Дело № 2-1919/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
"..."
Истринский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Бардина М.Ю.,
При секретаре Андроновой Э.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Багдасарян Ю.А. к Смолькиной Н.А., Пастушенко О.В. обязать заключить основной договор купли-продажи, признании предварительного договора ничтожной сделкой, по встречному иску Пастушенко О.В. к Багдасарян Ю.А., Смолькиной Н.А., о признании права собственности на земельный участок, третьи лица Администрация Истринского района, Администрация городского поселения Дедовск, СНТ «Связист»,
у с т а н о в и л:
Багдасарян Ю.А. обратился в суд с иском к Смолькиной Н.А. об обязании заключить основной договор купли-продажи. В обоснование иска указал, что он и действующий по доверенности от Смолькиной Н.А. Бородин П.Л. "..." подписали предварительный договор купли-продажи земельного участка по адресу: Московская область, Истринский район, г.(...), СТ «(...)», уч.(...) в соответствии с которым пришли к соглашению в срок до "..." заключить основной договор купли-продажи земельного участка. В срок до "..." основной договор заключен не был. На основании ст. 429 ГК РФ просил обязать заключить основной договор купли-продажи земельного участка по адресу: Московская область, Истринский район, г.(...), СТ «(...)», уч.(...) на условиях, установленных предварительным договором. Уточняя иск и предъявляя иск к Пастушенко О.В. указал, что Смолькина Н.А. в феврале 2009 г. произвела отчуждение спорно земельного участка в пользу Пастушенко О.В., но не вправе была заключать договора относительно спорного земельного участка и просил: признать предварительный договор заключенный Смолькиной Н.А. и Пастушенко О.В. "..." ничтожной сделкой.
Пастушенко О.В. предъявила встречный иск указав, что "..." был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка "..." по адресу: Московская область, Истринский район, г.(...), СНТ «(...)» площадью по документам "..." кв.м. и кадастровый номер, предназначенный для садоводства. По договору она уплатила 2400 000 рублей, из которых 500000 руб. за участок и 1900000 за его выравнивание, и продавец передал ей земельный участок по акту приема-передачи. Основной договор в срок до "..." заключен не был, а заключен "...", но было принято решение об отложении регистрационных действий. Необходимость обращения в суд с иском связана со следующим. Из кадастровой выписки следует, что граница не установлена в соответствии с действующим законодательством, в ходе постановки участка на учет установлено, что его площадь "..." кв.м., а не "..." в.м., разница между указанными площадями продавцу не принадлежала. Указанные "..." кв.м образовались за счет увеличения площади земельного участка "..." в восточную сторону на земли городского поселения Дедовск. Так как указанные "..." кв.м. не являют собой отдельного земельного участка, не могут быть предметом спора, и на основании ст. 25.2 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.9, ст.38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», п.10 ст. 3 Федерального закона « О введение в действие Земельного кодекса РФ» истец просил признать право собственности на "..." кв.м., координаты которого указаны в карте (плане) границ подготовленном землеустроительной организацией.
Представитель истца Ревин Б.А. иск поддержал и пояснил, В обоснование сделки недействительной ст. 429 ГК РФ Смолькиной был заключен предварительный договор и у нее возникло обязательство заключить основной договор, при этом действия третьих лиц по обременению участка истец просит признать недействительными. 1 августа стороны обращались друг к другу о заключении основного договора, задаток от истца передавался, данный задаток был возвращен истцу обратно, Смолькина уклонялась от заключения договора.
Представитель ответчика Пастушенко О.В. Криштопа М.В. иск не признал по следующим основаниям. Воля сторон была на расторжение договора. При не соответствии площади земельного участка по факту и по документам договор сохраняет силу, земельный участок был поставлен на кадастровый учет, земельный участок находится в фактическом владении доверителя, границы земельного участка фактически в таком виде находятся более 15 лет, что подтверждает справка СНТ. Предъявление иска единственный способ защиты права.
Представитель администрации Истринского района Мосалева Е.Е. с исками не согласилась так как в договорах с Багдасарян и с Пастушенко отсутствует существенное условие – предмет договора, в данном случае продавец должен был установить границы земельного участка, поставить его на кадастровый учет, так как договоры заключены без установления границ земельного участка, то они должны быть признаны недействительными.
Судом установлено, что "..." Багдасарян Ю.А. и Смолькина Н.А. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому стороны обязались в срок до "..." заключить основной договор купли-продажи земельного участка по адресу: Московская область, Истринский район, г.(...), СТ «(...)», уч.(...). "...". от Багдасаряна Ю.А. представителем вручено уведомление о заключении основного договора. Основной договор заключен не был. Как следует из объяснений задаток Багдасаряну Ю.А. возвращен. "..." Смолькина Н.А. и Пастушенко О.В. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому стороны обязались в срок до "...". заключить основной договор купли-продажи земельного участка по адресу: Московская область, Истринский район, г.(...), СТ «(...)», уч.(...) и одновременно договор о выполнении работ по вертикальному выравниванию участка. "..." составлен акт приема-передачи земельного участка от Смолькиной Н.А. Павастушенко О.В. Основной договор заключен не был.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются( ст. 310 ГК РФ).
Суд приходит к выводу об отказе в иске Багдасарян Ю.А. к Смолькиной Н.А. обязать заключить основной договор и в иске Пастушенко О.В. о признании права собственности на земельный участок по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Данный земельный участок должен пройти кадастровый учет, а права на него подлежат государственной регистрации.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» земельный участок в случае, если его границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и как следствие не может считаться объектом недвижимости.
Согласно кадастровой выписке от "..." граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Как следует из обстоятельств дела на время заключения предварительного договора Смолькиной Н.А. с Багдасаряном Ю.А. и предварительного договора Смолькиной Н.В. с Пастушенко О.В.
спорный земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, отсутствовало описание его границ, его границы не определены в соответствии с федеральными законами, т.е. земельный участок не индивидуализирован как объект права, что является отсутствием согласования между сторонами существенных условий договора и предварительные договоры по этим основаниям считается незаключенными.
Уведомление о заключении основного договора от Багдасаряна правовых последствий не влечет и иск Багдасаряна Ю.А обязать заключить основной договор купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежит.
Так же не подлежит удовлетворению и иск Пастушенко О.В. о признании права собственности на земельный участок, кроме того основной договор Пастушенко О.В. заключен не был, Пастушенко О.В. и Смолькина Н.А. до "..." о заключении основного договора друг к другу не обратились.
В соответствии со ст.168 сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку в предварительном договоре заключенным Смолькиной Н.А. и Пастушенко О.В. в нарушении ст. 554 ГК РФ не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, предварительный договор является ничтожной сделкой.
Доводы представителя Пастушенко О.В. Криштопы М.В., что при не соответствии площади земельного участка по факту и по документам договор сохраняет силу, не принимаются, так как в соответствии с законом в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, тот довод, что, границы земельного участка фактически в таком виде находятся более 15 лет правовых последствий для Пастушенко О.В. не влечет так как в собственности Смолькиной "..." кв.м., а право на "..." кв.м. не возникло и не зарегистрировано, а представленные карта границу земельного участка и акт соласования границ не могут быть приняты, так как по пояснения Пастушенко О.В. в иске увеличение участка на "..." кв.м произошло за счет увеличения площади земельного участка "..." в восточную сторону на земли городского поселения Дедовск, а согласование границ с представителем городского поселения отсутствует.
Руководствуясь, ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Багдасарян Ю.А. удовлетворить частично.
В иске Багдасарян Ю.А. к Смолькиной Н.А. обязать заключить основной договор купли-продажи земельного участка по адресу: Московская область, Истринский район, г.(...), СНТ «(...)», уч.№ (...) на условиях установленных предварительным договором отказать.
Признать предварительный договор заключенный Смолькиной Н.А. и Пастушенко О.В. "..." в части купли-продажи земельного участка по адресу: Московская область, Истринский район, г.(...), СНТ «(...)», уч.№(...) ничтожной сделкой.
В иске Пастушенко О.В. о признании права собственности на земельный участок по адресу: (...) площадью "..." кв.м. отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение 10-ти дней.
Председательствующий:
Решение составлено "..."