Дело Номер обезличен
Р е ш е н и е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена г. Истра
Истринский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Михайловой Е.А.
при секретаре ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к открытому акционерному обществу “Ипотечная корпорация Московской области” (далее ОАО “ИКМО”), третье лицо: Администрация Истринского муниципального района Московской области о признании права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л:
Истец обратился в суд с иском к ответчику ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» о признании права собственности на квартиру Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., ..., ..., .... В обоснование заявленных требований указали, что между ним и ответчиком ОАО «ИКМО» был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры номер по паспорту БТИ Номер обезличен расположенной на 8-м этаже многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: ..., ..., ..., .... Основной договор купли-продажи названной квартиры ответчик ОАО “ИКМО” обязался заключить с истцом не ранее 15 дней после регистрации за ним права собственности на спорную квартиру, но не позднее Дата обезличена.
По предварительному договору истцом полностью оплачена стоимость квартиры, о чем с ответчиком составлен двусторонний акт. По другому акту от Дата обезличена спорная квартира была передана во владение и пользование истца.
Разрешение на строительство жилого дома, в котором находится квартира, было получено ответчиком Дата обезличена.
Дата обезличена ГУ Госстройнадзора утвердило заключение о соответствии построенного жилого дома требованиям технических регламентов и проектной документации.
Дата обезличена ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена спорная квартира.
Постановлением Главы Администрации Истринского муниципального района Номер обезличен от Дата обезличена жилому дому был присвоен почтовый адрес: ..., ..., ..., ....
Инвестиционный проект, в рамках которого был построен дом, где расположена спорная квартира, в части строительства данного дома реализован.
Права ответчика на передачу в собственность истцу спорной квартиры подтверждаются инвестиционным контрактом Номер обезличен от Дата обезличена, дополнительным соглашениями к нему б.н. от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена Дата обезличена, договором Номер обезличенУ-ИСТ уступки прав по инвестиционному контракту от Дата обезличена, договорами аренды земельного участка, и договором перенайма этого участка, соглашениями о частичной реализации инвестиционного проекта.
Соглашениями о частичном исполнении инвестиционного контракта и протоколами к ним подтверждается, что спорная квартира не подлежит передаче в собственность другого участника инвестиционного проекта - Администрации Истринского муниципального района.
Жилой дом, где расположена спорная квартира, возведен ответчиком на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду именно для строительства данного дома.
В настоящее время срок передачи квартиры в собственность истца (Дата обезличена Дата обезличена) ответчиком пропущен. По неизвестным для истца причинам ответчик не зарегистрировал в установленном порядке свое право собственности на спорную квартиру и в нарушение принятых на себя по предварительному договору обязательств не передал эту квартиру в собственность истца. Основного договора купли-продажи спорной квартиры ответчик с истцом не заключил и заключить его до настоящего момента не предлагал.
На обращения истца к ответчику с просьбой исполнить договорные обязательства надлежащим образом, в полном объеме и передать истцу в собственность спорную квартиру, ответчик не ответил.
Стоимость квартиры оплачена им ответчику в полном объеме. Жилой дом, а значит и спорная квартира, созданы с соблюдением требований градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил. Дом принят в эксплуатацию. Спорная квартира и жилой дом существуют как объекты гражданских прав. Параметры квартиры, указанные в предварительном договоре, соответствуют параметрам, указанным в техпаспорте квартиры. Квартира передана истцу во владение и пользование по акту. В настоящее время у истца имеются правомочия по владению и пользованию спорной квартирой. Однако недостающее до права собственности правомочие по распоряжению спорной квартирой у истца отсутствует по причине ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств. Формальное отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на жилой дом и спорную квартиру, учитывая, что жилой дом возведен и принят в эксплуатацию, само по себе не может являться препятствием для приобретения истцом в собственность спорной квартиры.
При указанных обстоятельствах истец считает, что ответчик нарушил их право на получение в собственность спорной квартиры в установленный предварительным договором срок.
Истец просил суд восстановить их права, признав за ним право собственности на вышеуказанную квартиру.
В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, по изложенным выше основаниям просил иск удовлетворить.
Ответчик ОАО “ИКМО” в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
Третье лицо: представитель Администрации Истринского муниципального района Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ранее представил письменное ходатайство, в котором не возражал против удовлетворения заявленных требований, суд счел возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
Выслушав объяснения истцов, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Судом установлено, что Дата обезличена Дата обезличена между Администрацией Истринского района Московской области и ООО “Русская инвестиционная группа” заключен инвестиционный проект Номер обезличен. В статье 2 контракта закреплен его предмет: реализация инвестиционного проекта по застройке 2-х жилым многоквартирных домов в районе ... в г. Истра Московской области на земельных участках под условными номерами Номер обезличен и Номер обезличен. Инвестор обязался за счет собственных либо привлеченных (заемных) инвестиций произвести строительство названных домов.
Судом также установлено, что Дата обезличена между истцом и ответчиком ОАО “ИКМО” был заключен предварительный договор Номер обезличен купли-продажи спорной двухкомнатной квартиры площадью 68,7 кв.м, номер по паспорту БТИ Номер обезличен, расположенной на 8-м этаже многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: ..., ..., ..., ... (далее по тексту - спорная квартира).
Ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию установлен IV квартал 2009 года.
На основании разрешения от Дата обезличена, утвержденного и согласованного Главой Истринского муниципального района Московской области, выданного ответчику ОАО “ИКМО” жилой дом введен в эксплуатацию.
Постановлением Главы Администрации Истринского муниципального района Московской области Номер обезличен от Дата обезличена, жилому дому присвоен почтовый адрес: ..., ..., ..., ....
Оценивая приведенные выше доказательства в их совокупности, суд считает установленным, что жилой дом, в котором находится спорная квартира, а также сама спорная квартира в настоящий момент существуют как объекты гражданских прав, поскольку истцом представлены достоверные и допустимые доказательства введения жилого дома, где расположена спорная квартира, в эксплуатацию, а также существования в натуре спорной квартиры. При этом спорная квартира не подлежит передаче иным лицам, данных о правах иных лиц в отношении спорной квартиры, в ЕГРП УФ РС по М.О не имеется.
Стоимость квартиры в размере 4 357 100 рублей истцом полностью оплачена.
Основной договор купли-продажи спорной квартиры ответчик ОАО “ИКМО” обязался заключить с истцом не позднее Дата обезличена.
На момент рассмотрения судом настоящего дела срок заключения основного договора купли-продажи договора истек.
Оценивая заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, а также сущность основного договора купли-продажи, который стороны обязались заключить на основании предварительного, с учетом имеющихся в материалах дела Инвестиционного контракта и дополнительных соглашений к нему суд приходит к следующим выводам.
Предварительный договор купли-продажи спорной квартиры был заключен Дата обезличена Дата обезличена, до получения ответчиком разрешения на строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, и до его введения в эксплуатацию. Поэтому ни жилой дом, ни спорная квартира в нем на момент заключения предварительного договора не существовали как самостоятельные объекты гражданских правоотношений, а находились в стадии создания – на этапе строительства.
В п.5 Бюллетеня ВС РФ № 2 за 2003 год “Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов” изложена правовая позиция, согласно которой договор, по которому денежные средства гражданина привлекаются на этапе строительства жилого дома, и по результатам исполнения которого гражданину в собственность передается конкретная квартира, заключенный до завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию, по своей правой природе не является предварительным договором купли-продажи квартиры, а является договором участия в долевом строительстве или строительного подряда.
Согласно ст.9 Закона РФ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от Дата обезличена года Номер обезличенФЗ, в случаях, когда одной из его сторон таких договоров является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 1 Постановления № 7 от 29.09.1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности с одной стороны и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, либо реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору – с другой стороны.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Исходя из изложенного, фактически между истцами и ответчиком был заключен не предварительный договор купли-продажи квартиры, а смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия в строительстве.
Данный договор требованиям закона не противоречит, к нему в соответствующих частях применяются положения о договоре подряда и договоре долевого участия в строительстве, а также общие положения об обязательствах. К данному договору в отношении истца также применимы и положения законодательства о защите прав потребителей.
По предварительному договору истец оплатил ответчику полную стоимость спорной квартиры. Далее квартира была передана истцу по передаточному Акту во владение и пользование.
С учетом изложенного, существо основного договора купли-продажи сводится в данном случае лишь к обязательству по передаче ответчиком в собственность истца спорной квартиры и принятию данной квартиры истцом, то есть фактически сводится к совершению двустороннего приемо-передаточного акта о передаче спорной квартиры в собственность истца.
В нарушение названных положений гражданского законодательства ответчик не передал в собственность истца спорную квартиру в срок, установленный предварительным договором. Основного договора купли-продажи с истцом не заключил.
Вместе с тем, в материалах дела имеется акт о передаче квартиры в пользование от Дата обезличена в соответствии с которым ответчик передал истцу спорную квартиру во владение и пользование. О передаче спорной квартиры во владение и пользование истца указано в пунктах 3 и 8 названного Акта.
С учетом изложенного, суд считает установленным, что ответчик передал спорную квартиру во владение и пользование истца. То есть у истца возникли правомочия по владению и пользованию спорной квартирой.
В силу п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права по владению, пользованию и распоряжению его имуществом.
В настоящее время спорная квартира существует с теми же параметрами, которые указаны в предварительном договоре. Это подтверждается имеющейся в деле копией техпаспорта квартиры.
Обязательства по оплате цены квартиры истцом исполнено полностью. Наличие прав иных лиц на спорную квартиру по делу не установлено. Поэтому право собственности на спорную квартиру может возникнуть только у истца.
По смыслу правовой позиции, изложенной Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 2-й квартал 2005 года (Иные правовые вопросы, Ответ на вопрос 22), если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приобретение в собственность (в порядке приватизации) жилого помещения, которым он владеет и пользуется по договору социального найма, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на данное жилое помещение в судебном порядке. Таким образом, Верховный Суд РФ признал правомерным применение такого способа защиты прав как признание права собственности на жилое помещение, находящееся во владении и пользовании гражданина на законном основании и в передаче в собственность которого гражданину неправомерно отказано.
Согласно ст.2 и ч.1 ст.3 ГПК РФ одной из целей осуществления гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, в том числе и права собственности.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцами выбран допустимый при данных обстоятельствах дела способ защиты права: путем признания судом за истцами права собственности на спорную квартиру.
Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на жилой дом и спорную квартиру, не может являться препятствием для приобретения истцами права собственности на спорную квартиру по следующим причинам.
Согласно п.1 ст.2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Судом установлено, что жилой дом завершен строительством и принят в эксплуатацию с соблюдением требований закона, что от имени государства подтверждено соответствующими государственными органами в сфере строительства. Квартира и жилой дома существуют как объекты гражданских прав.
При таких обстоятельствах само по себе формальное отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру (отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на квартиру), созданную с соблюдением требований закона и имеющуюся в наличии, не может являться для истца препятствием при приобретении данной квартиры в собственность.
Иное означало бы возможность злоупотребления правом, путем уклонения ответчика от государственной регистрации за ним права собственности на существующий, созданный на денежные средства истца и принятый в установленном порядке в эксплуатацию объект недвижимости, что в свою очередь делало бы невозможным получение истцом в собственность данного объекта недвижимости и необоснованно нарушало бы права истца, что недопустимо в силу п.1 ст.10 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на двухкомнатную квартиру площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) – 68,7 кв.м, в том числе: общей площадью жилых помещений – 65,3 кв.м, из нее жилой – 33,4 кв.м, расположенную по адресу: ..., ..., ..., ..., ....
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение 10-ти дней.
Председательствующий: