Номер обезличен
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена
Истринский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Бардина М.Ю.,
при секретаре ФИО,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Э» к ФИО1, соответчик ФИО2, третьи лица Управление федеральной регистрационной службы по Московской области, ФИО3 о понуждении к заключению договора и признании заключенного договора недействительным,
у с т а н о в и л:
Представитель ООО «Э» обратился в суд с иском к ФИО1 о понуждении к заключению договора и о признании заключенного договора недействительным. В обоснование иска указал, что между истцом и ответчиком Дата обезличена заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, которым стороны определили условия основного договора купли-продажи земельного участка приблизительной площадью Номер обезличен кв.м. расположенного по адресу: ... Предварительный договор заключен во исполнение агентского договора от Дата обезличена между собственником земельного участка и ООО «Э». Дата обезличена ответчик фактически принял в пользование земельный участок, построил на нем жилой дом, акт приемки жилого дома подписан Дата обезличена. Дата обезличена Управлением Роснедвижимости по Московской области по Истринскому району выдан кадастровый паспорт на участок, являющийся предметом предварительного договора: кадастровый номер Номер обезличен, расположенный примерно в ... площадью Номер обезличен кв.м. Дата обезличена г. запись о регистрации о праве собственности на земельный участок за ФИО2 внесена в ЕГРП, о чем выдано свидетельство. В адрес ответчика Дата обезличена направлен проект договора купли-продажи земельного участка от Дата обезличена года между ООО «Э» и ФИО1 Дата обезличена ответчик направил заявление с предложением заключить основной договор с просьбой о соразмерном уменьшении цены в связи с уменьшением площади участка. Истцом письмом Дата обезличена разъяснено, что площадь земельного участка была указана приблизительно и следовательно подлежит корректировке, а стоимость земельного участка изменению или корректировке не подлежит. На момент подписания предварительного договора земельный участок существовал в таком же виде как и передан ответчику по акту приема-передачи. Ответчик нарушил п.1 ст. 429 ГК РФ заключив Дата обезличена договор купли-продажи земельного участка с другим лицом ФИО3, имеющим доверенность от ФИО2 На основании ст. 168, 421,429, 445 ГК РФ просил: понудить ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер обезличен, расположенного примерно в ... площадью Номер обезличен. на условиях, предусмотренных предварительным договором, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка заключенный ФИО1 и представителем ФИО2 ФИО3 и применить последствия недействительности сделки.
Определением суда в качестве соответчика привлечен ФИО2
В судебном заседании представитель истца ФИО4 иск поддержала и пояснила, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, срок заключения основного договора был определен до 15 мая и в нарушение этого договора ответчик заключил договор с другим лицом.
Представитель ФИО2 ФИО5 иск поддержала, со слов ФИО2, он не давал права на продажу земельных участков, ФИО3, не было дано согласие на продажу земельного участка.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном возражении ФИО1 указал, что ООО «Э» не соблюло досудебный порядок урегулирования спора, о подложности доказательства – описи вложения в ценное письмо представленное истцом, так как это письмо направил ему ответчик ФИО2 Кроме того, указал, что при заключении предварительного договора ООО «Э» вышло за пределы своих полномочий, а именно заключило договор от своего имени. Впоследствии ФИО2 заключил договор через другого представителя так как граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Истец пропустил, предусмотренный предварительным договором срок для обращения с предложением заключить основной договор. Истец до истечения срока действия договора не обращался с предложением заключить договор. Решением от Дата обезличена Истринский городкой суд удовлетворил требования о понуждении регистрации перехода права собственности на основании договора от Дата обезличена и указал, что факт наличия между сторонами предварительного договора не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку действие предварительного договора прекращено заключением между сторонами основного договора.
Третьи лица в судебное заседание не явились, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судом установлено, что Дата обезличена между ООО «Э» действующего в интересах ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, предметом которого являлся земельный участок приблизительной площадью Номер обезличен. категории земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства по адресу: ... (строительный номер Номер обезличен), определена стоимость земельного участка. Согласно дополнительного соглашения к предварительному договору от Дата обезличена стороны намереваются заключить основной договор не позднее Дата обезличена. Дата обезличена между ФИО2, от имени которого действовал ФИО3 на основании доверенности и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер обезличен, расположенного примерно в ..., площадью Номер обезличен кв.м., в котором указано, что указанный земельный участок принадлежит продавцу на основании акта приема передачи, соглашения о создании общей долевой собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена сделана запись, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, дав оценку представленным доказательствам и доводам сторон, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Данный земельный участок должен пройти кадастровый учет, а права на него подлежат государственной регистрации.
Как следует из обстоятельств дела на время заключения предварительного договора земельный участок на праве собственности ФИО2 не принадлежал, ФИО2 собственником земельного участка не являлся, в связи с чем он не вправе был заключать предварительный договор купли-продажи земельного участка.
Таким образом, предварительный договор является ничтожной сделкой.
Как следует из предварительного договора спорный земельный участок не прошел постановку на кадастровый учет, отсутствует его площадь и описание его границ, т.е. земельный участок не индивидуализирован как объект права, что является отсутствием согласования между сторонами существенных условий договора и предварительный договор по этим основаниям считается незаключенным.
Кроме того, в предварительном договоре от Дата обезличена не указан срок в который стороны обязуются заключить основной договор и по условиям ст. 429 ГК РФ основной договор подлежит заключению до Дата обезличена
Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При таких обстоятельствах, направление истцом Дата обезличена проекта договора купли-продажи земельного участка не повлекло у ответчика ФИО1 возникновения обязанностей заключить с истцом договор.
Судом не принимается дополнительное соглашение к предварительному договору от Дата обезличена, поскольку заключено после Дата обезличена и является дополнением к недействительному и незаключенному договору.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка во исполнение агентского договора, дополнительное соглашение, направление в адрес ответчика проекта договора купли-продажи земельного участка не является основанием для возложения обязанности на ФИО1 заключить договор купли-продажи земельного участка от Дата обезличена
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Довод иска о том, что ответчик ФИО1 нарушил п.1 ст. 429 ГК РФ заключив Дата обезличена. договор купли-продажи земельного участка с другим лицом ФИО3, имеющим доверенность от ФИО2 не подтверждается так как предварительный договор является недействительным и незаключенным договором, кроме того, такие обстоятельства как заключение одним представителем продавца договора купли-продажи, при наличии обязанности продавца заключить указанный договор через другого представителя не является нарушением требований закона или иного нормативного правового акта и не влечет ничтожности заключенной сделки.
Доводы представителя ФИО2 об отсутствии права у представителя ФИО3 заключать сделку опровергается доверенностью ФИО2 от Дата обезличена, удостоверенной нотариусом в которой указано уполномочие на управление и распоряжением всем имуществом, заключать все разрешенные сделки, в частности продавать, определяя суммы и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры и другие необходимые документы.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска ООО «Э» понудить ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер обезличен, расположенного примерно в ... площадью Номер обезличен на условиях, предусмотренных предварительным договором, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка заключенный ФИО1 и представителем ФИО2 ФИО3 и применить последствия недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Московский областной суд через Истринский городской суд.
Председательствующий:
Решение составлено Дата обезличена