гражданское дело № 2-2087/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
"..." гор.ИСТРА, МО
Истринский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Гордиенко Е.С.,
при секретаре Широковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тимофеевой О.В. к Кацаровой М.Е. о признании договора аренды недействительным и возврате уплаченных сумм и встречный иск Кацаровой М.Е. к Тимофеевой О.В. о расторжении договора найма и взыскании задолженности,
У С Т А Н О В И Л
Тимофеева О.В., уточняя исковые требования, обратилась в суд с иском к ответчику о признании договора аренды недействительным и возврате уплаченных сумм, указывая, что "..." она заключила с Кацаровой М.Е. договор найма жилого помещения, жилого дома расположенного по адресу: Московская область, (...). При заключении договора было заключено дополнительное конфиденциальное соглашение о размере месячной платы за пользование домом в размере *** рублей, а также об установке электрического замка на калитку, высадке газона с устранением дефектов, установке и покраске молдингов за счет арендодателя. Работы, указанные в дополнительном соглашении, были произведены и оплачены истцом, с ведома и согласия ответчицы, с последующим возвратом потраченных ею сумм за счет уменьшения Кацаровой М.Е. на ведомости учета платы за пользовании домом по договору найма от "...". "..." ответчик в одностороннем порядке расторгла договор найма, написала заявление в Администрацию поселка об отключении электричества, которое и было произведено. Кацарова М.Е. отказалась вести переговоры письменно и различными способами пыталась заставить истца освободить дом. Кацарова М.Е, не предпринимала каких-нибудь попыток вернуть истцу деньги, уплаченные вперед в счет арендной платы, залог и средства потраченные на приведение дома в состояние пригодное для проживания. Просила суд признать договор аренды недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца *** руб. *** коп., в качестве возмещения денежных средств, потраченных ею на обустройство дома и уплаченных в качестве аванса арендной платы, взыскать с ответчика при подаче иска госпошлину в размере *** руб.
В судебном заседании истец поддержала свои требования, просила их удовлетворить.
Представитель истца по доверенности Пименов В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Кацарова М.Е. в судебное заседание не явилась, оповещена о месте и времени слушания дела, воспользовалась услугами представителя по доверенности Екимовой К.В., которая в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, просили в иске отказать, подали уточненное встречное исковое заявления, указывая, что Кацаровой М.Е. принадлежит на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, (...). "..." между Кацаровой М.Е. и ответчиком Тимофеевой О.В. был заключен договор найма дома по указанному адресу на срок с "..." по "...". "..." между сторонами был подписан акт приема – передачи дома по указанному адресу, согласно которому Тимофеева О.В. приняла жилой дом и имущество, находящееся в нем, в надлежащем состоянии, о чем собственноручно расписалась в данном акте. Согласно приложению к договору найма от "..." размер месячной платы за пользование домом по соглашению сторон составил *** рублей. Платежи вносятся нанимателем вперед за три месяца в срок до 10-го числа каждого период оплаты. За период с "..." по "..." платеж составлял *** рублей. Тимофеева О.В. заплатила "..." *** рублей, "..." *** рублей, а всего *** рублей, то есть не всю сумму, предусмотренную договором найма. До настоящего времени задолженность по оплате за пользование домов в размере *** рублей ответчик не погасила. "..." Кацарова М.Е. от Тимофеевой О.В. по почте был получен акт сдачи-приема дома по адресу: Московская область, (...) в котором указано, что "..." Тимофеева О.В. жилой дом по указанному адресу сдала, а также ключи от данного дома. Просили расторгнуть договор найма жилого помещения, по адресу: Московская область, (...) заключенный между Кацаровой М.Е. и Тимофеевой О.В. "...". Взыскать с Тимофеевой О.В. в пользу Кацаровой М.Е. задолженность по договору найма в размере *** рублей.
Представитель истца по встречному иску по доверенности Екимова К.В. в судебном заседании поддержала свои требования, просила суд удовлетворить их в полном объеме.
Представитель Тимофеевой О.В., по доверенности Пименов В.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, просил отказать в полном объеме.
В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено, что "..." между сторонами был заключен договор найма дома по адресу: Московская область, (...) на срок с "..." по "...". "..." между сторонами был подписан акт приема – передачи дома по указанному адресу, согласно которому Тимофеева О.В. приняла жилой дом и имущество, находящееся в нем, в надлежащем состоянии, о чем собственноручно расписалась в данном акте.
Кроме того, сторонами составлена и подписана ведомость учета платы за пользование домом по договору найма, что подтверждает факт расчетов по денежным обязательствам по договору найма.
Таким образом, суд считает, что требования Тимофеевой О.В. к Кацаровой М.Е. о признании договора аренды недействительным и возврате уплаченных сумм подлежат частичному удовлетворению, так как сторонами в договоре были согласованы все условия предусмотренные действующим законодательством, для данного типа договоров, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон, Кацаровой на передачу принадлежащего ей жилого помещения Тимофеевой О.В. за плату во владение и пользование для проживания в нем, а со стороны Тимофеевой – владение и пользование домом.
Учитывая обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что нет оснований для признания договора недействительным, так как Тимофеева О.В. не представила суду доказательств о том, что жилой дом не пригоден для проживания, и что Кацарова М.Е. всячески препятствует ее проживанию.
Кроме того, что в пользу Тимофеевой О.В. с Кацаровой М.Е. необходимо взыскать *** рублей, поскольку, из материалов дела следует, что Тимофеевой О.В. произведено благоустройство, а именно, произвела мероприятия по озеленению земельного участка, что следует из договора подряда на работы по устройству газона №-"..." от "...".
В силу ст. 623 ч.2 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Встречные требования Кацаровой М.Е. к Тимофеевой О.В. о расторжении договора найма и взыскании задолженности, суд считает подлежащими удовлетворению.
В силу ст. 687 ч.2 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Судом установлено, что в соответствии с приложением к договору найма от "..." стороны по договоренности установили размер месячной платы за пользование домом в размере *** рублей. А затем поквартально за три месяца вперед до 10 числа каждого месяца. В связи с чем, до настоящего времени задолженность по оплате за пользование домом осталась не погашена в размере *** рублей.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что Тимофеева О.В. не выполнила своих обязательств по договору найма, неоплата, является основанием к расторжению договора, у нее имеется задолженность, а также в настоящее время она не проживает, спорная жилая площадь является собственностью Кацаровой М.Е. и она является наймодателем указанного жилого помещения. В соответствии с ГК РФ требовать расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке может только наймодатель, в данном случае Кацарова М.Е.
При таких обстоятельствах, суд находит требования Кацаровой М.Е. подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Тимофеевой О.В. к Кацаровой М.Е. о признании договора аренды недействительным и возврате уплаченных сумм – удовлетворить частично.
Взыскать с Кацаровой М.Е. в пользу Тимофеевой О.В. денежные средства в размере *** рублей (***), а также государственную пошлину в размере *** рублей, а всего *** рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований Тимофеевой О.В. к Кацаровой М.Е. о признании договора аренды недействительным и возврате уплаченных сумм – отказать.
Встречные исковые требования Кацаровой М.Е. к Тимофеевой О.В. о расторжении договора найма и взыскании задолженности – удовлетворить.
Расторгнуть договор найма жилого помещения, заключенный "..." между Кацаровой М.Е. и Тимофеевой О.В..
Взыскать с Тимофеевой О.В. в пользу Кацаровой М.Е. *** рублей.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд, постановивший судебный акт, в течение десяти дней, со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий:
решение принято в окончательной форме "..."