - оставлено администрацией МО Среднебельского сельсовета без ответа.
Необходимость проведения капитального ремонта общего имущества дома, в котором имеется их доля, подтверждается результатами проверок <адрес>, проведенных в 2009г. Государственной жилищной комиссией по Амурской области.
В ведомственных строительных нормах ВСН 58-88(р) утв. приказом Госкомитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от ДД.ММ.ГГГГ №, указаны и определены сроки эксплуатации конструктивных элементов здания до проведения капитального ремонта. Полагают, что они все истекли.
В 2006г. путем заочного голосования выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом № по <адрес>. Считают, что в силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников жилых помещений дома не вправе принимать решение о финансировании капитального ремонта дома. Ремонт в силу ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ должен быть произведен за счет администрации Среднебельского сельсовета как балансодержателя и собственника дома, поскольку на момент начала приватизации квартир в доме, т.е. с 1991 г., дом нуждался в капитальном ремонте. В частности, такие конструктивные элементы, как металлические покрытия кровли, водосточные трубы, вентиляционные каналы, водопроводные трубы и трубы отопления, смесители в квартирах требовали полной замены.
Просят обязать администрацию Среднебельского сельсовета произвести капитальный ремонт <адрес>.
В судебном заседании Казанцевы А.Д., В.Г. и их представитель Сизонов В.И., допущенный к участию в деле по заявлению истцов, на иске настаивали, дополнив, что дом Казанцевых в <адрес> сгорел, в результате чего они в силу жизненных обстоятельств в срочном порядке купили квартиру в <адрес>. При заселении в зимний период времени большинство дефектов дома было скрыто, а сама квартира находилась в удовлетворительном состоянии. В дальнейшем выяснилось, что вентиляция отсутствует, крыша течет, в подвале имеется дыра, через которую в подъезд поступают неприятные запахи.
Более половины площади помещений в <адрес> находится в муниципальной собственности, некоторые из квартир пустуют. Поэтому, инициатива проведения общего собрания собственников жилья по проведению капитального ремонта дома должна была исходить от администрации Среднебельского сельсовета, а не от граждан- собственников квартир. Такое собрание до настоящего времени не проведено.
По результатам обследования дома Амуржилинспекцией в 2010 г., состояние дома по сравнению с 2009 г. ухудшилось. Дом зеленеет, т.к. водостоков и вентиляции нет, кирпич разрушается от воздействия осадков, в 4-м подъезде обрушилась половина стены. Обслуживающие организации ООО «Водоканал» и ООО «Теплосервис» дают положительные ответы на претензии жителей, но фактически требуемые работы не выполняют. Задолженность жителей по ЖКУ не превышает 300 тыс. руб., у самих истцов задолженности нет.
При выборе непосредственного способа управления в 2006 г. были допущены нарушения, в т.ч. по протоколу общего собрания жителей <адрес>. Кроме того, вызывают сомнения результаты заочного голосования собственников квартир. Однако, ни протокол, ни результаты голосования никем не оспорены. Средства на капитальный ремонт администрация может получить в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ от 21.07.2007 г. «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» при участии в программе по проведению капитального ремонта.
Представитель ответчика- глава администрации Среднебельского сельсовета Матвеев В.Б. с иском не согласен, указывая на то, что многоквартирный <адрес> 1978 г. постройки, ни разу с момента постройки капитальному ремонту не подвергался. В силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и п.21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей и т.д. и за их счет. Факт того, что дому требуется капитальный ремонт, он не отрицает, однако, возражает, что капитальный ремонт был необходим на начало приватизации квартир в данном доме, т.е. на 1991 г. Средств на капитальный ремонт у администрации Среднебельского сельсовета нет. У жильцов дома в оплате ЖКУ имеется задолженность перед различными обслуживающими организациями около 2 млн. руб. В муниципальной собственности находится 16 квартир, в т.ч. 4- переоборудованные под магазины. Большую часть по площади занимают приватизированные квартиры, а не муниципальные. Оплатить производство строительной экспертизы в сумме 80000 руб. администрация не может. Программы по капитальному ремонту многоквартирных домов в администрации нет.
Третьи лица- собственники жилых помещений в <адрес> – о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о чем имеются уведомления о вручении судебных отправлений. Однако, в суд не явились по неизвестным причинам, в связи с чем иск рассмотрен в их отсутствие.
Согласно заявлений Шумакова В.А.( л.д. 179 т.1) и Чочиевой Д.В.( л.д. 187 т.1), они иск Казанцевых поддерживают. Баженова М.И. возражает против иска ( л.д. 184 т.1) Мнение Сафийчук О.М. ( л.д. 185 т.1), Вологдиной Т.И. ( л.д. 234 т.1) и Глущенко Н.И. ( л.д. 38 т.2) по иску не конкретно.
Суд, заслушав стороны, представителя истцов – Сизонова В.И. и изучив материалы дела, приходит к следующему:
В силу ст. 210 ГК РФ, ст.30 ч.3 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома ( ст. 290 ГК РФ- общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры)
На основании ст. 681 ч.2 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя.
В соответствии с п.28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения : платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Таким образом, капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества многоквартирных жилых домов является обязанностью собственника, в т.ч. собственника муниципального и государственного жилищных фондов- органов местного самоуправления. Решение о проведении капитального ремонта жилого дома, перечне работ и финансовых затратах должно приниматься собственниками жилых помещений с привлечением обслуживающей или управляющей организации.
Как видно из свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес> и серии <адрес>, выписки из единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, Казанцева В.Г. и Казанцев А.Д. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются собственниками <адрес>. ( л.д. 8,9, 109-114 т.1)
В муниципальной собственности МО Среднебельского сельсовета в указанном многоквартирном доме ( 52 квартиры) находится 17 квартир ( л.д. 37-38, 41-43, 117-118 т.1, 3-4 т.2) общей площадью 782,8 кв.м. В частной собственности граждан находится 35 квартир общей площадью 1501 кв.м.
Согласно решения собственников помещений при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, был избран такой способ управления многоквартирным домом, как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме( л.д.165-178 т.1)
Данное решение, результаты голосования не спорены.
Казанцевы предъявили требование о понуждении администрации Среднебельского сельсовета к проведению капитального ремонта многоквартирного <адрес>.
Их исковые требования поддержаны третьими лицами: Чочиевой Д.В. ( л.д. 187 т.1) и Шумаковым В.А.( л.д. 179 т.1)
Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, Нормами проектирования: ВСН 58-88(р), утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, установлены состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения по перечню согласно СНиП 2.08.02-85 независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности. Согласно данных строительных норм, капитальный ремонт здания – это ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
В силу разд. 5 п. 5.1 ВСН 58-88(р), капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
На основании разд. 6 п.6.3 ВСН 58-88(р), финансирование затрат на ремонт жилых зданий, квартир, принадлежащих гражданам на правах личной собственности, производится за счет средств домовладельцев.
Необходимость капитального ремонта <адрес> подтверждается: истечением сроков эксплуатации конструктивных элементов здания, указанных в Приложении № № актами проведения внеплановых мероприятий по государственному контролю государственной жилищной инспекции <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.20 т.1) и № от ДД.ММ.ГГГГ( л.д.53 т.2), постановлением № по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 21 т.1) и другими материалами Амуржилинспекции. ( л.д.22-25, т.1) и не оспаривается представителем ответчика.
Федеральным законом № 185-ФЗ от 21.07.2007 г. «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» была утверждена региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. В рамках реализации данного ФЗ постановлением Правительства Амурской области от 26.05.2010 г. № 277 утверждена региональная адресная программа «Копитальный ремонт многоквартирных домов на территории Амурской области в 2010 г.» Перечень многоквартирных домов, включенных в Программу, сформирован из числа многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту и включенных в утвержденные органами местного самоуправления Амурской области муниципальные адресные программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в 2010 г., на основе заявок муниципальных образований Амурской области, претендующих на получение средств Фонда.
Однако, как видно из сообщения главы администрации Ивановского района от ДД.ММ.ГГГГ № и пояснений ответчика, в Ивановском районе муниципальная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов не разрабатывалась и не утверждалась, т.к. весь жилищный фонд находится на балансе сельских муниципальных образований. Среднебельское сельское МО в реализации ФЗ от 21.07.2007. № 185-ФЗ не участвовало, программы по капитальному ремонту многоквартирных домов в администрации нет.
В силу ст. 44 ч.1,2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ст. 158 ЖК РФ ч.1 - собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, ЖК РФ допускает финансирование капитального ремонта только после принятия на общем собрании собственников решения о перечне работ и сроке их проведения. Такое решение принимается в масштабе дома.
Однако, как видно из пояснений истцов Казанцевых, общее собрание собственников жилых помещений <адрес> по вопросу капитального ремонта дома и его финансирования не проводилось и решение по спорному вопросу не принималось. Уполномоченными лицами всех собственников помещений в указанном доме Казанцевы не являются.
Доводы Казанцевых о том, что капитальный ремонт дома должен производится только за счет средств муниципального образования со ссылкой на ст. 16 Закона « О приватизации жилищного фонда в РФ», поскольку на момент начала приватизации дому уже требовался капитальный ремонт, не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям:
Действительно, в силу ст. 16 Закона « О приватизации жилищного фонда в РФ» за бывшим наймодателем приватизированных гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Однако, Казанцевы приобрели квартиру в <адрес> не в порядке приватизации, а на основании договора купли-продажи у физического лица в 2009 г., когда, по их утверждению, дому уже давно и очевидно требовался капитальный ремонт.
Поэтому, такой способ защиты прав, как осуществление капитального ремонта дома за счет средств муниципального образования, им не принадлежит, они субъектами этого права не являются.
Кроме того, истцами не представлено доказательств того, что на момент приватизации в данном доме первой квартиры дом требовал капитального ремонта. Факт истечения некоторых минимальных по продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий сроков ( Приложение № 2 и 3 к Положению об организации и проведению реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ( ВСН 58-88(р)- л.д. 10-18) таковым доказательством не является.
В удовлетворении иска Казанцевым следует отказать.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Казанцева Александра Дмитриевича и Казанцевой Валентины Григорьевны к администрации Среднебельского сельсовета Ивановского района о понуждении к проведению капитального ремонта дома отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Ивановский районный суд в 10-дневный срок.
Судья: Ариничева Н.Ю.